公開的資料顯示，過去的幾年裡，宜家中國全國項目僅地產部分增值空間超過50%，商業體量輻射區域地價甚至增值超100%。宜家的入駐往往成為各大城市板塊升值的風向標，業內人士嬉稱宜家為「地產商」。對於普通的購房者來說，買房要不要跟著宜家走？怎麼跟，什麼時候跟？本案試圖選擇宜家作為標本橫向對比，深度解讀中國地產界的「宜家效應」。
01.
沒有例外
有宜家處
區域升值已成鐵律
△圖為：宜家網絡圖片
2020年，宜家進入中國22年。
1998年中國第一家宜家開業時，上海徐匯區房價只有3000元/㎡左右，而到2020年，同樣位於徐匯宜家附近的雲錦東方已經高達108000元/㎡，翻了將近36倍。2009年7月，宜家7.9億底價拍下北京大興區西紅門商業綜合區二期的項目用地，樓面價為2615元/㎡。一年後，該地區周邊的三、四期項目用地樓面價格比宜家購入的二期用地分別高出131%和172%。而到了十年後的2020年，西紅門樓面價達到39500元/㎡，上漲了15倍之多；成都新南天地在宜家入駐前後，板塊商鋪均價從2006年的12000元/㎡狂飆至2013年的58000元/㎡，超高溢價能力讓業界咋舌；杭州宜家店地塊當初拿地樓面價為1120元/㎡，現在周圍的樓面價已為宜家拿地價格的近6倍。
△圖：來源於網絡
來自RET睿意德中國商業地產研究中心的研究發現，相比早期較低單價購入土地，宜家在中國整體土地增值平均約為5-8倍。有宜家處，區域升值已成鐵律。為什麼宜家能夠帶來超乎尋常的區域溢價能力？
相比一般購物中心而言，宜家最大的不同之處，在於宜家可以將區域性消費模式升級為輻射全城的消費模式。一般來說，便利店的輻射半徑為步行5分鐘，大型超市如沃爾瑪的輻射半徑為2-5公裡，區域性購物中心輻射半徑約為10公裡以上。
而宜家則不同，一般購物中心吸引的是近程的客流，但宜家家居能吸引到遠程甚至是全城的客流。網際網路時代，流量為王。城市發展，又何嘗不是？宜家自帶「打卡地」屬性，吸引城市級客流量導入，從而帶來所在商圈不斷發展裂變，能夠將所在商圈掙脫區域限定，一舉躍升城市主流商圈，最終帶來區域價值的持續攀升，這是宜家區域升值效應的底層邏輯。
△圖：望京宜家
02.
一部望京的發展史
就是宜家效應的
全程見證史
曾經的望京，不過是一片荒地大農村，直到2006年，宜家從馬甸搬到這裡。
記憶裡，每到周末，位於東北四環邊的宜家門口都要排起一條長龍。「低至5折」的宣傳語隨處可見。人和車塞滿了周圍的道路，為了控制人流，宜家採取分時段分批次入場的限流措施。
△圖：來源於網絡
商機源於「新」與「舊」的碰撞。宜家之後，短短幾年間，望京國際商業中心、望京旺角商業步行街、望京華聯、新世界、家樂福、沃爾瑪等大型商業相繼進入，讓望京在幾年內迅速成長為一個新興商業區域。
△圖：望京商圈
一大波地產商們，隨後前僕後繼奔湧而來。2010年3月15日，遠洋地產以40.8億拿下大望京村環境整治土地儲備項目1號地，僅僅過了兩天，又一地產巨頭保利地產便斥資50.4億殺進望京。合生創展、SOHO中國、遠洋地產、保利地產等品牌開發商開始在望京上演地王圍城。
而摩託羅拉、西門子、索尼、愛立信們的外企故事，阿里、美團、Uber、陌陌、58同城們的網際網路故事，真的只是後來的事，是水到渠成的事。
今天的望京，已經變身為能與國貿媲美的第二CBD。當初望京宜家開業排隊長龍裡的人們，又有幾個能料到望京的今天？
03.
北京只有三個宜家，
一個在望京，一個在長安街
一個在西紅門
作為目前世界上最大的家居供應商，宜家家居有著一套十分科學、嚴謹的選址方案，充分考慮了每一個候選店址周邊的交通狀況、人口分布狀況、經濟分布狀況，從而對每一個候選店址進行定量的評估。
目前在全北京範圍內，除了北京第二CBD望京的四元橋宜家、神州第一街「長安街」沿線的五棵松體驗中心， 另一家宜家家居，就在西紅門。位於北京大興西紅門的宜家薈聚中心，2019年全年客流量突破2800萬，遠超朝陽大悅城，相當於每一個北京人每年逛1.2次。就在當下，宜家效應同樣正在西紅門發揮作用。
△圖：西紅門 薈聚購物中心
2013年，宜家西紅門開業，短短幾年間，區域內已經聚集了薈聚購物中心（宜家家居）、鴻坤廣場、樂家購物、萬達廣場等四大購物中心，未來北京最大沃爾瑪山姆會員店，亦將在這裡落戶。除商業外，西紅門正在引進眾多文化產業——新媒體產業基地、興創國際中心、星光影視城，成為城南文化新地標，並推助區域走向國際化。
與望京如出一轍，包括新城在內的眾多知名開發商，先後入駐西紅門區域，那些在望京發生的地產巨頭的角逐故事，在西紅門，此時此刻，正在上演。
△圖：西紅門 薈聚購物中心
更令人興奮的是，城南計劃如今已進入第三階段，累計吸入近萬億雄厚資金，而其中大部分資金，用於建設南四環。而亞洲最大機場——大興新機場的建成，更加成了城南區域成為比肩望京的國門經濟區，為城南區域及首都發展再添一針強心劑。《北京市商業服務業設施空間布局規劃（2018-2035年）》中指出，北京市重點打造西紅門區域，西紅門與CBD、石景山、回龍觀、城市副中心5個區域並列為北京區域級商業中心。
也許你錯過了2014年的望京，別再錯過2020年的西紅門。
04.
西紅門商圈
迎來時代人居作品
新城熙紅印
隨著西紅門商圈的醇熟，從購物、到出行、到教育等各方利好持續兌現，西紅門商圈的居住價值越來越得到市場認可。過去十年間，多個別墅類、豪宅類項目落戶西紅門，區域內已經形成了良好的高端居住氛圍。
新城控股，位列中國房地產8強。砥礪27載，始終以改善城市人居為已任。自2018年進入北京以來，成功開發國譽府、禧悅學府、西府海棠、五裡春秋等多個知名住宅作品，均在市場上取得了不俗的佳績。
△圖：新城控股上海總部實景圖
2020年，新城控股當紅不讓，擇址西紅門商圈，定鼎北京四環寸土寸金地段，佔據西紅門商圈核心區位，集薈聚、鴻坤、樂家、萬達四大購物中心利好於一身，薈萃雙軌及教育資源，鉅獻新城控股城市戰略級人居作品——新城·熙紅印。不負城市天賦之美好，秉持打造改善時代人居的作品之心，充分考量都會人居需求，以「繁華都會中的詩意棲居」為初心，從墅質洋房級的造園之道、到現代簡約輕奢的建築風格設計、再到多元產品戶型的創新，新城·熙紅印，始終致力於為當代都會人群，敬獻至臻至善的居住體驗。
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