從蜂擁而上到盆滿缽滿，再到嚴重供過於求的進退兩難。
長沙商業公寓發展，結果無疑早已註定。
因為集體性套現思維，因為滿城一個模子的同質化玩法。
做公寓先做城市地標的明昇壹號公館，
又是如何另闢蹊徑，創新突圍？
觀察/劉佰忠
本文由好房子網&湘江好房匯&佰言堂 同步推送
【壹】
進退兩難的公寓：
熬鷹？裸泳？或者突圍？
2017年秋，帶著團隊做了幾個公寓項目的前策報告。結果很失敗。因為理想太豐滿，報告太前瞻（錢都沒收到）！
2020年秋，長沙普通（商業）公寓市場各種硝煙滾滾，人仰馬翻。9字頭搶Loft，第二套半價，9999元/平米起搶雙地鐵公寓等等各種姿勢層出不窮。
他們說，是恆大大促銷點燃了這個火藥桶。現實說，既然是火藥桶，就總會有人來引爆，具體是誰可能真不重要。重要的是如同湖南中原的統計數據說，2020年前三季度長沙商業公寓累計供應195萬方，達到近三年最高值。
再看前兩年情況，2018年度，月均供銷基本平衡，都在10萬方左右；2019年度，月均供應約20萬方，月均成交約9萬方；2020年度，月均供應約22萬方，月均成交約9.5萬方。供過於求的態勢已然足夠明顯。更何況，積累已久，庫存已逾350萬方，去化周期高達31個月。
很顯然，長沙普通商業公寓市場已是進退兩難。
接下來熬鷹/裸泳/聽天由命，還是精準突圍？
十字路口的抉擇，無疑是個艱難的命題！
【貳】
套現思維下的蜂擁而上
創新跟不上的暴利能長久？
陷入這般泥潭，很直白地說，和絕大多數房企的公寓套現思維有著必然因果關係。至少，和住宅產品持續潛心的研究與創新相比，在公寓產品上，各類房企花的心思真還有限。
2017年前，長沙商業公寓更多只是配套型產品，偶有些創新，但品質和服務仍顯傳統單一。價格普遍和住宅產品基本持平，供應量不大，市場需求相對簡單，居住型出租或理財型投資，又或是快捷型酒店等商業應用投資以為主導。
2017年開始，或說2016年10月樓市調控後，住宅限價限購的宏觀之手，無形中推高了各大房企在商業公寓的發力和獲利目標。以前的地，新拿的地，都一樣，把商業公寓供上了走上盈利巔峰的「神壇」。
長沙公寓價格隨之水漲船高，單價超過同區域住宅1000，2000，甚至3000，直到2019年再逐步鬱悶性回調。
從全體性蜂擁而上，到不少賺得盆滿缽滿，
再到如今的嚴重供過於求，暴利難持續。
結果無疑早已註定，因為集體性套現思維！
【叄】
依葫蘆畫瓢的公寓市場
要麼價格戰要麼革命性創新
2017-2019年的長沙普通公寓市場，在產品創新和品質提升上，其實可圈可點的表現也不少。
一是4米5層高的Loft；二是所謂雙鑰匙三鑰匙投資回報玩法；三是搭上商務型酒店擴張發展快車；四是公建式大面積玻璃幕牆投入；五是公區、配套升級，類長租公寓玩法包裝；六是燃氣入戶。
除了這些，還有更多革命性的創新嗎？答案可能是很少很少。問題的癥結是，上百個公寓項目都差不多，基本都是這樣招數。30-60平米，各種依葫蘆畫瓢，你有我有他也有。所以，逛了不少樣板間，你會發現，除了極個別細節的區別，除了擺設和裝修風格不一樣，實質上大都差不多。
嚴重同質化，在供求基本平衡的市場還好，遇上嚴重供過於求現實，自然只剩下價格戰這一「自宮」法寶了。在急於套現的目標下，誰又能想到今年有些項目急於資金回籠，最後還是選擇了成本價甩賣清盤？
在2017年給幾家客戶做的公寓前策報告裡，
更多倡導和建議個性化、標籤化、高品質化，
或者細分需求深度迎合的類住宅化等。
只是，那時候，誰聽呢？！
【肆】
現象級網紅大盤明昇壹城
贏在增值增配不忘初心
聰明的房企，不願意白忙活。為了規避普通公寓的同質化陷阱，長沙一批創新主導型房企謀定而動，如運達、明昇、潤和、嘉聖達、京武、達美、大漢、卓伯根、華遠等，無不都是創新的步子邁得不小。
作為長沙房企陣營裡神一般存在的明昇置業，單盤單企扛鼎高鐵新城品質人居高度，從首發至今，推別墅，推高層、推商業，一直都是現象級的存在。緣由很簡單，一是產品給力，二是團隊給力。
