每日經濟新聞 2014-02-27 01:05:37
預計今年房地產市場與股市的蹺蹺板效應將顯現，時間點就在全國「兩會」前後。
每經編輯 何志成
◎何志成（農業銀行總行高級經濟師）
近期股市大跌，緣由之一是市場傳言幾家商業銀行發文收緊房地產貸款。
2月26日，包括工商銀行、交通銀行在內的10多家商業銀行集體發布公告表示：房地產貸款政策沒有變化，未停貸。此舉目的很明顯，就是穩市場、穩預期，不能主動捅破房地產泡沫。
但市場的一驚一乍，已經凸顯出房地產市場的巨大風險。商業銀行控風險，肯定會減少房地產貸款。
沒有隻漲不跌的商品
中國的房地產市場已經連續上漲了16年，A股市場卻連續4年在全球排名倒數第三。
房地產市場上漲當然是宏觀經濟向好的標誌之一，但連續上漲16年，期間沒有出現較大幅度、較長時間的調整，未必說明宏觀經濟基本面很好，相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地產是商品，也是投資品，具有虛擬金融產品的性質，後一點與股市相近。
當市場流動性充足甚或泛濫之時，套利者包括投資者甚至眾多百姓都肯定會選擇資產進行保值增值——避免貨幣貶值損失，但不能說投資房地產都是投機。這期間的順序應該是：實物資產、礦產、房地產、股票、黃金珠寶藝術品等，對老百姓來說，絕大多數人只能選擇房地產。
中國的房地產市場之所以能夠火爆16年，價格因素是其一，財產因素是其二。過去許多年，中國的資產價格尤其是土地價格包括房地產價格的確很低，具有極大的投資價值。更重要的是，中國剛剛進入財產社會，而對老百姓來說，房地產才是唯一的可以相信的財產，因此，老百姓對房地產的偏愛，可想而知。
為什麼中國人在選擇保值增值的商品（投資品）進行投資儲備時會一味地偏愛房地產，而將股市視為雞肋呢？流動性選擇是個很難講清楚的話題，但房地產市場16年大牛市，尤其是在幾次對抗系統性金融風險和通貨膨脹風險時的驕人戰績，已經用事實告訴了每一個市場參與者：投資房地產，只賺不賠。
然而，沒有隻漲不跌的市場和商品，也同樣沒有隻跌不漲的市場和商品，連續上漲16年的房地產市場，好日子或許快到頭了。筆者去年上半年曾多次提出：未來房價下跌風險遠遠高於上漲風險。根據國家統計局近日公布的數據，1月份重點城市房價，環比下跌的新增加了杭州等4個城市。不僅三、四線城市房地產市場處於高危狀態，即使如北京、上海、廣州這樣的超級大城市，房價也已經處於「殭屍狀」，稍有風吹草動，大幅度下跌在所難免。
地產市場已現危機前兆
今年春節後，各地房地產市場開始出現危機前兆，很多二、三線城市出現房地產價格暴跌跡象，已經處於全球股市底部的A股市場也因為房地產股票的整體性急跌，在本周（2月底）跟著吃掛落。
很多經濟學家希望房地產出現大調整，對股市下跌也沒有意見，認為這是經濟規律的體現。但他們忽略了一個大問題：房地產崩盤以及股市大幅度下跌，很可能影響全球包括中國投資者對中國經濟未來的信心和預期，而信心和預期非常關鍵，它的缺失很可能引爆中國的經濟危機和金融危機。
當前，穩市場非常重要，而穩市場必須穩預期、穩信心。有了信心，有了向上的預期，才能穩住實體經濟，避免出現大的經濟危機、金融危機。
實體經濟要穩，因此流動性不能太緊；虛擬金融市場也要穩，因為它是信心所在。但不可能都穩，因為不能對抗市場力量，尤其是房地產市場的調整，這是大勢所在。要汲取2008年至2009年的教訓，要讓市場發揮真實效應，多調整一段時間，將泡沫多擠壓一點，有利於經濟轉型，有利於可持續發展。所以要有曲徑通幽之妙，曲線救市。即，讓房地產市場陰跌，讓股市起到穩市場的作用。
為什麼不能再指望房地產？因為今日中國房地產市場出現的調整隻是歷史性大調整的開端，未來兩三年最好的結果就是不出現崩盤。陰跌是難免的，各級政府再呵護，也不可能再造大牛市，尤其是全國性的大牛市。
流動性輸入股市是利好
房地產市場歷史性的大調整，根本原因是兩個：一是長期上漲趨勢已經到了該調整的時點；二是房地產市場嚴重過剩、到處過剩已經與人口拐點的臨近悄然形成強烈反差。要知道，目前的空置房、在建房可能需要通過改善性住房政策消化很多年。
有一點值得注意：讓房地產市場自主調整，並不是說希望房地產市場崩盤。房地產市場如果崩盤，中國經濟也將受到巨大衝擊，因為各行各業都與房地產有牽連，尤其是金融業。既然我們都承認房地產市場泡沫巨大，牽連廣泛，因此它的崩盤將導致一系列的連鎖反應。
所以筆者多次強調，目前不能出臺任何導致房地產市場崩盤的政策；相反，在未來房地產市場出現急跌或暴跌時，中央政府一定要救市。
所謂救市，就是繼續適度地輸入流動性，起碼是營造稍微寬鬆一點的市場環境，不能讓市場棄守，讓緊繃的債務鏈斷裂。但輸入流動性解決不了上述兩大難題，房地產市場已經到了歷史性的拐點，必須調整。
A股市場連年墊底全球股市，不是因為它很差，而是因為它不招人待見，但處於價值低谷也是事實。
為了穩經濟，必須輸入流動性，而多餘的流動性又不可能繼續湧入房地產，因此筆者看好未來的A股市場。
蹺蹺板效應將顯現
過去多年股市蕭條，一是因為房地產和高利率融資在蠶食股市的流動性，有著蹺蹺板效應；還有一個重要方面，即政策太偏重了股市的融資功能，而忽略了它的蓄水池功能。相比房地產，股市漲跌與各級政府的業績和錢袋子無關，這是要害！但到了必須對抗危機的關鍵時刻，放股市一馬，讓它漲一漲，應該可能。
未來幾年，如果操作得當，中國經濟還將維持較快速度增長。
所謂操作得當，首當其衝的觀察點是，市場流動性只能一點點降，市場利率只能一點點降；第二個觀察點是，股市能不能替代房地產，成為吸納流動性的主要蓄水池。如果說，前幾年GDP實際增速高達12%，M2增速接近15%，這屬於流動性超發；未來幾年，GDP維持7.6%~8%，M2增速即使降低到10%，仍然是流動性偏松的大環境。
多餘的流動性哪裡去？你不讓它去股市都不可能，更何況股市也是穩預期的一個重要方面。
筆者在最近的很多文章中都談到危機管控：一方面是危機已經在向我們招手，必須高度警覺；另一方面是管控得當，可以避免危機。所謂管控得當，是指要盤活已經呆滯的流動性，是指必須維護市場繁榮。既然房地產市場不可能再繁榮，消費要頂上去，股市也應該頂上去。
由此預計，今年房地產市場與股市的蹺蹺板效應將顯現，時間點就在全國「兩會」前後。還是維持年初的預測，今年滬指將在1980~2500點運行。