原創 孫不熟 城市戰爭
文 / 孫不熟
CBD（中央商務區），不僅是一個城市的物質空間，更是一座城市的精神空間。
無論是紐約的曼哈頓、倫敦的金融城，還是上海的陸家嘴、香港的中環、廣州的珠江新城，無不成為一座城市的榮耀和象徵。
榮耀的背後是壓力。2018年下半年開始，全球經濟下行壓力不斷增大。聯合國在《世界經濟形勢與展望2020》表示，由於貿易局勢以及投資的大幅縮減，全球經濟增速在2019年降至2.3%，為10年來的最低水平。
宏觀經濟的波動，首當其衝的便是CBD，近年來全球各大CBD都經歷了一場史無前例的實力大考。
在全球經濟下行的大環境中，有哪些堅挺的CBD，撐起了城市經濟的大旗？為此，我們參考了中國社科院的《商務中心區藍皮書：中國商務中心區發展報告No6（2020）》，從生產總值、總部經濟、納稅額、開放水平、租金等五個維度概述了各大CBD的排名，僅供大家參考。
01
各大CBD產值排名
近日，中國社會科學院生態文明研究所、中國商務區聯盟及社會科學文獻出版社共同發布了《商務中心區藍皮書:中國商務中心區發展報告No.6(2020)》，對中國（內地）主要的CBD進行了一次排名。
報告對北京、廣州、深圳等商務區聯盟單位的發展情況、經濟數據做了排名和分析。其中，北京CBD、廣州天河CBD這兩個國家級CBD的表現備受關注。
大家知道，國家級CBD經濟輻射覆蓋全國，目前僅有北京CBD、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD三個是國務院批准的三大國家級CBD，地位舉足輕重。
北京CBD是「西起東大橋路、東至東四環，南起通惠河、北至朝陽北路之間7平方公裡的區域」，也就是北京國貿大廈、中央電視臺總部大樓那一帶。
上海陸家嘴CBD是「位於浦東新區西北部，東起浦東南路、泰東路，南沿陸家渡路，西部和北部緊靠黃浦江的6.89平方公裡區域」。
廣州天河CBD是「包含天河北、珠江新城、廣州國際金融城在內的20平方公裡區域」。
下面是藍皮書統計的部分CBD的GDP排名情況：
注，武漢CBD、天津河西CBD、重慶解放碑CBD、銀川閱海灣CBD、重慶江北嘴CBD為2018年數據，深圳福田CBD、西安長安路CBD為2017年數據，其他CBD為2019年數據，部分商務區聯盟成員單位未提供GDP數據，暫未納入本年度評價。
藍皮書顯示，2019年度，廣州天河CBD以3328億元的生產總值蟬聯全國第一，深圳福田CBD排在第2，北京CBD排在第3。
與2018年相比，廣州天河CBD的生產總值同比增長4.57%，北京CBD跌出2000億元GDP俱樂部，位列第3。深圳福田CBD數據未更新，取代北京成為CBD第2。
圖片作者/企鵝
地均GDP中，重慶解放碑路CBD以445億元/平方公裡位列第1，深圳福田CBD以395億元/平方公裡位列第2，北京CBD、廣州天河CBD分別位列第3、4，它們都是地均GDP200+的第一梯隊，與第二梯隊拉出跨越式差距。
有人可能會問，北京、深圳的經濟總量明明比廣州高，為何CBD的產值反而不如廣州多呢？一個重要原因是集約度。
CBD本身就是經濟高度集約化的產物，而天河CBD的集約度又是全國最高的，差不多佔了全市經濟總量的14%，這個比例在一二線城市中最高。
未來，這個集約度只會更高，因為咫尺之遙的第二CBD、一河之隔的琶洲商務區正在建設中，這三大商務中心區因為靠得近，現在被整體規劃為「黃金三角區」，如下圖所示：
這個「黃金三角區」的成型速度正在加快。今年11月，金融城的建築規劃高度調高，「限高令」解除指日可待，金融城正強勢復甦。目前，金融城年內續建、新開工、竣工的項目共有13個，總投資約4108.6億元。
金融城的復甦，進一步刷新了廣州未來GDP的想像空間，等到金融城的樓宇全部交付之後，整個天河CBD的首位度只會更高。按照規劃，以金融城為核心，廣州將培育出一整套的現代金融業體系，增強廣州在中國金融版圖中的醒目度。
未來，廣州金融城將集聚：「一行三局」（人民銀行、銀監局、證監局、保監局）等的金融監管機構，廣發銀行、九江銀行、平安保險、新華人壽、中國人壽、平安不動產等金融巨頭、三七互娛、南方財經全媒體等數據公司和財經媒體，持續吞吐來自廣州、灣區、全國的海量資金。
