文 | 華商韜略 田林韜
2020年6月初，隨著自貿港總體方案落地，海南迎來前所未有的政策利好，同時加上限購條例，本應起飛的海南房，卻意外地出現了令人困惑的超低價。
有媒體報導，三亞崖州灣的一線海景五星級酒店樓王位置，樓面地價僅為1600元/平方米，一夜房價回到了20年前。
海南自貿區的建設確實給海南的樓市發展帶來了極大的推力。但是海南整體在經歷過樓市泡沫的破裂之後，對於樓市的發展還是非常謹慎的。
目前海南樓市調控政策可以說是全國少有，甚至是國內最強的。所以未來的海南樓市應該還會保持相對平穩的發展趨勢。可出現如此驚人的超低價海景房還是讓人瞠目結舌的。
有記者調查得知，由三亞中院委託海南中天華信資產評估土地房地產估價事務所（以下簡稱「中天華信」）對位於三亞市崖州區的一處地產項目評估中，評估報告初稿項目公司淨資產總價為8200萬元，但定稿卻變為2900餘萬元。
其中，基於對2017年5月31日的土地估值，竟然低於2014年2月的土地原始出讓價格。以15萬元對外銷售的共計863個車庫，價值逾億元，則乾脆未被計入評估。而位於一線海景的五星酒店樓王，樓面地價評估價僅為1600元/平方米。
這到底是怎麼回事？
相關資料顯示，該評估報告出現在一起股權糾紛案件中，原告認為項目公司資產遭低價轉移。
該項目隸屬於三亞嘉鵬公司，2013年10月至2014年2月，以總計約2.57億元的出讓價格，在三亞市崖城取得約76畝該土地使用權用來建設酒店及住宅。
2017年6月9日，三亞嘉鵬公司完成項目投資相關手續；2017年6月13日，三亞嘉鵬公司完成項目建築設計方案審批，由5棟22層高樓半環狀排列組成，1號樓和5號樓為酒店，其餘為住宅。
該項目商品房銷售備案均價為46571元/平方米，本來依照規定，其實際銷售價格不得低於37256元/平方米。據現場銷售人員介紹，該項目目前對外售價從特價房2.5萬元~5.3萬元/平方米不等，均價約為4萬元左右/平方米，但中天華信認定酒店項目為3萬元/平方米。僅此一項，評估價值減少4億多元。
此外，在中天華信的評估報告中，並未將863個車庫計入。銷售人員稱，該項目車庫為15萬~20萬元一個。
評估報告初稿中，住宅項目和酒店項目的銷售稅率，分別取值為銷售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，則一概調整為18.28%。「筆頭一動，增加了2億多元的稅負，太隨意了。」相關方稱。
從評估結論來看，5棟樓中最中間一棟，即樓王位置，其樓面地價僅為1600元/平方米。而這個價格是20年前三亞的房價。
除了評估機構低估房價外，三亞的房價也確實在下降。
6月15日，國家統計局發布《2020年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》，數據顯示，5月份，海口、三亞新建商品房與二手房的銷售價格與上月相比均呈現跌落情況。
其中，三亞新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，二手住宅銷售價格環比下降0.8%，放在全國70個大中城市房價多數上漲的5月份中，三亞房價的下跌尤為醒目。
不過，這也表明「海南不是房地產的加工廠」初見成效，房住不炒的原則以及海南對房地產的調控政策將會持續，房價大規模上漲的現象短時間內將不會出現。
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圖片均來自網絡
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