民法典與百姓生活｜房屋空置該不該交物業費？檢察官這樣說……

公共維修基金啟動難致使大量資金「沉睡」，小區共有部分收益該歸誰所有，物業服務事項「不清不楚」……這些一度困擾小區業主的難題，有望被民法典徹底終結。

「民法典規定的業主大會職權沒有發生根本性變化，在調整和增設相關決定事項基礎上，對有關表決程序則作出了重大修改。」北京市京師律師事務所律師任麗華介紹，民法典將物權法關於「制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約」表述為「制定和修改管理規約」，凸顯管理規約對人的行為調控；強化了業主對於共有部分收益的權利；降低公共維修基金使用門檻，將使用維修基金作為一般事項，採用「雙三分之二」+「雙過半數」的表決方式予以確定，對於籌集維修基金，則作為重大事項，採用」雙三分之二」+「雙四分之三「的表決方式予以確定。

北京市民法典學習宣傳講師團成員、北京航空航天大學法學院商法與網絡信息法中心副主任王天凡認為，民法典在一定程度上降低了相關事項表決通過的門檻，對小區業主具有較強的指導性和可操作性。

據有關部門統計數據顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但平均使用率卻不足百分之一，這筆數額不小的基金常年處於「沉睡」狀態。

「這並不是由於沒有啟動需求，而是因為啟動太難。」王天凡表示，民法典將啟用公共維修基金的決定從「雙三分之二」降低至「雙三分之一」，有利於解決小區業主的實際需求。「此外，民法典還將公共維修基金的適用範圍進一步細化調整為電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造；規定了緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。」

為何要增設緊急情況下維修基金的使用？任麗華解釋說，這主要是針對例如電梯維修等涉及人身安全的緊急情況，賦予業主大會或者業主委員會依法申請使用維修資金的權利。

長期以來，利用共有部分所產生的收益歸屬問題一直存在爭議。實踐中，不少開發商或物業利用這些共有部分安裝廣告、設置快遞櫃、增設停車位獲取收益。

民法典規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。王天凡說，民法典實施後，開發商或物業擅自處置或收取利用共有部分產生的收益，業主可以依法提起訴訟維護自身合法權益。

此外，民法典規定，可以由業主共同決定選聘和解聘物業服務企業，物業服務企業或者其他管理人對建築區劃內的建築物及其附屬設施進行管理的過程中，應當接受業主的監督，並有義務及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。「民法典中所確立的上述規範，為業主權益的維護提供了『尚方寶劍』，有助於物業服務行業規範化和良性競爭，真正體現出民法典對民生的切切關注。」王天凡說。

「房屋空置該不該交物業費？」「沒籤物業合同該不該交物業費？」對於業主普遍關注的物業費繳費問題，《民法典》也予以明確。最高人民檢察院第六檢察廳三級檢察官助理陳煒彤介紹，《民法典》第944條規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。「但是，這並不意味著物業公司可以不加約束地催繳物業費，《民法典》第944條對物業費催收方式有了禁止性規定，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。」陳煒彤說。