文 | 李曉麗 Ellie
1.終於痛了
紐曼被迫「下臺」後，劉成城開始主動走向前臺。
「只看盈利。」不管是通過高客單價還是做大規模，不管是通過人海戰術還是精益創業，從今以後劉成城只看氪空間的盈利指標。
一直被同行詬病商業模式to VC的氪空間，也在經歷一段時間的「痛」之後做出重要轉變：業務從單一的共享辦公大比例轉向企業定製、資管等，接下來企業定製業務將佔到60%的比重。
只不過跟陷在困境裡的WeWork相比，氪空間的轉向燈很早就亮了。
早在去年11月，劉成城就跟投中網-PropTech研習社說他已經「很痛了」。
關店遭業主雙面夾擊，退租遭索賠違約金……直到拿到10億融資，氪空間才開始有更多的精力做更多戰略轉型。
因為業務一直在「流血」，感覺到痛之後，以劉成城為首的董事會開啟了一系列「止血行為」：關店、裁員、換CEO。
如今回望過去這一年，聯合辦公整個行業的大佬們，並沒幾個人比紐曼和劉成城好過多少。
在過去的一年裡，有人跟頭部選手牽了手又分手，有幾個合伙人拆夥的，有把公司賣身的，有內部管理層派系林立的，有內部創業再得不到信任和支持的，每一家都不願被提及的是一線貪腐……
好在，遍體鱗傷的聯辦創業者們沒有選擇互相踩踏，而是紛紛在沉默中「抱團取暖」，主動張羅局面的帶頭大哥還是優客工場創始人毛大慶。
但依舊不得不說，過去這一年，最讓CEO們焦頭爛額的，是處理之前「激進擴張」留下的爛攤子。
現在再來回顧，聯辦行業最大的幾顆雷都在2019年新年後陸續爆掉了，只不過聯辦業務屬性更加to B，沒像長租公寓爆雷那樣驚人。
彼時，處在風口浪尖的依舊是氪空間，香港退租寫字樓被業主索賠5億港元天價，曾讓業內驚掉下巴。但類似的情況還有很多，行業裡更多天價違約賠償，被悄無聲息地按下。
氪空間金融街海峽國際社區
比如，一位從業者就曾向投中網-PropTech研習社爆料，一家地產商背景的空間，從甲級寫字樓退租時被索賠2億違約金，但礙於地產大佬之間的交情，2億違約金免了，但幾百上千萬還是沒少出。
為什麼會有一系列的天價違約賠償呢？
這正是讓劉成城最痛，也讓各位掌門人撓心的關鍵所在——因為規模故事成立，所以聯辦瘋狂擴張。
如果非要給這個行業的下行找個節點，那麼「進甲寫」會是那個關鍵時刻。
如果用一句話簡單概括這個行業的歷程，國內的共享辦公2014年乘雙創政策之風而起，2015年選手湧入，2016年開始與孵化器、眾創空間分化，2017年併購潮和價格戰齊舞，2018年第一輪洗牌結束，第一波關店潮正是發生在「進甲寫」之後。
在國內，聯合辦公的發端是舊改，依靠低價拿樓、運營改造、高價出租，聯合辦公在競爭激烈的商辦租賃市場有了一席之地。但瘋狂的擴張讓聯合辦公選手們拋棄了原則，成本倒掛，高買低賣，就跟現在陸續爆雷的長租公寓如出一轍。
曾經基於舊改邏輯做的生意，被資本助推後開始膨脹，不少選手把空間開到了甲A級寫字樓裡去。原本4、5塊的生意，硬生生被抬高到十幾塊、幾十塊。原本人人堅信的商業信條，在資本秀場裡被當成「土玩意兒」摒棄。
而這一切「顛覆」都始於孫正義和紐曼編織起來的這場「夢境」。
在資本市場行情好的時候，清醒和不清醒的玩家都被裹挾進WeWork的「造富故事」裡。470億美金的高估值，全球範圍內的品牌美譽度……然而這些都建立在「流血拼規模」的遊戲規則之上。
見著WeWork一路風光，一路狂飆，國內的聯辦選手也跟著講起了「規模」的故事，瘋狂擴張在2018年後半年愈演愈烈。
如果資本市場沒有寒冬，聯辦擴張也許不會降速。然而，冬天還是來了。
