NO 194
2019年12月31日晚上，打算買二手房的痴漢，跟房東談了三個小時。最終因為1萬元大家誰都不肯讓步，沒談成。
結束的時候已經是23點了。
到哪裡去跨年呢？蘇州中心，這個時候怕是沒有停車的地方了。算了，回家睡覺。明天還要繼續看房呢。
時間就是這麼無情的來到了2020年。
早就想做個2019年的總結和2020年的展望。稿子寫了一個星期，一直斷斷續續。
2020年蘇州房產趨勢，很多大V都分析過了。雖然有用的信息很少。
我看房產的角度不一樣。下面就來看看我對一些微觀細節的分析。
我們在之前的文章《廉租房小區裡停著寶馬奔馳，這是什麼操作》裡聊過蘇州工業園區優租房。
優租房我是比較熟悉的。優租房的條件，簡單地說，是這樣的：
第一，在園區工作。第二，在蘇州沒有房產。第三，本科學歷或同等級別人才；第四，最多住三年。
住在優租房小區的人，在蘇州沒有房子的。
那麼優租房一共住著多少人呢？我做了一個統計：
優租房總套數在8000以上。其中超過三分之一是單身合租戶型。也就是10700組家庭。
這些優租房小區入住情況如何呢？見下圖：
沒有空置的。全部住滿。而且還有很多人在後面排隊等著呢。
由於排隊的人太多，蘇州工業園區又出臺了一個"虛擬優租房"政策。
這充分說明，1萬多個優租房家庭是擠滿了。
小區環境很不錯。裡面住的家庭很多。白天天氣好的時候，好多在院子裡遛娃的家長。
他們學歷都是本科以上。工作都不會太差。所以這些家庭是有實力的潛在購房家庭。而且，都是蘇州首套房。
在園區居住的人，除了優租房家庭，還有很多排不上優租房的高學歷家庭，還有很多本科以下學歷家庭。
按照中國本科人口比例，本科以下無房人口數量至少是優租房人口的5倍。估計至少有5萬家庭等著買房。
而園區的可出售房源有多少呢？
最大的二手房交易平臺給出的數據，園區二手房數量在1萬套左右。
截止12月31日，園區可售新房3965套。
雖然很多園區工作的人買不起園區的房子，不得不外溢。但是我們單純以園區這個區域為樣本，從以上數據來判斷，工業園區潛在購房家庭數量遠大於園區房源數量。
經濟學原理告訴我們：購房需求大於住房供應，價格就不會下降。
在蘇州這個經濟健康，運行良好的城市整個蘇州，房價就是財富創造能力的主要標誌。
園區是蘇州最好的區域。園區的房價，一定會長期保持蘇州最高點。
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人生戰略，房事當先