這兩個月，鵝廠反覆登上國際舞臺，站在風口浪尖。川普政府先髮禁令封殺，再開豁口推翻決策，騰訊股價兩周之間大跌大漲，反覆橫跳。最終市值穩定在5萬億港元之上。
全球化經濟發展至今，依然少有企業，可以像騰訊這樣，用一款產品讓一個國家左右為難，似乎很好的印證了《騰訊傳》開篇：「誰能定格一座正在噴發中的火山？」。
今年5月，騰訊雲與智慧產業事業群總裁湯道生宣布，騰訊未來五年將投入5000億元，用於新基建的進一步布局。騰訊公司業務發展和員工數量持續增速，現自有物業和租賃辦公樓在未來幾年中將無法滿足辦公需求，2019年，騰訊對大鏟灣132.61萬平方米的地塊展開了總體規劃設計——「網絡城市」的概念應運而生。
在看到「網絡城市」流出的規劃概念後，樓校長深刻的意識到，這座噴薄的「火山」，不僅無法被定格，甚至還正在用自己噴薄的能量，影響城市、國家乃至世界。
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近10萬騰訊人進駐企鵝島
「網絡城市」規劃輻射大前海
去年11月，鵝廠掏出年度近十分之一的利潤，斥資85.2億元買下深圳前海西北側的一個島——面積1.3平方公裡大鏟灣港，這塊熱土被網民們親切的稱之為企鵝島。
「網絡城市」效果圖
實際上，「企鵝島」建立的是一座面積達200萬㎡的「網絡城市」。約等於6個騰訊總部濱海大廈的體量。
「網絡城市其總體規劃以人為核心，建築、區塊、交通和開放式空間的設計都以人的體驗為焦點而設計，避免機動車輛的幹擾，以及隨之而來的噪音、汙染和快節奏緊張感。開放式的通透園區提供充足的公共空間和配套設施，並以地鐵、自行車道等方式與城市其他區域便捷相連。
城市願景：一個網絡化的城市，一個高度一體化的城市，一個人文的城市和一個有機的城市。」
這座由巨無霸企業牽頭的「網絡城市」，目前規劃引入騰訊效果廣告、騰訊雲、網際網路+醫療、前沿科技等7大產業將進駐，形成「六基地一平臺」。
「網絡城市」規劃中包含辦公區、員工公寓、商業單元、公共設施、學校（9年一貫制中小學及高中）和會議中心。根據估算，該項目最終可容納8-10萬名員工，並在建成後對所有市民開放。
「網絡城市」效果圖
這座微縮城市的落成，將帶來全世界範圍內的商務往來，居住的需求也會以其為中心向外溢出。
騰訊計劃將在取得土地使用權起7年內建成，然後將分成兩期建設，其中第一期取得土地使用權起5年內建成，意味著約在2025年，「網絡城市」初期就能落地。
「網絡城市」效果圖
這似乎是騰訊與深圳攜手，打造西部新中心的第一步。無疑，未來的騰訊將作為產業網際網路排頭兵，引領「中國矽谷」之稱的大灣區的新一輪發展，並將其推至新的高度，讓粵港澳大灣區成為國際一流灣區和世界級城市群。
1、「未來科技新城」落地「大鏟灣」
騰訊，作為深圳最重要的網際網路公司之一，攜手NBBJ共同打造近200萬㎡的未來科技新城——「網絡城市」並非一時興起，而是跟隨「大鏟灣」功能定位變化而生的。
早在1998年，大鏟灣的功能定位為大型專業化貨櫃港區。
但是隨著，前海寶中的迅猛發展，這個港口經濟區已經不再完全依賴於港口實現經濟增長，因此引入了智慧物流、金融服務、新能源等高新產業。
於是，2012年，深圳重新做了控規，釋放了土地，隨後引入南洋遠洋漁業基地、平行進口汽車、汽車金融服務、新能源汽車等等。
其定位也從單純的「港區」升級為CBD+TBD,即中央商務區和科技創新服務區(網際網路+未來科技城)。
為了助推大鏟灣功能的轉型，早在2016年，深圳政府就有意向拉騰訊入局，在大鏟灣建造未來科技新城。2019年，騰訊拍下大鏟灣規劃建設企鵝島可以說是水到渠成！