如果僅僅是冬天，這不是最致命的，最致命的是：遊戲規則變了。
2.時代終結 這個由WeWork吹大的共享辦公風口，也由WeWork終止IPO來階段性收尾。
從今年8月披露招股書開始，輿論瞬間轉向，國內外媒體、研究機構像剝皮一樣卸下WeWork的新衣。
虧損幾十億美金，高管相繼離職，創始人道德風險問題，地產公司還是科技公司，最後直指估值虛高和商業模式是否立得住腳。
外媒報導，哥倫比亞大學商學院兼職教授萊恩•舍曼在談WeWork時稱:「在我漫長的IPO生涯中，我從未見過人們對一家規模如此之大的公司會產生如此一致的負面看法。」
這一系列的混亂，直到紐曼主動辭任，WeWork IPO計劃終止，才稍稍消停。
而業內圍繞WeWork的看法，也開始分化：謹慎者質疑跟WeWork一樣的選手們最後能否跑向終點；樂觀者為紐曼開脫，人不可能一天變壞，WeWork畢竟還是靠這個神經質的CEO一手打造起來。
表面看是觀點不同，背後實質是路徑分化：
是選擇原諒紐曼，跟著WeWork的故事繼續奔跑下去，依舊拼規模去上市；
還是像劉成城那樣，中途變道，轉向企業定製，換一個模式只為生意賺錢為先？
WeWork創始人亞當·紐曼
國內的頭部選手，除了計劃要在明年赴美IPO的優客工場，其他CEO們大都熱衷評價此事。
比如，只把WeWork和優客工場放在觀察範圍裡的劉成城。
在劉的認知裡，儘管紐曼有各式各樣的問題，有些涉及商業道德，但WeWork出的問題本質是環境問題——WeWork終止IPO，意味著一個時代的終結。
「一個什麼樣的時代終結？」
劉成城告訴投中網-PropTech研習社，「一個流血上市，不盈利只靠規模依然受投資人追捧的時代正在終結。」
劉成城認為WeWorkIPO風波背後，不是紐曼個人的成敗問題，而是一個時代的終結，一套遊戲規則的重塑。
風向真的變了。
曾經放在拼規模上面的注意力，開始被拿來強調盈利能力。
孵化了桉樹空間的黑洞投資副總裁付娟對投中網-PropTech研習社表示：「我們覺得網際網路燒錢的思維模式並不適用於所有行業，網際網路很多企業發展壯大到一定體量後，邊際成本幾乎為零；但對於大多數行業，特別是像聯合辦公這種需要資產投入的企業，每一筆收入的增長，都需要資產的前置投入，收入的增長受限於資本的投入能力，在這種情況下企業很難實現爆發性增長，同時靠增值業務支撐主營業務的模式在聯合辦公領域也是行不通的。」
「所以我們看好的是能夠穩紮穩打，且有一定造血能力同時在運營上能夠結合智能科技創新運營的聯辦空間。每個實體店的盈利情況，是我們考核實體項目的重要指標之一。」
如今，夢想加的創始人兼CEO王曉魯也開始更進一步強調盈利。
「我一直認為，對聯合辦公企業而言，不以盈利為目的的規模擴張都是徒勞。健康運營始終是夢想加關注的核心。從更精細化的運營模式，到趨穩的擴張節奏，都是因為對經營健康度的關注。從空間成熟期來看，夢想加一直做得很好。今年我們仍然有開業即滿租的空間，南京首家一萬平的空間也在開業半年內達到80%以上的出租率，成都所有項目都達到90%以上入駐率。近期，我們在華北、華東都會繼續開設新空間。而高度健康的經營狀況，是我們今年逆勢擴張的基礎。」
早早開始布局企業定製，以開一個店賺一個為原則的星庫空間創始人兼CEO白羽說，他在2016年8月就指出WeWork並非中國共享辦公的終極樣本。「我在2018年就已經明確提出，WeWork的底層產品和服務，不具備跨文化的複製和擴張能力，這是WeWork虧損的主要原因。星庫空間一直高度關注盈利問題，早在2018年就已經實現絕大部分單店的盈利，2019年四季度更有望實現公司層面的整體盈利。應該說沒有企業願意故意虧損，能否盈利恰恰是資產管理核心能力的體現。」
