編者按：他們，是企業的掌舵者，帶領企業砥礪前行；他們，是房地產行業發展的推動者，夙興夜寐只為建設美好生活。樂居財經推出《見地》高端訪談系列，一起來聽他們講述自己的生活和企業管理之道。本期【見地】對話嘉賓是派沃（中國）商業設計機構聯席總裁穆健瑋先生。
沒人能否認，中國商業正處於一場巨大的變革中。
這一天將很快到來：體驗消費，刷臉支付，無感地完成了下單，在購物中心的空間裡，沿途可以滿足人們各種社交、娛樂、生活、人文、藝術、風情、沉浸、宣洩等需求，那邊物流已經將貨物送到了家，你再也不必大包小包拎回去。
購物中心未來將是社交化消費。人們以社交、體驗、求新求奇為目的，參與各種情景化商業以及智能購物體驗。
可以預期，未來的購物中心表現將更加豐富多彩，甚至超出人們的常規想像。
「新技術新材料新工藝新文化新創意的集大成者，不斷推動著現代購物中心的進步和繁榮。而購物中心只有一個定位：就是消費者喜不喜歡你！購物中心的前途和命運，就看是否能通過各種軟硬體設施，差異化的空間營建，輔以智慧商業服務手段，捕獲消費者的主動消費。」 派沃（中國）商業設計機構聯席總裁穆健瑋如是說。
京城初冬，東二環樂居財經總部，穆健瑋提前半小時到達，西裝筆挺，沉穩睿智，與其對話是一件愉悅的事情，默契流暢。他對中國商業地產的未來充滿樂觀。
從事商業行業工作近30年，見證了商業地產發展的每一個階段，從最初在國家商務部政府官員，到推動零售業軟體科技創新，再下沉到事無巨細的房地產開發項目策劃規劃和投資管理，穆健瑋熟悉中國商業從無到有的改革歷程，也實踐了商業地產發展的每個階段。他的專業敬業和全身心的投入精神，贏得業界認可，被授予「中國商業地產傑出經理人」、「中國商業地產知名操盤手」、「中國商業地產卓越推動人物」多個盛譽。他喜歡具有挑戰和創新的工作。2000年到2004年，他服務於富基軟體，實現中國商業ERP軟體的全面普及和納斯達克上市。此後十年之間，服務過華僑城銅鑼灣廣場、北京世紀金源購物中心、沃爾瑪購物廣場，直到參與紅星美凱龍集團15個大型城市綜合體的策劃與規劃。主導完成的項目達到50多個，上千萬平方米。2015年，基於網際網路和大數據對行業改變趨勢的前瞻認識，他再次投入中國購物中心數位化改造升級。近四年時間，走訪調研客戶近700場次，實現1000個mall基礎數據橋接上線，對行業新技術應用產生了極大推動。他表示，參與數衍科技的創業，相當於四年大數據技術研發的碩博經歷，完成了網際網路思維的自身改變。
在穆健瑋看來，過去的十年，中國商業地產經歷了從初級化粗放發展階段進入到高級化精細發展階段。目前，全國已開業購物中心已接近6000多家，總的存量在5億平方米以上，未來3年仍會新增2000家。顯然，中國商業地產已經快步進入存量時代。
「致力於中國商業地產存量商業改造設計和增量商業創新設計，是我新的使命！」。作為具備商業地產全產業鏈的運營專家，策劃規划過近千萬平方米大型項目的他，也是中國商業大數據技術應用的開創者之一。穆健瑋的表達充滿自信，他將要把數據技術和智慧商業實踐帶入商業空間設計領域。2019年元旦，中國商業空間設計知名品牌「派沃設計」官宣，穆健瑋加盟派沃。
近年來，「新零售」創新物種的新玩法更是層出不窮。人工智慧、大數據、行動支付等技術突飛猛進的發展，也使得零售三要素「人貨場」發生重構。對於購物中心來說，想要在新商業時代「百家爭鳴」中脫穎而出，要如何在有限的空間裡實現無限的價值？如何滿足消費者購物多元化、個性化、情感化的消費需求？如何打造購物中心「差異化」創新內容？
新商業時代
