來源：證券日報
旌鑫
2020年7月份，成壽寺村十八畝地已舊貌換新顏。
建成後的成壽寺社區
曾經該地塊被規劃為多功能建設用地，多年來苦於無法建設實施，與北京多數未改造前的城中村如出一轍。如今，生長在這片土地上的是泊寓|院兒（成壽寺社區），集居住、娛樂、商業於一體，是全國首個開工建設、入住的集體土地租賃住房項目，開啟了新模式的租住時代。
成壽寺村的巨變與村集體跟萬科的合作密不可分。村集體提供土地的經營權，萬科負責所有建設成本投入，通過設計運營實現多方長期可持續的收益。
泊寓|院兒（成壽寺社區）在打造過程中，優良的營商環境助益不少。作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，項目受到了社會各界的高度重視和支持幫助。「房子是租來的，但生活不是」，萬科在對項目打造時希望通過高品質的產品和豐富的配套來服務好租戶和周邊居民。功能分區、緊湊精確、健康環保、拎包入住成為戶型設計導則；為年輕人提供「一站式休閒生活新空間」，塑造集咖啡、書吧、健身、藝術、交友一體的青年聚集地，則成為社區營造的目標。
7月6日，萬科的泊寓|院兒（成壽寺社區）正式開放，目前首批235套公寓已於5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預租，計劃於四季度全部入市。
租購併舉時代的奮進者
十九大指出，要「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」、「讓全體人民住有所居」。在北京市推進租賃市場發展過程中，一方面「租購併舉」成為城市和政策發展的重要趨勢，租購同權法律實踐不斷完善，另一方面土地供應上向租賃市場傾斜。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》中提出，未來五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，佔比30%。2017年，北京市印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，以「進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作，落實我市2017-2021年集體土地供應任務」。
同年，北京萬科以給年輕人一個有家的城市為初心，確立在租購併舉的時代，為年輕人，為時代的奮鬥者提供租得起的房子和生活配套解決方案。據悉，目前北京萬科獲取了北京市租賃住房優質供地資源中的2萬套。
創新集體租賃住房土地合作模式
成壽寺項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優質的地塊之一，位於南三環方莊橋西南角，處於方莊商圈。方莊是北京第一個整體規劃的住宅區域，始建於20世紀90年代。成壽寺項目交通便捷，距離14號線方莊站800m，距離5號線劉家窯站1.2km，去國貿僅需6站20分鐘，對上班族具有天然的吸引力。
成壽寺項目的入市經歷了近20年的曲折歷程。項目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經濟組織，自2001年開始組織實施成壽寺舊村改造工程。2005年成壽寺村作為北京市第一個試點村，完成了整建制撤村轉居工作，農村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。
2017年是轉折之年，成壽寺村集體以土地經營權與萬科合作，將項目建成後45年的經營管理權及收益權轉讓給萬科。有別於土地獲取，萬科前期只需投入建設開發成本，降低了企業參與租賃住房的負擔。同時，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預期，村集體還會在保底租金收益的基礎上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。
受益於優化營商環境的政策背景，成壽寺項目每一步都快人一步。作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，成壽寺項目從立項到拿到「工程施工許可證」原本計劃需要7個月的時間，而實際過程被縮短到5個月，整體較綜合計劃提前6個月開業。
推動長租公寓市場發展
成壽寺地塊建設的泊寓|院兒極大地填補了市場空白。據2017年數據顯示，北京市有租賃人口約860萬，出租房屋430萬套，乍一看並不存在供給短缺，但實際上，北京租賃市場存在嚴重錯配。
一是供求錯位，租賃人口中近400萬白領需求獨立空間，而供應中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能採用合租方式。
二是價格錯配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規的租賃住房其實只有250萬套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付範圍。
泊寓|院兒（成壽寺社區）的入市有效助力了兩個錯配問題的解決。首先，項目保障每位租客都有屬於自己的獨立私密空間，而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置於開闊的共享空間中，通過設計解決供求錯位。另外，繼成壽寺的900餘套長租公寓入市後，北京萬科還有高立莊等項目的長租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進一步對租金價格起到平抑作用。據悉，緊鄰三環的泊寓|院兒（成壽寺社區）租金為3600元/月起。
如此高性價的產品，一入市就得到了大量租客的認同。目前，泊寓|院兒（成壽寺社區）首批入市的235套公寓已於開業前的5月下旬全部租罄。第二批包含特色主題房的房源於7月啟動預租，並將於今年9-10月份正式推向市場。
