物流園區是物流業發展到一定階段的產物，也是新興物流集散方式的集中區域。湖北省物流發展研究中心主任、湖北經濟學院教授陶君成認為，物流園區存在的意義不是做大物流產值，而是降低全社會的物流總成本。
據省現代物流聯席會議辦公室統計，「十二五」以來，我省正在由「物流通道」向「物流節點」轉變，物流業增加值年均保持10%以上增長。我省要形成物流發展新優勢，要降低物流成本，園區建設須對路。
園區和企業數量超過美德
在武漢舵落口和額頭灣一帶，星羅棋布著數十家物流園，大的面積近千畝，小的只有幾個籃球場大小，各地貨車進出，讓東西湖大道、長豐大道擁堵不堪。
「物流企業門檻太低，有幾輛貨車就能跑運輸，『一個人、一間房、一部電話、一張桌子』就是一家物流企業。」武漢華亨物流有限公司總經理王磊說。
在他記憶中，2006年以前，宜昌、襄陽、荊州只有不到20家物流企業，做物流有利可圖。但現在，大大小小的物流企業多如牛毛，企業利潤越擠越小。6-8月是物流市場淡季，企業月均只能接到60車貨的生意，平均每車賺2000元，可每月成本高達20萬元，月虧8萬元。
物流企業賺不到錢，物流園區的日子也不好過。「物流園區高投入、慢見效、低收益，我早已有心理準備。」襄陽四季青農貿城副總經理殷濤倫表示，該農貿城佔地約2500畝，項目總投資15億元，是襄陽北的一艘「綠色航母」。為吸引物流企業入駐，農貿城免門面租金、免住宿費、免停車費，年讓利上千萬元。
省現代物流聯席會議辦公室統計，去年底，我省物流園區141個，其中運營33個，在建58個，規劃中50個。而國際上，物流業發達的德國只有33個物流園區。此外，全省涉及物流業務的各類企業超過1萬家，比美國的物流企業數量還多。通過國家認證的A級物流企業只有148家，其中5A級企業5家，全省重點物流企業只有90家。
物流企業「小、散、雜」的狀況尚未改善，物流園區又一哄而上。家電倉儲中心表現尤為明顯。眼下，家電供應鏈上各企業紛紛建立倉儲中心，造成了人力、物力、資金上的浪費。武漢美安儲運有限公司總經理李少平透露，海爾在沌口自建有近2萬平方米的倉庫，經銷商國美、蘇寧、工貿家電、京東商城也在跟風，家電產品從生產企業轉移到各經銷處，再轉移到零售商或客戶，多次運輸多次倉儲，造成物流不暢，該項損失最高可達家電企業營業額的10%。
「建設物流園區動輒投入上億元，成本回收周期長，可投資商依然青睞物流這片熱土。」業內人士擔憂，「圈地」或是部分物流園區的醉翁之意，因為物流園區的拿地成本較低，倉庫、平房和露天停車場建設成本不高，改建容易，隨時可搖身一變「轉型」商業用地開發。
物流專業化方能降本增效
推土機、吊車、挖掘機、裝載機、鏟車……走在通往宜昌市區的318國道上，沿途最抓人眼球的不是秀麗的峽江風光，而是路邊綿延不絕的工程機械「儀仗隊」。
由於318國道沿線農民宅基地租金每月10元/平方米，遠低於宜昌市區，大量工程機械經銷商租用民房當做自己的4S店使用，不僅影響城市形象，還會造成交通安全隱患。為讓工程機械不再露宿街頭，由宜昌富程祥雲物流有限公司承建的三峽應急物流園應運而生。「建設一個大園區，整合一群小園區。」宜昌富程祥雲物流有限公司總經理張代平說，三峽應急物流園被中物聯應急委認定為「軍地兩用應急物流實驗基地」，項目總投資3.8億元，佔地382.2畝，設有應急裝備（機械與配件）交易區、應急裝備流通管理維護區、應急物資儲備配送區、第三方物流作業區等，建成達產後形成每年400萬噸的物流量，其中工程機械達100萬噸。
農貿市場遷出中心城區是未來城市建設的方向。7月24日，由稻花香集團斥資18.8億元打造的宜昌三峽物流園開園，集農副產品展示交易、倉儲、冷鏈、配送、電子商務、快捷酒店、貨代辦公、餐飲娛樂等於一體，園區佔地1154畝，總建築面積80.8萬平方米，是渝東鄂西最大的農副產品綜合物流園。
三峽物流園行政總監許玲說，為承接農貿市場出城，該物流園將與8家農業專業合作社、種養殖基地構建上遊貨源供給產業鏈，引進600家一級代理商拓展下遊商品流通渠道，與國內知名物流園區合作，構建以物流園區為核心的區域商貿流通供應鏈。
「物流園區只做普通倉儲配送業務，利潤點不會超過5%，如果發展冷鏈倉儲，利潤率可達80%以上。」襄陽四季青農貿城副總經理殷濤倫說，保鮮庫每日租金2.8元/平方米，冷凍庫每日租金4元/平方米，而普通倉庫月租才15元/平方米。「專業化物流園區，配套服務也要專業化！」
相比其他園區，汽車物流園專業化程度更高。襄陽風神物流有限公司管理部負責人王巍說，該公司業務涉及東風汽車公司體系內8大汽車製造廠，在全國共設有36個RDC（區域分發中心）、1000餘家服務網點，覆蓋30餘個省、市、自治區，涵蓋採購物流、生產物流、流通加工、銷售物流、逆向物流、汽車供應鏈各個環節。「利潤率9.7%，準時率99.4%，RDC庫存1-2天，園區每一個物流動作都精確到秒。」
園區布局如何適應「大物流」
《湖北省現代物流業發展「十二五」規劃》要求，「十二五」時期，全省將著力構建「物流圈（帶）—物流節點城市—物流園區—專業化物流中心」的現代化物流網絡體系。武漢、宜昌、襄陽作為物流節點城市，園區規劃如何適應「大物流」？
武漢東西湖保稅物流中心管委會主任翟玉峰認為，武漢有多個物流園區設有進出口監管業務，東西湖設有保稅物流中心、武漢經濟開發區設有出口加工區、東湖高新區設有綜合保稅區、陽邏港準備申報綜合保稅港區，物流園區之間存在功能重疊、相互競爭現象。武漢各區在商貿、製造業發展到一定程度之時，才考慮規劃建設物流園，導致園區建設滯後，發展水平和服務能力不足。
襄陽交通物流發展局總經濟師陳惠田說，襄陽物流園區布局不盡合理，過度集中在鄧城大道一帶，造成了物流集散與城市交通相矛盾。
宜昌交通物流發展局副局長江華介紹，外地在宜昌中轉的物資運輸量佔全市運輸總量的70%，外地在宜昌的商品交易額佔全市交易總額的80%，宜昌港71%的吞吐量在為周邊地區服務，部分物流企業外援車輛運輸產值約佔總產值的75%，宜昌需要引進大型專業物流企業，讓新建的物流園區吃飽，讓三峽「物暢其流」。
省發改委財金貿易處處長岑建德認為，湖北由「物流通道」到「物流節點」、由「立交橋」到「大樞紐」，物流園區建設發揮著支撐作用，園區空間布局要有利於促進省內、省外物流聯繫、經濟交流，有利於區域內分散的運輸、倉儲等物流基礎設施向園區集聚，有利於實現多式聯運、信息集成、供應鏈一體化服務等功能的聚集，全省應以物流園區為抓手，多部門協同、多地區合作，合力推進我省物流園區科學發展，最終降低社會物流總成本。