本報記者 陳婷 童海華 深圳報導
中介李興安（化名）開著車載著客戶駛向深圳羅湖片區寫字樓的帶看路上，途徑華強北商圈，與同車的同事討論起近期友人做起美容生意「發家致富」的故事，欲嘗試分一杯羹。「寫字樓租賃業務今年比以往難了很多，我現在已經不敢談理想了。」李興安對《中國經營報》記者說道。
為能擁有更多個人時間，李興安從住宅中介變成了寫字樓中介，但今年以來受疫情影響，深圳寫字樓空置率上升，租金也同步下滑。雙重壓力下，也出現了二房東退租「跑路」的現象。
記者近日走訪福田中心區、車公廟、南山（包含前海桂灣片區）、羅湖多個寫字樓片區發現，房源報價普遍較去年下降30%，且還有議價空間，更有不少寫字樓推出「特價房」，免租期也能拉長至1個月。
有中介稱收入下降近五成
穿過地下美食街來到車公廟地鐵站C出口，映入眼帘的便是一幢幢寫字樓大廈，這是深圳相對成熟的寫字樓片區。5月13日，記者走訪當天，有不少行人來來往往，車流不斷。
中介張誠（化名）向記者介紹，創建大廈的寫字樓房源目前報價水平為110元～120元/平方米/月，而去年報價為180元/平方米/月。記者走訪的一處11樓場地報價為108元/平方米/月，總面積為380平方米，原價房東表示還有議價空間，地毯可免費換，牆也能免費刷，免租期最長可以給半個月。另一處報價130元/平方米/月的27樓房源，房東表示可以給配家具。
記者隨後來到車公廟片區的綠景NEO大廈，張誠帶看了一套165平方米的房源，使用率達72%，報價145元/平方米/月，總價為2.4萬元，去年總價則為2.4萬～2.8萬元。記者留意到，該房源還掛著上家公司的招牌，桌上也放著一些辦公用品。張誠稱，這個房源剛空出來不久，同時二房東也「跑路」了。「因為經營不善，二房東連押金都不要了直接退租，手續辦完了就把房源退給業主。不過一般二房東退租的時候房源裡也沒有住戶，所以不會影響到租戶。」
靠近下沙地鐵站的萬科濱海雲中心寫字樓也在進行降價促銷。張誠表示，去年下半年該寫字樓的報價區間為240元～260元/平方米/月。走訪當天，房東對一套222平方米的房源報價180元/平方米/月，免租期7天，如果當天能定下來，房東願意將免租期再拉長10天。「以180元的價格租出去其實我們也虧了將近50元，但最近行情不好，能租出一套是一套。」房東如是說。只不過，張誠提醒記者，報價180元還有議價空間，最終談下來的成交價還能再少10多元。
與車公廟為鄰的另一寫字樓片區是福田中心區，這裡的房源報價比車公廟片區稍高，區間為150元～160元/平方米/月，但也比此前下降了近30%。張誠告訴記者，作為深圳地標的平安金融中心現在報價也降至280元/平方米/月，其原本報價為400元/平方米/月，近段時間以來空置率也在上升。
值得一提的是，為促進成交，不少寫字樓還推出了「99元/平方米/月特價房」吸引客戶。
張誠給記者推薦了一套星河世紀328平方米的99元/平方米/月特價房源，而其此前報價為200元/平方米/月，也就是說該房源幾乎半價出租。卓越時代廣場也推出了99元/平方米/月特價房，面積為298平方米。
「以前在福田中心區要找2字頭以下的寫字樓很少，現在居然還有99元特價房，我們感覺這房子跟不要錢一樣。」李興安稱。
而在南山區，大衝商務中心則推出了「88元特價房」，且在總價方面還能優惠。不過記者注意到，這些特價房通常為大戶型的空房出租。據房東介紹，大衝商務中心近期報價為100元～110/平方米/月，此前報價水平約在200元/平方米/月左右。
