臺北臺中高雄三大區域最具投資價值
2009年07月16日 22:29 《理財周刊》
文/本刊記者 甄愛軍
文前提要：臺灣地區樓市除了臺北市外，其他地方近年來普遍遭遇低迷時期，因此目前面臨「抄底」機會。因為面臨縣市合併升格直轄市等諸多利好，臺北縣市、臺中縣市以及高雄縣市面臨更多的機會。
臺灣地區樓市投資機會顯現。但專家分析認為，臺灣地區樓市投資機會出要集中在臺北市(縣)、臺中縣市以及高雄縣市等三大地區，配合陸資入臺、通脹等諸多誘因，因此這三大地區最具投資價值。這些地區目前的樓市現狀如何？未來發展潛力在哪裡？下面我們跟隨臺灣樓市專家來進行詳細了解。
樓市投資機會顯現
作為知名樓市專家，中華兩岸商機促進會理事長蔡為民對臺灣樓市可謂是知根知底。在談到臺灣地區樓市投資前景時，蔡為民表示到了「抄底」的時候。在記者印象中，臺灣地區房價並不比大陸房價低，尤其是臺北市的房價，豪宅大多集中在7萬元/平方米左右(註：本文採用的貨幣單位均為人民幣元)，而這在上海，除了翠湖天地、湯臣一品等少數樓盤售價能達到該水平外，其餘均難以望其項背。何來「抄底」一說呢？
我們現有必要對臺灣地區的房地產發展歷程做個大概了解。蔡為民介紹說，臺灣的地產發展已經40餘年，從20世紀60年代中期開始，農民的土地逐步轉移到開發商手中，由於臺灣地區實行了公開的土地買賣制度，一開始就沒有形成大型發展商對土地的壟斷，另外臺灣的房產開發盛行合建制度，該做法使中小開發商的資金和開發風險較小。1989年的時候大陸還沒有房地產這個概念，臺灣地區的房地產市場就已經成型。
這個發展期間一共經歷了三次激蕩。1985年，房地產開始有起色，即相當於上海1998～2000年的房地產狀況。1986年至1991年，房產行情大漲，每年的漲幅在30%～40%，即相當於上海2001～2003年的房地產狀況。1991年至2006年，房地產表現出「冬天」的態勢，其中除了頂級地段、高檔樓盤仍保持微幅上調外，臺北市外周邊地段則有一段時間的價格下調表現，跌幅在10～20%左右。蔡為民表示，其實7萬元/平方米的豪宅也只是少數，而高檔住宅的整體價位其實跟上海相當，如果與香港相比，目前已經被遠遠甩開。
不過蔡為民同時指出，這種狀況在未來可能會得到改變。隨著放寬對陸資入臺的限制，以及近期通脹預期的加大，內部以及外來兩股力量，會使得臺北房市地產市場需求會有所放大。而隨著成交量的放大，價格會隨之上漲。當然，從另外一個角度來考量，與上海、香港樓市相比，臺北市的房價漲勢已只能稱得上「溫和」上漲，而這也不排除會迎來一波補漲行情。
此外，臺北縣、臺中縣市及高雄縣市升格「直轄市」的效應，會帶來的大量資金持續投入，這會使得市政基礎設施得到改善，市容環境得到大幅提升，這都會對當地樓市產生積極作用。因此蔡為民認為日後臺灣地區樓市將會形成大臺北、大臺中以及大高雄三大都會圈三足鼎立的格局。更讓人心動的是，目前臺中市、高雄市的房價仍處於低位，上漲潛力較大。
當然，還有值得一提的是，作為航空城的桃源縣以及素有文化古城的太南市，也具有一定的投資價值。尤其是桃源縣，隨著城市捷運工程的完工，從臺北到桃源機場將從原來的40分鐘縮短為25分鐘左右，而桃源縣目前的房價約10000元/平方米左右，與臺北市存在不小的差距。
三大區域值得重點關注
臺北縣市：臺灣樓市「領頭羊」
作為臺灣地區房地產市場的「領頭羊」，隨著臺灣地區實施低利率政策，以及外地資金回流，臺北縣市樓市在今年上半年的表現搶眼。
根據臺灣房屋的調查，臺北市是去年第四季度以來全臺灣地區交易最為活躍的地區，交易量和活躍程度都有所增加。如在去年第四季度，臺北市成交天數為90天，而在今年第一季度則縮短為61天。其中成交天數較短的行政區，分別有文山區及萬華區交易天數30~60天，其次為大安區的30~70天。文山區居民因公、教職業居多，不受景氣大環境影響，加上過去房價漲幅空間不大，而且低價優勢吸引不少買盤進場，使得交易天數維持在30~60天。另外，萬華區房價較低，議價空間低約5～10%，成交以低總價65萬至100萬元的公寓為主，買盤大部份是自住客。