招股書的數據也證實了業內人的擔憂，截至2019年6月1日，WeWork進入成熟期的門店僅佔30%，也就是說目前的虧損主要是這70%非成熟期的門店造成的。
但流血虧損擴規模，是之前遊戲規則裡的「規定動作」，企業定製等增值服務才是WeWork的「自選動作」。但在招股書裡，這些「自選動作」的業績都不夠突出。拿定製服務來說，Powered by We 1300多萬美金的業績貢獻，不及WeWork工位出租40億美金的一個零頭。
也不是所有的選手都站在了WeWork反面，不少業內人站在各個角度替WeWork「解圍」，替自己「突圍」。
3.一榮俱榮 評論可以有分歧，但目的不能是毀滅。
被共享經濟概念捆在一起的造夢者們，如果不能完全放棄跟資本市場打交道，那麼未來的行業格局依舊會是：一榮俱榮，一損俱損。
就像人們為什麼不去熱議IWG（雷格斯）一樣，WeWork講了一個新故事，估值是IWG的十多倍。
假如WeWork的估值繼續縮水，同賽道裡的人也將跟著「玉石俱焚」，越來越多的聯辦業內人開始呼籲「抱團」。
同樣計劃赴港IPO的創富港副總裁唐偉這麼評價WeWork，「本身單店有足夠的盈利能力就代表商業模式的成立，主要還是看領導人的戰略規劃及部署能力和公司經營團隊的執行力。關於WeWork上市失敗、Uber股價大跌，我個人認為更大因素是世界經濟大環境的放緩及可能的下行壓力。」
但唐偉也曾對WeWork持續飆高的估值懷有疑惑。為了解開這個疑惑，創富港去年跟一家券商團隊諮詢溝通時，對方拿出了一套來自於美國投資機構常用的估值計算表。當券商把創富港的業務數據填進去發現，竟然得到了60-100億人民幣的估值區間。
「我想說的是：美國的投資機構並不是瘋了，在估值上一定有一套核定模式，只不過對WeWork的估值一直使用了區間最高值。目前WeWork的估值驟降，我們認為更多的是經濟大環境下行+對創始人失信行為雙重因素的影響。」
與優客工場短暫牽手後又分手的方糖小鎮，它的聯合創始人楊學濤依舊力挺「規模論」：「規模型」不是一個問題，任何高市值的公司都是規模型的公司，關鍵是規模是否產生效益以及創新是否產生價值。
如果非要找問題，楊學濤認為：「WeWork的問題可能是孫正義太著急了、紐曼太粗糙了以及資本市場太貪婪了。假如WeWork每一個網點都能精耕細作，假如WeWork的企業服務都能賺錢，假如WeWork投資的每一家公司都能和WeWork的會員生態互動，那我仍舊看好WeWork的商業模式。」
WeWork北京網際網路金融中心項目
資本市場太貪婪了嗎？
資本也被裹挾進這個遊戲規則裡，回顧這一年的融資動態，鮮少有新的資本入局，已經下了重注的投資機構不得不繼續加注，就跟孫正義一樣，「不然還能怎麼辦？」
跟投還有翻身機會，撤出就是立馬認輸。
「由於巨額虧損，亞馬遜曾經經歷過資本市場的長期質疑，但亞馬遜如今是世界上盈利能力最好的公司之一，這個故事也許能替WeWork解圍。」楊學濤說。
紐曼選擇辭任CEO來為自己的公司解圍，孫正義緩了緩自己的野心按下了IPO暫停鍵，那麼國內選手該如何突圍？熱鬧看罷，WeWork給國內聯辦能帶來哪些啟示錄呢？
4.WeWork啟示錄
WeWork接下來還有哪些問題待解？
