5月13城二手房延續了市場回暖的形勢，但2020年順延至4、5月的小陽春不及去年
5月13城二手房成交量上升，主要是2020年以來房貸利率走低，疫情後購房需求集中釋放，此外，個別城市學區房火爆帶動了整個二手房市場的活躍度。從同比來看，5月成交的量能仍偏弱，4月的成交量和去年3月的成交量相當，但5月不及去年4、5月。
預計後續13城二手房成交量將下降
從5月各城市場表現來看，已有蘇州、揚州、成都、無錫等4個城市成交量環比下降。此外，二手房市場最先火熱的深圳、南京和杭州環比增速也大幅回落。考慮到5月13城二手房成交的絕對量不夠高，在今年經濟下行壓力增大，兩會仍重申「房住不炒」的大背景下，13城二手房市場難以維持目前的活躍度。
▍50城租金收益率概況
5月成交量同比下降9.5%
5月，易居研究院監測的13個城市二手房成交量約為7.9萬套，環比增長9.4%，同比下降9.5%。從環比來看，5月13城二手房延續了市場回暖的形勢；從同比來看，5月成交的量能仍偏弱，4月的成交量和去年3月的成交量相當，但5月不及去年4、5月。
5月13城二手房成交量上升，主要是2020年以來房貸利率走低，疫情後購房需求集中釋放，此外，個別城市學區房火爆帶動了整個二手房市場的活躍度。考慮到5月13城二手房成交的絕對量不夠高，在今年經濟下行壓力增大，兩會仍重申「房住不炒」的大背景下，預計後續二手房市場熱度逐漸下降。
▍南京成交量能較強，成都成交量能較弱
房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先於房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。
為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構成，並賦予不同的權重。
二手房成交量能度=月度環比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累計同比增速*20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度*40%。
從13城5月份的二手房成交量能度的排行可以看出，南京量能度最強，量能度為22%；而最弱的城市是成都，量能度為-36%。這主要是因為南京2020年以來新房供應都集中在非熱門板塊，去化率不高，疊加學區房置業潮，二手房市場成交量持續走高；而成都2020年以來二手房成交量一直較低迷。
從具體城市來看，在監測的13城中，5月蘇州、揚州、成都、無錫4城二手房成交量出現了環比下降。二手房市場最先火熱的深圳、南京和杭州環比增速也大幅回落。佛山環比增速最為顯著，這或與其二手房網籤新系統明確網籤合同有效期，集中網籤導致數據異動有關。
5月金華二手房成交量為2027套，環比增長9.5%，同比增長28.0%。金華作為東部三線城市，在2017年至2018年，成交量均出現一波強反彈。由於降溫時間短，2019年小陽春不明顯，但歷月成交的絕對量並不低。2020年4、5月成交量同比均有所增長，5月二手房成交量創下了自2018年6月以來的新高。據悉，金華作為2022年亞運會的分會場，目前市內已加緊建設部分配套設施，不排除樓市存在一定的炒作。
5月廈門二手房成交量為2956套，環比增長7.3%，同比下降28.2%。在調控升級後，2017年及2018年，廈門二手房市場成交量尤為低迷。2019年廈門二手房市場迎來「小陽春」強勢回暖，隨後成交量逐漸下降。雖2020年以來，廈門二手房市場也出現回暖，但成交量仍處於自2019年5月以來的下行通道。從土地市場來看，廈門近來土地市場較火熱，4月22日，思明區優質地塊出讓且出現「地王」，目前來看，這對其二手房市場提振作用有限。
▍預計13城二手房價格指數同比漲幅繼續收窄
國家統計局公布的二手住宅價格指數包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山以外），對這11個城市的價格指數取算數平均值後算出11城二手房價格指數，與13城二手房成交量同比增速進行對比。這裡取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的幹擾。
觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先於價格曲線調 整。比如說在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現下 行態勢，隨後增幅開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，二手房價格在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢。價格曲線走勢滯後於成交量曲線。近期來看，成交量曲線在2020年1月至5月呈現下行走勢，2、3月二手房價格指數同比漲幅出現小幅收窄，4月受成都、深圳二手房價同比突漲的影響，價格曲線有所抬頭。預計後續二手房價格指數同比漲幅將繼續收窄。
來源：易居研究院
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