成都
泰合健康科技集團股份有限公司
擬作價出資涉及的雙流縣西航港街道錦華路二段3號
一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目
資產評估報告
北方亞事評報字[2017]第01-112號
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）
二零一七年三月三十一日
成都
泰合健康科技集團股份有限公司擬作價出資涉及的
雙流縣西航港街道錦華路二段3號一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目資產評估報告
資產評估報告目錄
資產評估師聲明.........................................................3
資產評估報告摘要.......................................................4
資產評估報告正文.......................................................6
一、委託方、被評估單位概況及其他評估報告使用者.........................6
二、評估目的...........................................................8
三、評估對象和評估範圍.................................................8
四、價值類型及其定義..................................................15
五、評估基準日........................................................15
六、評估依據..........................................................15
七、評估方法..........................................................18
八、評估程序實施過程和情況............................................20
九、評估假設..........................................................21
十、評估結論..........................................................22
十一、特別事項說明....................................................22
十二、評估報告使用限制說明............................................24
十三、評估報告日......................................................25
附件................................................................26
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泰合健康科技集團股份有限公司擬作價出資涉及的
雙流縣西航港街道錦華路二段3號一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目資產評估報告
資產評估師聲明
一、我們在執行本次資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，
恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳
述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認。
所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事
方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係，與相關當
事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已
對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所
涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，且
已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條
件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特
別事項說明及其對評估結論的影響。
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擬作價出資涉及的雙流縣西航港街道錦華路二段3號
一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目
資產評估報告摘要
北方亞事評報字[2017]第01-112號
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）（以下簡稱「我所」或「北
方亞事」）接受成都
泰合健康科技集團股份有限公司（以下簡稱「
泰合健康」）
的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、客觀的原則並按照必
要的評估程序，對雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於
評估基準日（2017年 3月 24日，以下同）的市場價值進行了評估工作。評估人員
按照必要的評估程序，對委估範圍內的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證，
