（原標題：【深度】等待覆活的東京奧運村「晴海FLAG」）
奧運聖火剛從希臘傳往日本沒幾天，加拿大和澳大利亞先後宣布退出今年的東京奧運，日本也終於鬆了口，延期舉辦已是板上釘釘。
「奧運延期的決定很正確，等疫情得到完全控制後再舉辦也不遲，但一年內完全解除疫情影響有點困難。」日本當地居民Kenichi Katsumoto表示。
新冠疫情猶如巨大的蝴蝶，在全球範圍內扇起一陣大風。本想借東京奧運重振經濟的日本也被大風拖拽，正面臨著巨額損失。
「孤島」晴海flag
東京奧運延期靴子落地，地處東京都中央區的「晴海FLAG(HARUMI FLAG)」也按下了暫停鍵，像一座孤島般懸在那裡，或將變成臨時方艙醫院。
這個專為奧運會而建的奧運村項目選址東京灣邊，三面環海，屬於人工島建設。整個面積達到13.4萬平方米，堪比三個東京巨蛋。
東京對這次奧運村的建設格外重視，項目建在了東京寸土寸金的黃金地段——距離銀座站和東京站都在兩三公裡左右，還能在其北側的七座建築物內俯瞰銀座地區，同時配套學校等建設。
在奧運紅利面前，晴海FLAG一度炙手可熱，吸引了一眾投資者和房客的目光。
為建設這個大型項目，東京奧組委授權三井不動產、三菱不動產、野村不動產、住友不動產等十家日本不動產巨頭，組成巨無霸企業集團，入局奧運村的開發和銷售，該集團共計投入建設1000億日元，如此大陣仗在日本前所未有。
去年4月，晴海FLAG的樣板房剛對外公開，參觀人數在一周內直逼1200組，就連後期預約也排到了6月底之後，可見其火熱。
至於房客關心的價格，官方最初只公布大致價位在5000萬日元至1億日元/戶。目前，該公寓價格在100萬日元/平方米左右。這樣的價格與周圍同等地段公寓價格相比相對便宜。
據了解，奧運村周圍公寓的價格在每坪350萬日元左右。如住友不動產「Deuxtours」大廈，每坪為366萬日元，「Bay Side Tower晴海」，每坪為396萬日元，三井不動產「Park Tower晴海」，每坪為344萬日元。
可以說，晴海FLAG作為政府承包項目，享盡了政府紅利。一經銷售，晴海FLAG就收到超出存量71倍的申請書，先期售賣的940套住房被搶購一空。
若沒有疫情影響，不動產企業集團原本預計在今年3月下旬進行第二期售賣，將出售約2000套住房。
按照原本計劃，擁有21座14至18層塔樓的東京奧運村將為奧運會提供18000張床位，為帕運會提供8000張床位。在奧運結束之後，這些公寓將會變成私人住宅，預計能提供5500套住房，其中4000套將被出售，1500套則用於出租。
但現在奧運村無法在今年10月如期交付，原定於2023年交房的預售住宅也成了未知數。
「當時很多房客是衝著周圍學校配套購買的，如果延期交付，對購房者子女入學會造成一定影響。」日本投資專家陳意表示，「但與現房相比，晴海FLAG作為期房，還有3至4年的緩衝期。」
對投資者而言，拋開前期巨額投資不說，長期空置的奧運村也會給企業帶來重創。
復旦大學國際關係與公共事務學院副教授張平認為，奧運延期可能導致不動產企業承擔一定違約責任，另外時間成本以及相關不確定性對經濟利益的影響還需推算。
除了晴海FLAG，澀谷站和港區虎之門為迎接奧運也進行了大開發。
虎之門-麻布臺項目由日本森大廈公司開發，將建設21.4萬平方米的辦公空間和大約1400個住宅單位，未來預計有2萬名辦公人員和3500名居民工作和居住。
此外，該項目主樓設計高度約330米，建成後將超過位於大阪的阿倍野HARUKAS，成為日本新的第一高樓。
而澀谷站則被重新規劃總建築開發面積達到89萬平米，已到了收尾階段。去年開放了澀谷Scramble廣場的Shibuya Sky（澀谷天際）。今年1月3日銀座線澀谷站的建成剪彩，新的地下鐵在澀谷站開通。
這些大型項目的投入，對周邊房地產市場和旅遊市場來說都是難得的機遇。但現如今，疫情讓一切都往後推了推。
樓市何去何從
從歷屆奧運會之後的情形來看，攜帶「奧運光環」的樓市定將炙手可熱。受疫情影響，今年的東京奧運充滿了不確定性，樓市將何去何從也難作判斷。
事實上，2020東京奧運已經不是日本第一次在奧運上摔跟頭了，早在1940年，東京奧運會就因為二戰被迫取消。
直到1964年，日本再次獲得機會，隨之而來的是經濟迅猛增長、房價水漲船高。這一年也是日本經濟和房地產市場的轉折點。
從1986年到1990年，短短幾年日本的房價就翻了三番，房價從1970年的6000美元/平方米一路飆升至1991年的6.2萬美元/平方米。
但如此狂放的增長很快讓日本迎來了房產泡沫。日本房價在此後二十年內平均大跌63%，六大城市跌幅高達76%。
《廣場協議》籤訂後，日元對美元不斷升值，央行又將基準利率降到2.5%，日本股市和房產的泡沫也就越來愈大。意識到問題後卻只能是亡羊補牢，日本的房市和股市進入二十年之久的熊市。
儘管在進入21世紀時，日本房地產市場有重振旗鼓之勢，但去泡沫仍在繼續，真正好轉還是在2013年申奧成功之後。
