自如董事長 左暉
樂居財經 林振興 發自北京
「前天才跟新室友一起吃火鍋，沒想到又要搬家，還有一些舊家的行李快遞還在路上。」劉芳（化名）搬入新家的第五天，遭遇了被強制拆除。
12月2日，正準備出門上班的劉芳，9點鐘聽到急促的敲門聲，隨後家裡突然進來了三位「不速之客」，穿著統一制服，配帶專業相機，對屋子的各個牆面進行敲打和檢查。
詢問後，她被告知房源被舉報是隔斷房，存在安全隱患，為確保居民居住環境安全需要拆除，限期3天內搬走。五分鐘後，自如服務管家的電話撥進了劉芳的手機，跟她再次確認，「這間房子將要被收回，趕緊這幾天看看其他房子」。
一筆一划籤完隱患（期限）整改告知書，劉芳仍沒有緩過神，「選擇籤約自如，就是覺得它有保障，可現在卻很有可能淪落到露宿街頭的地步「。
優化間的秘密
11月底，劉芳在自如App上選擇了一間四居室中的約22.1平方米南臥。朝青板塊、離公司2.8公裡、附近有商業綜合體、配置彩電和大落地窗，這讓她格外滿意。
看房半小時後，她便籤下租房合同，不算服務費，押一付三共交了 18000 多元，按照合同，房子將在2020年11月到期。
入住的第一個晚上，室友暗示她，「這間帶大陽臺的房間其實是客廳隔出來的。原本客廳的陽臺，轉而變為該房間獨有的一個空間，但隔音效果不是很好。」
原本不以為然的她，沒想到合同正式生效後的第9天，就遇到了隔斷房需要被強制拆除的噩耗。
她開始回憶看房的始末，自如管家均未提到該房源為隔斷間，而是換了一個高級詞彙——優化間。不管是草根的「隔斷間」還是山寨的「優化間」，它在行業內統稱為「N+1」模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造後作為一間的臥室單獨出租。
彼時，自如管家告訴劉芳，「這堵牆是我們最新設計和升級的，嵌入衣櫃，不僅實用還美觀」。
直到12月5日晚上，這堵牆被徹底拆除，劉芳才看清了這背後的一切，「卸下來的東西就是一些很簡單的木板，但他們說牆是合格的。」
樂居財經了解到，新式升級版隔斷牆自帶衣櫃，成本在一萬元左右，採用輕鋼龍骨，但隔音效果不佳；未升級牆的成本僅五六千元，夾有玻璃棉和隔音棉，隔音效果更好。
劉芳查看了租房電子合同，也並未發現合同上明確提醒租賃房源為隔斷間，「這顯然存在欺詐行為，並未告知所租房源為隔斷房，侵犯了我的知情權，而且現在最大的問題是被拆後，這個損失該誰扛？我該住哪裡？」
自如租賃合同第六條第三款劃定，「因天然災難、拆遷、市政革新等不可抗力導致本條約無法連續推行的，或因客觀或不可歸責於雙方的緣故需調整房屋現有戶型，導致本條約無法連續推行的，本條約自行排除，且雙方均不負擔任何背約義務，甲方應提供新的房源信息供乙方選定。」換而言之，自如通過免責條款，把風險轉移給了租客。
內部知情人士透露，「自如針對被拆遷租客的補償方案，有的賠、有的不賠，一般是500元搬家券和一個月租金，並免費給租客換房。具體而言，解約後會顯示解約明細和退費金額，體現公司違約金，搬家則以優惠券形式發放到用戶帳戶」。
自如管家還補充道，「處理隔斷方面，市面上其他公司沒有我們公司處理好，比如蛋殼和我愛我家相寓不會賠錢和承擔搬家費用，頂多辦理無責解約就讓其搬走」。
當下，不僅劉芳被困擾纏繞，她同個屋簷下的3個室友也擔心房租之後會因此上漲。
樂居財經從自如管家了解到，如果某一隔斷房源被拆除，那麼原本由各個居室協調而生的租金及成本平衡關係也將被打破，其餘租客到期後，房租會有不同程度漲幅，以減小公司相應損失。而業主方面，自如仍將繼續履行合同正常支付租金。
自如隔斷房佔比三成
兩年前的這個冬天，北京市大興西紅門鎮一場大火徹底阻絕了北京市實施「N+1」模式的可能。火災造成19人死亡，8人受傷，這一事件成為北京市嚴格公寓監管、加快清退的導火索。
自如首當其衝，CEO熊林曾發文回應稱，「目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情況和要求需要大家搬離，請大家積極配合：1、免費換租；2、免費搬家；3、提供一個月的房租作為搬家與誤工補償」。
時過境遷，今年7月8日，《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示範文本，對違法群租等現象再次進行規範。再次重申並明確禁止隔斷出租：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。
新合同的出臺再次表明北京市政府對於N+1模式的態度，即明令禁止群租房、隔斷房的存在。隨後，自如等7家租賃服務企業和中介機構龍頭企業喊出「不打隔斷出租、不按床位變相分割出租」等十大承諾。
事實上，在政策高壓和監管零容忍的情況下，公開承諾「不打隔斷」的自如仍「頂風作案」，誤打誤撞住在自如隔斷間的租客也不止劉芳一個，客廳隔出「陽臺房」的情況不斷上演。劉芳住的小區裡，自如今年發生了至少5起的隔斷房被拆事件。