結合評估目的和評估對象特點，對截至 2017年 3月 24日雙流縣西航港街道錦華
路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地所體現的市場價值做出了公允反映，現將資
產評估情況及評估結果簡要介紹如下：
評估目的：根據委託方提供的董事會決議，本次評估目的是量化雙流縣西航
港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評估基準日 2017年 3月 24日
的市場價值，為
泰合健康以其作價出資成立新公司的經濟行為提供價值參考。
評估對象和評估範圍：本項目的評估對象為位於雙流縣西航港街道錦華路二
段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評估基準日的市場價值；評估範圍為成都華神
集團股份有限公司所屬位於雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓城鎮住宅
用地（兼容商服）用地，土地使用權面積 53917.36平方米，帳面價值 11,346,407.57
元。
評估方法：市場比較法、剩餘法。
價值類型：市場價值。
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評估結果：
在公開市場假設前提下，我們本著公正、公平、公開的原則，在分析現有資
料的基礎上，採用剩餘法和市場比較法，確定評估對象在 2017年 3月 24日作為
出讓城鎮住宅用地（兼容商服）用地、無他項權利限制狀態下，宗地外「六通」，
宗地內「五通一平」，容積率為 1.8，土地剩餘使用年期住宅為 57.09年、商服
27.09年的土地使用權市場價格為：
評估面積：53,917.36平方米
評估土地單價：5,542元/平方米
評估土地總價：29,881.00萬元（四捨五入至佰位）
大寫：貳億玖仟捌佰捌拾壹萬元整
幣種：人民幣
特別事項說明：
截至評估基準日，委估宗地際用途工業用地，宗地內已修建生物製劑（車間）
等數棟工業廠房及配套用房，建築面積共計 22,650.10平方米，地上建築物處於
閒置狀態。本次評估未考慮拆除地上建築物對評估值的影響。
本評估結論的有效使用期限為一年，從評估基準日起計算, 即有效期自 2017
年 3月 24日起至 2018年 3月 23日止。
在使用本評估結論時，提請報告使用者關注評估報告正文所披露的特別事項，
並在利用本報告自行決策時給予充分考慮。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估
結論，應當閱讀評估報告正文。
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一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目
資產評估報告正文
北方亞事評報字[2017]第01-112號
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泰合健康科技集團股份有限公司:
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受貴公司的委託，根據國
家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，採用市場比較法和剩餘
法，對雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評估基準日
的市場價值進行了評估。評估人員按照必要的評估程序對評估範圍內的資產實施
了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產於評估基準日 2017年 3月 24日所表
現的市場價值做出了公允反映。
現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方、被評估單位概況及其他評估報告使用者
本次評估的委託方和被評估單位均為成都
泰合健康科技集團股份有限公司；
評估報告使用者為委託方、被評估單位及法律法規規定的其他報告使用者。
現對委託方和被評估單位情況簡介如下：
（一）委託方和被評估單位簡介
企業名稱：成都
泰合健康科技集團股份有限公司
統一社會信用代碼：91510100201958223R
類型：其他股份有限公司（上市）
住所：成都高新區（西區）蜀新大道 1168號 2棟 1樓 101號
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法定代表人：王仁果
註冊資本：（人民幣）肆億叄仟壹佰零貳萬壹仟叄佰柒拾肆元
成立日期：1988年 1月 27日
營業期限：1988年 1月 27日至永久
經營範圍：高新技術產品開發生產、經營：中西製劑、原料藥的生產（具體
經營項目以藥品生產許可證核定範圍為準，並僅限於分支機構憑藥品生產許可證
載有效期內從事經營）；藥業技術服務和諮詢，商品銷售（不含國家限制產品和
禁止流通產品）；物業管理（憑資質證經營）、諮詢及其他服務；
農產品自研產
品銷售；
房地產開發（憑資質證經營）。
1、歷史沿革
成都
泰合健康科技集團股份有限公司是一家集中西成藥、生物製藥、建築鋼
結構為主營業務的高科技公司。原名成都華神集團股份有限公司、成都建業發展
股份有限公司，是經原成都市體改委批准由成都市青年經濟建設聯合公司、成都
市錦華印刷廠、成都市西城區北大建築工程隊等三家集體所有制企業共同出資組
建。
1994年 8月經原成都市體改委批准部分法人股協議轉讓。轉讓後，四川華神
集團股份有限公司（原名四川西南華神藥業股份有限公司，以下簡稱四川華神集
團公司）持有 36.36%的股份，成為公司第一大股東。1996年 9月經股東大會審議
通過並經原成都市體改委批准，公司更名為成都華神高科技股份有限公司。1997
年 11月 11日經中國證券監督管理委員會（以下簡稱證監會）批准公司的社會公
眾股 1,700萬股於 1998年 3月 27日在深圳證券交易所上市流通。1998年 6月 27
