為什麼說2018年是香港零售行業已經迎來轉機？這個問題並不難論證。
從大邏輯來看，香港獨特的地理位置、高度發達的經濟水平、開放的貿易制度以及優惠的稅收制度依舊沒有改變，這些都是長期吸引全世界旅客赴港旅遊購物以至於香港成為「購物天堂」的重要依據。
有人的地方才有生意，說到香港對遊客的吸引力，就不得不談中國內地遊客近20年來赴港人數變動情況。
粵港澳大灣區建設望助推香港消費產業
智通財經APP了解到，據香港旅發局公布的數據顯示，內地訪港人次在1997年還只有236萬，到了2016年這一數字增長至4277萬，19年間增長了17倍。這一數字相當於中國內地2016年出境遊總人數的1/3，意味著每30人中就有一人在2016年赴港旅遊,這是推升香港零售業景氣度最大的因素之一。
由於與香港毗鄰，深圳居民又是內地城市當中最喜愛去香港旅遊購物的人群。
據了解，《深圳市商貿流通業發展十三五規劃》中曾提到，在2015年，深圳居民境外消費總額達到1321億元，相當於當年社會消費品零售總額5017.8億元的四分之一。
2016年，專業市場調查機構做了一項覆蓋10000名深圳居民的抽樣調查，調查顯示深圳居民中有過境外購物行為的比例高達54.4%，人均消費金額為13740元。
深圳市零售商業行業協會會長花濤曾經表示，深圳是個「外向型」城市，早在七八年前，深圳人赴港購物的數字就很驚人，「有一段時期，深圳人甚至連醬油都在香港買。這些年隨著深圳人外出旅遊增多，消費額外流的數字正在擴大化，不僅僅局限於在香港買東西，更有去東南亞、歐洲、美洲等區域消費。」
展望未來，隨著粵港澳大灣區建設的推進，灣區覆蓋的人口將從6000多萬攀升至1億人，地區生產總值將達到1.3萬億美元。這些因素將助力以深圳為核心城市的大灣區為香港零售業發展注入新的活力。
根據天風證券的觀點，大灣區新基礎建設貫通後，樂觀估計長期將為香港帶來約2270萬/年的新增客流。值得一提的是，港珠澳大橋和廣深港高鐵有望分別於2018年二季度和三季度順利通車，深、港、澳、珠四大城市的1小時交通圈將打通。此外，以武廣高鐵為主動脈，廣深動車、廣深港高鐵、廣珠輕軌、珠海機場和客運碼頭為配合，大灣區輻射圈不但覆蓋了廣東省境內，更是打通了周邊省份的「經脈」。未來橫琴度假+澳門旅遊+香港購物的區域協同吸引力，將持續助推港澳地區的旅遊消費服務產業。
可以說，內地居民赴港消費未來依舊會是香港零售業成長的晴雨表。為了佐證這個結論，除了上述觀點外，還可以用內地居民赴港旅遊經歷的歷史階段與在香港開展業務的港股上市公司同時期股價表現的關聯性來說明。
人民幣兌港元強勢，訪港人數再度升溫
回顧內地居民赴港旅遊的歷史，從1997年至今經歷了五個階段，包括1997年到2002年的萌芽期；2003年到2005年的發展期；再到2006到2008的巔峰期；隨後的2009年至2014年，過熱的香港遊引發一系列問題，低價團泛濫導致香港旅遊體驗度下降；赴港遊在2015到2017年回歸理性，赴港人數增速放緩，甚至一度衰退。
我們很容易發現，在相同時期的港股零售業說上市公司，如英皇鐘錶珠寶（00887）、周生生（00116）和莎莎國際（00178）等基本都在2008年前經歷過股價大幅上漲，在2008年出現大幅下跌，也都在2011年到2013年前後股價達到歷史巔峰。但到了2014年以後，幾乎看不到這些個股有太多亮眼的表現。
行情來源：富途證券
其原因除了赴港遊過熱之外，還有很重要的兩個因素，一是匯率的因素，二是香港零售業租金的因素。