9－10月，自如共3次因改變房屋內部結構分割出租而被北京市住建委處罰，涉及的房屋分別位於大興區黃村鎮DX00-0101-0801等地塊、朝陽區萬象新天地四區、朝陽區北京像素南區，違規行為分別為4室打隔斷改為5室、6室打隔斷改為7室和4室打隔斷改為5室。
無獨有偶，除了北京，自如在深圳也出現過隔斷房問題。深圳的姚女士曾在一棟自如公寓18層租住半年，去年9月颱風「山竹」登陸期間，家裡一面隔斷牆突然倒塌。經過數月的協商，自如於今年1月賠償姚女士近5000元。
樂居財經登錄自如app上，仍然可以看到打著「優化間」幌子的隔斷間，管家僅會在看房視頻的開頭提到「優化間」，但並未提及牆面是否為實體牆。也就是說，對於隔斷間的甄別方式，最有效方法只有通過實地約看敲擊牆面進行鑑別。
和劉芳同齡的的張哲（化名），畢業半年，網際網路工程師。他也選擇用自如app在同一個小區找房，但卻發現小區裡17平米以上的房源全都是優化間，且無法查詢到戶型圖。此外，他還發現這個小區4居05臥、3居室03臥絕大概率也都是隔斷間。
張哲看了小區中2號樓和11號樓的三套房源，其中兩套皆是優化間，該房間與客廳分離的一整面牆都是木板隔成，隔音效果差且剩餘的公共區域僅供人走動。
他向帶看管家確認了房間是由客廳改造後的隔斷間後詢問，「租了這個優化間，是否會有被拆除的風險」，自如管家明確表示，「這個不用擔心，除非被惡意舉報，不然被發現的機率很小。在這個小區，自如旗下有近600套房子，超200套存在隔斷情況。而且，並不是只有這一個小區，別的小區也有」。
但在張哲的再三追問下，管家也不得不坦言，因為北京市嚴查隔斷間出租的原因，所以此類隔斷房還是有潛在被拆除的風險。如果租客比較介意隔斷間，並且明確表示不考慮入住隔斷間，我們將會推薦正常格局的房源。
「N+1」模式利益鏈
野火燒不盡，春風吹又生。對隔斷房的監管，怨聲載道又屢禁不止，打遊擊的局面始終沒有緩解，背後反映了自如等長租公寓運營方對於利潤的迫切要求。
熊林曾公開表示過自如裝修一套房子的成本是3萬。那麼這3萬最後由誰承擔？隔出一個優化間就成為一個新的收益點，以北京五環內市區一間自如優化間每月3000元計算，10個月便回收了這3萬的成本。
在蛋殼、青客等國內長租公寓選擇赴美上市融資補血的當下，雖然熊林放言，自如暫不急於啟動IPO，但不難發現它融資渴望。6月，自如完成B輪融資5億美元，騰訊、紅杉繼續跟投。
與此同時，「N+1」模式不僅是房東受利益驅使的結果，尋求低價房源的租客也是間接推動者。一方面，增設隔斷，房東每月能獲得高於正常房屋結構出租的租金；另一方面，此類房源能夠拉低租房成本，保證租客可以承擔起租金。
據悉，自如已經建立好的隔斷房，都是和房東溝通好的，「收房時候我們跟業主談合同，如果做隔斷租金高，我們給業主租金也高，如果不同意我們會跟業主籤整租合同」。
雖然北京的「N+1」一直沒有被允許，隔斷房始終處在灰色地帶，很難根除。但在不少業內人士看來，隔斷間出租不是群租房的原罪，它可以增加租賃房源供應，降低房屋租金，保障青年人基本住房權益，緩解供不應求對租金上漲形成嚴峻壓力。
在這樣的情況下，如果能有效避免消防隱患， N+1模式能否成為一種過渡模式，在長租公寓行業更加規範之前，起到穩定房租價格和穩定市場的作用。
市場還在完善，北京的租賃房源供應正在逐漸加大，租客選擇範圍也越來越多，當供需平衡後，那堵豎起來的「利益牆」將被推倒。7月20日，北京市住建委發布《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》，指出2017年至2021年新供應各類住房150萬套以上，其中共有產權住房25萬套、租賃住房50萬套。
2011年，左暉意識到網際網路資訊時代的到來，如何整合用戶租房以及未來生活一系列的服務需求，他創立了自如網。企查查顯示，左暉仍是自如背後實控人，佔股94.6%。
經過8年發展，自如房源數量已經突破100萬間，作為長租公寓「龍頭」，它的一舉一動都會被放大，對於「N+1」的處理態度都被市場緊盯。
據負責劉芳和張哲所在的朝陽某區域房源出租的自如管家透露，這個片區以大戶型為主，因為周圍商業綜合體開業之後，需求比較大，之前收隔斷房挺多。現在公司按照之前與業主籤合同時間長短排序，慢慢挨個拆，進度沒有那麼快。業主跟我們籤合同比較早的我們已經拆完，比如5號樓和11號樓。
換而言之，自如對外出租的房源中，仍有一批未到期房源（與房東合約未到期）存在設有隔斷間繼續租賃的情況。
近期北京群租房整治節奏加快，通州、大興等區域都在嚴打，自如在這兩個區域的隔斷房全部拆除完畢。今年新收取的業主房源不再另設隔斷，並按照計劃對現存隔斷的房源進行有序、穩妥地拆除。
而今，劉芳家門上還貼有一份關於儘早搬離隔斷房的《告知書》，她與自如方協商補償方案，給自己爭取到了500元搬家券和一個月租金，並換到了同小區的另一間出租屋。在房間被強制拆除的十分鐘後，她發了條朋友圈，「恍惚又清楚地發現自己也是流浪人，祝自己找到真正的小窩」。
文章來源:樂居財經