2016年10月的雲棲大會上，馬雲首倡「新零售」，引爆業界。隨後，京東「無界零售」、蘇寧「智慧零售」等概念紛至沓來，網際網路、電商巨頭競相布局線下，生態鏈重構、新物種、場景體驗、大數據AI應用成為熱詞，「新零售時代」已然到來。
「新零售是在網際網路的基礎之上，利用人工智慧大數據進行商品交易的一種新的方式，核心是人工智慧和大數據以及現代物流，這是新零售的物質基礎本身。」。穆健瑋這樣認為。
在穆健瑋看來，新零售、舊零售沒有本質的區別，但方式完全不一樣。傳統的零售，三個核心要素，人、貨、場。新零售帶來了基於網際網路的新的商業元素：流量的爭奪、內容的在線和場景的重構。
「網際網路帶來人們對商品的選擇體驗和判斷不一樣。商品和服務的內容，完全網際網路化，也就是內容、管理在線，電商可以通過大數據和雲計算，精準到社群到消費者定位。對整個商業地產的行業格局，不管是物理空間，還是消費空間、需求空間，都產生了巨大的變革」。穆健瑋強調，「所謂消費升級，不是人們可以吃好喝好那麼簡單，而是消費需求的在線化場景化，消費客群細分到收入、行為，甚至個性、文化和欲望的IP化，購物中心的場所需要承載的人們物質和精神的訴求更加多元多維，更加泛社交化，從過去簡單的平面場景，變成了立體的多維場景。購物中心如何快速適應網際網路環境，吸引消費者體驗和參與，都需要高強度的空間和內容的再造。商業房地產不是單一的物理空間租賃商，而是用戶消費及體驗的服務者。行業跨界和產業鏈整合複雜程度極高，從建築業到服務業，從開發能力到資管能力，從租戶組合到生態重構，商業地產的巨輪需要在下水之前完成艦體建造和系統配置，更要在航行中不斷升級和維護，甚至大修大改。」
「商業場所精神」
中國消費市場從賣方市場轉向買方市場。與此同時，購物中心作為新型商業業態，在很多城市同樣面臨供過於求的局面：「場景」（購物中心）和「內容」（商家商品）的同質化現象嚴重，讓購物中心的變革難度成倍上升，也對其變革方法論提出了更高要求。
「購物中心及商業設施應該更有人文氣息，不僅僅是關注品牌的豐滿度，更要注重空間的營造和人性化的技術工程細節的打造。在商業的策劃定位運作過程中，滿足人們消費行為的舒適度和科學技術規範的完全無縫連接，要更多細節。購物中心最終是有機聯繫的高度發達的生命體」。穆健瑋強調。目前，中國商業地產存量物業面積5億平方米，增量每年5000萬平方米，空間創新和場景重構，需要網際網路精神，更需要工匠精神。派沃把這兩者歸一為「商業場所精神」。商業空間的創新，場所的再造，需要策劃的靈魂。
穆健瑋是一個極具情懷的匠人，他尤其推崇秋山利輝和稻盛和夫的匠人精神。他強調，「商業空間的創新，就是以創造人民更加美好的生活為目的，以文化消費需求和品質生活策劃為驅動，需要完成建築、環境、景觀、空間、業態、文化、藝術、陳列、店裝、交通、流線、服務、安全、物流、節能、複合材料、機電工程、智慧科技等等結構性的構建，需要極致的匠心和集成化集約化的多兵種作業，商業規劃設計和空間創新事關資產價值和滿足人民消費需求，是責任無比重大，任務無比艱巨的匠人工程，關鍵是需要巨匠精神」。
謹慎的樂觀
受制宏觀經濟下行壓力影響，2018年商業地產投資也呈現下滑趨勢，2019年伊始行業人也是保持了「謹慎客觀」的態度。
「中國的商業地產，相對來講還是比較健康的」穆健瑋解釋道，「一個城市在商業地產總體需求上，二線城市以上，人均商業可利用面積剛剛才一平方米左右，一線城市，稍微多了一點。存量商業有一點點過量，政府過去做商業配套有點財政因素，但市場自身在進行平衡。今天，宏觀調控對商業地產規模的控制，對行業是好事。它使我們能夠停下腳步去精耕細作，去做精品提升商業的質量發展，2019年，不存在行業發展天花板的問題，只存在內涵擴大再生產的問題。少說多做，解決業務解決剛需」。穆健瑋坦言。