日，經 1997年度股東大會批准，公司更名為成都華神集團股份有限公司，證券代
碼「000790」。
2016年 9月，經 2016年第四次臨時股東大會批准，公司更名為成都
泰合健康科技集團股份有限公司。經深圳證券交易所核准，公司中文證券簡稱自 2016年 9
月 27日起由「華神集團」變更為「
泰合健康」。
目前，公司註冊住所為成都高新區（西區）蜀新大道 1168號 2棟 1樓 101號；
法定代表人為王仁果；註冊資本及實收資本均為人民幣肆億叄仟壹佰零貳萬壹仟
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叄佰柒拾肆元；公司類型為其他股份有限公司（上市）；經營範圍：高新技術產
品開發生產、經營；中西製劑、原料藥的生產（具體經營項目以藥品生產許可證
核定範圍為準，並僅限於分支機構憑藥品生產許可證在有效期內從事經營）；藥
業技術服務和諮詢，商品銷售（不含國家限制產品和禁止流通產品）；物業管理
（憑資質證經營）、諮詢及其它服務；
農產品自研產品銷售；
房地產開發（憑資
質證經營）。
2、基本組織架構
公司設有股東會、董事會和監事會，負責全公司生產經營活動的預測、決策
和組織領導、協調、監督等工作。公司下設總裁辦公室、人事行政中心、財務中
心、企業發展中心、技術中心和工程管理中心共 6個中心/部門。
二、評估目的
根據《成都華神集團股份有限公司第十屆董事會第十次會議決議公告》，本次
評估目的是量化雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評
估基準日 2017年 3月 24日的市場價值，為
泰合健康以其作價出資成立新公司的
經濟行為提供價值參考。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
本項目的評估對象為位於雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼
商服用地於評估基準日的市場價值。
（二）評估範圍
本次評估的範圍為成都華神集團股份有限公司所屬位於雙流縣西航港街道錦
華路二段3號一宗出讓城鎮住宅用地（兼容商服）用地，土地使用權面積為53917.36
平方米，帳面價值 11,346,407.57元。土地終止日期商服 2044年 4月 26日，住
宅 2074年 4月 26日。
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（三）委估資產概況
1、土地登記狀況
委估土地使用權位置、面積、用途等登記狀況詳見下表：
土地使用
者
土地證編
號
土地使用
權面積
（㎡）
土地座落用途
使用權
類型
地號圖號終止日期
成都華神
集團股份
有限公司
雙國用
（ 2011）
第 22998
號
53917.36
雙流縣西
航港街道
錦華路二
段 3號
城鎮住宅
用地（兼
容商服）
出讓 -附圖
商服： 2044年 4月 26
日
住宅 :2074年 4月 26
日
註：成都華神集團股份有限公司已更名為成都
泰合健康科技集團股份有限公
司。
2、土地權利狀況
土地使用權系出讓方式取得，根據被評估單位提供的權屬資料，權利狀況如
下表所示：
取得日期辦證日期終止日期
批准使用
年限
已使用年
限
剩餘使用年限
他項權利
狀況
2014年 4
月 27日
2012年 12
月 9日
商服： 2044年 4月 26日
住宅 :2074年 4月 26日
住宅 70
年；商服
40年
12.91年
住宅 57.09年
商服 27.09年
無
3、土地利用狀況
委估宗地位於成都市雙流區西航港街道錦華路二段 3號，四至為：北至機場
路常樂路，南至弗客水岸住宅小區；西至西滿吹塑廠，東至錦華路二段。該區域
位於成都市雙流區西航港街道，交通狀況較好，宗地形狀呈較規則多邊形，宗地
開發程度為紅線外六通(通氣、通路、通電、通訊、通上水、通下水)、紅線內五
通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場地平整），工程地質條件良好。
土地利用狀況詳見下表：
宗
位置
面積
m 2
登記
用途
臨路
狀況
地
形
地形條
件
容積
率
宗地開發
程度
狀
成都市雙流區
西航港街道錦
華路二段 3號
53917.36
城鎮住宅
用地（兼
容商服）
北至機場路常樂路，南至
弗客水岸住宅小區；西至
西滿吹塑廠，東至錦華路
二段。
較
規
則
場地平
整
1.8五通一平
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委估宗地實際用途為工業用地，宗地內已修建生物製劑（車間）等數棟工業
廠房及配套用房。截至評估基準日，宗地內所有工業廠房及配套用房已閒置。
評估人員根據國家資產評估執業規範，在被評估單位的配合下對上述資產的
帳面金額、實際數量、資產形成、存在和使用狀況，以及產權狀況等進行了全面
的清查核實。
納入本次評估範圍的資產與《資產評估業務委託約定書》中所載明的資產範
圍一致。
4、地價影響因素
（1）一般因素
2016年成都地區生產總值完成12170.2億元，按可比價格計算，同比增長7.7%，
增速比全國平均水平高 1個百分點，與全省持平。分產業看，第一產業實現增加
值474.9億元，同比增長4.0%；第二產業實現增加值5232.0億元，同比增長6.7%；
第三產業實現增加值6463.3億元，同比增長9.0%。三次產業結構為3.9:43.0:53.1。
2016年，成都農業增加值同比增長 4.0%，增速比上年提高 0.1個百分點。全
年糧食和油料產量穩定。其中，糧食產量 290.5萬噸，下降 2.0%；油料產量 33.5
萬噸，增長 0.2%。畜禽出欄保持基本穩定。其中，生豬出欄 811.53萬頭，減少
4.0%；牛出欄 8.18萬頭，增長 2.2%；羊出欄 131.43萬隻，減少 0.6%；家禽出欄
9043.12萬隻，增長 1.4%。
2016年規模以上工業增加值同比增長 7.4%，增速比上年加快 0.1個百分點。
分經濟類型看，國有控股企業增加值同比增長 1.4%，集體企業同比增長 13.6%，
