浙江的民富，是全國各省經濟發展中最讓浙江人民引以為傲的的典型特徵。全國經濟前三的粵蘇魯，在這一點上都是遠遠不如。可以說，在城鎮居民可支配收入這個與百姓生活息息相關的經濟指標上，浙江隨便一個城市，都可以與其他省份的前三名論個高下。
可以說，單純從人均收入的維度上，浙江的每一個地市之間差距並不大，即使是省會、新一線甚至有望將廣州擠出一線城市的杭州，與其他地市最大差距也只有10%左右。
但我們對浙江從地產樓市的角度做研究的時候，發現了一個重要的變化。受到城市房價差異的影響，各城居民真正的可支配收入發生了天翻地覆的轉折。
居民家庭金融淨資產等系列指標的逆轉，說明城市間居民的財富或因樓市房價而被重新洗牌。
PART 1 浙江轄下長三角九市的房價現狀
我們以浙江轄內的長三角九市作為樣本城市進行研究，是因為長三角城市群受益於國家政策傾斜的紅利，未來發展優勢明顯，更加具有研究價值。時間截止到12月上旬，這九個城市的房價也發生了一些變化。如下圖：
可以看出，從與上年同期相比的維度，只有舟山的二手房平均房價是下跌的，其他城市均不同程度的同比上漲；但12月上旬較上月的環比情況，則有舟山、泰州和 溫州出現了下跌。
從同比漲幅榜看，杭州、寧波和嘉興三市居前，均超過了16%的年漲幅。可見，城市間的樓市分化，無論全國範圍，還是省內各城，都已經成為新常態。
但導致城市家庭財富洗牌的更直觀數據，不是漲跌幅情況，而是絕對房價情況。因為，房價是掏空我們家庭現金資產的直接因素，買房形成的居民槓桿是耗盡我們未來收入的關鍵核心。看一下九城（麗水不在長三角城市群範圍，雖列入但不做分析）12月上旬二手房平均房價圖表：
新房房價受到政策管控與開發商定價等若干因素的影響，所以並不能真實反映市場情況。所以在此處我們使用二手房平均房價來觀察。（在後面的內容中，由於新購住房中新房仍是主要置業對象，所以後文我們使用新房平均房價，此注）
通過上圖，可以看到長三角浙江九市之間的房價差距巨大，最高的杭州達到了3.38萬元/平，接近湖州的2.83倍；平均房價在2萬以上的還有寧波、溫州；其他地市在1.3-1.8萬元之間。
正是這樣的房價絕對差距，帶來了城市居民生活狀態的不同變化，也將使家庭財富在城市間因房價未來漲跌不同的變化而導致家庭總資產走向兩個方向。
PART 2 浙江轄下長三角九市的居民槓桿率
在討論居民槓桿率之前，我們要先為大家呈上四組數據，這是居民槓桿率的基礎依據。它們分別是住戶存款、住戶貸款、GDP和城鎮居民可支配收入。因城市規模、人口總量的變量因素影響，總量數據在考察家庭平均居民槓桿率時並無意義，因此這四組數據，均指總量數據與常住人口的比值，即人均。為了方便觀察和比較，我們均提供柱狀圖標示。
（1）2019年末人均GDP：
（2）城鎮居民可支配收入：
（3）人均住戶存款與住戶貸款：
我們可以看到，除溫州人均GDP雖然不高，但居民可支配收入卻較為突出外，其他城市的收入與產值之間基本呈正相關的關係；溫州則是有其經濟結構較為特殊的原因造成。這些無需過多討論。
更重要的是我們看到九城的人均住戶存款與住戶貸款形成了較大的反差。在人均住戶存款中，各城市雖不相同，卻大體平衡；但再看人均住戶貸款指標，杭州便一騎絕塵，把諸城扔在了後面。
這些，都是造成居民槓桿率差距的原因。居民槓桿率，有兩種算法，一種是人均住戶貸款與人均GDP的比值，一種是前者與城鎮居民可支配收入的比值。有了以上的相關數據，我們很容易便可以計算出此二者。看下圖：
對於GDP維度的居民槓桿率，2019年11月25 日央行發布的《中國金融穩定報告（2019）》數據表明：
2018年末，我國住戶部門槓桿率為60.4%。
經過了2018年至2019年的全國樓市震蕩調整期間，以及今年的再次上漲後，我們看九城的GDP維度居民槓桿率與2018年末的全國平均基準數據差距明顯。杭州已達107.4%，溫州和台州、金華分別為94.1%、89.5%和86.5%，均大大高於基準。其他城市與基準比較尚好。