別墅價格還不貴的時候，不計成本玩起全石材幹掛；高鐵新城初發展的時候，別人地下車庫都刷漆，他已經在高大上地鋪地磚；高鐵新城走紅的時候，別人只管賣房子，他在想盡辦法一所又一所的引進、建設配套名校。
力求品質，而在產品上不斷做加法，
這或許便是高鐵新城網紅大盤，
明昇壹城霸氣走紅的真相！
時間很快印證，當初嫌棄明昇壹城貴了一點的「隔壁老王們」，如今看著自家房子的品質和教育差距，估計腸子都悔青了！
長沙樓市，其實就是這樣。便宜一點，一開始快感多點，事後必然尷尬不少；稍貴一點，一開始肉疼多點，事後心曠神怡更多一些。就像買了北辰三角洲房子的朋友，這些年難免總會碎碎念：那時候多花點錢買定江洋就好了。
【伍】
大師巨製明昇壹號公館
不計成本打造大長沙新地標
在公寓產品的打造中，一直敢於創新的明昇置業肯定不會也不願意邯鄲學步。所以，這一年裡，明昇置業營銷負責人不定期就會來跟我說：等我們的公寓，保證你喜歡。
第一時間，明昇壹號公館樣板間完工，便穿過大半個長沙去參觀學習。談不上有多喜歡，因為窮，好像沒有資格喜歡。但很觸動，也更相信上市後可以預計的受寵。
很簡單，在明昇壹號公館，明昇置業完全拋棄了傳統性的急功近利思維，反而是完全基於城市發展和用戶需求邏輯來匠心巨製。
力圖打造成高鐵新城乃至長沙城市新封面著作
明昇壹號公館從產品設計、定位開始，
到建築水準與配套品味無疑都是志存高遠！
於是，在當下粗糙不少的區域環境裡，明昇壹號公館破格性通過TOP級大師的高標準設計，經過10幾輪、上百種效果對比，從建築造型、立面材料、種類、顏色等維度精
這顯然，不僅是明昇壹號公館未來極致鮮明的建築標籤，更將讓明昇壹號公館，在區域裡鶴立雞群，成為長沙高鐵新城極具城市形象水準的一張地標性名片。
【陸】
長沙罕見5.2米層高LOFT
壹號公館把公寓做成了頂豪
做公寓，先做城市地標，
這在長沙很少見。
同樣在產品內涵升華上，
明昇壹號公館也沒有半點含糊！
一是產品設計維度：明昇壹號公館由廈門上城建築設計TOP級大師主持建築設計，美國加州凱斯設計負責園林設計，豪宅設計專家廈門恆禾七尚精裝設計大師徐綺擔綱實體樣板間設計等。
二是產品人性化維度：明昇壹號公館將人的健康與舒適放在建築實踐的前列，創新性立足空氣、光線、降噪、節能、生態等五大維度，雕琢出與時俱進的健康生活範本。同時通過雙核心筒建築結構設計，實現應用環境更通透、公共空間更寬敞，用戶進出更便捷。
三是產品公區層面：明昇壹號公館通過打造酒店式美學品質公區，8.5米挑高的聯合入園大堂等三重入戶尊崇禮遇設計，9大智能生活應用系統保障，及共享餐廳、陽光書吧、健身房、無人超市等公共配套，營造出高水準的塔尖生活格局，讓高品質的都會質感生活方式，全面以禮兌現。
四是房型空間創新：明昇壹號公館破例通過締造5.2米奢闊層高Loft產品，從長沙滿城盡顯壓抑的4米5層高產品中脫穎而出，同時提供建面40-270平米不同面積的戶型選擇（部分戶型燃氣入戶），讓更多都會菁英充盈盡享塔尖生活空間。
【柒】
生活配套完勝高端住宅項目
明昇壹號公館上演王者歸來
在長沙高鐵會展新城3.0時代，
在湖南自貿區高鐵新城核心區，
在這個湖南商務客廳，
地鐵4號線（粟塘站）上蓋物業、
又緊鄰地鐵2號線（沙灣公園站）
明昇壹號公館的區域發展潛力不可估量！
航空/高鐵等立體交通優勢更是無可挑剔，
甚至還有望同享明昇壹城全齡優質教育配套。
如此頂級全能加持，你還能不傾心與共？
全方位迎合都會菁英生活高度，巨製城市封面級著作，打造完全媲美高端住宅項目的長沙塔尖公寓樣本，這需要，莫大的勇氣，這更是一種全新的公寓發展模式。
顯然，繼明昇壹城住宅標杆奠定之後，明昇壹號公館再度上演出明昇王者歸來的城市大片。
就這樣，跳出普通公寓同質化、爛大街的供過於求競爭格局，不一樣的明昇壹號公館，憑藉不一樣的全面創新突圍，勢必也將迎來非同凡響的市場膜拜效應和追捧效應。
因為住宅市場，早已呈現出剛需、剛改、改善與極致改善的不同客群需求區分與產品類別化迎合。「快餐化」久了的公寓市場，難道不應該更多些像明昇壹號公館一樣的「精美大餐」？
當然，「各種誘人的精緻小吃」也可以吧？除了習慣性的「一鍋炒」！