股份制企業同比增長 7.2%，「三資」企業同比增長 7.8%。分輕重工業看，輕工業
增加值增長 1.7%，重工業增加值增長 10.5%。全年規模以上工業企業實現出口交
貨值 1766億元，同比下降 17.6%。規模以上工業企業產銷率達到 96.3%。
八大特色優勢產業增加值同比增長 5.9%。其中，汽車產業增長最快，同比增
長 19.0%，比上年提高 12.7個百分點；電子信息產品製造業增長 6.1%，比上年回
升 6.7個百分點。高技術製造業增加值增長 7.3%，其中航空太空飛行器製造業增長
14.1%。
2016年全市服務業增加值同比增長 9.0%，佔地區生產總值的比重為 53.1%。
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其中，金融業增加值同比增長 8.7%。12月末，成都全轄區金融機構各項人民幣存
款、貸款餘額分別為 31434億元、25009億元，同比分別增長 6.7%和 13.8%，增速
比上年分別回落 1.5個百分點和提高 2.7個百分點。
房地產業方面，全年商品房銷售面積 3935.3萬平方米，同比增長 25.3%，其
中住宅銷售面積同比增長28.9%。全年商品房銷售額2950.2億元，同比增長38.9%，
其中住宅銷售額同比增長 46.8%。12月末，成都住宅待售面積 371.3萬平方米，
同比下降 30.8%，比 2015年 12月末減少 164.2萬平方米，
房地產去庫存效應進一
步顯現。
全年完成固定資產投資 8370.5億元，同比增長 14.3%，增速比上年提高 8.5
個百分點，投資總量位居全國副省級城市第一。分產業看，第一產業完成投資 179.4
億元，同比增長 172.7%；第二產業完成投資 2250.1億元，同比增長 39.1%，其中
工業投資 2246.2億元，同比增長 41.0%；第三產業完成投資 5941.0億元，同比增
長 5.3%，其中
房地產開發投資 2638.9億元，同比增長 6.5%。
民間投資方面，全年民間投資完成 4643.0億元，同比增長 13.8%，增速比上
年提高 8.9個百分點，比全國、全省分別高 10.6、8.9個百分點，民間投資佔固
定資產投資比重為 55.5%。
2016年全市實現社會消費品零售總額 5647.4億元，同比增長 10.4%，增速比
上年回落 0.3個百分點。按經營單位所在地分，城鎮實現消費品零售額 5420.5億
元，同比增長 10.3%；鄉村實現消費品零售額 226.9億元，同比增長 11.7%。按消
費類型分，餐飲收入 698.1億元，同比增長 12.4%；商品零售 4949.3億元，同比
增長 10.1%。
從主要商品類別看，限額以上企業（單位）零售額中，糧油、食品、飲料、
菸酒類增長 17.7%，日用品類增長 22.5%，書報雜誌類增長 7.8%，家用電器和音像
器材類增長 10.3%，通訊器材類增長 27.8%，家具類增長 41.0%，石油及製品類增
長 0.7%。網絡零售繼續保持高速增長，全年限額以上單位通過網際網路實現的商品
零售額達到 392.7億元，同比增長 30.3%，佔全社會消費品零售總額比重為 7.0%。
2016年成都實現進出口總額 2713.4億元，同比增長 11.0%，增速比上年提高
39.4個百分點。
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其中，全市出口額 1450.5億元，雖同比下降 2.0%，但降幅比上年收窄 26.4
個百分點；全市進口額 1262.9億元，同比增長 30.9%，增速比上年提高 59.0個百
分點。
2016年，成都城鎮居民人均可支配收入 35902元，同比增長 8.1%；農村居民
人均可支配收入 18605元，同比增長 9.4%。
統計顯示，2016年全市規模以上工業企業利潤同比增長 36.3%。主營業務收
入利潤率回升至 6.8%，比上年提高 1.4個百分點。規模以上工業企業資產負債率
為 56.4%，比上年降低 3.4個百分點。
能耗方面，2016年全市規模以上工業綜合能耗下降 0.5%，比上年收窄 0.6個
百分點。其中，六大高耗能行業綜合能耗下降 1.6%，比上年收窄 0.1個百分點。
全年單位工業增加值能耗同比下降 7.3%，比上年收窄 0.5個百分點。此外，全市
過剩產品產量得到有效控制，粗鋼產量同比下降 13.2%，平板玻璃產量略增 1.3%。
物價方面，2016年成都居民消費價格同比上漲 2.2%，漲幅比上年提高 1.1個
百分點。
分類別看，食品菸酒價格同比上漲 4.0%，衣著同比下降 0.8%，居住同比上漲
1.8%，生活用品及服務同比上漲 0.4%，交通和通信同比下降 1.0%，教育文化和娛
樂同比上漲 4.1%，醫療保健同比上漲 2.7%，其他用品和服務同比上漲 4.8%。全年
工業出廠者價格指數（PPI）為 99.6，降幅較上年收窄 1.6個百分點。
（2）區域因素分析
1）基本情況
雙流地處成都市西南郊，縣城距成都市區 10千米.東連龍泉驛區和簡陽市，
南接眉山市仁壽縣和彭山區，西鄰新津縣和崇州市，北靠溫江區、青羊區、武侯
區及錦江區。地理位置介於東經103°47′—104°15′、北緯30°13′—30°40′
.全域雙流土地面積為 1032平方千米，其中城區面積 132.95平方千米，耕地面積
442平方千米.2013年 12月，縣境萬安鎮、興隆鎮等 11個鎮及華陽街道與正興鎮
部分區域的社會管理、公共服務等事務由四川省天府新區成都片區管理委員會管
理和服務，其餘部分稱之為新雙流，新雙流轄區面積為 466平方公裡，其中建成
區面積 102平方公裡、耕地面積 151平方公裡.
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2013年 12月 1日，境內含新興、萬安、白沙、興隆、合江、太平、永興、三
星、大林、煎茶、藉田 11鎮，劍南大道南段、元華路以東的華陽街道、正興鎮範
圍內的社會管理、公共服務等事務由四川省成都天府新區成都片區管理委員會管
理和服務。
2015年，雙流（新雙流）轄 6個街道、6個鎮，共有 134個村(社區)，其中，
純居民社區 24個，涉農社區 82個，村 28個.
