撰文：吳俊
南京即將步入一個全新的時代，從曾經的清一色毛坯房、到毛坯房+精裝房並舉，再至住宅全裝修戰略實施，南京樓市不斷與時俱進跟進全國潮流！每一次的政策轉變，都給市場帶來巨大的影響，這一次當然也不例外！
隨著南京「雙限地」逐漸上市，全品房疊加精裝包時代宣告正式來臨！！！
NO.1 | 壹
日後不論你想不想，這都是每個買房人和開發商需要直觀面對的問題！當下市場還在相互熟悉的過程中，買房人看不透，開發商也一樣犯愁！
對於開發商來說，如何制定精裝包標準，在客戶選擇和利潤最大化過程中找到一個極致平衡點，這是一個科學問題!!!
定的太低，雖然選擇的人多了，但利潤太低，不划算，定的高，雖然客單利潤高，但最後若是買房人都不選，那更是白忙一場，整案利潤更低！
從蘇寧檀悅率先開出裝修升級包5000元/㎡，再到後續不少樓盤喊出，我們要隨隨便便的賣3000-5000元/㎡的包！...難道南京人民就都這麼「土豪」？都能接受這麼豪的裝修升級包？
答案是，真TM沒有！市場分化還是相當厲害！
NO.2 | 貳
先看一組，南京最新裝修包樓盤統計表：
仔細查看上表，有這樣的規律：
（一）很顯然頭部板塊當之無愧的第一梯隊，河西除了海玥花園喊出驚人的價格，蘇寧檀悅5000元/㎡次之，而後頂豪們萬眾期待的融創濱江ONE和萬科翡翠濱江以3500元/㎡緊隨其後。南部新城雲瀾尚府定的也是同價，不過為了推廣包包，開盤當日還有500元/㎡折扣優惠。拿捏購房人的心裡那是槓槓的！不過南部新城已經開始有了一定的分化，不同的開發商放風的裝修升級包價格還是有差異的！萬科星耀都薈不是雙限地，但是也加了2000包，整體精裝風格下來還是可以的！
（二）次級板塊間可是大混戰了！！！相對頭部板塊改善人群為主，開發商賣次級板塊估計更頭疼！因為客群分類太多樣了！！！純剛需是一類，首改是一類，二改是一類，純投資客又是一類。
純投資客吧，多數人根本就不想買包，除非這個包看上去性價比特高！剛需，首改，手上米有限，如果開發商的包價格太高，那乾脆多的這部分錢還不如把面積多買大點。可能也就二改或者以上，相對資金充足，願意選個相對好的精裝品質。
仔細盤點除了匯通路這個特例！！
匯通路
（匯通路這個板塊可算是不算次級板塊的次級板塊。看你怎麼推導它的價值定位，如果拿棲霞那側的二手現成價格做推導，預期上就不算次級板塊）。正榮潤嵐府一開始放風的時候我聽的不是4000的這個數字，而是分成兩檔，中等包3000元/㎡，高級包5000元/㎡。
為何就匯通路有這個豪氣，要把裝修升級包的檔次拉倒和河西相對應？？？這其實要歸功於江寧國土或者物價，這尼瑪把距離棲霞一街之隔的江寧匯通路板塊土地價格打的太低了！！！！毛坯限價只要27500元/㎡，對面復地大魚VILLA賣多少米？千萬豪宅啊，還都賣光光了！這邊只要產品給力點，改善客戶還是很接受仙林大浦塘這周邊地帶的！
所以開發商也可以輸出一個觀念，哎我這個毛坯才27500元/㎡，對比江北核心區的雙限毛坯不少要31500元/㎡，馬上最貴的要32000元/㎡，毛坯價格就差4000-4500元/㎡。看看二手價格，匯通路棲霞那側的二手房價格有哪個是便宜的？而且匯通路棲霞那側學區覆蓋的價值也沒特別的附加！兩者哎宣傳的時候一頓猛如虎的操作，江寧方面發福利，直接地價限價老便宜，你們利用這樣的空間，可以回頭買到我豪裝的產品，這個也挺香啊？聽著好像也是這麼回事！
但從教授的社群來看，匯通路板塊是根本不差購房人群了！平時諮詢匯通路正榮這個項目的人數相當之多！！！但也有部分客群不想買精裝包！27500元/㎡ 毛坯價撿漏個，隨你開發商全品房，最後29500元/㎡全品房，買個四號線地鐵口，香香！
其他次級板塊呢，目前來看，也就浦口城南中心的正榮潤棠府，稍微高一丟丟，2500元/㎡，說貴也不是太貴，卡的將將的。隔壁鄰居，望江悅府裝修升級包，直接下降700元/㎡，並且開盤當日還給出了誠意滿滿的300元/㎡優惠。至於首次進入南京的杭州濱江，濱江嘉品據說定的價更低，目前聽聞1200元/㎡。這是杭州濱江南京首盤，誠意換口碑了？
