東方網12月14日消息：在上海地產價格最貴的陸家嘴金融區，中國內地第一高樓、樓高492米的上海環球金融中心遭遇成長的煩惱。
原本，開發大樓的日本森大廈株式會社判斷，他們會創造商業地產經營的奇蹟，各路商戶爭相租用這幢摩天大樓，現在，樓房的空置率成了大樓經營者最擔心的問題，甚至可能影響到了大樓的日常維護。
金融危機絆了腳當前入住率號稱70%
上海環球金融中心不僅高，而且物業面積也很大，地下兩層加上地上六層為商鋪和會展樓層，其中7層至77層為寫字樓層，總面積有20萬平方米，可以容納12000人在樓裡辦公。
2008年這棟樓的業主在開業時說得最響亮的話，就是大樓只要一年，入住率就會達到90%，兩年多過去了，這棟外表光鮮的商業大樓，究竟完成了多少入住率呢？
環球金融中心租賃部門人員表示，現在出租率大概有70%以上。業內人士稱，即使入住率真的有70%，在陸家嘴地區的寫字樓裡也不算高。易居中國分析師薛建雄表示，一般85%、90%是一個正常的狀態。上海環球金融中心旁邊的金茂大廈目前入住率90%以上，因為金茂大廈已經入市十幾年了，它有一群很穩定的客戶在裡頭。另據一寫字樓代理業內人士介紹，據他們了解，上海環球中心目前入駐率只有40%的樣子，那麼它要往上爬的話，就很難了。
在上海浦東，一家寫字樓的入住率和它的租金高低有直接的關係，入住率越高租金也越高。對此，日本森大廈(上海)有限公司媒體宣傳部經理潘蓓昨天在接受記者採訪時卻表示：「目前70%的入住率並不低，由於面積大，寫字樓租金總價相當於好幾棟一般小辦公樓的價錢。加上正式開業才2年多，期間又遭遇金融危機，目前這個情況已經很不錯了。」
「高舉高打」失手第一高樓調低價格
隨著浦東越來越多寫字樓的加入，上海環球金融中心「一樓獨高」的局面開始轉變。以剛剛落成的上海國金中心為例，其一期辦公樓就達到了滿租的狀態。甚至2014年才能竣工的未來中國第一高樓上海中心大廈，也在提前攬客。開業僅僅兩年的環球金融中心目前堅持「高舉高打」戰略，開始受到業內的質疑。
據上海一位代理商介紹，從2008年開始，森大廈便表現得相當強硬，不僅將日租金抬高到20元/平方米(按戴德梁行的報告，上海甲級寫字樓的平均日租金是9.62元/平方米)，在招租時甚至不願意通過中介尋找租戶，而是更依賴自身的全球客戶資源。之後的調整中，每天每平方米15元的租金報價還是創了陸家嘴地區價格之最，更在入駐企業的資質審核上令人咋舌。
隨後，森大廈調整了出租的方案。曾與他們有過接觸的一家代理商透露，原本在租金和租戶檔次上相當挑剔的森大廈近期也「放下身段」，不僅對預租客戶實施一定的免租優惠，原本要求「必須是跨國機構」的招租標準也有所放低。
記者了解到，上海環球金融中心已開始暗暗調低價格。在上海第一房屋、搜房網等專業中介網站上，記者看到很多關於上海金融中心寫字樓的租金信息：日租金最低報價12元/平方米，最高的14元/平方米。「目前出租的最小面積為174平方米，日租金12元/平方米。具體折扣還是可以談的。」記者致電森大廈(上海)有限公司租賃部時，一位吳姓工作人員表示。
改租為售吸引浙江實力資本
目前運營上海環球金融中心的日本森大廈株式會社，採用的運營策略是「只租不售」。這個日本通行的模式，在中國遭遇前期租金回收不暢後，是否會動用其他途徑來儘快回收前期投資和保證高昂的維護費用？
日前，有消息傳出，上海環球金融中心有準備售賣的打算。記者輾轉聯繫到了環球金融中心出售的委託方之一戴德梁行，該公司一工作人員表示表示，他們已跟環球金融中心的投資方——日本森大廈籤訂了保密協議，負責調研潛在買家和他們的價格承受能力。
對於售樓之舉，環球金融中心至今猶抱琵琶半遮面。「浦東大多數寫字樓都是可以買的，目前確實有一些購買意向。」潘蓓告訴記者，最終取決於日本總部的拍板。目前他們正在委託幾個比較大的國際著名中介公司進行市場調查，根據這個結果再最後決定，是出售還是不出售。至於可出售面積，出於整個物業品質的考慮，會低於寫字樓整體面積的10%，估計在1萬平方米左右。
以目前業內預計的每平方米七至八萬元的價格計算，該大廈每層樓面積3000平方米左右，一層樓面的售價就要在兩億元。而這筆錢足夠多數投資機構去買一整棟便宜的寫字樓。
事實上，對於資本充裕的浙江企業來說，資金並不是門檻。曾經在滬上爛尾樓的交易熱潮中，浙江人扮演的買家角色非常引人關注。先有浙江均瑤集團斥資3.5億元收購位於上海鬧市區的金匯大廈，並將其更名為均瑤國際廣場；後有耀江出資2.2億元拍下天目廣場；更有不少浙江企業買下爛尾樓後，將其改造成有浙江特色的專業市場或購物中心。
「我們不會限定只售跨國企業，只要品牌定位和我們相吻合的，浙江的實力資本也是受歡迎的。」日本森大廈(上海)有限公司相關人士表示，雙方品牌的契合度是他們更關注的。
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上海環球金融中心位於陸家嘴，2008年8月29日竣工。是中國目前第二高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發商為「上海環球金融中心公司」，由日本森大廈株式會社主導興建。