2015年末，戶籍人口 54.97萬人，其中，非農業人口 40.56萬人，農業人口
14.41萬人；2015年常住人口 76.1萬人，城鎮化率 79.37%；全年出生人口 4668
人，死亡人口 2231人，人口自然增長率為 4.69‰，符合政策生育率為 97.45%。
2015年 12月 3日經國務院批准，同意撤銷雙流縣，設立成都市雙流區。
「十二五」期間，全縣地區生產總值年均增長 10.4%；一般公共預算收入年均
增長 9.3%；人均 GDP從 2010年的 7087美元增加到 12600美元。縣域經濟基本競
爭力全國百強排名從 2010年的第 27位躍升至第 13位，連續 6年榮獲「中國全面
小康十大示範縣（市）」稱號。
新型工業快速發展。始終堅持高端高效、集約集群，以新興電子信息等戰略
性新興產業為支撐的先進位造業迅速壯大，規上工業總產值突破 1100億元大關。
緯創、仁寶等 132個重大項目建成投產。年產值上 10億元的企業由 2010年的 6
家增加到 14家。
金石東方等 23家企業成功上市、掛牌。全縣高新技術企業產值
由 2010年的 214億元增加到 2015年的 650億元。西航港經濟開發區成為全省重
點培育的 5個 2000億元產業園區之一。工業集中度提高到 88.5%。成為全省第一
批工業強縣示範縣。「十二五」節能減排目標全面完成，累計清理關停「三無」企
業 2029家。
現代服務業提檔升級。始終鮮明國際空港、綜合保稅兩大特質，突出打造以
臨空自貿經濟為引領的現代服務業。臨空服務業蓬勃發展，集聚基地航空公司 7
家、知名物流企業 23家，國際快件中心、金恆德汽配城等 30個重大項目建成投
運，新增海濱城、韓國城等大型專業賣場和商務樓宇 12個、面積達 429萬 m2。保
稅經濟提速發展，綜保區雙流園區、空港保稅物流中心（B型）等一批功能平臺獲
批設立，中國最大貴金屬保稅庫天鑫洋金庫、進口酒（食）品展銷中心等 4個項
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目建成投運，綜保區累計實現產值 1200億元。旅遊業加快發展，實現旅遊總收入
124.4億元，黃龍溪古鎮被評為全國最美生態文化古鎮，成為中國生態旅遊百強縣。
商品房銷售 1273萬 m2、金額 766億元，分別是「十一五」的 1.45倍、2.34倍。
新引進商業銀行 5家，成為成都市首批「金融生態示範縣」。
都市現代農業穩中提質。始終突出精品、特色、優質導向，打造優質糧油、
有機蔬菜、特色水果基地 7萬畝，建成聯想藍莓等項目 24個。培育家庭農場、現
代農莊等經營主體 102個，年銷售收入上千萬元龍頭企業達 32家。創建「三品一
標」
農產品137個。舉辦
農產品特色節會 15場次。
農產品溯源和質量安全檢測實
現縣域全覆蓋。成為全國農田水利基本建設先進單位、國家節水型社會試點縣、
國家
農產品質量安全縣。
配合實施省市重大交通項目 8個，T2航站樓、成新蒲快速路等項目建成投用。
加快形成「七橫十一縱一環」公路網，臨港路、牧華路等城市骨幹道路建成通車，
新改擴建鎮村公路 541km，新雙流路網密度每百平方公裡達 316km。
2）基礎設施
雙流區西航港街道已建設有一些基礎設施，如航空港自來水廠，航空港配氣
站，郵政端局，牧馬山 110KV變電站等。成都市政府相關部門和航空港所在區域
的雙流區政府相關部門已經開始著手完善航空港的用電、用水以及交通等配套設
施的工程啟動，汙水處理廠、自來水廠以及大型變電站的落成、航空港郵電局的
建成、大型配氣站的建立、航空港供水工程的建成投入使用。
經成都市政府批准，雙流公布了城市管理方案。將航空港、華陽與東升鎮（縣
城）一起，納入城市管理軌道，形成了「兩城一區」的城市管理和發展體制。
（3）個別因素
1）位置：位於成都市雙流區西航港街道錦華路二段 2號，錦華路與機場路常
樂路交匯處。
2）面積：53917.36平方米。
3）用地性質：國有出讓土地，城鎮住宅用地（兼容商服）。
4）地形、地勢：呈較規則多邊形，宗地內地勢平坦。
5）水文、地質結構：無不良地質結構。
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6）臨街狀況：北至機場路常樂路，南至弗客水岸住宅小區；西至西滿吹塑廠，
東至錦華路二段。
7）開發狀況：該區域位於成都市雙流區西航港街道，交通狀況較好，宗地形
狀較規則，宗地開發程度為紅線外六通(通氣、通路、通電、通訊、通上水、通下
水)、紅線內五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場地平整），工程
地質條件良好。
四、價值類型及其定義
根據本次評估目的，價值類型確定為市場價值。
市場價值是指自願買方與自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，
評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
選擇市場價值做為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致
的原則，並充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素綜合確定的。
五、評估基準日
本項目的評估基準日是 2017年 3月 24日。
（一）該基準日為評估人員現場勘查日，有利於評估結果有效地服務於經濟
行為。
（二）資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、
取價依據和其他依據主要包括以下內容：
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（一）法律法規依據
1、《中華人民共和國公司法》（2013年 12月 28日第十二屆全國人民代表大
會常務委員會第六次會議修訂）；
2、《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第 46號，2016
年 12月 1日起實施）；
3、《中華人民共和國城市
房地產管理法》（中華人民共和國主席令第 72號，
第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂 2007年 8月 30日）；
4、《中華人民共和國土地管理法》（第十屆全國人民代表大會常務委員會第
十一次會議修訂中華人民共和國主席令第 28號，2004年 8月 28日）；
5、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令
第 483號，國務院第 163次常務會議通過修訂，2006年 12月 31日）；
