2019年1月3日 14:41:20
本文來自 廣發證券研報《房地產行業——18 年行業基本面呈現弱化，但龍頭銷售依舊突出》，作者樂加棟、郭鎮、李飛。
核心觀點
上周政策情況： 住建部強調穩定預期， 衡陽取消限價後被叫停
上周，住建部工作會議強調19年以「穩地價穩房價穩預期」 為主要目標， 保持調控政策的連續性穩定性。 而地方層面繼續因城施政，一方面， 長沙、汕頭公積金政策收緊， 佛山取消購房入戶，而另一方面， 廣州則放寬異地購房提取公積金的範圍。 值得注意的是，衡陽26日暫停限價政策， 隨後以因市場誤解與炒作而撤銷了該文件。
基本面情況： 40 城全年銷售同比下滑 1.7%，批售比維持低位
根據Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積：上周，監測的40個城市商品房成交面積783.30萬方，環比上漲24.2%，其中一線、二線、三四線城市分別同比上漲34.2%、 22.5%、 16.0%。推盤方面，上周13城市單周推盤環比下降14.4%，批售比持續維持低位。
18 年行業基本面呈現弱化，但龍頭銷售依舊突出
基本面方面， 2018年， 40城全年新房成交同比下滑1.7%，其中17個一二線城市同比下滑4.7%，降幅較17年收窄20個百分點，重點城市在供給改善(18年13個城市推盤面積同比上漲24.6%)疊加低基數的背景下，全年成交呈現弱改善。 12月單月來看， 40城市12月新房成交同比上漲5.8%，增幅較11月略有擴大，其中17個一二線同比上漲9.7%，增速年末提升顯著，而23個三四線則同比基本持平，增速趨勢性下行。儘管18年行業銷售總體弱化，但龍頭表現依舊顯著，根據克而瑞數據， 18年全年TOP30房企銷售規模同比增長32%，並且規模增長更多的是來自內生操盤能力提升， TOP30全年銷售面積同比增長32%，銷售均價基本持平，我們認為較強的槓桿能力以及高效的周轉能力將保障龍頭集中度持續提升。行業基本面弱化為政策面改善奠定基礎，無論是信貸政策還是行業政策均顯示積極改善信號，當然，考慮到不同城市的基本面表現差異，仍然將以地方自主調節為主。板塊投資方面，政策端底部向好，對板塊估值形成支撐，並且從以往經驗看，龍頭房企的收益拐點通常更加提前，且由於結算業績的防禦性以及銷售規模的成長性收益表現也更加突出，因此，我們繼續建議關注低估值的龍頭房企。推薦標的方面，H股龍頭關注：融創中國、中國金茂、碧桂園、合景泰富等，子領域推薦：光大嘉寶和中國國貿。
風險提示
政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續上行；行業庫存抬升快於預期；行業銷售回落快於預期。
正文
地產行業政策及基本面跟蹤情況
主要政策回顧
上周，住建部工作會議在京召開。會議強調， 2019 年以「穩地價穩房價穩預期」為目標，堅持房住不炒、因城施策，夯實城市主體責任，保持調控政策的連續性穩定性。同時要求改善住房供應結構，支持合理自住需求，在人流量大、房價高的大城市要積極盤活存量土地，推進租賃住房建設。 中央層面表態與此前較為一致，在強調保持政策連續性的同時，更加注重供給端的調整。
地方層面，衡陽市住建局 12 月 26 日發布取消限價文件，隨後 28 日衡陽市政府表態由於此前「暫停限價文件」對穩控房價的複雜性判斷不精準，引發了市場的誤解和網上的炒作， 隨後撤銷該文件。
而公積金方面， 根據各地公積金網站文件， 長沙要求公積金可貸額度與帳戶餘額及個貸率掛鈎，並將申請公積金的繳存時限由 6 個月上調至 12 個月，而汕頭則取消異地購房提取，並將租賃住房公積金提取額度由 800 元/月降至 400 元/月， 佛山則取消購房直接入戶，同時取消了最低 30 分才能申請積分入戶的前提條件。此外， 廣州支持無自有產權住房且在毗鄰城市(佛山、清遠等)購買自住房的職工提取住房公積金 。
重點城市成交情況
根據Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：
上周，我們監測的40個城市商品房成交面積783.30萬方，環比上漲24.2%，同比上漲13.8%。分線城市來看，四大一線城市上周商品房成交面積199.01萬方，環比上漲38.8%，同比上漲34.2%。其中， 深圳、廣州在推盤放量情況下環比前周分別大幅上漲92.6%、 55.0%， 而上海和北京環比分別上升24.4%和15.5%。
上周，我們跟蹤的13個二線樣本城市成交面積358.18萬方，環比上周上漲22.5%，同比上漲14.0%。 其中， 南京、溫州推盤放量情況下成交環比上周分別上漲331.9%、80.6%。 三四線成交方面，我們跟蹤的23個三四線樣本城市成交面積226.11萬方，環比上漲16.0%，同比上漲0.1%。
月度來看， 12月40城新房成交同比上漲5.8%。分線來看， 4大一線城市、 13個二線城市成交同比分別上漲28.5%、 3.1%，而23個三四線城市成交同比下降2.8%。從全年累計情況來看， 2018年40城市整體同比下降1.7%，較2017年累計降幅收窄20.0個百分點，其中一線和二線分別同比下降1.7%和5.7%，降幅較2017年分別收窄37.0和12.8個百分點，三四線同比上漲4.5% 。
分區域成交看， 三大重點區域成交出現分化， 珠三角(7城)、 環渤海(5城)和長三角(12城) 上周成交分別為208.59萬方、 117.16萬方和197.17萬方，環比分別上漲42.9%、 20.4%和15.3%。 其他區域方面， 中西部(5城)上周成交面積為144.08萬方， 環比前周上漲47.2%，而海峽西岸城市群(6城)上周成交面積為57.42萬方，環比前周下降4.0%。
