前述：本案講述了一家建築公司承包了一個項目，工程結算的時候，建設方以對方公司法定代表人的購房聊天記錄作為證據，證明對方原意以房抵債。雖然一審法院稀裡糊塗認可了這個觀點，但二審法院撤銷了該判決。二審法院認為，丁是丁，卯是卯，不能混為一談。同時，違約金計算金額過大的，也被二審法院予以調整。建築行業高發的一個風險，就是代理權經常容易混亂。
一、案件概述
2020年11月19日長沙中院（2020）湘01民終8154號：
上訴人湛江市紅凱旋建築裝飾工程有限公司（以下簡稱紅凱旋公司）因與被上訴人湖南金色地標房地產開發有限公司（以下簡稱金色地標公司）、原審第三人彭國均建設工程施工合同糾紛一案，不服湖南省長沙市開福區人民法院（2019）湘0105民初7680號民事判決，向本院提起上訴。紅凱旋公司上訴稱：
一審認定事實嚴重錯誤。在沒有任何證據顯示上訴人與被上訴人達成了購買商品房的合意、上訴人沒有籤署過任何購買商品房的書面文件或者口頭承諾購買商品房的情況下，歪曲事實，強行認定上訴人與被上訴人之間存在房屋買賣關係，錯誤的將第三人彭國均個人籤署的《長沙市商品房買賣合同》強行認定由上訴人代替彭國均承擔義務，進而以房抵工程款，荒謬之極。
《長沙市商品房買賣合同》合同主體系第三人彭國均而非上訴人紅凱旋公司，紅凱旋公司也從未有過願意代替彭國均履行合同義務的書面承諾。
彭國均籤署《長沙市商品房買賣合同》的行為，無任何代表公司履行職務的意思表示。
金色地標公司企圖利用彭國均個人籤署的《長沙市商品房買賣合同》抵扣拖欠紅凱旋公司的工程款不能認定為善意，因此彭國均的行為絕對不能視為履行職務。
按照一審判決認定的內容，以房抵工程款後，紅凱旋公司倒欠金色地標公司25萬多元，不符合常理。
一審法院適用法律錯誤，將公司獨立人格、獨立財產與法定代表人的獨立人格、財產錯誤混同。
一審判決強行將公司獨立財產等同於法定代表人或者股東個人直接財產。一審判決突破了《公司法》的底線，嚴重踐踏《公司法》的基本原則，是對公司財產獨立於股東、獨立於法定代表人的根本否決。
一審法院的錯誤判決，直接突破了《公司法》的規定，將影響與上訴人有權利義務關係的第三人的權利實現，損害社會交易秩序。
被上訴人提供的證據《三方協議》顯示金色地標公司所稱的抵工程款的房屋為22層（A01、A02），但在一審中金色地標公司又稱將902房抵扣工程款，明顯自相矛盾。
金色地標公司與紅凱旋公司籤訂《建設工程預算結算審查定案表》後繼續付款的行為，足以說明金色地標公司與紅凱旋公司未就一方抵工程款事宜達成合意，一審判決違背了基本常識和邏輯。
依據常理，如果已將902房屋抵扣工程款，那麼金色地標公司不可能再就涉案工程繼續付款，但事實上金色地標公司卻在超額支付5,088元的基礎上繼續分三次向紅凱旋公司支付工程款25萬元。
金色地標公司的上述行為足以說明金色地標公司未與紅凱旋公司及彭國均達成以房抵扣工程款最終合意，金色地標公司所稱的房屋抵扣工程款根本不存在。
一審判決錯誤的將本案第三人彭國均與被上訴人金色地標公司員工李小銀的微信聊天記錄視為雙方就紅凱旋公司與金色地標公司關於以房抵扣工程款達成合意，自此以房抵工程款合同成立並生效。
事實上，根據雙方微信聊天記錄內容，最多只能說明金色地標可能與彭國均個人就是否能抵工程款的事宜進行過交流，但不能說明已經達成以房抵工程款的最終合意。
七、一審判決認定彭國均與金色地標公司達成了以房抵扣工程款的合意的唯一證據就是上訴內容中提到的微信聊天記錄，但上述微信聊天記錄的意思表示可以做多種理解，並不能必然理解為同意以房抵扣工程款的最終確認，且彭國均在一審中的闡述更符合常理。結合上面所述的金色地標公司《建設工程預算結算審查定案表》後繼續付款的行為，亦反映出微信聊天內容不能認定為已經達成以房抵工程款的最終合意。
二、法院觀點
一、關於紅凱旋公司與金色地標公司之間就以購房款抵扣工程款事宜是否達成一致合意的問題。
