專家推定
物業稅起徵點可能為144平米
將抑制或降低房價，稅率預計為0.8％
法制網記者 張有義
中央財經大學稅務學院副院長劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建築標準和核算標準很不統一，國家有關部門允許的浮動範圍是20%。
120乘以20%等於24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。王峻鋒焦急地翻出自己的房產證，定睛看去，上面標明的建築面積為146.7平米，他開始擔心起來。因為他通過朋友打聽到，即將開徵的房產物業稅的起徵點可能是144平米：「我家房子差了兩平米，正在這個檻上，冤！」
什麼是房產物業稅？
12月15日，建設部副部長劉志峰一語點破箇中玄機：就像買車一樣，雖然買的時候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費用包括養路費等也不便宜，有的時候買得起用不起。將來對大戶型住宅也會採取相似措施。
他還透露，建設部等部委正研究收取住房「保有環節」稅費的問題，以此引導對中小套型住宅的消費。而所謂「保有環節稅費」的集中代表正是物業稅。
隨後，業界和媒體譁然。
房產界認為，這將會帶來整個行業的一次洗牌。媒體關注更多的是「物業稅如何抑富，又如何濟貧；此舉是否會降低百姓購房門檻，有沒有可能增加購房者的稅負？」更多人產生疑慮：多大的房子才算「富」？已經買了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？
這些疑問將在未來一年裡得到徹底解決。據中央財經大學稅務學院副院長劉桓透露，國家稅務總局已經責成北京、上海、深圳等地稅務部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續展開。普查工作大致持續一年左右的時間，「只有完成了這項基本工作，物業稅的推行才能有基礎。」劉桓說。真正推行物業稅要到2008年。
降低目前房價最高可達35
%2006年5月底，物業稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規劃，國務院發展研究中心發布了第二期物業稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業稅改革的3個備選方案：
一是「小改」方案：徵收對象保持現有格局不變，對現有的房地產稅種進行合併調整。二是「中改」方案，即在城市範圍內構建統一的物業稅制。三是「大改」方案，就是城市和農村範圍內構建統一的物業稅制。
劉桓認為，「中改」方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產業的主要問題集中在城市。
據了解，目前房地產企業繳納的稅種一般有14個，而在北京，房地產徵收的各種名目的稅費有40餘種，有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開發投資環節，多且重；交易環節相對偏輕，而保有環節稅負幾乎為零，比如對個人佔用多套房產幾乎不徵稅。開發環節的大部分稅負最終被房地產商攤入了成本，這客觀上刺激了房地產投機行為。
劉桓介紹說：「目前的房地產稅收政策是向房地產企業一次性徵稅，再由其轉嫁給消費者，因此必然導致房地產價格高，從而影響到房地產市場的啟動，不符合國際慣例。」所謂物業稅簡單地說，就是向房產的擁有者徵稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產稅、土地出讓金等現行的稅種合併統一。使得房產的購買者在買房階段稅費降低，在擁有房產後則要逐年繳納物業稅，即將原來間接向房產消費者一次性徵收的有關稅種變為逐年向消費者直接徵收。從理論上說，購買新房這一環節消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。
財政部財科所研究室主任張學誕表示，在目前不規範的市場環境中，房地產的投機行為表現之一是「炒樓」，出現了「溫州炒房團」這樣的「專業炒家」。近乎瘋狂的「炒樓」行為導致許多城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。開徵物業稅後，由於土地取得成本接近於零，在一定程度上可以抑制「炒地」行為。而初始房價下降後，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業的轉手。此外，由於物業保有階段的成本增加，也加大了「炒樓」者囤積住房的成本，有利於打擊「炒樓」者的「積極性」。
因此，根據預測，開徵物業稅後，至少可以將現行房價降低10-20%，降價幅度最高甚至可達35%以上。
據估算，由於地價和相關稅費分70年交，也就意味著佔住宅成本30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其餘在其後的69年中交納，成本下降了98.57%，表現在總房價中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺後按每平方米4200元銷售就可贏利。
同時，劉桓分析，由於物業稅帶來的購房容易養房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。
跡象表明，物業稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。
為何專家推定為144平米？
「如果富人佔有一所很大的別墅，大到可以盡情地養花、養鳥、養寵物，儘管他是花錢買的，但由於他佔有了這麼一大塊優質資源用於奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由於土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求佔用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費佔用，這對社會發展顯然是不利的。那怎麼辦呢？就用物業稅來調節。要麼你交很重的稅負，要麼你把這個大園子用於經營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。」