「企鵝島」不只是鵝廠圈地擴大商業版圖的一小步，更是深圳先於世界實現智慧新城的一大步。
2、巨無霸企業對經濟的拉動作用
從騰訊濱海大廈到騰訊前海大廈，再到今天我們熱議的「企鵝島」，我們會發現鵝廠的腳步和深圳的發展一樣——一路向西。騰訊濱海大廈的落地，帶來的是整個南山後海-科技園連片的崛起。
企業作為經濟單元，總體的發展狀況往往反映著當地的經濟水平。
像騰訊這樣的巨無霸企業，我們甚至不能將其視作「一個經濟單元」，而要將其看作無數個「經濟單元」組合而成的整體。一個騰訊可以為片區帶來的就業機會和資本流入不可估量。
以菊廠遷入東莞松山湖為例，松山湖的房價不僅在原有基礎拉漲，連整個東莞都被視作為大灣區內最佳的生產基地甚至第二總部之選。
鵝廠建島不僅是深圳繁榮經濟環境的映射，在很大程度上還影響著「新前海」的產業升級和人口結構。
3、頭部企業對人才的虹吸作用
在南山工作過的朋友都知道，後海-科技園一帶是深圳的高薪輻射區域，人才趨之若鶩，企業也爭先恐後入駐。
若從成本角度考慮，深圳的東部有更多高性價比的選擇，高質量的企業仍然選擇駐留科技園，其中之一的重要原因是為了獲得更多優質的就業人口。
一位在科技園創業的朋友告訴樓校長，如果選擇了東部，同樣的用人成本也很難吸引相應的人才，而人才的管理是企業的「核心資本」與「競爭力」。很難想像連人才都無法召集，企業要如何向理想中的方向去運營？
不斷將根系向西部蔓延的騰訊，已經率先用行動，對深圳未來發展的方向進行了預判。企鵝島的落成勢必會虹吸大量獨角獸企業盤踞，頂尖人才自然湧入，帶來居住、消費等多種需求。
深圳未來智慧中心的打造顯然並非心血來潮。
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「企鵝島落地」+「前海擴容」
「寶中」「碧海」或成最大贏家
做社交起家的「鵝廠」在深圳自帶流量，消息一出，不少人就篤定這是深圳西部新中心規劃升級的信號。而距離規劃最近的片區「寶中」和「碧海」成為最大贏家。
首先是騰訊拍地後，碧海是最先受到「企鵝島」輻射的區域，作為大鏟灣的根部，早在去年，房價就都拉漲了一波。
數據來源:Q房網
1、成交價突破10萬，區域起飛預警
今年3月份，樓校長就報導過，寶安片區二手房頻傳漲價，西鄉中熙香緹灣1套89平的戶型站在了輿論的中心，掛牌價1100萬，單價竟然高達12.3萬/㎡。
實際上，碧海片區，才是寶安強勁增長的王者。掛牌價680萬的55㎡小戶型公寓，單價高達12.36萬/㎡。
數據來源:Q房網
企鵝島規劃曝光後，碧海片區的房價就一度被提振。這樣的價格在碧海片區並非個例。
數據來源:Q房網
價格突破10萬+，在深圳的房地產市場是個重要的分水嶺。
一個片區只要有一個樓盤成交單價突破10萬+，接踵而來的就是大批樓盤跟進，從而推動片區整體價格的飛升。
2、前海擴容的種子選手
2019年10月，前海管理局就透露過，前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿片區「雙擴區」方案已上報國務院。
2020年1月，深圳市第六屆人大八次會議上，再次提出要推動前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿片區「雙擴區」儘快落地。
正值深圳40周年期間，不少人仍在期待前海擴容「大禮包」，由於寶中片區與前海僅一路之隔，具有天然的地緣優勢，寶中片區「加盟」前海合作區的輿論從未中斷過。
