現下，商業地產難做，傳統百貨更難做幾乎成為大多數圈內人士的共識。以下幾則標誌性事件均可成為其佐證：
2013年5月，伊勢丹百貨瀋陽店關閉，這是繼2007年濟南店、2008年上海華亭店之後，這個日本百貨店第一大集團在華關閉的第三家門店；
2014年末，萬達百貨關閉了其國內10座萬達廣場中的萬達百貨；
2015年3月初，老牌英資瑪莎百貨宣布將於年內關閉其於上海的5家店面；
王府井百貨公司、香港新世界百貨公司等行業巨頭於近期紛紛成立各自的購物中心事業部，並在新年業務規劃中均使用了「去百貨化」的字眼。
行業巨頭的日子尚且如此，中小型百貨公司面臨的窘境自不必說。
與此同時，另一組數據或許更值得我們深思。
翻看2014年全國重點商場銷售成績單，排名第一的是蟬聯桂冠的北京新光天地，75億，其業績依然領先於近來大火的南京德基廣場、深圳萬象城等購物中心。
再看2014年成都重點商場的成績單，排名前兩位的同樣為王府井百貨的兩店，一店30.3億的銷售遙遙領先於購物中心排名第一的成都國金中心ifs的17.5億，成都可謂京滬之後商業地產供應量、競爭激烈程度的「第三城」。
在一片唱衰百貨業的論調下，新光天地、成都王府井等明星百貨項目卻用結結實實的成績教育了市場，告訴我們或許項目的成功與否不是以其是否為「百貨商場」或是「購物中心」來界定，而是應以是否「能夠成功創新」、是否「具有自身特色基因」來區分。
2015年初上海商業地產界的開年大事件便是地處南京東路的新世界大丸百貨試運營，筆者近日對其進行了實地探訪。雖為試業，但不得不說其幾大特徵依然讓人眼前一亮，其或為市場樹立旗艦型百貨的全新標杆。
項目成功的先天因素：地段、資本及強有力的合作夥伴
對於旗艦型商業項目的成功，先天需要有「地段、資本及強大合作夥伴」三方面要素的共同支撐。
一、地段無可比擬
地段決定了客流量及目標客群的心理認同感，資本及合作夥伴則會在之後「拿地、設計、施工、招商及運營」的全過程深遠影響項目的執行及落地程度。
先說地段，上海新世界大丸百貨地處南京東路、河南中路、天津路與江西中路的圍合區域，位於上海市內客流最多的南京東路與著名旅遊景點外灘地區之間，可謂獨一無二的「鑽石級」地段。
周邊分布了恒基名人購物中心、宏伊國際廣場、悅薈廣場、上海置地廣場、百聯世茂國際廣場等多個商業項目，但這些項目均定位為中檔潮流，唯一定位高端的益豐外灘源也因體量較小無法形成品牌集群優勢，由此南京東路商圈為高端商業項目的問世留足了空間。再加之前些年「地王」名頭的強大光環，媒體及公眾關注度優勢明顯。
再說資本，南京東路163號地塊在2008年蘇寧環球正式退地後，於2010年被上海新世界股份有限公司與上海新黃浦集團聯手拿下，擁有國資背景的新黃浦集團，其身後的資金實力將為打造頂級百貨項目提供強大支撐。
最後來看合作夥伴，前有新光天地的經典案例，其為臺灣百貨第一品牌新光三越與北京華聯集團的合作項目。此次新世界選擇攜手日本J.Front集團，J.Front為日本第四大百貨集團，在日本擁有大丸和松坂屋兩大百年百貨公司品牌，這也是其近10年來開設的首家海外店鋪，使用了「大丸」這個在日本國內家喻戶曉的老字號店名。其在品牌招商、後期運營方面為項目提供了全方位支持與指導。
二、空間出類拔萃，大幅增加公共空間比例，奢華寬敞——百貨業的基因，購物中心的空間創造
大丸百貨擁有「購物中心化」的寬闊空間與不同區域的裝飾性布置營造舒適購物體驗。
新世界大丸百貨的建築外牆以石材與玻璃進行混搭，臨街一二層的外牆為奢侈大牌的形象展示面，為旗艦商業的成熟做法，稍顯常規無奇。但進入商場後才會發現別有洞天，傳統百貨商場近些年來被人嚴重詬病的一點即為內部購物體驗環境的低下，尤其與後來興起的購物中心形成了鮮明對比。低矮的層高、狹窄的過道空間、擁擠無序的商品堆積讓人身處其中侷促感空前。
筆者置身新世界大丸百貨中卻絲毫感受不到以上種種弊病，其整體空間感的營造通過以下三個層面得以實現：
一是於項目中心位置留出廣闊空間打造大尺度中庭，充分借鑑了購物中心的結構特點;
