2020註定要在時代的年輪中，留下一道濃墨重彩的刻痕。當潮水退卻，每一朵浪花的腳步，都值得被記錄。
感懷時代，致敬榜樣。鳳凰網奇點商業「致敬2020」年度價值榜單評選正式拉開序幕。
本次評選活動涵蓋商業地產、物業管理、長租公寓三大領域，將從行業發展、企業實力、公益幫扶、產品升級、人物影響力等多個維度展開評選，推出十大行業價值排行榜，致敬大時代下具有標杆意義的人物、企業和項目。
鳳凰網奇點商業「2020中國物管行業綜合實力」研究課題同步開啟，針對企業盈利情況、拓展規模、服務品質、資本運作等維度，覆蓋全國物管企業，對2020年度中國物管企業綜合實力進行調查研究。
房企巨頭加速物業資本化
「大物業」時代開啟
在物管行業不斷發展，上市物企規模不斷增加的當下，相較前兩年，房企子公司資本化動作明顯加速，受疫情等因素影響，下半場的上市節點也更為緊湊。
今年以來，多家頭部房企加入物管上市陣營，巨頭的湧入更加攪動行業風雲。從盈利情況來看，前十席位中有兩家企業年收入超百億。2020年上半年，萬科物業實現營業收入67.0億元，同比增長26.8%；碧桂園服務收入約62.7億元,同比增長約78.4%；毛利約23.3億元，同比增長約69.3%。
在「上市」這件事上，萬科物業一直是不著急的樣子。此前，萬科董事會主席鬱亮曾表態，「沒有千億市值，萬科物業不會上市。」而今年10月31日，萬科物業董事長朱保全公開宣布，萬科物業更名為萬科雲空間，未來將更強調口碑。這也意味著，萬科物業將發展為一個平臺，而不是單單一個服務型企業。
相比之下，其他頭部房企則態度積極。目前，中國恆大、華潤萬象生活皆通過聆訊，分別擬在12月2日、12月9日掛牌上市。榜單中，前十物企上半年營收均破30億大關。
招股書顯示，去年恆大物業收入達73.33億元，2020年上半年則達45.64億元，淨利潤11.48億元，上半年淨利潤同比增長181.8%。華潤萬象生活去年營收58.68億元，2020年上半年則實現營收31.34億元。
可以說，「大物業」概念令上市物企頗為受益，前有碧桂園服務、綠城服務、保利物業等，而現在，排名前50的地產企業幾乎都在計劃分拆物業上市。
業內人士表示，疫情成物業公司分水嶺，規模擴張下，品牌物管的優勢將會進一步體現。龍頭房企謀求物業資本化，可以預見，今後5至10年，行業兩極分化，強者愈強的效應也將會凸顯。
中小型物企再迎上市高峰
母企依賴症待解
物管行業上市窗口期，中小型房企亦不甘示弱。
11月17日，金科服務成為今年港股上市的第13隻物業股，而據預測，整個物業上市公司會在短短的兩三年內達到100家以上。
目前，金科服務是已上市企業中第8家規模破億的企業，另外7家分別是碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積餘、保利物業、中海物業、彩生活。
截止6月30日，金科服務在管面積為129.7百萬平方米，合約面積255.5百萬平方米；2019年，金科服務營業收入23.28億元；截至2020年6月30日，其總收入達13.7億元，同比增長36.2%；淨利率水平達22.1%。
今日（11月27日）上市的佳源服務，2019年物業管理服務收入為3.66億元，今年上半年則達2.37億元，雖業績增長平穩，但其80%主營業務收入也是靠母公司資源。
當然，上市並非一勞永逸之策。從今年上市物企質素來看，多數仍存在規模硬傷、區域局限、以及嚴重的母公司依賴症。
例如，合景悠活對合景泰富的依賴程度相當之高，三年間，來自合景泰富集團開發物業提供的物管服務收入，分別佔物業管理服務收入的100%、100%及91.8%。
融創服務的收入也主要來自於母公司的「輸血」。數據顯示，2017年—2019年，融創服務分別實現營收11.11億元、18.41億元及28.27億元。但管理融創集團物業產生的收入分別佔所得收入的99.4%、99.1%、99.6%。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，物企過度依賴母公司可能掣制公司未來發展，物業公司要想在股市上有更好的表現，還是要有獨立的市場拓展能力。同時，在規模和業績方面要有較高的成長性，收併購與提升增值服務收益是維持成長性的兩個主要手段。
多元化探索
創造新業務增長點
值得關注的是，僅靠物業管理服務收入已經不能滿足企業未來競爭的需要，如何升級調整、展開多元探索，成為當下物管企業平衡規模與利潤的新課題。
例如，綠城服務和碧桂園服務的多項計劃都納入了科技網際網路思維，人工智慧和物聯網是其發展中的兩大高頻詞。綠城服務開發的「幸福綠城」APP正將生鮮消費作為切入點，連接起供應、倉配和業主用戶三端，以較低的獲客成本，獲得社區零售這一盈利增長點。
不過，多元化業務普遍還在探索發展中，目前呈現的盈利成色還有待提升。與業主關係更密切的社區增值服務，在保利物業、雅生活、碧桂園服務、時代鄰裡中的2019年營收佔比分別為19.35%、9.5%、9%、7.32%。
此外，近期新上市物企股價開始遇冷，股價下調或破發，也說明投資者更加理性。業內人士指出，資本市場要防範部分物企質量不高、盈利空間過窄等問題，這也容易影響對整個行業的判斷。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議道，「物業公司需要駕馭業主『最後100米』的兩種能力，一是洞察與連接業主的服務能力；二是撬動社區服務鏈體系的組織能力。此外，要升級中國物業智慧服務，關注並探索快速發展催生新科技、新模式帶來的重要契機，轉型為創造人們美好生活服務的高科技綜合性企業。