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目建議書 篇3 一、營銷組織 為確保**花園項目的入市成功和銷售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務，針對本案成立專案小組，幫助發展商組織營銷工作，包括：市場分析、產品調整、產品包裝、營銷推廣及銷售組織等工作。 近期，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產品包裝、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發售（具體時間根據銷售證取得進行調整）兩個時期開展各項工作。此時期我方的工作重點為：配合發展商協調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實施，協助設計院進行產品的最終優化調整，為各項工作的有效進展創造條件。 我方的營銷組織框架和工作流程如下： 1、營銷組織架構 2、工作流程 為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循「一切為了銷售」的原則，分工不分家地展開工作，有關流程如下： 二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調整措施 在入市銷售過程中會發生許多變化，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應變準備。現階段，除加強營銷組織力量外，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨幹力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備： 1、競爭對手較有壓力的入市策略 由於本項目的潛在競爭對手較多，他們的開盤會對我們的銷售形成較大衝擊，致使客戶分流；那麼，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下： （1）、在參考開發商的價格底限要求基礎上，建議採取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市，確保優質又優價，與其它競爭對手處於同一起跑線上，價格制定靈活又有彈性。 （2）、確保於20xx年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃，以先期搶佔市場份額。 （3）、確保於20xx年5月下旬可以開工，以早期樹立項目形象，展示開發商實力，增強客戶信心。 （4）、隨時關注CBD內其他新盤的一切變化，提前預測其可 能採用的方式、方法，做好針對性的準備；如果其採用低價入市的方法來配合銷控，建議本案採用隨行就市的態度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優惠方式不同的方法進行銷控，採用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬不得以決不可降價，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，並且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。 2、根據工期進程進行的策略調整 以上的計劃是在樣板間、賣場包裝、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的，假若其中某個環節出現問題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進入認購期也是有必要的；前期進入市場、探測市場將有利於開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光；因此我們認為應按照計劃於20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認購，8月30日打出第一期廣告。 3、對可能形成「有價無市」的調整 就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的，能否完成預期的銷售，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認為
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，代理費以2.3%為基本標準。 二、代理期限可根據開發銷售進程確定。 三、具體事項將在合同中詳細約定。房地產項目建議書 篇4 一、工作目標 1、銷售目標 計劃一年之內完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。 2、廣告目標 通過全方位、立體式的促銷，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實現預期效果。 3、廣告訴求 目標客戶： （1）、第一客戶：CBD商圈及附近區域的高層白領人士、周邊私營業主 （2）、潛在客戶：投資者 主要運用工具： （1）、東二環、東三環、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息； （2）、大中型活動； （3）、報紙廣告； （4）、高尚直投雜誌； （5）、電臺（103.9兆赫）； 二、入市總體安排 一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續期；從項目的進展來看，現階段**花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20xx年8月8日（暫定為「**花園父親節」）的內部認購期和20xx年9月9日（暫定為「**重陽健康節」）的公開發售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。 為此，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進行準備工作： 1、 前期準備期：20xx.5.~20xx.7 2、 形象導入期：20xx.7.1~20xx.7.29 3、 預探市場期：20xx.7.30~20xx.8.7 4、 內部認購期：20xx.8.8~20xx.9.9 5、 正式開盤日：20xx.9.9 備註：形象導入期與預探市場期可部分結合進行 附表3：入市總體時間安排表： 20xx年5月~9月 工作內容 時間安排 5月 6月 7月 8月 9月 廣告的宣傳設計及製作 ●● 宣傳計劃的實施 ●● 銷售人員的招聘、培訓、市調 ●● 推廣方案的確定及定價 ●● 內部登記、諮詢及認購 ●● 策略的微調 ●● 正式發售 ● 三、推廣策略 1、推廣分析 本項目的客戶定位為高級白領和私企老闆；相對而言，私營老闆可以理解，但白領這個詞彙的目標太大，範圍太廣，容易產生混淆；為此，我們將這個層面繼續細分。 所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象： CBD內外企工作在5年以上的，佔具高層職位者 公司老闆 小型私營業主 高級技術人員 高級管理人員 此部分人士絕大部分擁有共同的特徵：35歲以上、素質較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。 由於本項目體量不大，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要；為此，我們應本著少花錢，多辦事的原則，充分分析客戶行為，以期花最少的錢，達到最大的邊際效用。 （1）、從目標客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣
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價格偏高，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦；第二，認購期內，市場競爭情況發生變化，本區域內出現較低價位、較大規模社區投放進入市場，建議在其公開發售進入市場時我們銷售價格也相應調低，並加大廣告投放力度。 4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整 廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鈎。 現階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創意、設計主題、方案、表現手法、發布版面等；二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變為關注「**花園」； 三、實現產品主題賣點有效傳達的保證措施 1、與較有創意和發布能力較強的經開發商認可的廣告公司保持聯繫，進行概念方面的有效溝通。 2、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業公司進行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。 3、由於本樓盤規模較小，廣告傳遞的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶習慣的報紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜誌。 4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長。 5、圍繞「健康·運動」為主題推廣活動應貫穿於銷售過程始末。 6、項目專案組應在每期廣告推出後，及時在銷售現場進行銷售的數據統計、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關注的內容，了解各種促銷手段的成效性，便於銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝。 7、銷售進程的調整 按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20xx年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣周期，我們預計開盤後2個~3個月內因為季節和新樓盤的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期（即20xx年9月中旬至12月），然後關注的新鮮點會逐漸減弱，銷售會漸入平淡；進入20xx年3月中旬，由於季節的原因和項目的現房在即，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期，在兩個旺銷期內，我們 計劃完成銷售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程，完成銷售目標，我們建議： 1、適當加大發展商主管銷售經理的折扣點（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價格掌握主動，吸引客戶成交； 2、制定階段內定房的優惠措施； 3、適當加大報刊廣告的投放力度； 4、為保證均衡出貨，調節供求，製造搶購氣氛，提高銷售速度，把握銷售控制，執行分批限量銷售是非常關鍵的； 5、在本案的銷售過程中我們會自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標。 四、銷售現場管理 1、 銷售現場實行銷售經理負責制 2、 售樓處位置選擇 建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有衝擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風格；總之，售樓處一定要有品位，它是產品品位、開發商品位的縮影，正如古語所云：「窺一斑而是全豹」。 3、工地包裝要與產品定位相吻合 4、各種銷售工具要實行統一設計與製作，確保按時、保質、保量完成 附：建議合作方式 一、獨家代理
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