文/UC資訊 生活財經
在買房過程中，經常遇到一種情況，賣房人因為一些原因，不將戶口遷出或者不及時遷出，導致買家無法落戶或其他對買家非常不利的情況。
如果房屋內有他人戶口存在，最直接的影響是自己的戶口可能無法遷入。
對於戶口遷入各地方甚至同一地方的不同區域的操作方式都不太一樣，有的地方需要上家的戶口遷出後下家的戶口才能遷入，有的地方則可以同時存在兩個戶口本，具體政策應該向房屋所在地的派出所諮詢了解。還有在房屋再銷售時，如果原房主的戶口仍未遷出，可能會影響房屋本身價值，一般的購房者如果知道房屋內有此類瑕疵都不願意購買，因此出售價格會直接受到影響。
對此購房者一定要提前防範，本文小編來給各位看官說說。
籤訂房屋買賣合同時；
1、籤合同前核查房屋戶口情況
籤合同前，委託中介事先查下房屋戶口既有多少人，如有必要，要求房東本人帶上房產證、身份證原件到戶口所在公安機關戶籍科查詢。
2、合同中明確戶口遷出時間
在合同中詳細寫明戶口遷出的時限以及違約責任，並提高賣家的違約成本，以此敦促賣家履行合同。一旦出現賣家延期履行或者不履行的情況，買家起訴索賠也有依據。
3、戶口不遷出可解約
對於以遷出戶口作為主要購房目的的買家，可以在《補充協議》中約定：若出售方因特殊原因導致最終不能將戶口遷出的，賣方需將已支付的房款全額退還（含其他實際損失，如中介費）。
4.籤合同時，應該根據對方的戶籍情況設立更高的尾款。
為什麼是尾款而不是違約金呢？這是因為合同法中有規定，如果違約金高於實際損失，對方可以要求降低違約金。也就是說，如果你無法證明對方不遷出戶口對自己造成了很大的損失，違約金定得再高都沒用。
因此，適當提高針對戶口遷出的尾款押金，最好定到10—20%，這是督促上家履約的關鍵。
上家不遷戶口都有哪些不確定危害？
1、易產生債務糾紛
假如二手房的原房主涉及到債務糾紛，但是戶口還在你的房子上，有債主或者法院找上來就麻煩了。很有可能債主或者法院就會拿你的房子用以抵債或者抵押，那麼，購房者的房子豈不是白買了？
2、轉賣時影響房屋價值。
假如購買的二手房過幾年想轉賣出去，對方買主問到遷戶口的問題，得知你的戶口根本不在這，而是原房主的戶口佔用著房子，換做誰都會猶豫，畢竟涉及的人越多麻煩也越多，這很有可能成為別人跟你討價還價的好藉口。
3、拆遷補償糾纏不清；
另外一種風險就是拆遷補償了，雖然拆遷主要看戶口本，但在實際操作的時候還是會根據實際居住人數分配補償款，如果遇到一個事多的原房主，又將是無休止的麻煩。
4、最最主要的是上學問題；
有些城市入學很多都要求戶口在其中3年、5年，熱門小學肯定需要房產證和戶口共同排位的，所以如果上家三五年內已有學童，那遷不遷戶口買家都無法入學；若是上家期待賣房後還能入學，那買家的房產、戶口齊全肯定排位在前；
總結下來，雖然前幾項危害發生的可能性不大，但最後一項危害確實是實打實的，所以要求上家遷出戶口應該是買房合同中的必選項。
逾期遷出戶口的違約金標準
在購房合同上，約定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能按照合同約定履行時，就需要支付違約金。
但是違約金的支付沒有統一標準，按照合同法解釋，如果當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則衡量。
也就是說，法院會根據過錯程度酌情調整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。
常見的戶口無法遷出是如何解決的呢？
（1）房主換房，名下就這麼一套房子，賣了沒有地方遷，買到房子就能遷走。
這種情況，可以留存大額的戶口保障金，和業主約定遷出時間，由於留了大額的戶口保障金，業主買到房子就把戶口籤了。並且業主戶口不遷走，您可以可以將戶口落進去。所以影響不是特別大。
（2）房主賣房後不打算在本地買房，戶口長期留存。
房主賣完本地的房產後去其他城市發展購房，但是戶口不打算離開本地，要留在房子裡。
這種情況可留存大額的保障金（押金），籤訂協議幾年內戶口遷出時買家支付給房主就行，只是這種在法律來說屬於敗訴的，法院不支持的，沒有強制遷出戶口的判決，存在戶口永遠遷不走的風險！