「假按揭」情形下房屋買賣合同效力如何認定
2020-09-09 法妞問答一、基本案情
原告李某因個人徵信問題無法取得銀行貸款，遂找到被告劉某，經雙方商量，通過籤訂《房屋買賣合同》，將訴爭房產過戶給被告的形式取得銀行貸款。雙方同時口頭約定，待原告還清銀行貸款時，雙方再辦理房屋過戶手續，被告將訴爭房產返還給原告。貸款發放後，所貸款項全部由原告李某用於償還欠劉某的借款，且原告每月按期償還銀行貸款。三年後，被告聯繫案外人將訴爭房產私自抵押給借貸公司。
二、裁判要旨
綜合涉案房屋的價款支付、合同的籤訂及履行、房屋的交付以及當事人溝通等情況，原被告之間籤訂的房屋買賣合同並非雙方當事人的真實意思表示，僅系當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，應屬無效。
三、案例評析
（一）虛假意思表示行為的界定
虛假意思表示行為，即行為人與相對人通謀以虛假的意思表示實施的民事法律行為，具體包含兩個行為：一是偽裝行為，即行為人和相對人通謀表示虛假意思的行為；二是隱藏行為，即被偽裝行為所掩蓋的，代表行為人和相對人真實意思的行為。
虛假意思表示的構成要件為：（1）當事人意思表示虛偽，即當事人的表示行為與真實意思不一致，如名為房屋買賣，實為借款。（2）當事人相互明知意思表示虛偽。（3）各方當事人就虛偽表示的內容達成合意。
本案中，法庭經審理查明，涉案房屋買賣合同對於房款的支付方式與支付期限、房屋交付等重要內容均無明確約定；雙方當事人就涉案房屋辦理過戶後，原告不僅未向被告催要房款，還每月向被告用於還貸的銀行帳戶轉帳，且轉帳金額與被告每月償還銀行抵押貸款的金額基本相符；原告得知涉案房屋在銀行抵押貸款還清後又由被告抵押給他人時，與被告聯繫，兩人在電話中有「代持房屋」等表述。由此可以發現，雙方當事人的上述行為均與正常的房屋交易行為不符。原被告籤訂的房屋買賣合同並非雙方當事人的真實意思表示，而是雙方當事人為獲取銀行貸款作出的房屋買賣的虛假意思表示。
（二）當事人共同實施虛假意思表示的房屋買賣合同效力認定
在《民法總則》頒布之前，法律未規定虛假意思表示，司法實踐中有依「惡意串通」或「以合法形式掩蓋非法目的」的規定處理此類案件的判決。如徐州大舜房地產開發有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案（載《最高人民法院公報》2013年第12期），案件裁判要旨為：房地產開發企業以規避國家對房地產行業調控為目的，借他人名義與自身籤訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合《合同法》第52條第（3）項的規定，應當認定合同無效。亦有地方法院出臺審判指導意見，如《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（2014年12月16日，京高法發〔2014〕489號）第3條規定：「基於假按揭籤訂房屋買賣合同的效力：當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方並無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。」
《民法總則》第146條規定：「行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。」《民法典》亦沿用了該規定。從法理看，雖然該條表述為「無效」，但實質上應為「不成立」，因表意人欠缺效果意思，各方當事人均無意使該法律行為發生效力，故所謂「合意」，實際是「虛假的合意」。
本案中，法院援引《民法總則》第146條認定涉案房屋買賣合同無效。實際上，本案還可以從讓與擔保角度理解與處理。若查明當事人雙方約定「待出賣人還清銀行貸款時，雙方再重新辦理過戶，受讓人將訴爭房產返還給原告」這一事實，亦可認定涉案房屋買賣合同無效。例如，有觀點認為：「雙方籤訂房屋買賣合同的真實目的系將房屋作為借款的擔保，房屋買賣合同的履行只是具體實現擔保債權的方式，該合同雖已成立，但屬於借款人與出借人在債務履行期屆滿前，變相約定將擔保財產歸出借人所有，符合流質契約的要件，應屬無效合同。」
（三）關於房屋買賣合同無效的法律後果
本案中，《武漢市存量房買賣合同》經法院認定無效後，被告（反訴原告）應將涉案房屋返還給原告（反訴被告）。鑑於涉案房屋上存在第三人的抵押，第三人的抵押是否構成返還房屋的履行障礙，是本案需要解決的另一焦點問題。
實踐中，該問題實際上屬於登記錯誤情況下登記權利人處分登記在其名下的房產的相應糾紛。即如果登記權利人處分並非屬於其所有的房產，其在物權變動上屬於無權處分，所引起的法律後果系不能實現物權變動，以完成所籤訂的處分行為合同的履行；但是對於房產抵押合同的效力來說，如果抵押權人基於信賴登記權利人是善意的，且抵押權人支付了對價（即實際發放了借款），而抵押合同又不存在合同法所規定的其他無效理由，則抵押合同仍然有效。又由於當事人已依法辦理抵押登記，涉案房屋所有權的變動並不影響第三人的抵押權的實現。
中南財經政法大學法律碩士，湖北山河（東湖新技術開發區）律師事務所公司業務部負責人，武漢諍法達企業法律諮詢服務有限公司合伙人，擔任多家大中型企業常年法律顧問。
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