說的真的如果不買精裝修，基本就是個出租房裝修，對於買房人要考慮的是，日後如果自住還需要鏟掉，然後再重裝，需要花費多少？
目前如果是一套毛坯房子，如果你不是裝修行業內，就當普通客群吧，估計純硬裝一套90㎡的房子，怎麼也是需要2000元/㎡，而且這還可能買到的並不是我們精裝修所熟知的知名名牌，搞不好還是三線。回頭再遇上小區的砸牆霸，垃圾霸，這又是一筆不小的支出。而且這還是現下的裝修成本。目前多數現房都是2年半左右的交付周期。估計二年半後等交付後，裝修成本還要隨之通脹！
客觀分析下，次級板塊買房人的心裡，如果一個開發商把裝修升級包定3000元/㎡，如果一套100㎡的房子就是30萬，我估計有很多人可能不太願意接受，如果卡到2500元/㎡，會卡在很多人的糾結的那個侃，如果2000元/㎡，甚至於更低1500+元/㎡，不少自住網友會圖日後交付省事，而且回頭精裝的品質就算出售也是跟全品房看著有很大的差距，盤算性價比很多人也許就會接受精裝包。
但是這其實還要看次級板塊的熱門程度，毫無疑問，各大次級板塊熱度還是有差異的！
如果是熱門板塊，開發商自己心裡覺得限價太低，我就算賣個較貴的裝修升級包，那很多人買的價格折下來也是划算，甚至對比區域二手房還是倒掛的情況下，估計他就會定個較高的價格。
如果板塊相對熱度一般，價格也不存在倒掛，那開發商回頭裝修升級包，勢必就得很具有性價比，甚至當成將盤順利出售的一種宣傳手段！
目前興智科創新城堯化門板塊的，一個放的比一個實惠，性價比！
仔細觀察上表，今年其實興智科創新城堯化門板塊出讓了相當多的地塊，雙限地不少，明年2021年包括高科等盤估計也要推出，競爭還是比較激烈的！目前放風的兩家，裝修升級包價格都定的不是太高，特別是融信青瀾！！！
融信青瀾，這已經創下目前南京最低裝修升級包的價格。據項目銷售介紹，目前該盤計劃裝修升級包價格只要500-650元/㎡。這種價格我覺得就算是很剛需的人也能接受！
仔細看下這張表，升級部分主要是：
牆面：升級包增加了背景牆。
玄關櫃：人造石臺面、PVC覆膜門、三聚氰胺板櫃體
陽臺吊櫃：陽臺吊櫃（PVC覆膜門、三聚氰胺板櫃體）
廚房吊櫃：增加吊櫃，還有水槽洗碗機
衛浴櫃：增加鏡櫃
臥室：新增主臥衣櫃
空調:增加空調智能模塊
其他：電動晾衣架以及淨水器。
500-650元/㎡的價格看下來。這已經不把裝修升級包當成利潤點了，直接就是樓盤賣點了！回頭剛需我估計多數都能接受！
講真的，定的這麼便宜，有點不講武德，打破行業裝修升級包規則....
所以說，有一家開發商能做，那其他開發商有何不可以？這就是願意或者不願意的問題！
NO.3| 叄
有部分網友可能會說，呵呵，管他怎麼定，我就是不買裝修升級包！！！！能拿我怎麼辦？
我只能說，如果該盤不是太火熱，沒事！但是熱盤你可能會遭遇以下場景：
（1）雙限樓盤，銷售員很可能不會建客戶大群了！！！開發商禁止客戶相互討論買不買精裝包，搞不好萬一一個群裡面槽子多，還會把本來要買的客群給槽的不買了！
（2）哈哈哈偷偷摸摸儘量低調開盤，回頭讓銷售員先通知要精裝包的客戶。其他客戶麼就這樣吧，不通知...等你後知後覺，別人已經選好房了！
不過也有很多人也指出了，這招也不能常玩。要不以後買房人也學精了，看房的時候都告訴你考慮買裝修升級包，回頭搖號選房，我就不買，你能拿我咋辦！！！！
這以後對於銷售員難度可高了，回頭領導讓盤客戶要分類，誰誰誰是肯定要買裝修升級包的，誰誰還在糾結，這要回頭萬一評估數據差錯太大！這不是得卷著席蓋滾蛋了！
開發商-銷售員-買房人......三方都不容易！開發商要利潤最大化，銷售員要提成最大化，買房人要性價比最大化。
以後的宮心計，會無數次上演！