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物權制度作為最重要的民事基本制度之一，是產權保護的基石，其重要性不言而喻。《民法典》第二編物權編在沿襲《物權法》基本思路和框架的基礎上，以實現人民群眾美好生活願望為出發點和歸宿進行了補充和修改，其關注的重心從「物之歸屬」轉向「物盡其用」，旨在解決人民群眾的現實問題，增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。其中對業主大會議事規則的修訂、全新設置的居住權制度等內容將直接影響你我的生活。今天就請專業人士就《民法典》物權編重要變化作簡要梳理解讀。
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變化一：受遺贈取得物權的變動規則將與繼承相區別
《物權法》第29條將繼承和受遺贈取得物權的規則統一化，即物權在「繼承或者受遺贈開始時」發生變動。而《民法典》則將受遺贈取得物權的變動時間與繼承相分離，在第230條僅規定了「因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。」即《民法典》物權編把《物權法》中「受遺贈取得物權的」物權變動規定刪除了。這樣一來，受遺贈取得物權的，應以其他物權變動的一般規則為準，即受遺贈取得不動產的，在完成登記時物權發生變動；受遺贈取得動產的，在交付時物權產生變動。
變化二：業主大會議事規則全新修訂
《民法典》對業主權利進行了較多修正，通過對業主大會的議事規則進行重點調整，充分保障業主的知情權。
首先，《民法典》第278條根據業主決策事項的不同性質，分設了不同的決策人數要求及通過要求。對於一般事項，《民法典》降低了對決策人數的要求，由「專有部分佔建築物總面積過半數的業主且總人數過半數」變更為「參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數」，使這類事項的決策變得更容易通過；對於特殊事項，《民法典》則把決策人數從《物權法》的「雙三分之二」上調到「雙四分之三」。這些變動通過調整不同決策事項的最低人數，促進業主權利的行使。
其次，《民法典》新增第282條，明確了「利用業主的共有部分產生的收入歸業主共有」。新設這一規定後，小區電梯、宣傳欄等廣告收入，公共區域停車收入等紅利收入，在物業公司扣除成本後，應明確歸業主享有。
最後，業主的知情權、訴權得到充分保障。《民法典》第284條新增「物業服務企業或者其他管理人應當及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問」，第287條新增「業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任」。這些新增的條款，明確規定了物業服務企業應當履行的義務、承擔的責任，為業主有效行使權力奠定了基礎。
變化三：新增關於「添附物」的物權變動規則
物權變動分為基於法律行為的物權變動和非基於法律行為的物權變動。作為非基於民事法律行為的物權變動方式，添附是指不同所有人的物或勞動成果結合在一起而形成不可分離的物或新的物，包括加工、附合和混合三種情形。
《物權法》並未對添附物的物權變動規則作出規定，《民法典》則彌補了這一漏洞，在第322條明確規定，「因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。」
《民法典》對於添附物物權變動的規則，是以「充分發揮物的效用價值」為基礎的。根據這一規則，在不動產與動產添附的情況下，應由不動產物權人取得所有權；不動產與不動產、動產與動產添附的情況下，價值較大的一方取得所有權；添附的物品價值大致相同的情況下，應適用「保護無過錯當事人」的原則，由無過錯一方取得所有權。
變化四：增加關於土地經營權流轉規定，接軌《農村土地承包法》
《民法典》與2018年新修改的《農村土地承包法》相呼應，形成了土地所有權、土地承包經營權及土地經營權的三層權利結構。
除此之外，《民法典》第339條還明確了土地經營權的可流轉性，並規定了其流轉方式是出租、入股或者其他方式，變更了《物權法》規定的轉包、互換、轉讓等方式。
變化五：增加建設用地使用權續期的規則
居住房屋到期後的自動續期及續期費用，一直是民生熱點問題。對此，《民法典》增加了建設用地使用權續期的規則。第359條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。即住宅建設用地使用權到期後，以繳費續期為原則，以費用可申請減免為補充，以法律法規另行規定為指引。
變化六：「居住權」的全新亮相
《民法典》第二編第十四章單獨增加一章，共計6個條文，規定了「居住權」這一新型用益物權，提供了一種全新的房屋使用方式。
《民法典》第366條規定：「居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。」
居住權的主要特徵是：
第一，居住權屬於用益物權的一種，權能包括佔有、使用，原則上無收益權能，但另有約定或另行載明的除外；
第二，居住權屬於人役權，以不動產為客體；
第三，居住權具有一定的專屬性，不得轉讓、繼承；
第四，居住權原則上無償設立，且自向登記機構申請登記時設立。
與承租等債權性住宅使用方式相比，作為用益物權的居住權具有更強的對抗效力。即在居住權通過登記設立後，即便所有權人發生改變或者所有權人將房屋抵押，居住權人都可以通過其居住權來對抗新的所有權人和抵押權人。