來源：一財網
快起來的巨輪中海地產（00688.HK）並非沒有任何煩惱。
8月24日，中海地產公布了2020年中期業績報告。
上半年，中海地產營業收入同比增長11%至886.3億元，核心淨利潤同比增長0.3%至179.4億元。中海地產一直為業界所矚目的融資成本處於行業最低區間，半年加權平均融資成本錄得4.01%，淨借貸比率錄得32.95%，淨利潤率錄得23.2%。現金充裕度處於行業最高區間錄得1113.8億元。
穩健、小步上升，多個核心財務指標依然極具「中海特色」。正如中海地產官方公眾號所言的「守正積勢」。這背後與公司董事會主席兼執行董事顏建國對利潤、規模、愈趨扁平化的組織架構等因素密不可分。
相較之下，地產主航道業務之外的商業物業、創新業務並沒有令人眼前一亮的成績。
悄悄變快
行業標杆中海地產對於淨負債率、借貸比等財務指標依舊遵循著以往的規矩。
報告期內，中海地產資產負債率59.77%，淨借貸比率為32.95%，在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率；上半年加權平均借貸成本為4.01%，融資成本處於行業最低區間，持有現金1113.8億元，佔總資產14.6%。
多年來，以穩健面目示人的中海地產，盈利能力持續領跑行業。在顏建國2017年掌舵中海之後，在利潤之外，公司開始對涉規模指標流露出更進取的姿態。
有中海地產人士向第一財經記者表示，相較於顏建國的前任郝建民時期而言，中海地產這兩三年在員工的KPI考核、職級晉升、獎金發放等方面都更趨於透明嚴格。
「像中國恆大(03333.HK)等不少房企今年力推的全員營銷，中海也鼓勵員工參與，只是央企的銷售提成只有千分之一個點左右，達不到其他房企千分之三個點的水準，但是公司內部基層還是挺興奮的。」該人士直言，抓銷售、抓回款的重要性正與日俱增。
六月份，中海地產的合約物業銷售額達到575.61億元，同比增加32.3%，扭轉了前五個月累計同比下滑的態勢。這也實現了中海地產歷史上單月銷售新紀錄。這其中固然有前期因為疫情耽誤銷售進程而迎頭追趕的因素在內，但與中海地產抓銷售的戰略也有直接關係。
更多的變化正悄然顯現。目標導向成為一些老中海人察覺到的一個顯著變化。
具體到拿地方式來看，中海地產素來傾向於單獨拿地。高權益佔比被認為能夠更好地保證銷售業績的濃度、可觀的利潤規模。
今年上半年，中海地產則首度公開表示，從單獨拿地向聯合開發、股權收購、城市更新等方式轉變，部分項目的權益佔比甚至降至70%。更靈活的拿地方式源於對規模的追求。
2020年上半年，該集團新獲土地的累計應佔樓面面積約為562.33萬平方米，累計應付的土地出讓金約為522.82億元。而2019年度業績會上，中海地產將2020年拿地權益預算定為1400億元，同比增長23%。
照此來看，中海地產上半年的土地權益投資完成率僅37%。這也意味著，中海地產下半年拿地的節奏還將進一步加快/p>
同時，由於受新冠肺炎疫情影響，中海地產上半年有一個半月左右時間處於銷售停滯狀態，公司上半年實現合約銷售金額同比增長4.2%至1720.1億元。此前的2018年、2019年，公司的合約銷售額同比增速分別錄得29.8%、25.2%。這兩年半的銷售增長速度在行業前十裡面仍屬於領先。
顏建國掌舵之後，中海地產的拿地金額從百億直接上升至千億，挺進行業前五，一定程度上扭轉了中海地產「掉隊者」的形象。
諸多跡象顯示著，中海地產這艘巨輪正變得越來越快。
顏建國在2020年中期業績會上言及系列核心財務指標之際表示：「我們不會為規模做大而去做大規模，而是要求有利潤地去銷售，有質量地增長；更加注重價值創造，我們相信合理控制負債，不盲目加槓桿，公司的規模與利潤也能實現較快地增長。」
新老力量漸進式更新
今年上半年於中海地產來說也是管理層力量發生微調的一年。
2月，時年40歲的張智超開始走向臺前，獲委任為中海地產執行董事及行政總裁。
與之相伴的是，顏建國除保留中海地產董事局主席和中海宏洋（00081.HK）非執行董事職位外，辭任中海地產行政總裁，和中海宏洋與中海物業（02669.HK）的包括董事局主席、授權代表及提名委員會成員等在內的共計9個重要職務。