有幸搶租到泊寓成壽寺店首批房源最後一套標準戶型的張女士表示，泊寓是她這麼多年來租房中遇到的最好的選擇。過去，她剛畢業時選擇合租生活，總有多種不便之處，更是對安全問題有所擔憂；但當她在收入穩定想選擇租住一居室時，還是很難找到社區、房屋品質足以滿足其生活標準的出租屋。直到看到泊寓|院兒（成壽寺社區），不僅地段好、近地鐵、設施全，能做到真正的拎包入住，更有溝通順暢服務佳的年輕工作人員，為租住生活提供了包括搬家、諮詢、維修、社群運營等全程貼心的服務。
私人定製的舒適生活
居所是人們理想生活、個性主張和安居樂業的承載。但現實生活中，「購」和「租」往往呈現出不均衡狀況，「租」常常代表的是品質不高、距離更遠，特別是年輕人的租住需求常常不被社會重視。另一方面，隨著「Z世代」和「後浪」們越來越有自己的生活主張和獨立思考，他們顯然不再滿足於千篇一律的市場主流租房供應。
萬科擅長向年輕人學習，與年輕人共創，用他們的需求來喚醒自己的新思考，用他們的語言來表達自己產品的新主張。為了讓年輕人做自己的生活設計師，泊寓|院兒（成壽寺社區）創新研發了五大個性主題房，包括女生主題房、健身主題房、直播主題房、SOHO主題房和寵物主題房，以主題表達個性，以個性構建社群。
寵物主題房
在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過「模數推導」精確研發了房間內的配置，通過家具來設定功能分區，推導出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。並用更貼近客戶需求的設計和多場景應用的部件來控制成本，比如在主題房中安裝大鏡面和無陰影的美妝鏡，通過設計增加價值，真正做到「螺螄殼裡做道場」，在幾十平米的房子裡裝出精緻、舒適和溫馨的生活感。
當然，萬科做長租公寓的事業初心不僅是讓年輕人能住的好，更要讓他們能住的起。除了在產品打磨上花費更多心思和時間，它還用打造百萬甚至千萬房子的團隊去琢磨租3000多元價格的房子，打造極致性價比的泊寓|院兒（成壽寺社區），讓北京這座充滿魅力的城市可以留住更多奮鬥的年輕人。
體驗萬科式的健康建築
在不斷的探索和前行中，萬科發現了城市追夢青年租住環境的複雜混亂，也看到了部分住房環境存在裝修汙染問題等安全隱患。為了讓租客體驗便捷、健康的居住環境，泊寓|院兒（成壽寺社區）依託萬科長久積累的裝配式建築研發經驗，打造適用於小戶型公寓的全新健康快裝技術體系。
在施工方面，項目以全乾法裝修消除現場溼作業，雨季施工易於穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天；項目單層極限施工時間因採用架空體系+機電標準管井、標準路由，實現主體結構施工無需等待封頂，可以縮減到15天。
此外，從高質量的硬裝，到公寓貼心的軟裝及環保健康的裝修材料，泊寓|院兒（成壽寺社區）使用的都是由萬科自主研發的快裝快建產品，例如牆面不再使用傳統的塗料、油漆，而是使用竹炭纖維板等綠色環保材料，保證每個房屋的空氣品質指標均達到國家標準，實測甲醛含量遠低於國標。
無處不在的智慧化社區體驗
當前，中國社會正在向智能化、數位化時代轉型，而這恰恰與年輕文化和年輕人的消費主張呈現出緊密的對應關係。泊寓|院兒（成壽寺社區）貼合了年輕人所嚮往的智能化生活，首次將智能管理引入到運營中，完善數位化配置，構建智能化社區。
在社區安全方面，不僅採用智能門鎖，實現住戶客戶生命安全預警，還通過人臉識別技術（門禁、入侵識別、訪客）實現無卡化通行，園區內人員信息實時上傳，與公安系統流動人員管理大數據動態聯網，配合公共區域24小時全方面監控，給租客創造全方位的安全感。
同時，為了滿足年輕人對服務智能化的新需求，泊寓|院兒（成壽寺社區）還配有綠色的社區管理系統和智能響應體系，大大提升報修服務效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通過「泊寓」微信公眾號或者APP動一動手指，就可享受覆蓋全方面生活的服務，包括水電錶的智能化查詢和實時自助繳費，以及「3小時響應、4小時完成」的一鍵報修等等，還有智能快遞櫃，不用為「不能及時接快遞」而著急。
資源豐富的社群運營專家
在城市中漂泊奮鬥的年輕人，需要的不僅是一個居所，更希望擁有的是一個家，一群志同道合的夥伴，以及一個有歸屬感的社區。萬科基於自身豐富的社群運營經驗，在泊寓|院兒（成壽寺社區）搭建城市共享客廳，營造社群文化建設，為青年人在家門口提供「一站式休閒生活新空間」。
萬科在建築主體上挑出的玻璃盒子裡打造了一個500㎡的城市共享客廳——"社區之心"，配置雲中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等社區配套，為年輕人提供更富活力的社交空間。在這裡，租客可以漫遊與國家圖書網進行線上合作的雲中圖書館，追尋精神的寧靜；可以在超過100平米的共享減壓健身空間中揮灑汗水，釋放工作與生活中的壓力；可以約上社區裡的朋友們一起到歡樂轟趴館享受周末最放鬆的時光。
雲中圖書館
不僅僅局限於城市共享客廳，泊寓|院兒（成壽寺社區）還將年輕人對生活方式的多種需求，轉換成豐富的配套融入設計中，在樓宇之外推出了4000㎡的社區個性商街，集合深夜食堂、時尚潮牌、京城老字號、網紅集市等多種業態，讓租客走出家門即可體驗消費場景。
優質的社區配套和服務，讓年輕租客的生活質量因此大大升級。對此，泊寓成壽寺店的一位租客表示，自己從事高強度的律師職業，一度三餐不定、生活不規律。而泊寓帶給她最明顯的改變，就是作息規律了、生活節奏更規範舒適了。因為泊寓的地段位置特別好，方便她在拜訪客戶的過程中節省下大量通勤時間；更因為這個優質大社區帶給她更便利美好的生活——「周邊餐飲選擇很多很方便，讓我每天三餐都可以定時定點；白天步行到社區圖書館學習工作，晚上去社區健身房跑步，跑累了回家洗個澡就能夠更好地入睡；周末在社區裡還有很多社群活動能認識新朋友」——生活的幸福，就藏在這些日常的細節中。
作為首個集體土地租賃住宅項目，泊寓|院兒（成壽寺社區）環境舒適健康、生活豐富多彩，這也是萬科為城市青年提供的美好租房生活樣本。
（編輯 張偉）