等到第二CBD和琶洲建成之後，廣州黃金三角區（珠江新城、金融城-魚珠、琶洲）完全打成一片，生產總值至少還要翻一倍，繼續穩居全國第一。
而北上深的情況則不同。在北京，頂尖的商務中心區，除了國貿，還有金融街、望京、中關村，相互都隔得挺遠。
在上海，陸家嘴CBD、靜安CBD、虹橋CBD也是各霸一方。在深圳，除了福田CBD，還有深圳灣超級總部區、羅湖中心區、後海、前海，這些商務中心區也是各成體系，沒有像廣州那樣集中到一塊。
02
各大CBD總部經濟排名
要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經濟的情況，下面是各大CBD的總部企業以及世界500強分支機構的情況：
注，中國商務區聯盟提供數據
陸家嘴金融城新入榜單，以600家總部、340家世界500強企業的成績空降榜單第一。
北京CBD、深圳福田CBD位列第二、第三，總部數量都在400+，三者組成第一梯隊。廣州天河CBD在這方面的短板較大，僅有108個總部企業，顯示天河CBD的對外輻射能力遜色於北京國貿和深圳福田。
另一個指標是世界500強企業的進駐情況，廣州天河CBD達到204個，繼續領先北京CBD和深圳福田CBD，居全國第二，僅次於上海陸家嘴，顯示天河CBD的虹吸效應穩居全國前列。
此外，天河CBD聚集的世界500強企業數量，幾乎是總部企業數量的兩倍。可見，天河CBD雖然輻射能力不足，但聚合能力超強，特別是對500強企業、外資企業的吸引力。
天河CBD的世界500強機構數量為何超過福田CBD？這裡面的原因，我們之前的文章已經講過很多次。在城市屬性上，廣州是門戶城市，而深圳是產業中心城市，所以深圳本土的大企業很多，但外資企業到珠三角開展業務，其區域總部一般還是設在廣州。
原因很簡單，因為廣州有外國人需要的各種配套設施，中國（內地）華南地區的領事館、國際航線絕大部分都集中在廣州，而且廣州還有廣交會這張蜚聲國際的國際名片。
除了北上廣深，世界500強進駐較多的是重慶，顯示重慶經濟在內陸地區的較高開放度。
此外，我們也注意到上海虹橋CBD的進步。與2018年相比，不算空降的陸家嘴金融城，TOP10坐擁的企業數量變化不大，只有上海虹橋CBD的數據變化較大。
2019年度，由於寫字樓逐漸交付辦公，逐漸成型的上海虹橋CBD坐擁的總部企業大增136家、世界500強增加5家，對總部企業的吸引力顯著增強，成為總部經濟榜單的一抹亮色。
03
各大CBD納稅額、億元樓宇排名
GDP、總部經濟如此強勁，那各地CBD對稅收的貢獻如何？
一起來看看各大CBD的納稅情況：
注，數據來自《商務中心藍皮書：中國商務中心區發展報告（2019）》
如上所示，2018年，深圳福田CBD的納稅額達到1800億元，以一騎絕塵的姿態領先其他城市，顯示福田CBD含稅量之高。
另外，北京CBD功能區（以上數據只統計了北京CBD核心區）的納稅總額也達到了1358億元。
納稅大戶的CBD，通常樓宇經濟發達。來看看各大CBD的樓宇經濟排名：
注，深圳福田CBD、天津河西CBD為2018年數據，部分CBD由於數據缺乏未納入評價。
數據顯示，論寫字樓數量，陸家嘴金融城以318棟的數量遙遙領先。另外，北京CBD、深圳福田CBD、天津河西CBD、杭州武林CBD、廣州天河CBD、的樓宇數量也超過100。
報告指出，近年來，樓宇經濟已經成為引領CBD經濟高質量發展的重要形態。眾多CBD的單座樓宇稅收超過1億元，甚至10億元，一個樓就能完成好幾個「小目標」。
其中，陸家嘴金融城納稅過億的樓宇數量達到102棟，納稅過10億元的樓宇達到30座，樓宇經濟效益居全國CBD之首。
廣州天河CBD有71棟納稅過億、17棟納稅過十億。社科院報告指出，廣州天河CBD已經成為粵港澳大灣區樓宇經濟高地。北京CBD有46棟納稅過億、9棟納稅過十億。
還出現了一個特別有意思的現象——「納稅樓王」出現。
目前，北京一單體樓宇最高納稅額已經達到57億元，上海國金中心前年納稅也突破了50億元。這是什麼概念？四捨五入的話，一棟樓的稅收就頂2.5個乳山市去年的財政收入，厲害了我的樓。
值得一說的是，天河CBD納稅過億樓宇的數量佔比達到59%，力壓陸家嘴金融城，位列榜單第一，顯示天河CBD樓宇經濟的含金量非常高，每個都很能打。