臺北市豪宅主要集中在中正區、信義區等，當然，臺北市的豪宅近期景氣程度並不高，如臺灣房屋調查發現，信義計劃區內的新成屋豪宅開價普遍落在8.35～10萬元/平方米之間，但實際成交價為7萬元/平方米，可見買賣雙方議價空間間較不小。目前臺北市在售項目中，普通住宅售價在3.5萬元以下，如位於內湖區的雙璽售價為2.3萬元/平方米，位於萬華區的JR捷座的售價在2.9～3.5萬元/平方米之間。
還有一個值得關注的就是臺北縣房價相對臺北市來說，較為低廉。而且最近幾年臺北縣的與臺北市的房價差距在逐年加大。如2003年為72%，而到2008年則拉大到93%(具體見表1)。房價差距的拉大，則意味著臺北縣的房價尚未真正啟動。而一旦臺北縣因為升格為「直轄市」而加大建設力度之後，其房價必漲無疑。
目前臺北縣樓市最為活躍地方分別為林口鎮、三峽鎮和澹水鎮，這三個地區也是近幾年來預售屋推案量最高的前三名區域。臺北縣普通公寓售價在1.5萬元/平方米以下，如目前在售的項目中，位於汐止市的站前畫堤售價為1.0～1.2萬元/平方米之間。
臺中縣市：市政建設推高房價上漲空間
臺中縣市升格審查才剛過關，可是已經有不少建商已經「預測」未來房市發展，尤其臺中最青睞的地區七期，建造商不但開始惜售，更大膽預測，成屋售價將達到4萬元/平方米。
蔡為民分析認為，大臺中合併升格後，重大建設利多不斷，從水湳經貿園區發展及捷運施工等，到兩岸直航所帶來的商機，這些利好因素都會直接刺激臺中房市；同時目前臺中領導積極發展城市美學、推動捷運系統、提高汙水下水道建置比率、提高綠地比等實質建設，以及近年推動文化活動，都讓臺中住屋環境、空氣品質、生活空間向都為人稱道，臺中早已成為新興魅力城市。
專家分析認為，同時受惠於高鐵通車，都市一日生活圈的生活型態已經形成，而未來臺中縣市合併升格後，臺中因位居中間樞紐位置，都讓南來北往更加便利，因此臺中成為年輕族群及退休人員購屋區域首選。
隨著諸多市政建設紛紛上馬，臺中市西屯區、南屯區、北屯區和捷運沿線周邊，以及鄰近臺中市的臺中縣大裡市、潭子鄉、大雅鄉、烏日鄉等，因直接受惠於升格重大建設，將最具發展潛力；此外，臺中縣沙鹿鎮在具備交通便捷及大學城之優勢下，加上鄰近臺中市新市政中心區及中部科學園區，將有機會發展成為臺中市的副都心，未來發展前景也相當看好。
目前臺中縣市在售的普通公寓項目售價1.5萬元/平方米以下，如位於西屯區的裕國溫泉會館的售價為11000元/平方米；豪宅的售價在2萬元/平方米左右，如位於南屯區的大城新紐約售價為2.1萬元/平方米左右。如果正如當地建造商所言，豪宅將漲至4萬元/平方米，那麼其上漲空間真的不小。
高雄縣市：有望迎來補漲行情
高雄市能否重振往日雄風？蔡為民認為可能性很大。高雄市作為臺灣地區的重工業基地以及海港城市，這裡工廠林立、海陸交通發達。經歷1998年的金融風暴、2000年網絡泡沫後，大陸成為廉價的世界工廠，過去高雄加工出口產業發達，卻因為大環境的改變，產業外移大陸、人口流失嚴重，使得高雄市房價低迷。即使2003年SARS過後，臺北房市走了5年多頭，高雄的房地產依然沒有太明顯的漲幅，平均房價仍舊維持在7500元/平方米左右的行情。
這種狀況會不會隨著此次高雄縣市合併升格「直轄市」而得到改變呢？蔡為民認為可能性很大。在他看來，高雄縣市合併之後，城市交通、商業等都會能得到改善，如高雄捷運紅線南岡山站正在規劃中，同時高雄準備發展地鐵，這都會極大改善城市交通狀況。
在此值得注意的是，在金融海嘯的肆虐下，臺灣地區有不少地方的樓市出現調整，但高雄是其中「不為所動」的城市之一。之所以如此，專家分析認為高雄市的房價在過去將近5年時間裡沒有上漲過，因此不排除受近期利好刺激，出現一輪補漲行情。
目前高雄市美術館附近的豪宅售價約1.5萬元/平方米左右，這樣的價位在專家眼裡已經是底部，再無下跌空間，因此在這個價位吃進，自然等於抄底。
(責任編輯：張婧)