二是於中庭頂端打造巨大玻璃穹頂，配以大塊LED屏幕;
三是設置了兩條規則的環形動線及尺度適宜的通道，這樣既保證了商鋪無死角，又提升了客群逛店的方便度、易達度及舒適度，藉此上述三點使項目內部整體空間氛圍大氣且通透。
不得不提的另一大建築特色為商場的內部裝修，除去一樓的統一形象展示，商場二樓至六樓每個樓層的四條主通道均依據配置商品品類的不同均進行了不同主題的頂部及地磚裝飾，這樣一個6萬平的商業空間就有了多達20種的主題化視覺傳達，得益於規則的動線，多裝飾主題沒有產生絲毫的雜亂感，而是讓人在一條通道進入另一條通道時，不看品牌及具體販售商品，單純通過裝修就已經感覺到其進入了另一片購物天地。
新世界大丸百貨通過上述舉措將大量資源及資本投入到直接作用於「人」的感官體驗營造中，可謂突破了傳統百貨的一貫法則，融入了購物中心的優勢特色，新世界及新黃浦背後強大的資金實力於此可見一斑。細節的呈現最能體現開發商的專業度及誠意，其在這方面無疑讓人深感欣喜及欽佩。
三、超高零售配比逆主流市場之策已成竹在胸？
前文中提到，上海新世界大丸百貨犧牲經營面積打造舒適尺度的中庭及過道空間，耗費巨資進行多主題內部裝飾，這些舉措從成本角度考慮無疑都是在給項目的整體支出不斷地做加法，由此產生的投入通過何種方式實現回補?從其業態配比中不難看出其採用了「精簡業態種類，提高零售佔比，最大程度提高經營坪效」的逆市場主流之策。
當下的商業地產項目，均在為吸引顧客到店做著不懈努力，其中以「調整業態佔比，降低零售，提升餐飲、娛樂、親子等強體驗類業態佔比」最為明顯。購物中心自不必說，強大如新光天地等明星百貨同樣效仿該法。但新世界大丸百貨卻反其道而行之，通過業態分布圖可以清晰地看出，一個6萬方的大型百貨項目，其營業的B2-6F八個樓層中，除了B2層整層配備「輕餐飲/麵包甜點/超市」業態外，其餘7個樓層均為零售業態，每層根據客群性別、年齡及消費水平的不同配置不同的零售業種，只是在2樓至4樓的三個樓層各引入了一家咖啡店，頂層6樓東側設置了4間主題餐廳。以樓層大概而論，零售類業態佔比達到了87.5%!近些年高零售的成功商業項目，大家或許首先會想到成都的IFS，但其零售所佔比重依然無法與新世界大丸百貨相提並論。
採取如此逆市場主流的策略，其商業邏輯的支撐點在哪兒？
筆者認為除了前文詳述的對於購物環境、商業空間的考究打造，其所處的南京東路擁有日均50萬的流動人口，這一數據也會為操盤者立定決策提供信心支撐。我有基礎人流、又有精心打造的購物空間，還有強大的品牌組合，何愁生意不好?
看似劍走偏鋒的逆市之策，效果究竟如何，時間會給我們答案。
四、國際大牌與潮流品牌齊聚，日系品牌數量搶眼
南京東路商圈唯一高端精品百貨的定位，加之日本大丸百貨在品牌招商方面的成熟經驗及渠道資源，於試運營期內披露的相關品牌資源可以看出上海新世界大丸百貨在品牌端亦有不錯的表現。1樓囊括了Gucci、Ferragamo、Bottega Veneta等指標性奢侈品牌及Van Cleef &Arpels、IWC、Jaeger等奢侈珠寶、鐘錶品牌，同時引入了近40個國際一二線化妝品品牌；2樓則定位於國際名品時尚，招募了Ted Baker、Peny Black、Rose Only等並未在上海大規模展店且具有極高美譽度的品牌；3至5樓依次為經典女裝、淑女裝及男裝;6樓為兒童用品/居家用品；B2層的超市為華潤集團旗下的精品超市Ole，以上的品牌組合將能夠覆蓋5歲-50歲的近乎全年齡段客層。據悉6萬平的百貨商場於正式營業時會有超過400個品牌進駐，歐美品牌大概佔50％，日本品牌20％，中國品牌20％，其他品牌10％。
頭頂昔日「地王」光環，打造項目過程中吸納了購物中心先進元素的同時又採取了逆主流市場的配比策略，上海新世界大丸百貨這個「非常態」百貨商場項目的市場表現究竟如何，我們拭目以待。
（來源：房地產觀察家 作者：鄒毅 徐成龍）
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