二手房方面，根據Wind統計的各城市房管局數據， 上周我們選取的13個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為113.60萬方，環比前周上漲10.9%，同比下降26.6%。分線城市來看，一線樣本城市二手房成交面積38.44萬方，環比前周上漲7.0%，同比下降16.4%。其中北京、深圳分別環比上漲7.2%、 6.6%。二三線樣本城市整體成交面積為75.16萬方，環比上漲13.0%，同比下降31.0%，其中江門、金華分別環比前周上漲86.0%、 59.5%。
月度情況來看， 12月13城市二手房成交同比下降22.8%，降幅較上月擴大11.6個百分點。分線來看，一線城市同比下降4.2%，較11月收窄18.6個百分點，二三線城市同比下降30.3%，較11月降幅擴大9.7個百分點。全年累計情況來看， 2018年13城市整體成交同比下滑10.2%，降幅較2017年收窄12.1個百分點，其中一線城市同比上漲4.5%，二三線城市同比下降16.2%，較2017年累計降幅擴大11.5個百分點。
重點城市推盤及庫存跟蹤
上周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為485.07萬方，環比前周下降14.4%，同比上漲17.4%。月度數據來看， 12月13城推盤1891.83萬方，環比上漲26.3%，同 比上漲35.8%，推盤繼續放量。 全年累計來看， 2018年13城市商品房推盤面積同比上漲24.6%。而批售比方面， 12月全國13城市商品房批售比(成交/推盤，移動平均3個月)為0.71，較11月小幅上升。
庫存方面， 上周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環比前周上漲0.5%，其中一線城市環比前周下降0.3%，二線城市、 三四線城市環比前周分別上漲1.0%、 2.6%。去化周期方面， 13城市商品房去化周期下降至16.01個月， 11個城市住宅去化周期下降至9.13個月。
全國土地市場供給成交情況
根據Wind統計的全國100大中城市數據， 2018年第52周，供給方面，土地供應總建築面積為1203.0萬方，環比前周下降46.2%，同比下降53.3%。從全年累計來看，2018年100城全國土地供應面積同比上漲12.8%，較2017年全年漲幅擴大1.8個百分點。成交方面， 2018年第52周全類型土地成交1000.2萬方， 受元旦假期影響環比下降73.2%，同比下降72.3%。全年累計來看， 2018年土地成交面積同比上漲3.8%。出讓金方面， 2018年第52周土地成交出讓金393.9億元，環比下降52.5%，同比下降63.8%。 分線城市來看，一線城市出讓金環比上漲134.4%，二線、三線城市受成交量影響環比下降59.2%、 82.2%。累計來看， 2018年土地出讓金同比下降5.2%。綜合供給和成交， 上周土地供銷比小幅下降，全類型土地供銷比由1.38小幅下降至1.34，住宅土地供銷比則由1.58下降至1.52。
從溢價率的角度來看， 2018年第52周全類型土地成交溢價率(移動平均3個月)為6.2%， 較前周下降0.1個百分點。分線來看，一線、二線城市上周土地成交溢價率分別為4.3%、 6.3%，較前周下降0.1、 0.3個百分點，而三線城市上周土地成交溢價率為8.0%，較前周上升0.4個百分點;宅地方面，第52周宅地成交溢價率為6.5%，較前周下降0.2個百分點，分線來看，一線、二線城市上周宅地成交溢價率分別為5.8%、7.0%，較前周分別下降0.2、 0.6個百分點，三線城市上周宅地成交溢價率為6.1%，較前周上升0.1個百分點。
地產板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況
基本面方面， 2018年， 40城全年新房成交同比下滑1.7%，其中17個一二線城市同比下滑4.7%，降幅較17年收窄20個百分點，重點城市在供給改善(18年13個城市推盤面積同比上漲24.6%)疊加低基數的背景下，全年成交呈現弱改善。 12月單月來看， 40城市12月新房成交同比上漲5.8%，增幅較11月略有擴大，其中17個一二線同比上漲9.7%，增速年末提升顯著，而23個三四線則同比基本持平，增速趨勢性下行。儘管18年行業銷售總體弱化，但龍頭表現依舊顯著，根據克而瑞數據， 18年全年TOP30房企銷售規模同比增長32%，並且規模增長更多的是來自內生操盤能力提升，TOP30全年銷售面積同比增長32%，銷售均價基本持平，我們認為較強的槓桿能力以及高效的周轉能力將保障龍頭集中度持續提升。行業基本面弱化為政策面改善奠定基礎，無論是信貸政策還是行業政策均顯示積極改善信號，當然，考慮到不同城市的基本面表現差異，仍然將以地方自主調節為主。板塊投資方面，政策端底部向好，對板塊估值形成支撐，並且從以往經驗看，龍頭房企的收益拐點通常更加提前，且由於結算業績的防禦性以及銷售規模的成長性收益表現也更加突出，因此，我們繼續建議關注低估值的龍頭房企。推薦標的方面， H股龍頭關注：融創中國、中國金茂、碧桂園、合景泰富等，子領域推薦：光大嘉寶和中國國貿。
風險提示
政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續上行；行業庫存抬升快於預期；行業銷售回落快於預期。
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