楊學濤認為：「最重要的事情有兩個，第一，新團隊需要公布新的發展目標及路徑，讓資本市場相信它值那麼多錢；第二，檢視所有既存社區，對於盈利能力差或預估不能盈利的，關、停、並、轉，同時至少半年內停止開發新的社區，改善公司虧損狀況。」
而在WeWork傳出兩位新聯席CEO上任的同時，也被曝出裁員的消息，裁員人數多達5000人，佔公司總人數的三分之一。
針對WeWork換帥，楊學濤評價稱：「公司一旦到了Pre-IPO、IPO階段，CEO已經不能完全決定公司的內核和方向問題了，對於WeWork來說，規模、盈利、商業模式，這些問題亟需回答，但也許新任CEO的答案會更好，所以，『影響WeWork的內核』正是新任CEO的使命。」
黑洞投資副總裁付娟評價此事稱，「新CEO上任後，其實內外部壓力應該很大；對內裁員與管理層人員調整勢必會遇到來自內部管理阻力，同時，關閉那麼多不賺錢的業務，極大可能會引起的公司價值跌落，在處理和面對外部投資人時也會有不小的挑戰；我們看好聯合辦公未來的市場發展，所以期待看到WeWork在經曆本次挑戰後，能夠迎來新的發展。」
同時，付娟也表示，黑洞孵化的桉樹空間在走多元化資產管理的道路，聯辦空間只是其中的一塊業務。
WeWork上海淮海中路188號項目
如果連聯合辦公鼻祖WeWork都上不了市的話，國內聯辦的上市之路是否會更加艱難？WeWork暫緩上市對國內聯辦公司未來規劃以及上市進程又會有哪些影響？
創富港副總裁唐偉表示，關於IPO他們有自己的規劃，除了香港市場，目前他們也正在搭建海外架構。
「當然外部因素會對我們造成影響，但這不是決定性的，我們會按照自身既定的計劃走下去，也許到我們的時間表時，外部因素變成我們的助力了呢？關鍵是IPO並非創富港的終極目標，上市後我們仍然會秉持「穩健」，為百年老店奮鬥。」
方糖小鎮聯合創始人楊學濤認為，實際上，經過幾年的發展，國內的聯合辦公早已不是2015年時候的模樣，也很少有人在完全照搬WeWork的模式在發展。所以，如果說WeWork上市失敗會影響中國的聯合辦公，那影響的也是以「中國版WeWork」自居的聯合辦公。在未來，不僅是聯合辦公行業，所有那些違悖基本商業規律的、通過虧損實現擴張的、靠PR博取眼球而不是靠服務獲取口碑的公司應該都不會在資本市場上有好的表現。
星庫空間創始人兼CEO白羽則指出，WeWork的停滯使WeWork在中國市場上採取的低價高補貼傾銷策略逐漸失效，對星庫空間的發展反而是迎來機遇期，我們將一如既往的為中國企業提供高性價比的靈活辦公產品，並抓住時機壯大自己。上市並非我們的目標，成為長期穩定為中國企業提供服務的民族品牌才是我們的初心和願景。
夢想加創始人兼CEO王曉魯表示，夢想加並不急於上市。聯合辦公市場並不是一個細分市場，而是對傳統辦公的改造，有非常大的未來前景和市場空間。所以我們還會繼續按自己的節奏去發展、穩步擴大規模，等達到一定的體量後，再去考慮上市的事情。
如果硬說要讓國內選手吸取WeWork的教訓，楊學濤反倒認為國內的聯合辦公不需要吸取WeWork上市失敗的教訓。「因為早在兩三年前，除了某些拿了大錢陷入癲狂狀態的少數人，大多數的從業者已經開始理性地思考規模與盈利的問題，而方糖小鎮應該是行業裡最早提出「規模化盈利」概念的公司。」
如今，在聯辦選手紛紛收縮戰線的時候，向來低調的創富港今年開始了逆勢擴張。創富港為什麼能在行業低谷裡繼續擴張？唐朝說，那是因為：「創富港的發展以求穩為第一原則，只有在穩的基礎上，才能追求儘可能的快速發展。快速發展依然是創富港的強烈追求，但永遠居於第二位。」
更重要的是，「2014年行業瘋狂發展時，我們沒有瘋狂。」