根據人民幣對港幣的歷史匯率走勢，2010年到2013年是人民幣對港元的強勢期，當時1元人民幣最高可換到約1.289港元，這極大的刺激了內地居民赴港旅遊購物的熱情。但是到了2014年上半年，港元對人民幣匯率開始回升，開啟長達近三年的上升周期，到2016年末1元人民幣只能兌換到1.114港元，這意味著對於內地居民來說香港的物價變相上漲了超過10%，居民赴港消費的意願自然會下降。
好在港元對人民幣匯率達到長期高點之後，並沒有長時間維持下去，2017年初至今，港元對人民幣匯率處在快速下行的通道當中，走出倒V字形走勢，如今在1港元兌0.8元人民幣附近徘徊。
港元兌人民幣匯率再度走軟令訪港遊客數量升溫，根據香港政府統計處公布的數據，2017年訪港旅客達到5847.2萬人次，同比增長3.2%，其中過夜遊客有2788.4萬人次，同比增長5%。2017年全年，香港零售業總銷貨價值的臨時估計為4461億港元，同比增長2.2%。
根據香港特區政府入境處公布的數字顯示，從2018年2月15日(大年三十)至2月19日(初四)，香港入境訪客的總人數為195.8萬人次，其中內地訪客達到了71.5萬人次。對比2017年同期，香港接待內地訪客的人次為61.9萬，2018年的增幅高達15.5%，增幅是2017年的4.3倍。
儘管如此，在2016年初開啟的港股牛市當中，消費股整體上處於被市場冷落的地位，尤其是香港本地零售股更是鮮有重磅表現。其原因除了匯率因素外，還有很重要的一點那就是商鋪租金高企制約企業利潤增長。
零售業商鋪租金壓力有望緩和
根據香港特區政府差餉物業股價署的資料，香港零售商鋪租金指數由2007年的約110點上漲至2017年的超過180點，10年時間漲幅約為80%。這也難怪香港本地的部分零售業上市公司會在財報中「吐槽」租金壓力過大，導致企業利潤率不景氣。
不過，從上圖中也可以看到，自2009年以來持續上行的租金指數在運行到180點左右的區間後上升速度開始明顯減緩，表明香港零售業商鋪租金壓力已經有所緩和。
根據差餉物業估計署的數據，香港三大商圈，港島、九龍和新界的每平米的租金水平在2017年部分月份之間波動較大，但2018年前兩個月的租金水平已經處於圖示14個月中較低的位置。
資料來源：差餉物業估計署，香港特區政府
此外，智通財經APP了解到，由於近年來香港非核心區域的新增商鋪數量大幅上升，短期內難以被完全消化，因此自2012年起商鋪空置率便一路走高，到2016年末空置率已達9%。
資料來源：差餉物業估計署，香港特區政府
萊坊《香港每月物業市場報告》指出，市場缺乏零售商在港擴充和進駐香港的大型計劃，商鋪租賃活動將持續放緩，預計今年優質街鋪租金將再下跌5%至10%。
綜合這些因素，得出香港零售業將在2018年迎來轉機甚至成為近年來一個零售業的大年也不為過。
在訪港人數回暖、港元匯率持續下行以及香港零售業商鋪租金壓力得到釋放的背景下，港股零售上市公司的業績將如何演繹？不根據香港零售行業的代表企業莎莎國際（00178）和卓悅控股（00653）近期的業績表現來做一個簡單的推斷。
選取這兩家公司的原因也很簡單，就是即使你有再嚴重的「路痴」也能在香港的大街上輕鬆找到這兩家公司的門店，「五步一莎莎，十步一卓悅」的傳說正是來源於此，因此莎莎和卓悅的業績情況在一定程度上能夠反應香港整個零售行業的近期程度。
莎莎關閉盈利欠佳門店，業績大幅回暖
首先來看莎莎國際，2017年/2018年財報顯示，截至2017年9月30日止6個月，公司實現營業額36.59億港元(單位下同)，同比增長1.6%;淨利潤1.1億元，同比增長14.5%，毛利率由41.4%上升至42.2%。