類如杭州，107.4%的居民槓桿率比值說明居民整體的負債總額佔到當年社會總財富的已經超過了100%，這給城市帶來不可言的極大潛在風險。溫州、台州和金華同樣讓人憂慮。
再說收入維度的居民槓桿率。當前九城中，杭州已超200%，寧波、台州等多城超過100%，只有紹興和舟山低於百帕。而100%，便是收入維度居民槓桿率的警戒線，當年的日美均是在130%附近爆發了危機，這不得不引起我們的高度警惕。
PART 3 浙江轄下長三角九市的居民家庭金融淨資產
或許居民槓桿率這項指標不夠親民，許多朋友可能覺得理解不了。那我們就用另一項指標給大家更加直觀的表達，這就是居民家庭金融淨資產。
這個指標，是國家資管新規中的一個概念。主要是用來對私募基金投資的限制性門檻設置準入標準，這個標準是家庭金融淨資產必須達到300萬元以上，為的是證明家庭具有足夠的抗風險能力。
通過上節中的人均住戶存款和人均住戶貸款數據，我們可以大體測算九城居民家庭金融淨資產。當然，其中有家庭還有股市、黃金、銀行理財、信託之類的金融資產，但由於無從考量，故我們忽略不計。畢竟，我們不能苛求城市的總體情況去反映某個個體或者群體。
上圖，意味著平均人均金融淨資產為負值的杭州和寧波，兩城居民如果在金融系統中進行按揭貸款壓力測試，要求在某個時點上提前還清房貸，杭州和寧波兩個城市的老百姓是無力通過類似壓力測試的。
這表明了杭州和寧波的居民承負著潛在的家庭財務風險。如果未來樓市房價持續上漲，城市家庭總資產保持增值趨勢，則萬事皆好；而如果轉而向下，這樣的家庭金融資產情況根本不存在閒餘的可支配資金和存款進行別的投資，只能眼看著資產嚴重縮水，如果沒有持續的可支配收入作為支撐，甚至最終導致斷供，引發一系列的連鎖反應。
PART 4 浙江轄下長三角九市新置業居民家庭供貸後的可支配資金
為什麼說「受到城市房價差異的影響，各城居民真正的可支配收入發生了天翻地覆的轉折」？我們需要看一下九城居民的收入償債比和供貸後的家庭可支配資金情況。
首先看九城償債收入比：
應該說，對於現下的房價來說，居民家庭收入償債比在50%以下，是可以承受的。如果超過60%，將感覺到生活的艱難和生活品質的大幅下降。
上圖告訴我們，杭州、溫州和寧波已經大大超過了60%線。
更加直觀的，是償還月供後的家庭可支配資金情況：
我們按照住戶按揭貸款期限30年，執行LPR利率為基準LPR4.65%，測算了九城居民平均年償還本息後的剩餘可支配資金，正如上圖所示。
我們知道，城鎮居民可支配收入是扣除個稅和社保等之後能夠使用的收入。作為剛性支出，我們必須先償還銀行貸款的月供之後，才能用於我們的日常生活。從上圖可以看到，杭州居民家庭平均而言，只有0.54萬元，已經無力支撐基本的生活消費。甚至對於寧波來說，這樣的強二線城市，並多次入圍新一線級別的城市，家庭其他生活消費月支出如果低於3000元，也是難以想像的。也就是說，如果再考慮子女教育和醫療支出等，寧波的家庭平均剩餘可支配資金也不足以保障正常生活。
溫州也是如此。
其他城市，如紹興、嘉興、台州和舟山等，則能夠保障較為具有品質的生活水準。
當然，以上是對新置業居民家庭供貸後的可支配資金測算，並非存量住戶貸款下的情況，所以對絕大多數的已購房家庭，無需擔心也無需與之對比。
【結語】
對於當下房價下的新置業家庭，哪怕我們生活在杭州這樣的高收入城市，所獲的薪酬或其他財產性收入也被房價所吞噬。如果房價持續走牛，意味著我們的財富同步增長，皆大歡喜。但若反之，樓市發生了逆轉，轉而難下，則將走向與我們的期待相反的方向，因為我們的收入已經貢獻給了房子。
假如沒有買房，我們的收入成為了真正的可支配資金，既可以保證品質生活，又可以進行別的投資。
兩種選擇，將因為房價的不同走勢形成完全截然相反的結果，從而導致家庭財富在收入實現之後重新洗牌。或窮或富，並不完全因你的收入高低，還要看你的選擇和對未來的預判。
天堂地獄，或在一念之間。