這說明，雖然陸家嘴金融城的數量佔優，但廣州天河CBD的單兵作戰能力更強，容易出王炸。其次是深圳福田CBD、鄭東新區CBD、杭州武林CBD、北京CBD、陸家嘴金融城，佔比都在30%以上。
天河CBD納稅過億樓宇為何佔比如此之高？一個重要原因是超高層建築多且密集，珠江新城擁有近10棟300左右及以上的摩天大樓，是全國300米超高層建築最密集的區域。
相比而言，北京CBD300米以上的樓宇只有兩棟，上海陸家嘴只有3棟。
04
各大CBD開放水平排名
改革開放以來，我國的國際化水平不斷提高，外資、外商積極參與到我國城市的經濟發展中。
首先來說說，CBD利用外資情況。由於金融業高度集中，各地CBD成為了我國金融業對外開放的前沿陣地，其利用外資的規模也可以看作是CBD金融開放水平、國際化水平的一個指標。
注，北京CBD、天河CBD、深圳福田CBD、上海虹橋CBD、長沙芙蓉CBD、天津河西CBD、西安長安路CBD為2018年數據，上海虹橋CBD為核心區15平方公裡範圍統計數據。
報告顯示，北京CBD對外開放水平最高，利用外資規模達到42.58億美元，遙遙領先其他CBD。廣州天河CBD以11.99億美元位列第2，是榜單中唯二的邁入10+億美元的選手，深圳福田CBD、杭州武林CBD位居其後，利用外資規模在5億美元以上。
外事機構數量多少也是衡量CBD國際化水平的重要指標。因為外事機構多的地方，必然外國人多，對外合作頻繁。
綜合媒體報導，北京的大使館機構，大部分都集中於朝陽區，分布在北京CBD周邊區域。上海領事館則絕大部分在浦西，只有個別位於陸家嘴。天河CBD的領事機構較多，大約有54家，佔了廣州全市的81.82%。
陸家嘴的外事機構雖然不多，但外資企業和機構眾多。綜合來看，北京CBD、陸家嘴CBD、天河CBD的國際化水平位居全國前列。
05
各大CBD租金排名
再來看看各大CBD的租金排名，新版藍皮書沒有公布各大CBD最新的平均租金，以下是戴德梁行發布的今年一季度各大城市甲級寫字樓報告，我們來看看四個一線城市各大商務區的租金排行：
北京主要商務區租金排名：
上海主要商務區租金排名：
廣州主要商務區租金排名：
深圳主要商務區租金排名：
以下是四大一線城市主要商務區的綜合排名：
綜合來看，北京金融街甲級寫字樓的租金排名中國（內地）第一，租金超過700元／平米／月，遠超北京CBD、上海陸家嘴、廣州珠江新城、深圳福田CBD等四大傳統CBD。
金融街匯聚了一行三會，以及工行、中行、建行三大行總部，是中國最強的金融中心區。從租金水平來看，北京金融街也是中國內地唯一進入全球TOP5的商務中心區。
從全球範圍來看，租金最高的要數中國香港的中環，其中香港IFC的租金最高接近2000港元／平米／月，差不多是廣州、深圳甲級寫字樓的10倍，整棟大樓年租金收入接近100億港元，是全球租金最貴的寫字樓之一，目前估值接近2000億元。
以下是全球部分商務中心區的租金排名（2019年數據）：
高價還得有人買帳。
因此，除了租金水平，還有空置率高低可以有利佐證，各大城市CBD的樓宇搶手程度到底如何？
可以看出，四個一線城市中，廣州的甲級寫字樓空置率最低，只有7.6%。這說明，企業對於廣州甲級寫字樓的接納程度非常高， 另一方面也說明廣州甲級寫字樓目前的供應不足，未來需要新增供應。
06
有人問，CBD又昂貴又擁擠，為何那些優秀的企業如此熱衷呢？
我的分析是，上班和居住不同，上班是需要儀式感的，是需要有裝逼功能的。無論是曼哈頓的摩天大樓，還是矽谷的科技公司總部，都有這方面的強烈需求，只是表現形式不一樣。
所以大家看到，寫字樓的造型往往爭奇鬥豔，而住宅樓總是平庸無奇。因為二者追求不同，前者追求的是儀式感，後者追求的是實用價值。
總而言之，CBD對城市來說，絕對不只是用來炫耀的形象工程，而是和水電煤一樣的基礎設施。它既是產業高度聚集的必然產物，也是一座城市不可或缺的精神空間。
一個優秀的城市，必須要有一個優秀的CBD，來象徵城市的精氣神，以及光榮和夢想。
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原標題：《中國CBD藍皮書（2020）發布，有關CBD的排名都在這了》
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