我國老百姓的購房熱情多年來從未減退，即使在近些年來房價是連連看漲的情況下，我國的住房擁有率也達到了96%。同時，據官方數據顯示，截止至2020年第3季度，我國個人住房貸款總額已經達到了33.59萬億元。由此看出，許多人就算背上貸款也要買房。
對於手裡現金較少的購房人來說，貸款是一種非常好的選擇。許多人都想通過貸款來買一套房子，但是對於貸款的了解卻非常少，包括還款方式、還款年限。究竟怎麼來還款才是最划算的呢？接下來看看行內人的專業分析。
還款方式
首先要了解還款方式。目前來說，等額本息和等額本金是個人購房貸款最主要的兩種還款方式。二人最明顯的一個區別就是月供金額的不同，等額本息的月供金額是固定的；等額本金的是不固定且是逐月遞減的。而在利息上面，二者的差異更大。通過一個例子，來直觀了解二者區別，了解一下，哪個還款方式更加划算。
首先我們按照4.9%的利率計算，假設貸款100萬，貸30年為前提。以等額本息方式還款，總還款金額為1910616元，每月月供5307元，累積利息910616元，超過了總貸款金額的90%。
同樣前提下，以等額本金方式還款，總還款金額為1737041元，首月月供6861元，之後每月遞減11元，累計利息737041元，超過總貸款金額的70%。
從上面的數字中，可以看到，等額本息的累計利息比等額本金的累計高出17萬多，但等額本金的前期月供要高一些。所以說，雖然等額本金的利息較少，但是在貸款初期資金緊張的情況下，還款壓力會比較大；而等額本金的月供金額是不變的，月還款壓力比較平均，不過相比之下，其利息也更高的，所以，如何選擇主要也看個人收入情況。
還款期限
其次，還款年限怎麼選擇呢？還是以上文中的貸款金額及利率為前提，分別計算一下還款年限20年和10年的金額。
等額本息下還款20年，月供6544元，累計利息570665元；還款10年，月供10557元，累計利息266928元。
等額本金下還款20年，首月月供8250元，每月遞減17元，累計利息492041元；還款10年，首月月供12416元，每月遞減34元，累計利息247041元。
由數字看出，貸款年限越短，累計利息就越低，那麼是不是說明還款年限越短越好呢？實際上行內人都會建議在貸款選擇時，年限「越長越好」。原因有兩個，其一，年限越久，月供金額越小，對於普通人來說，還款壓力會小很多；其二，通貨膨脹嚴重，十幾年前的100元和現在的100元價值完全不同，因此，選擇越長的年限還款，實際上也是在「省錢」，畢竟現在的100元和20年後的100元價值差別也會越來越大。
提前還款
最後，對於那些有提前還款計劃的人來說，一定要將等額本息以及等額本金區分開來，這二者提前還款的金額也會不一樣。等額本息下，每月還款本金和利息不固定，但月供金額是固定的，它除了本金產生利息以外，利息也在不斷產生利息，提前還款並不會改變還款總金額。
而等額本金下，只有本金會產生利息，所以每月的月供不同，提前還款就可以減少部分利息，會更划算一些。同時，在選擇最長還款年限的前提下，幾年內如果有這個經濟能力的話，可以將貸款一次性還清，這樣「長貸短還」的方式可以說是最划算的。
其實，住房貸款時要考慮的問題還有許多，例如個人年齡、個人收入、還有房子的情況等等，都會影響到貸款金額的大小以及還款年限的選擇。所以說，無論怎麼還款，都要根據自身的實際情況來衡量，合理負債，合理還款，才是實現利益最大化的方法。
現在你知道該怎麼還款了嗎？
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