6、《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）；
7、《中華人民共和國企業所得稅法》（第十屆全國人民代表大會第五次會議
通過，2007年 3月 16日）；
8、《國土資源部辦公廳關於發布
範（試行）>的通知》（國土資廳發[2013]20號）；
9、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）；
10、《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）；
11、《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）；
12、《
房地產估價規範》（GB/T50291-2015）；
13、其他相關法律、法規、通知文件等。
（二）準則依據
1、財政部財企[2004]20號批准發布的《資產評估準則-基本準則》和《資產
評估職業道德準則-基本準則》(2004年 2月 25日發布，2004年 5月 1日執行)；
2、中國註冊會計師協會會協[2003]18號《中國註冊會計師協會關於印發產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》（2003年 1月 28日發布，2003
年 3月 1日執行）；
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3、中國資產評估協會中評協[2007]189號關於印發《資產評估準則—評估報
告》、《資產評估準則—業務約定書》等 2項資產評估準則的通知（2007年 11月
28日發布，2008年 7月 1日起執行，2011年 12月 30日中評協[2011]230修訂）；
4、中國資產評估協會中評協[2007]189號關於印發《資產評估準則—評估程
序》、《資產評估準則—工作底稿》、《資產評估準則—不動產》、《資產評估
價值類型指導意見》等 5項資產評估準則的通知（2007年 11月 28日發布，2008
年 7月 1日起執行）；
5、中國資產評估協會中評協[2010]214號關於印發《評估機構業務質量控制
指南》（中評協 2010年 12月 18日發布，2012年 1月 1日起施行）；
6、中國資產評估協會中評協[2012]248號關於印發《資產評估職業道德準則
獨立性》（中評協 2012年 12月 28日發布，2013年 7月 1日起執行）；
（三）經濟行為依據
成都華神集團股份有限公司第十屆董事會第十次會議決議公告；
（四）產權證明依據
1、公司的營業執照；
2、委估資產《國有土地所有權證》複印件、規劃條件通知書、國有土地出讓
合同；
3、委託方及被評估單位承諾函；
4、其它有關產權證明文件。
（五）取價依據
1、評估人員實地勘查、市場調查所獲得的資料；
2、成都市地價變動指數、容積率與地價關係指數資料；
3、成都市近期
房地產市場交易、土地市場交易等資料；
4、委估資產所在區域的區位條件、規劃建設資料；
5、本評估機構掌握的其他價格資料。
（六）參考資料及其它
1、《資產評估常用數據參數手冊》（第二版）；
2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料；
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3、其他資料。
七、評估方法
（一）評估方法的選擇過程和依據
按照《資產評估準則－基本準則》，評估需根據評估目的、價值類型、資料
收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。
本次評估目的是為土地作價出資成立新公司之經濟行為提供價值參考，因此
需要對位於雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評估基
準日 2017年 3月 24日的市場價值進行評估。
根據《城鎮土地估價規程》，通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原
法、剩餘法（假設開發法）、成本逼近法、基準地價係數修正法等。
市場比較法是根據替代原則，將在同一市場供需圈內近期發生的、具有可比
性的交易案例與委估資產的交易情況、期日、區域因素及個別因素進行比較修正，
得出委估資產在評估基準日的市場價值。委估資產所在區域市場發育較好，與委
估資產具有相似性和替代性的交易案例較多，本次評估適宜採用市場比較法。
收益還原法是將委估資產未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原
成估價期日的現值的一種方法。委估資產屬於住宅兼商服用地，在評估基準日難
以確定土地實際純收益，未來每年的正常收益很難準確預測，評估難度大，不易
把握，其可操作性差，故本次評估不宜採用收益還原法。
剩餘法是根據預測的土地連同未來將建造完成的建築物可實現的價格（常稱
為樓價），扣除為建造和銷售該建築所需花費的必要代價（如建築費用、專業費
用、利息、銷售費用、稅金等）以及應取得的正常利潤，倒推算出土地價格的一
種方法。該方法特別適用於待開發土地、拆遷改造土地的價格評估。委估資產作
為待開發建設用地，其規劃建設指標已確定，區域內同等規模的
房地產開發項目
較多，其開發價值易於測算，可採用類似
房地產的交易價格，按照剩餘法進一步
剝離出土地價值，故本次估價採用了剩餘法。
成本逼近法是以重新開發委估宗地所需的各項費用之和為主要依據，再加上
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一定利潤、利息和應繳納的稅費來確定委估宗地價格的一種方法。成本逼近法一
般適用新區開發或工業用地。委估資產屬建成區，土地熟化程度較高，用成本逼
近法不足以反映其現實價格水平，故本次不採用成本逼近法。
基準地價係數修正法是根據替代原理，將委估資產的區域因素條件和區域的
平均條件進行差異修正而得到委估宗地價格的一種方法。基準地價係數修正法主
要適用於土地招拍掛出讓底價評估與補地價測算，不適用本次評估目的，故不採
用基準地價係數修正法。
綜上所述，評估人員通過實地踏勘，認真分析調查收集到的資料，在確定土
地估價原則的基礎上，根據估價對象的實際情況，結合本報告評估目的，決定採
用市場比較法和剩餘法對宗地進行評估。
（二）評估方法說明
1、市場比較法
市場比較法是根據替代原則，將待估宗地與在評估基準日近期市場交易的類
似宗地交易實例進行比較，並對類似宗地的成交價格作適當的修正，以此估算待
估宗地價值的方法。其基本公式為：
式中：V：待估宗地價格；
VB：比較實例價格；