由於房東報價下滑，李興安告訴記者，近兩個月其團隊人均收入僅有幾千元，按照以往正常水平，李興安每個月的工資在1.5萬～2萬元之間。「今年的成交量比以往少，成交金額也低，以前同期的成交金額是現在的1.5倍左右。」李興安如是說。
值得注意的是，在走訪過程中，記者發現有不少招租房源為近期空置而來，房源門口有的還貼著鼠年的春節對聯、還有的房源內部貼著「當面少交流」「多通風」「隔離室」此類疫情防控期間提示語。在羅湖一個招租的寫字樓房源中，還留著上個租戶的辦公電腦，文檔資料也都還放於桌面。
疫情衝擊疊加供求上升
戴德梁行數據顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環比上升2.6個百分點，居四大一線城市之首。同期，上海、北京、廣州寫字樓空置率分別為21%、13.8%、5.2%。
在走訪中，兩名中介及相關房東均對記者表示近段時間以來，寫字樓租賃行情受疫情影響下挫，除了直接搬走的租戶，還有「以小換大」的租戶。記者在走訪位於卓越前海壹號的一處房源時，原先租戶還在房源中辦公。據租賃公司中介介紹，租戶主要從事對外經貿，目前公司僅剩下幾個人，要從大的辦公室搬至另一個小的場地進行辦公。
事實上，除了受疫情影響，今年一季度深圳南山區有3座甲級寫字樓投入使用，新增供應30萬平方米，將全市存量推升至582.4萬平方米。第一太平戴維斯研究部報告指出，對於深圳2020年寫字樓市場的展望是供應壓力促使租金下調且空置率攀升。截至2020年第一季度，深圳寫字樓市場總存量達738萬平方米，11年內擴容4.5倍。
第一太平戴維斯預計，2020年，深圳市新增供應達134萬平方米；未來5年新增供應達507萬平方米。
不過，高力國際在其報告中表示，2020年下半年寫字樓的需求將會逐步回暖，但租金在全年仍將面臨一定的下行壓力。對於租戶群體，當下的市場環境有利於其在原本租金較高的區域或寫字樓中獲得租金相對較低的優惠條件。
高力國際華南區董事總經理馮文光表示，建議業主應當積極地與租戶溝通並續約，以應對未來市場中仍將存在的不確定性所帶來的風險。
值得注意的是，深圳近期亦出臺了「惠企16條」政策，減少企業即期負擔或支出超600億元，以求最大力度減輕疫情對企業的影響。政策包括給租用市屬、區屬國有企業持有物業的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶免除兩個月租金；對深圳中小企業貸款風險補償資金池的受益範圍和補償比例上限作了調整；疫情防控期間，政策性融資擔保機構的擔保費減免30%等。
在走訪過程中，卓越前海壹號租賃中介告訴記者，今年是企業入駐前海可享受租金補貼資格的最後一年。租金補貼根據企業類型分為三類，補貼幅度為30%～50%，今年的補貼幅度為20%～40%，此外還可以享受專項基金及稅收優惠。對此，近期有不少企業進行入駐，現在入住率約在65%～70%之間。
卓越置業集團有限公司方面對記者表示，租賃價格下跌、出租率降低等現象應該都是出現在集團旗下已出售的寫字樓物業身上。卓越集團方面表示，由於招租計劃與抗風險能力的不同，容易造成個人業主手裡的房源短期租金價格浮動大、租戶品質不穩定、同樓棟內價格競爭等情況。
與此同時，綠景（中國）地產投資有限公司（0095.HK）方面也對記者表示，出現二房東退租現象的寫字樓也是已出售給小業主的房源。疫情發生以來，公司也採取眾多措施支持旗下商業平臺租戶，助力其復工復產。
「自4月20日以來，寫字樓租賃市場行情已開始有所好轉，做我們銷售這一行有50%是『飢一頓飽一頓』的狀態，有20%是做得比較突出，剩下的30%就是勉強過得去的。不過我們都還在堅持，截至目前，我們也沒有一個同事離職或轉崗。」李興安告訴記者。