範軍則表示，從培訓角度來講，專業的教練員與傳教士的使命一樣，就是在一個零起點且沒有傳統文化的地方去重新開始推廣冰雪運動。
編者按：在商業地產的「黃金時代」之後，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業地產何去何從？
2015年12月7-9日，觀點地產新媒體將在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題「商業過冬遠見與未來」，觀點地產新媒體遍訪商業地產的行業專家學者、中國內地、香港及海外知名商業地產發展商、品牌商、零售商以及網際網路電商，推出2015觀點商業年會系列報導。
觀點地產網 我們總是被問到「你幸福嗎？」，可真正敢說自己幸福的人卻少之又少。意外的是，在對世紀星滑冰俱樂部有限公司董事長範軍長約一個小時的專訪中，我們聽卻聽到了這樣的回答。
「大家都說如果能把自己喜歡的項目做成你一輩子的事業也是很幸福的一件事。我喜歡這項運動，也願意在這個行業中做更多的努力，包括付出和犧牲，這個是一樣的。」
問及從運動員到商人的角色轉換帶來的不同感受，範軍表示，內容的不同是二者最大的區別，但在不同背後隱藏的更多相同點則是自己對冰雪運動的喜歡，因為這會讓自己覺得幸福。
說起中國的滑冰運動發展史，成立於1999年的世紀星顯然是這個行業最有話語權的「大哥大」之一。作為中國第一家行業俱樂部，在此前的十五年間，世紀星專注的模式是推廣大眾參與的冰上運動，到目前為止已有26家連鎖冰場。
今年8月北京申冬奧成功，一方面點燃國人的冰雪熱情，另一方面則為世紀星的「世紀轉型」提供了契機，這也或助力其新三板上市成為中國「冰雪的第一股」。
「我們將從今年開始有一個戰略布局的轉型，更多的是多元化跨界整合，還有一個就是複合式公司變革。」範軍表示，未來世紀星將從單一的滑冰場拓展到滑雪場館運營，現在已籤約2家室內滑雪館，另有4家在洽談中。
至於擴展區域，範軍則表示，從培訓角度來講，專業的教練員與傳教士的使命一樣，就是在一個零起點且沒有傳統文化的地方去重新開始推廣冰雪運動。
「該項運動發展得好與壞取決於市場的熱度，包括我們推廣的力度，最終呈現的局面肯定有參差不齊。比較開放、發達且文化底蘊厚的城市，相對會比較容易推廣；而某些新興、閉塞或觀念落後的城市，開發的難度大一點。」
區域的推廣涉及的另一關鍵問題則是運營模式的選擇，對此，範軍對觀點地產新媒體稱，滑冰場基本上是兩種運營模式，一種是甲方投入，乙方運營，走的是輕資產路線；另外一種是甲方提供場地，乙方來負責投資。「目前，這兩種模式我們都有前者大概是60%，而後者則佔到40%。」
作為業內前輩，一路走來見證著它的成長壯大的範軍則認為，即便今天已掀起冰雪運動潮，但中國該行業仍處於起步階段，因為受環境、氣候和法律的制約，它不能像其他行業那樣遍地開花。
這也就意味著，越來越多準備涉足這一行業的新兵們還是必須謹慎再謹慎。「不能無序發展，現在大部分的冰場不見得能夠實現好的盈利狀態，它不是一個很好的專業項目，尤其是在無序競爭和盲目投資時風險就比較大。」範軍給出的建議還是頗為犀利。
以下是觀點地產新媒體對世紀星滑冰俱樂部有限公司董事長範軍先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：北京申冬奧成功後，世紀星在10月份做了一場冬季項目推介會。您能不能詳細說說會上關於公司發展模式轉變的具體內容？
範軍：世紀星創建於1999年，是中國第一家行業俱樂部。在這16年的時間內，我們的基本模式是推廣大眾參與的冰上運動，到目前為止已有26家連鎖滑冰場。
此前，我們的項目集中在花樣滑冰和冰球推廣，其中主要是在購物中心及大型綜合中供自娛自樂的冰場門票業務，還有一部分就是花樣滑冰和冰雪培訓業務。
而在申冬奧成功及國家支持冰上運動大背景下，我們將從今年開始有一個戰略的布局的轉型，更多的是多元化跨界整合，還有一個就是複合式公司變革。
首先我們將從單一的滑冰場運營拓展到滑雪場館運營，現在已籤約2家室內滑雪館，另外還有4家有合作意向。除開始介入滑雪館運營外，我們講涉足其他板塊業務，包括商業演出、賽事運營。