就目前的房價來看，寶中片區雖然沒有名義上加入前海合作區，卻已經斂獲前海合作區的紅利。寶中片區正式納入前海合作區後，會正式躋身深圳的一線區域，成為深圳向西發展的支點。
與寶安中心區、前海自貿區、深圳大空港緊密相連的西鄉、碧海片區，同樣也是前海「擴容」的種子選手。西鄉、碧海片區的優勢就在其位於前海、寶安中心區、大鏟灣組成的黃金三角軸心，盡享「前海＋寶中＋大鏟灣」三大核心區輻射。陸路與企鵝島相連，有望成為接受其外溢需求的第一梯隊。
另一方面，市交通公用設施建設中心正在申請海濱大道一期A段（聽海路-西鄉大道）工程海域使用權，該項目建成後前海和寶安之間將新增一條海底隧道。連通桂灣和寶中的濱河大道海底隧道，從西鄉－寶中－前海－濱海大道（南山段）－濱河大道（福田、羅湖段）將全線暢通，實現高速通達。
3、紅利豐厚，產品稀缺
雖然都說深圳的未來要看西部，西部的未來要看前海，但是前海、寶中上車門檻著實太高，不是普通人投資的最好選擇。
因此樓校長有不少朋友，都將目標轉移至寶安碧海，畢竟就目前的消息來看，該地段符合深圳經濟發展的邏輯，又有企鵝島落地帶來的「智慧新城」基礎建設，可以說是科技+經濟的雙重利好。
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前海資源稀缺
近期吹風有小戶型產品上新
但是碧海片區內的新房較少，二手房源居多，一有新盤面世，就引來一群眼光犀利的深圳人。
這半年來，深圳樓市變化莫測，新政後房票珍貴異常，不少看好區位的深圳人對於打新樓盤早已不局限於住宅。
像是之前龍華某商辦小戶型產品，首次認籌去化達8成，認籌5萬對於深圳購房者而言像是不要錢。
需求決定供給，不管是自住還是投資，在深圳的限購政策和城建政策的限定條件下，非住宅類產品都是一條出路。
樓校長最近得到消息，該片區有一新的商業綜合體項目「廣興源藍灣」即將面世，吹風后續會發布小戶型產品。9月19日該項目會舉辦發布會，正式與社會大眾見面。
效果圖
[盤踞腹地，親近鵝島，智慧社區規劃]
廣興源藍灣位於寶中碧海片區，雄踞寶中腹地，位於前海自貿區和大鏟灣港區黃金夾角處；親近前海自貿區和大鏟灣企鵝島。該項目的地理位置優越，天然承接企鵝島規劃的外溢居住需求。
相輔相成的是優越的交通規劃，廣興源藍灣靠新安六路主幹道，3分鐘到寶安大道、2分鐘上沿江高速；去寶安國際機場20分鐘，香港國際機場60分鐘；周圍地鐵11號線、1號線、5號線環繞，未來規劃港深西部快線及15號線，串聯大鏟灣，形成深圳1小時通勤圈。
樓校長最關注的還是該項目獨樹一幟規劃定位，聽說是試圖將其打造為「5G智慧綜合體」。由於技術門檻高，目前已確定項目會和騰訊雲合作，攜手搭建這個5G智慧綜合體。
9月19日，廣興源藍灣的發布會上，騰訊雲也會派代表出席，正式籤約。
從項目的定位來看，廣興源藍灣是「多元濱海都薈商務綜合體」。通過灣區核心高端資產、企業總部中心、全球時尚商業，結合智能化體驗，「三種業態+智慧賦能」致力成為騰訊雲「5G」智慧社區，迎深圳40周年，禮獻深圳。
作為大鏟灣根部的珍稀資產，廣興源藍灣無論是地段還是規劃定位都踩在了時代的節奏上，機會難得，產品有限，在企鵝島建成前，該區域恐怕是為數不多的價值窪地。
有興趣的朋友，可以在下周六（9月19日），前往前海JW萬豪酒店參與廣興源藍灣發布會。據悉，現場會有特邀嘉賓對前海區域的價值進行解讀，並詳盡介紹廣興源藍灣的項目價值，同時還會與騰訊雲現場籤約，預先兌現一波價值。不失為做功課了解產品，伺機出手的好機會。