到了2017年/2018年三季度，莎莎單季營業額同比增長6.5%至22.82億港元。港澳市場營業額按年增加8.1%，同店銷售獲得3.7%的升幅。本地客及內地客則分別上升6.6%及4.1%，其每宗交易平均金額分別上升4.2%及2.8%。
而港澳以外市場方面，內地、新加坡和馬來西亞營業額分別獲13%、3.6%和3.9%的增長。臺灣地區和電子商貿則分別下跌5.5%及21.9%。
第四季度，莎莎整體零售及批發業務營業額繼續加速增長，按年增長14.4%，港澳地區零售銷售額按年增加17.8%，同店銷售取得15.1%升幅。其中本地客及內地客分別上升7.9%及17.3%，每宗交易平均金額則分別上升5.1%及3.6%。
而同期港澳以外的市場(包括中國內地、新加坡、馬來西亞、臺灣地區和sasa.com)的零售及批發業務營業額則輕微上升0.8%。
在莎莎國際看來，公司營業額的增長主要是受益於人流的帶動，在經營方面莎莎國際通過優化產品組合及提升顧客購物體驗，以迎合市場不斷轉變的需求。同時通過門店布局優化提升運營效率，於傳統旅遊區一線位置開設新店以取代租金高企時遷至二線位置的舊店。
截至2018年3月31日，莎莎店鋪總數275間，期內淨關店13間。其中在港澳、內地分別淨關閉1家門店，馬來西亞淨關店3家，同時新增一家新加坡門店。由於在臺灣市場表現不佳，公司已宣布關閉臺灣所有店鋪，目前已經關店11家，佔此前臺灣市場總店鋪數量的52%。
值得注意的是，受益於香港旅遊區門店租金大幅下調30%，莎莎將原本位於次優位置的旅遊區門店搬向了更顯眼的街鋪位置，另外，店鋪也下沉住宅區以挖掘香港本地經濟復甦的機會。同時通過選擇性陳列暢銷產品以吸引人流，從而將店裡其他毛利率較高的產品推廣，有效提升店鋪營運效率。
卓悅控股業績開始回暖
和莎莎國際類似，卓悅控股的業績在2017年也有了回暖的跡象。卓悅年報顯示，公司營業額在2017年為19.35億港元，同比減少3%。公司毛利率由38.1% 減少至35.2%，年度虧損為2.02億港元，虧損的原因主要是一次性可供出售金融資產減值虧損1.40億港元，及出售可供出售金融資產虧損610萬港元。扣除以上一次性虧損，年度虧損為5590萬港元（2016年虧損9160萬港元），較去年同期虧損大幅減少。
公司表示，隨著零售業回暖，公司的銷售在2017年下半年有回升的趨勢。公司2017年上半年的營業額按年跌幅為9.3%，下半年營業額按年上升3.4%，顯示公司下半年的經營條件及盈利能力持續改善。
卓悅還在年報中透露，香港四大主要地區商鋪租金在2017年出現不同程度的下跌，包括銅鑼灣(-3.3%)、尖沙咀(-3.4%)、旺角(-5.8%)，中環區更跌超過一成(-12.6%)。目前零售商已不再盲目搶貴价租鋪，而卓悅也會密切留意及分析市場變動，以隨時準備就緒提高議價能力，把握磋商租金的機會。
智通財經APP了解到，2017年卓悅在香港、澳門及廣州開設38間分店（2016年42間）。公司總體租金成本在2017年達到3.69億港元。憑藉店鋪選址得宜，各分店的銷售情況理想，零售店的租金成本對營業額比率已從2016年的20.5%下降1.8個百分點至18.7%。
綜合來看，人氣、匯率、租金三大因素短期內已經不會繼續制約香港零售業發展。在這樣有利的環境之下，香港零售業上市公司的業績有望迎來加速增長。不過也要提醒投資者，在提前布局零售行業個股是還是需要以企業的經營狀況為本，畢竟由於經營不善導致虧損的企業在資本市場並不鮮見。