彼時，外界用「削權」顏建國來形容這種漸進式的新老力量交替。但是，第一財經記者了解到，中海地產內部幾乎是波瀾不驚，顏建國的話語權也未發生任何改變。中海地產當時公告僅解釋為「為提升企業治理水平」。
實際上，自顏建國回歸中海以來，除了把地產帶入了規模擴張的快車道外，更多組織架構層面的調整也在持續推進。
此前，他撤銷了公司的戰略與風險管理部、營銷和工程公司，恢復了客戶服務部，並重新搭建業務線，交由各地區管轄。同時，原本信息化管理方面就沿襲港企的中海，進一步加強了數位化方面的系統建設。這些都被視為提高組織效率的集中體現。這種改變仍在慢慢浸潤公司肌體。
而張智超、莊勇等一批「海之子」管培生序列的少壯派走向臺前，在集團內話語權的上升則給中海地產帶來了更多決策權層面的下放，一線的主觀能動性也得到進一步調動。
「很多高管都有香港背景，中海在思維模式開放度、務實精神、公司格局、市場化方面都要遠高於內地房企，但是它還是有大國企的那種靈活性不足的特點，比如會在意規矩、講究論資排輩、極少用外來空降兵，但是顏總、張總這些新管理層上來以後，公司自由度靈活度是有提升。」有中海地產內部人士向第一財經記者表示，顏建國本人對於張智超的鼓勵欣賞態度也令到中層人員篤信公司目前這種更自由、更靈活的氛圍有一定的穩定性和延續性。
今年3月中下旬，疫情稍顯緩解，中海地產曾推出了「直面總部、直通中海」的營銷招聘計劃，可直接添加營銷總微信遞簡歷溝通。
有中海地產內部人士曾向第一財經記者表示，這跟顏建國回來之後，公司管理風氣更趨於隨和、架/p>
第一財經記者也了解到，在龍湖地產(00960.HK)工作過的顏建國回歸中海地產之後，龍湖的人力、信息化、商業等業務口的部分人士隨後也選擇跳槽至中海。比如，中海地產分管人力的負責人之一於清源此前任職龍湖地產人力資源部。
「民營企業對規模的渴求、內地市場的嗅覺和打法、客戶群喜歡的拿捏都較為突出，很難說中海沒有受到影響。」另有中海內部人士向第一財經記者表示，老中海人待久了難免有思維上的狹隘性，時不時引進中海體系外的新血液也能避免思維僵化。
創新業務仍處蟄伏期
令部分中海人感到企業發生變化的另一個根據，是這家老牌的央企也會去觀察內地房企的新業務。部分人士做出這一判斷的另一個依據是，內地房企的數位化、信息化建設等轉型新業務成為不少中海地產人私下討論的話題之一。
種種跡象顯示出，目前的中海地產在地產主業外也有著很強的進取精神。
在2020年中期業績會上，顏建國除了強調「我們的目標是百年基業」外，也表示，「住宅開發業務，持有型商業物業，教育、養老、物流、供應鏈管理等創新業務，這三類產業，公司的目標都是要進入行業頭部。」
在資源配比上，中海地產仍延續以90%的資源聚焦立足「今天」的住宅開發，以7-8%的資源投入面向「明天」的成長型業務商業物業，以1-2%的資源投入為「後天」培育增長點的創新業務。
本報告期內，中海地產寫字樓、集中商業、酒店、公寓等商業物業錄得同比微增1.1%至20.3億元，增速相較於去年同期有所放緩。創新業務在最新的中期報告中小幅下行至3.6億元。
相比於地產開發主業在利潤、土儲、規模等方面有顯著提升外，中海地產的創新業務這幾年整體要遜色一些。若是將之與萬科（000002.SZ/02202.HK）、華潤置地（01109.HK）、龍湖地產等其他同樣探索多元化業務的房企相比，很難有吸睛點。
創新業務很多時候需要外來力量，需要冒險精神，需要跨界思維，而這些都不是中海的長板。尤其是地產行業步入下半場，龍頭房企間較量的邊界早已不止於地產。
但創新業務援引對應業務板塊的專業人士，被不少房企視為多元化業務能較好落地生根的關鍵。比如華南有不少老牌龍頭房企近兩年就不斷重金挖角來自華為、中興、騰訊等科技企業的管理人士、專業人士，以幫助自身搭建創業業務架構，助力布局信息化建設、數位化轉型。
而一位中海中層管理者舉例說，早前公司接觸了一位做數位化業務方面的職業經理人，但囿於央企的薪酬很難達到民企開出的數目，後面就不了了之了。
顏建國回歸後的中海，頻頻強調規模增速、商業及創新業務，這也讓外界對地產優等生有了更多的期待。但至少目前尚沒有令投資者眼前一亮的新業務浮出水面，「出奇」恐怕還需要時間。