首先，與金色地標公司籤訂《長沙市商品房買賣合同》的是彭國均，雖彭國均系紅凱旋公司的法定代表人，但該《長沙市商品房買賣合同》的買受人並非紅凱旋公司，紅凱旋公司並不負有向金色地標公司支付購房款的合同義務。
其次，金色地標公司提供的《三方協議》並無紅凱旋公司籤名、蓋章，該份證據不能證實紅凱旋公司同意用自己應得的工程款抵付彭國均應付的購房款。
再次，彭國均與金色地標公司工作人員的微信聊天內容僅能代表彭國均個人的意思表示，該微信聊天內容不能證實紅凱旋公司同意用自己應得的工程款抵付彭國均應付的購房款。
由此，彭國均個人的買房行為不能等同於紅凱旋公司的買房行為，金色地標公司提供的證據不能證實紅凱旋公司與其達成了以購房款抵扣工程款的合意，紅凱旋公司、金色地標公司之間的建設工程施工合同關係與彭國均、金色地標公司之間的商品房買賣合同關係彼此獨立，金色地標公司應當按照《寫字樓10-19層室內裝修施工合同》、《地下室精裝修施工合同》約定向紅凱旋公司支付工程款，一審以彭國均系紅凱旋公司法定代表人為由認定彭國均的行為系職務行為進而認定購房款與工程款抵扣後金色地標公司並未欠付紅凱旋公司工程款，確有不當，本院予以糾正。
關於金色地標公司欠付工程款數額及違約金的數額認定問題。
首先，一審已經查明金色地標公司已付紅凱旋公司的工程款數額為5,027,500元，本院予以認定。
其次，根據紅凱旋公司、金色地標公司之間關於工程款支付的約定："按月進度完成額（含已確認籤證）的75%支付，辦理結算後支付至總結算總額的95%，剩餘5%的保修金滿一年後10天內支付剩餘額70%，滿二年後如無質量問題10天內全部無息支付，每次付款前乙方需提供等額發票。"
金色地標公司在雙方籤訂《建設工程預算結算審查定案表》後就應當支付結算總額（8,122,737元）的95%即7,716,600.15元給紅凱旋公司，金色地標公司已支付紅凱旋公司工程款5,027,500元，除去保修金，尚欠紅凱旋公司2,689,100.15元未付，金色地標公司構成違約，應當承擔違約責任，向紅凱旋公司支付違約金。
再次，依據前述工程款支付的約定，金色地標公司目前應當向紅凱旋公司支付結算總額的98.5%（95%+5%*70%），支付剩餘結算總額1.5%的時間節點是辦理結算後滿兩年如無質量問題10天內（即2020年12月21日），雖然該時間節點尚未屆至，但現在距離該節點時間較短，為節約訴訟資源、避免訴累，本院在本案一併處理，故金色地標公司欠付的工程款數額本院認定為3,095,237元。
最後，依據雙方的合同約定，違約金按違約部分的價值的2%/天自2018年12月12日計算至紅凱旋公司起訴之日為：12,100,950.68元，已經超過合同總造價的10%，則按照合同總造價10%計取違約金為812,273.7元。
綜上所述，紅凱旋公司的上訴請求成立，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、撤銷湖南省長沙市開福區人民法院（2019）湘0105民初7680號民事判決；
二、湖南金色地標房地產開發有限公司於本判決生效後七日內向湛江市紅凱旋建築裝飾工程有限公司支付工程款3,095,237元；
三、湖南金色地標房地產開發有限公司於本判決生效後七日內向湛江市紅凱旋建築裝飾工程有限公司支付違約金812,273.7元；
四、駁回湛江市紅凱旋建築裝飾工程有限公司的其它訴訟請求。
本判決為終審判決。
三、學習要點
1.第一個關鍵詞是"代理權"。彭國均雖然是法定代表人，但其個人的買房行為不能等同於紅凱旋公司的買房行為，金色地標公司提供的證據不能證實紅凱旋公司與其達成了以購房款抵扣工程款的合意。
2.第二個關鍵詞是"逾期違約金"。依據雙方的合同約定，違約金按違約部分的價值的2%/天自2018年12月12日計算至紅凱旋公司起訴之日為：12,100,950.68元，已經超過合同總造價的10%，則按照合同總造價10%計取違約金為812,273.7元。