A：待估宗地交易情況指數/比較實例交易情況指數；
B：待估宗地評估基準日地價指數/比較實例評估基準日地價指數；
C：待估宗地區域因素條件指數/比較實例區域因素條件指數；
D：待估宗地個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數。
2、剩餘法
剩餘法是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常
開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等後，以價格餘額來估算估價對象
土地價格的方法。其基本公式為：
地價（V）＝開發完成後的
房地產總價值－開發成本（包含專業費用、利息、
利潤、稅收）
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八、評估程序實施過程和情況
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）接受
泰合健康的委託，對雙
流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地於評估基準日的市場價
值進行了評估。評估人員對納入評估範圍內的資產進行了必要的核實及查對，查
閱了有關帳目、產權證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎上
根據本次評估目的和委估資產的具體情況，採用市場比較法和剩餘法對委估資產
進行了評定估算。整個評估過程包括接受委託、評估準備、現場清查核實、評定
估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過程如下：
（一）初步了解此次經濟行為及委估資產的有關情況，明確評估目的、評估
對象和評估範圍，與委託方及被評估單位共同確定評估基準日；根據資產評估準
則要求，布置資產評估申報表、準備資料清單。
（二）前期準備
評估人員根據被評估單位的資產類型及被評估單位涉及的資產量組建了評估
隊伍，並對評估人員簡單地介紹了項目情況和評估計劃。
（三）資產核實及現場盡職調查
根據
泰合健康提供的評估申報資料，評估人員於 2017年 3月 24日對申報的
資產進行了必要的清查、核實。
1、委估資產清查過程
指導企業相關資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「資
產評估明細表」、「資料清單」及其填寫要求，進行登記填報，同時收集被評估
資產的產權歸屬證明文件和反映狀態等情況的文件資料。
2、審查和完善各單位提供的資產評估明細表
評估人員通過查閱有關資料，了解涉及評估範圍內具體對象的詳細狀況。然
後，審查資產評估明細表，檢查有無填列不全、資產項目不明確現象，並根據經
驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細表有無漏項等，根據調查核實的資料，
對評估明細表進行完善。
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3、現場實地勘察
根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被評估單位相
關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對土地使用權的座落、面積、
四至、形狀、土地現狀開發程度等進行現場勘查，並填寫現場勘察記錄。
4、查驗產權證明文件資料
對評估範圍內委估資產的國有土地使用權證、土地使用權出讓合同、規劃條
件通知書等資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企
業核實。
（四）評定估算
評估人員結合企業實際情況確定資產的評估方案，明確資產的具體評估參數
和價格標準，最後匯總資產評估初步結果、進行評估結論的分析、撰寫評估報告
和說明的初稿。
（五）內部審核、徵求意見及出具報告
在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書初稿。我事務所內部對評估報告
初稿和工作底稿進行三級審核後，與委託方、被評估單位就評估報告有關內容進
行必要溝通。在全面考慮有關意見後，對評估結論進行必要的調整、修改和完善，
然後重新按我事務所內部資產評估報告三審制度和程序對報告進行審核後，向委
託方提交正式評估報告。
九、評估假設
（一）一般假設
1、交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估
資產的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設：假設委估資產處於一個充分活躍的公開市場中，市場中的
交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產的各種信息，並做出合理的決策。
3、假設委估資產在評估基準日後不改變用地性質及用途，仍按國有土地使用
證證載用地性質及用途使用。
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4、評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，
當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由於前提條件的改變而得出
不同評估結果的責任。
十、評估結論
根據國家有關資產評估的法律、法規，本著獨立、客觀、公正的原則，並經
履行必要的評估程序，北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）對擬作價
出資涉及的雙流縣西航港街道錦華路二段 3號一宗出讓住宅兼商服用地市場價值
採用市場比較法和剩餘法進行了評估，根據以上評估工作，得出如下結論：
在公開市場假設前提下，我們本著公正、公平、公開的原則，在分析現有資
料的基礎上，採用剩餘法和市場比較法，確定評估對象在 2017年 3月 24日作為
出讓城鎮住宅用地（兼容商服）用地、無他項權利限制狀態下，宗地外「六通」，
宗地內「五通一平」，容積率為 1.8，土地剩餘使用年期住宅為 57.09年、商服
27.09年的土地使用權市場價格為：
評估面積：53,917.36平方米
評估土地單價：5,542元/平方米
評估土地總價：29,881.00萬元（四捨五入至佰位）
大寫：貳億玖仟捌佰捌拾壹萬元整
幣種：人民幣
十一、特別事項說明
報告使用者在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結論可能產生