「存量商業還要看到一個非常大的發展，一線城市人均收入才剛剛快接近1萬美金。在未來3到5年，中國的人均收入在一線城市突破2萬美金，三四線城市突破1萬美金，這會帶來一個新的消費格局。更美好的生活，需要更精緻更加有內容的購物中心。」
以下穆健瑋先生的對話精選：
記者：大數據、人工智慧、AI等技術的應用，對於商業地產行業有怎樣的意義？
穆健瑋：隨著科技發展的日趨成熟，尤其是 Internet、Mobile Phone 及 Robot 這 3 大科技之應用，將使購物中心有很大的變化。而高速、高效率的雲到網到端的數據網絡與通訊技術，使得商家與廣大消費者愈來愈緊密，彼此間關係更密切。密切的最直接表現之一，就是海量的商品數據和用戶數據被收集、存貯。通過對這些大數據分析和挖掘，可以判斷顧客消費行為，將判斷結果迅速用於現實的商業內容配置和經營管理中，並直接影響購物的便捷服務程度。
網際網路它所帶來最根本是我們能夠快速而充分的取得數據，對數據的存儲、處理和應用，基於雲網端全面的結合。在2015年到2018年這四年中，我參與數衍科技，極力推動購物中心數位化運營。商業地產大數據的挖掘，正在成為商業地產企業轉型的關鍵。數據技術極大改變了實體商業了解消費者購物習慣的方式。現在通過智能設備收集消費數據和行為數據，可以更加準確地對接消費者的偏好，指導項目規劃和商業生態的重構。
新技術是新零售和新商業的根本動力。不斷的提升商業地產每一個環節的技術應用的含量，使開發商、運營商也能夠像阿里騰訊一樣，擁有網際網路思維，擁有智慧思維，擁有強大的人工智慧的資料庫。商業地產的行業效率，競爭力會更加強大，更加有智慧。
記者：請您對商業地產、新零售的未來趨勢做一個判斷。
穆健瑋：商業地產和新零售會更加細緻的融合。商業地產的從業者，對新零售是非常敏感的。線上平臺也在追求線下的流量。比如阿里的盒馬生鮮、京東的7fresh，這是一個相互融合的過程。最近也很多項目找我推動這種融合。新零售是基於網際網路，新商業基於購物中心場景和所在地的消費人口。說白了就是消費基數和網際網路的結合。兩者互相優化。當然對商業地產最大的壓力在於這個優化的過程中，是快魚吃慢魚，大魚吃小魚。多元化和個性化的需求、電商的擠壓、同行的競爭、新技術新媒體的推波助瀾，都使得購物中心的後期運營更加複雜，並倒逼各類專項設計、工程建設與商業運營等更符合商業定位與消費者服務的需求。而購物中心的商業規劃設計和空間營建就是關鍵的核心建構工作。
在國外凡是做的好的購物中心，除了硬體設施，還有軟文化，我相信我們購物中心的品級和品位會越來越高。大的地產百強，也在加強數位化技術和場所空間營建的雙重核心驅動力，加強以新商業平臺化思想來包容新零售，中國商業地產的明天是非常美好的。
記者：如何評價自己在商業地產領域的這幾十年？
穆健瑋：只有兩個字叫「熱愛」。確實非常熱愛，商業地產既結合了商業又結合了地產，把我們生存的空間，創造為人們共同的美好家園。我們走出家門，就走到第二個家，就是購物中心。商業地產從業的這20多年，甲方乙方丙方我都做過。最根本的一條是把新的技術、新的策劃、新的服務、新的應用推進到這個行業，與行業一起來進行這種革命和改造。
我和行業的同仁們，仍然熱情飽滿，廢寢忘食的工作。就是基於商業地產無窮的美好的創造魅力。一切皆有可能。
撰文|李禮
責編|韓菱
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