為順利轉型，整個公司也是引進了戰略投資人新動力，首輪融資已經完成，也正在為新三板上市做準備，我們的戰略目標成為「冰雪的第一股」。
觀點地產新媒體：公司的滑冰業務每年營收基本維持在什麼水平？
範軍：滑冰場在南方還是一個比較新興的項目，但我們絕大部分的冰場運營都是良性的。
當然，生意肯定是有好有壞，因為這還與商業綜合體自身運營有關，比如這個商業項目人流比較充足，那我們的冰場運營壓力就不大。如果這個商業體本身就很冷清，其它商業都很難實現良性運營，我們經營起來也是比較困難。
但是，一般來說，滑冰場都是有一定周期的，大都是在兩三年才能實現良性運營的局面，需要一個培養周期。
觀點地產新媒體：世紀星的滑冰場時如何選擇購物中心或商業綜合體？
範軍：選擇商業綜合體的標準包括幾個因素，比方說開發商的實力品牌及自身運營能力，還有就是商業地產地域的選址，另外體量也是關鍵之一。
因為一般需要10萬平方米以上的體量才能容下冰場的設計要求，如果是小的綜合體或開發商捨不得拿出這麼大面積給我們，所以還是需要體量要大，業態要豐滿。
我們的滑冰場在商業綜合體裡面像主力店，本身最大的功能是聚客，吸引一些高端的人群，尤其是在培訓這一塊，隨著體驗式延展性消費的出現，這就會形成一個與商業互動性比較強的消費鏈及服務鏈，這是它和商場合作的基本要點。
觀點地產新媒體：在地域分布上，目前世紀星的項目是不是主要集中在東部沿海的城市，在西南、西北的會相對較少？
範軍：這倒不一定，我們在西南店也很多，其中重慶有兩家店，成都三家店，昆明開業了一家、籤約了兩家，這主要取決於當地商業綜合體的發達程度。
觀點地產新媒體：總體來看，未來國內冰雪運動項目是不是會趨向於集中在東部？
範軍：冰雪運動項目發展有幾個要點，第一個是歷史傳承，另一個則是它在這個城市的開放、發達程度，北上深這三個城市在中國冰雪市場方面發展得比較好。
目前，北京是整個冰雪產業和冰雪市場發展最快和最成熟的城市，所以無論是花樣滑冰人群、冰雪參與人群還是滑雪場布局及滑雪人口都是在全國最大的，絕對超過東北。
形成上述特點的原因，首先是因為這些冰上項目在北京有一定的傳統積累，另外，北京還集中了全國最優秀的冰雪運動師資力量。
除了北京外，發展第二位的是上海，上海雖然發展慢，但是起點很高，特別是對花樣滑冰和冰雪市場接受程度非常高，場館建設也非常好。
排名第三的則是深圳，深圳因為發展得比較早，經濟又很發達，且有傳統的冰雪的概念，移民至此的大量北方人對此並不是很陌生。
觀點地產新媒體：考慮到南北方市場對冰雪運動認知程度不同，公司的發展策略是不是也會因城而異？
範軍：作為行業內專業人士，從培訓角度來講，我們的教練員與傳教士使命一樣，就是在一個零起點且沒有傳統文化的地方去重新開始推廣冰雪運動。該項運動發展得好與壞取決於市場的熱度，包括我們推廣的力度，最終呈現的局面肯定有參差不齊。
廣義上來講，比較開放的城市，經濟發達的城市，文化底蘊厚的城市，相對會比較容易推廣。而某些新興、閉塞或觀念落後的城市，開發的難度大一點。
還有就是，相比一二線城市來說，三四線城市開發難度肯定更大，因為平均消費能力肯定有一些制約。
觀點地產新媒體：剛有提到，滑冰場的運營是高投入，且回報周期較長，這必然會使公司面臨資金沉澱問題。對此，您怎麼看？
範軍：現在滑冰場基本上是兩種運營模式，一種是甲方投入，我們運營，走的是輕資產路線；另外一種是甲方提供場地，我們來負責投資。目前，這兩種模式我們都有。
比如說這個市場是新興的，我們認為其培養周期會很長，這個時候更多傾向甲方投入，我們來運營，這樣前期投入的資金壓力會小一點。另外，對一些成熟發達地區，我們則會選擇以第二種方式進入。
觀點地產新媒體：目前這兩種模式各佔多少比例？
範軍：輕資產這一塊的佔比會更大，大概是60%，而後者則佔到40%。
觀點地產新媒體：走輕資產路線，更多靠的是公司的品牌效應，相較國內其他同行，世紀星是如何做到差異化競爭？
範軍：選擇合作夥伴肯定要看他的歷史、業績、口碑及行業內排名，這個是硬性指標。對世紀星來說，差異化的管理肯定不單純是賣門票與培訓，我們的優勢是會與商業有更多的互動。