的影響，在依據本報告自行決策時給予充分考慮。
（一）本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確
定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保和質押事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生
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變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中
遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。
（二）本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由評估機構做出的，評估機
構及參加本次評估的工作人員與委託方或其他當事人無任何利害關係，評估人員
在評估過程中恪守職業道德和規範，並進行了充分的努力。
（三）由委託方和被評估單位提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產
權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎；針對本項目，評估
師進行了必要的、獨立的核實工作，委託方和被評估單位應對其提供資料的真實
性、合法性、完整性負責。
（四）截至評估基準日，委估宗地際用途工業用地，宗地內已修建生物製劑
（車間）等數棟工業廠房及配套用房，建築面積共計 22,650.10平方米，地上建
築物處於閒置狀態。本次評估未考慮拆除地上建築物對評估值的影響。
（五）評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算並發表專
業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出評估師執業範圍。評估中，評
估人員已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評
估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了
如實披露，但評估人員不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。
（六）本項目的執業資產評估師知曉資產的流動性對估價對象價值可能產生
重大影響。由於無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性
的分析依據，本次評估中沒有考慮資產的流動性對估價對象價值的影響。
（七）對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委託時未作特
殊說明而評估人員執行評估程序一般不能獲知的情況下，評估機構及評估人員不
承擔相關責任。
（八）報告中的分析、意見和結論只在報告闡明的假設前提及限制條件下有
效，它們代表評估人員不帶有偏見的專業分析、意見和結論。
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（九）評估基準日期後事項
評估師做了盡職調查，未發現從評估基準日至評估報告日期間對評估結論可
能產生影響的重大事項。在評估基準日後、評估結論使用有效期之內，如果資產
數量及作價標準發生變化時，應按以下原則處理：
1、當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。
2、當資產價格標準發生變化時並對資產評估價值產生明顯影響時，委託方應
及時聘請有資格的評估機構重新確定評估值。
3、對評估基準日後資產數量、價格標準的變化，委託方在資產實際作價時應
給予充分考慮，進行相應調整。
十二、評估報告使用限制說明
（一）本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、
程序得出的，並只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。
（二）本評估報告僅用於評估報告載明的評估目的和用途，不能用於其他目
的和用途。因使用不當造成的後果與籤字資產評估師及其所在評估機構無關。
（三）評估報告僅由評估報告載明的評估報告使用者使用。
（四）本評估報告僅供委託方為本報告所列明的評估目的服務使用，未徵得
本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、
法規規定以及相關當事方另有約定的除外。
（五）自評估基準日起，市場條件或資產狀況未發生重大變化時，本評估報告
的評估結論使用有效期自評估基準日起一年，即從資產評估基準日2017年3月24日
起至2018年3月23日止。
（六）當遇到政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準
日進行評估。
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成都
泰合健康科技集團股份有限公司擬作價出資涉及的
雙流縣西航港街道錦華路二段3號一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目資產評估報告
十三、評估報告日
評估報告日為資產評估師專業意見形成日，本項目評估報告日為 2017年 3月
31日。
北京北方亞事資產評估事務所（特殊普通合夥）資產評估師：
（籤名並蓋章）
（蓋章）
資產評估師：
（籤名並蓋章）
中國 .北京市二零一七年三月三十一日
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25
成都
泰合健康科技集團股份有限公司擬作價出資涉及的
雙流縣西航港街道錦華路二段3號一宗出讓住宅兼商服用地市場價值項目資產評估報告
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附 件
1、 資產評估結果匯總表及明細表
2、 資產評估機構的營業執照、資產評估資格證書
3、 籤字資產評估師職業資格登記卡
4、 資產評估師承諾函
5、 本次評估的經濟行為依據文件
6、 委託方和被評估單位營業執照複印件
7、 產權證明文件和權屬說明
8、 委託方及被評估單位承諾函
9、 業務約定書
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