時隔56年，日本再次奪得舉辦東京奧運會的機會，從一定程度上振奮了市場情緒。是年以後，日本房價緩慢走出低谷，以每年5%左右的漲幅緩慢上漲。
根據日本不動產研究所數據，2013年至2015年，全國房價均價同比增長為9.2%、4%和8.5%；東京房價同比增長分別為5.07%、4.96%和4.12%。
隨著奧運會不斷臨近，日本房地產市場變得更加活躍。
去年夏天晴海flag熱銷時，首都圈的新房價格曾有一波上漲。從日本不動產研究所數據來看，首都圈房價在晴海flag開售的8月明顯上漲至6405萬日元/戶，環比增長11.4%，成交量也有所上漲。
2019年新房均價較2018年上漲1.9%，達93.7萬日元/平米。二手房的成交均價則連續7年上漲，期間漲幅達40%，均價約53.5萬日元/平方米。
受到疫情影響，2月首都圈新房成交量減少超三成，是去年9月以來連續六個月下降，但平均房價約97.4萬日元/平方米，同比還上漲6.9%。
價漲而量跌，陳意表示，其中原因之一是日本將人力物力集中於奧運村的建設，造成新房建設人力成本上漲，連帶價格上升。
在二手房市場，今年全國2月成交量6962套，同比上升3.7%，是五個月來首次見漲。平均單價43.7萬日元/平方米，同比增長2.9%。首都圈二手房成交3749套，同比大幅增加7.6%；平均單價為54.8萬日元/平方米，同比上漲2.8%。
從去年和今年新房和二手房的數據來看，新房房價比二手房房價高了近一倍，成交量相對較低。事實上，日本城市化程度高，新房和二手房的成交比例一直處於三七分的狀態。
就目前而言，疫情影響下的二手房的承壓能力高於新房，東京圈整體的抗風險能力也相對較高。
可以預見的是，在疫情和奧運延期的外部衝擊下，日本房地產市場在短期內難實現輝煌。「除非經濟上有重大變化，現階段日本房地產市場很難再有快速增長。」張平副教授稱。
重振經濟被延期
奧運延期對樓市的影響只是其中一個縮影，日本一心重振經濟的熱血更是被澆了一盆冷水。
從2016年第一版預算計劃出臺到最終敲定，日本舉辦此次奧運會經費達1.35萬億日元，包括永久設施在內的會場預算8230億日元。這筆預算，政府承擔1500億日元，奧組委和東京都各自承擔6000億日元。
除了官方的預算，民間資金的投入同樣不可小覷。
為滿足奧運行期間及會後增長的航空需求，日本航空在去年5月斥資2億美元推出了低成本子公司Zipair Tokyo。此外，日本航空還打算在奧運會期間向外國遊客提供5萬張日本國內線的往返機票。
酒店方面，日本九大城市也預計在2019年至2021年推出八萬家酒店。去年9月，東京大倉酒店拿出10億美元裝修了一番，迎接奧運。
此外，東京奧組委確認目前已有30億美元贊助費入帳日本，贊助商包括阿里巴巴、可口可樂、三星、豐田等多家。在門票收入方面，此屆東京奧運會所有賽事共有780萬張門票，目前已累計售出448萬張門票。據悉，這些門票明年依然可用。
現在日本要面臨的問題多如牛毛：訂單取消、八萬名志願者和八千名組委會工作人員、運營成本、奧運選手資格......復旦大學日本研究中心賀平教授認為，實體經濟是否會遭受更大的重創還得觀察，而與之相關的虛擬經濟、財政和金融政策會不會產生更大的加乘效應更值得關注。
2019年，日本GDP以5.07萬億美元位列全球第三，但其貿易順差大幅下滑超50%，第四季度的GDP環比初值萎縮6.3%，創下六年來最大降幅，也是日本經濟五個季度以來首次下滑。
再加上日益嚴重的人口結構和老齡化問題，是日本經濟向前的負累。2019年，日本人平均壽命83歲，65歲以上的老人，佔據全日本總人口的28.4%。
面對老齡化和日本經濟現狀，Kenichi Katsumoto認為，現在的年輕一代應該肩負起責任，憑藉其創新能力不斷打破諸如國家、語言、文化、宗教的限制，為日本的經濟增長做貢獻。
日本本想借勢拉動消費、創造就業、重振經濟，還曾估算東京奧運會和帕運會或將帶來近32.3萬億日元的經濟效益。從申辦成功的2013-2030年約17年間內，日本全國總計經濟效益或將達32萬億日元，年均GDP推高9000億日元。
而今，這些奧運效應都將延後。根據《日本經濟新聞》，奧運延期疊加新冠疫情，日本GDP或將被拉低1.4%。《日經新聞》認為，推遲奧運會或將導致54億至63億美元的損失。
面對一系列蝴蝶效應，日本央行提前召開金融政策決定會議，穩定市場信心：將ETF（股票投資信託）、REIT（不動產投資信託）等年購入目標額往上提，還對中小企業提供融資援助，並時隔四年實施了買斷式國債回購。
但籌備了七年的奧運終歸是推遲了，疊加疫情影響，日本重振經濟的計劃也不得不推遲。不過，對日本經濟的發展倒也不必過於悲觀。
「日本經濟屬於外向型經濟，其海外GDP的本國的三倍。」陳意認為，「只要國際疫情能儘快控制，日本經濟不太容易遭到重創。」張平副教授也認為，未來奧運還是要舉辦，到時候的投資和消費拉動對經濟也會產生提振作用。