建設部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫「抑富」，目的在於使有限資源得到合理均衡。對於「濟貧」，張學誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免徵額從而減少徵稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。
從房屋面積上而言，目前，部分專家認為貧富之間的界定值為144平方米。
劉桓說，這個數值是有充分換算依據的。他認為，按照國際通行做法結合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那麼，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建築標準和核算標準很不統一，國家有關部門允許的浮動範圍是20%。120乘以20%等於24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬於物業稅徵收範圍；相反，則屬於免徵範圍。
但此種說法沒有得到國家有關部門的印證。最終落實的物業稅起徵面積，建設部有關人士說：「這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。」
衛明不動產智庫的負責人蔡為民認為，徵收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發和消費，不幹預90-140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發和銷售卻是一直持抑制態度。
開徵物業稅重點是第二套住房？
物業稅的徵收並非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。
劉桓認為，作為財產稅，物業稅具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會採取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房徵稅。
但是，什麼是第二套住房呢？
陳淮分析：一個富人只佔有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年「房改」中，一些中央機關的幹部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積沒有那麼大的，很多人配住的就是「2+1」或者「2+2」。也就是上世紀80年代蓋的居民樓中一套「兩居」加一套「一居」；或者一套「兩居」加另一套「兩居」。但所謂「2+1」或者「2+2」的建築面積一共才只有70-90餘平方米。這個「第二套」恐怕就不該課以重稅。因為不論按幹部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積並未「超標」。
因此原則說，物業稅應按個人持有的資產價值徵稅，而且是按現值徵稅，不是按「第幾套」徵稅。
還有一個人們最為關注的問題，就是開徵物業稅時是不是只對此後購入的新房徵收，以前買的就不能再追徵了？
陳淮切中要點地分析說，這部分地取決於怎麼定義目前收取的土地出讓金。因為現在收取的土地出讓金實際上是個「費」、「租」、「稅」混淆的產物，其中確實已經包含有一定的對佔有資源徵稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那麼開徵物業稅恐怕就需要針對所有住房徵收了。那種「不能追徵」的說法是把交易環節的稅負和持有環節的稅負混為一談了。物業稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區，這個小區的房地產就升值了。政府需要通過徵收物業稅的方式把這個增值的好處部分地轉移到公共利益中來。
正因此，我國將要推行的物業稅制可能規定，每年交納的物業稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。
物業稅起徵稅率0.8%？
現供職於中國土地勘測院政策研究中心的章波，還在南京大學城市與資源學系讀書時，就和老師黃賢金等人完成了一篇關於物業稅的論文。
最近，他的這篇論文，應科技部要求被譯為英文版，供有關方面參考。他在論文中以南京為例，根據當地人均收入狀況、人均居住面積等因素，最終得出適合當地的物業稅的稅率應當控制在0.8%左右的結論。
而據報導，目前從全國各物業稅模擬試點城市的實際情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率徵收物業稅，不會增加居民的稅收負擔。
劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產的原值與財產的寄存期是基本相當的。據此設計出來的物業稅雖然徵收辦法可以有很多選擇，但是物業稅徵收的一個大體原則是1：1，也就是物業稅與財產原值的比例大體上是1：1。物業稅開徵後，包括房產稅、土地出讓金等在內的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業稅開徵後，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則徵收的物業稅中的「1」不是目前的50萬元，而是剔除稅費後的30萬元。
而且，這筆物業稅是分攤在70年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。
也有一種說法認為，在具體實施中，物業稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑑於中國地區之間經濟發展極不平衡，國家應當確定物業稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。
中國人民銀行行長助理、長期致力於物業稅研究的易綱教授表示，物業稅的徵收將按照「中央作決策，立法在省一級，徵收和規範在縣市」的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統一稅率。
「考慮到首次開徵房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設定在0.3%至0.8%之間。」國務院發展研究中心物業稅改革課題組曾經透露。
由此看來，物業稅開徵稅率0.8%的觀點佔據主流。（責任編輯：王芳）