比如說，我們會經常針對商業舉行互動競賽與表演，其中包括與明星的互動活動，這方面是我們的強項。因為我們有自己的職業隊，在國家隊第一線的就有三十多人，有三個冠軍是我們自己培養出來的。
我們也有商業表演團，都會派到各地做推廣性的表演。而且也跟境外的培訓機構，比如滑冰俱樂部每搞訓練營，都是國際知名的教練來給當地的孩子進行培訓。
世紀星下一步跨界整合的力度可能會更大，會跟其他行業進行互動，包括正在推的國際冰雪精英賽，通過全國的冰隊挑戰賽來選拔，最終落地到各個城市之間的區域賽事，鼓勵全民參與其中。
觀點地產新媒體：那換個角度，作為一個品牌商，您覺得什麼樣的商業項目才是一個好的項目？
範軍：其實在商業綜合體裡面，我們冰場的合作要點可能跟其他行業差不多。與我們合作過的上海華潤萬象城、大悅城、紅星美凱龍、龍湖、銀泰等這些知名的開發商，本身在商場的運營與管理專業能力就較強，這些是我們的首選。
而與商家的合作上，我們更多考慮是未來的市場佔有率和布局。因為未來世紀星的布局肯定需要一個市場佔有率和區域性的布點，這個也是我們的戰略部署。這個部署可能有時候會忽略他的快速大躍進，但我們也需要一個周期及展示的平臺。
觀點地產新媒體：作為行業內前輩，一路走來見證著它的成長壯大，您覺得目前中國冰雪運動處於什麼樣的發展階段？
範軍：應該是一個起步階段，因為它本身不是一個很普及的項目，受環境、氣候和法律的制約，不像其他行業那樣遍地開花。
在沒有一些大政策環境利好下，冰雪項目跟經濟發達有很大的直接關係，經濟越發達的地區越容易接受。現在有了奧運因素，它一定是像打了強心劑一樣，配合國家的政策，該類項目的發展程度比以往都要快。
另外，由於不能做到遍地開花，小眾的冰雪項目有它的深度和高度。如果要全面普及還需要一段時間，但是這類項目確確實實是不可多得的體育項目。
觀點地產新媒體：對于越來越多準備涉足這一行業的新兵們，你給他們的建議是什麼？
範軍：不能無序發展，現在大部分的冰場不見得能夠實現好的盈利狀態，它不是一個很好的專業項目，尤其是在無序競爭和盲目投資時風險就比較大，因為冰雪運動的投入和能耗都比較大。
另外一點，整個人才的稀缺也是一大問題。中國要想把這個項目發展得好，必須要實現把眾多的愛好者培養成項目的業餘愛好者。比如說花樣滑冰的業餘高手能夠參加一些針對他們的業餘比賽，冰球隊也可以參與全國的校園比賽。
如果仍然是依靠傳統的方式去體驗娛樂，這個很難可持續發展。當然，這個過程需要大量優秀的教練人才，而這些教練人才是稀缺的，未來我們的冰場都是消費者多教練少，這就變成一個很大的問題。
觀點地產新媒體：從運動員到商人，兩種角色的轉換給您最大的不同感受是什麼？
範軍：首先是內容不同，運動員需要通過自己的努力實現自己的目標，這其中還包括與教練的配合、運氣等綜合的因素，而商業則是另外一個行業，要有盈利才能活下去。
但是有一點我覺得是一樣的，大家都說如果能把自己喜歡的項目做成你一輩子的事業也是很幸福的一件事。我喜歡這個運動，也願意在這個行業中做更多的努力，包括付出和犧牲，這個是一樣的。
觀點地產新媒體：今年商業地產發展並不如樓市那般火熱，甚至有一種進入寒冬之勢，您怎麼看當前商業地產現狀？
範軍：今年是商業遇到巨大挑戰的一年，我們也能夠感覺到形勢不是那麼火熱，當然也不是全部，好一點的商業受到的衝擊小一點，但大部分商業被衝擊都很厲害。
這種環境下，現在大家都在考慮企業怎麼跨界多元化，怎麼樣想方設法創新實現蛻變，這對商家都是一種挑戰。這部分我更多的建議是要看甲方這些這些機構、老闆和企業怎麼去進行長遠布局，如何抱團取暖，共度難關，只有這樣做才能走過去，如果沒有這種基礎，我覺得就有很大的問題。
觀點地產新媒體：這個寒冬會持續很長時間嗎？
範軍：我覺得好的商業受到的影響並不大，因為他自身的調整和營運能力是比較強的，但大部分的商業確實面臨挑戰。
我們也經常跟甲方去交流這個事情，也提出這樣的話題，即未來的商業方向是什麼，有什麼樣好的思路，我們去跟進，去配合。但實際上，節奏也不是很好把握，大家也不是很積極，我們當然也理解他們的態度。
專題：2015觀點商業年會