復盤萍鄉首例涉房地產企業破產重整成功
2020-10-16 說房事兒
作者：萍鄉市中級人民法院 林玉萍 陶覃婧
一年前，江西怡和源房地產開發有限公司（以下簡稱怡和源公司）前法定代表人捲款失聯，留下964筆債務，公司嚴重資不抵債，在建的兩個住宅小區淪為爛尾樓。
經過300多個晝夜的不懈努力，江西省蘆溪縣人民法院通過破產重整和「府院聯動」，剝絲抽繭理清債權債務，築巢引鳳引進重整投資人盤活資產，成功化解了這場涉及1000多名債權人、標的高達10多億元的糾紛。
老闆跑路項目被迫暫停 城中心小區淪為爛尾樓
怡和源公司開發的天悅城、璽悅城住宅小區地處蘆溪縣新城區中心袁河邊上，地理位置優越，原本是蘆溪縣房地產市場的新標杆。
2018年12月，持有該公司85%股權的前法定代表人羅某捲款失聯，導致公司帳上的錢款不足以支付到期工程款，天悅城近700名業主的房屋產權證書無法辦理。同時，後續開發項目也無法正常進行，尚未完工的天悅城和剛開建的璽悅城不得不停工，面臨淪為爛尾樓的境況。
幾百名小區業主和購房者陷入巨大恐慌，紛紛圍堵怡和源公司售樓部要求退款，並聚集到縣政府信訪請願，社會反響很大。
截止到2019年3月31日，怡和源公司經初步審計，資產總額為3.96億元，負債總額4.6億元，淨資產為-0.66億元；截止到同年8月31日，申報債權共計964筆，申報金額達10.14億元。債務人所有的4宗土地使用權及天悅城在建工程均已辦理抵押登記，涉及22件訴訟案件，房屋、車輛、銀行帳號被8家法院查封，所有涉訴案件均未能獲得清償。
破產重整帶來一線希望 築巢引鳳引入外部資本
2019年4月9日，債權人肖某以怡和源公司不能清償到期債權為由，向蘆溪縣法院申請怡和源公司破產重整。
蘆溪縣法院在萍鄉市中級人民法院的指導下，認真研判案件通過破產重整處置的必要性和可行性。據計算，若怡和源公司進行破產清算，普通債權所能獲得的清償比例僅有8.79%，將極大損害普通債權人的合法利益。
此外，天悅城、璽悅城地處蘆溪縣新城區中心，前瞻公園、博物館，臨近縣體育中心和縣外國語學校，地理位置優越，在前法定代表人失聯之前，房屋銷售形勢較好，且還有庫存地塊待開發，後期盈利能力較強，具有重整價值。
「要讓企業儘快進入破產重整程序，把涉及怡和源公司的系列糾紛維權路徑引入法治軌道。」萍鄉市中級人民法院院長張雪群為此案「把脈開方」。他提出，只有通過築巢引鳳，引入外部資本，由其投資先把房子建起來，才有機會讓企業起死回生。
2019年7月4日，蘆溪縣法院依法裁定怡和源公司破產重整，並指定江西鴻天律師事務所為破產管理人。此後，管理人對外發布怡和源公司重整案招募投資人公告，獲得兩家意向投資人報名。
「如果房價維持當前水平，開發銷售能達到預期目標，償還怡和源公司所欠全部債務後，還具備一定盈利空間。」投資人正是看中了怡和源公司存貨中的優質資產而願意冒險接盤。
2019年9月2日，怡和源公司第一次債權人會議確認了蘆溪縣建安工程有限公司、萍鄉市天宇房地產開發有限責任公司為怡和源公司聯合重整投資人。
這標誌著怡和源公司重生邁出了重要一步。
府院聯動凝聚多方合力 柳暗花明讓多輸變多贏
「璽悅城容積率要調整，承建單位不配合驗收，土地因被抵押辦不了預售許可證……」在重整過程中，管理人團隊經歷了意想不到的困難和挫折。
為突破這一道道難關，蘆溪縣法院以「府院聯動」工作機制為抓手，在法律框架內主導司法程序，讓政府適時參與破產重整程序各個環節，推進破產重整工作順利進行。
蘆溪縣委、縣政府高度重視，專門成立了由縣委副書記任組長，蘆溪縣法院和縣各相關局室負責人為成員的蘆溪縣怡和源公司遺留問題處置領導小組。
怡和源公司出現危機後，縣委、縣政府處置及時，使得公司架構和人員均較完整，為破產重整打下基礎。破產重整程序啟動後，處置領導小組領導先後召開8次協調會議，專門研究討論破產重整中遇到的困難，組織協調政府各部門幫助管理人、投資人解決承建商不配合房屋驗收、土地被抵押、銀行擔心風險太大不肯開通按揭貸款、房屋預售許可證辦理條件不足、容積率調整等一系列問題，為公司破產重整提供了強有力的支持與保障。
怡和源公司最大的債權人是吉安某小額貸款有限公司，其享有以璽悅城項目的兩宗土地使用權和天悅城在建工程為抵押的1億餘元債權。
在蘆溪縣委、縣政府和蘆溪縣法院的多方協調下，投資人、管理人以分階段清償債務的方式與該貸款公司多次進行磋商，最終雙方籤訂了《別除債權清償協議》，以分步實施、分段解除土地和房屋抵押的方式償還債務，即每清償1000萬元，貸款公司按照每平方米1500元的標準協助辦理相關預告登記手續；清償金額累計達到6500萬元時，同時解除一宗土地使用權抵押等。截至2020年4月30日，已累計清償貸款公司債權4200多萬元。
同時，投資人與管理人一起精心制定重整計劃債權受償方案和繼續經營方案，力爭使怡和源公司儘快恢復持續經營能力和盈利能力。執行上述兩個方案所需資金則主要由銷售剩餘已建房屋的售房款、未來待開發璽悅城項目的售房款以及投資人提供的重整資金這三部分組成。
2020年5月25日，蘆溪縣法院裁定批准怡和源公司重整計劃。根據該重整計劃，擔保債權、職工債權和稅款債權及20萬元以內的普通債權將得到全額清償，普通債權超過20萬元以上的部分將得到60%的清償。
2020年6月，怡和源公司璽悅城項目工程如期施工，並已完成第一批房屋預售，銷售金額約2億元，預計將建成住房750多套。企業重新獲得盈利能力，企業職工及債權人的合法利益得到了最大限度保護。
審理好破產案件特別是房地產企業破產重整案件，當地黨委、政府的高度重視和大力支持是前提，精準研判企業具備重整價值是基礎，「府院聯動」凝聚多方合力是重要保證，這在怡和源公司重整案中得到了充分體現。
「怡和源公司破產重整案的成功，有效化解了該公司遺留問題可能引發的重大風險，給我們在挽救困難企業時提供了一個有效的選項，要通過法律途徑，優化營商環境，支持民營經濟發展。」蘆溪縣委常委、政法委書記歐陽衛華高度肯定了怡和源破產重整案的價值。
「該案還是以個案推動建立『府院聯動』常態機制的典型。」蘆溪縣法院院長蘇根榮說，在怡和源公司破產重整案中，蘆溪縣法院向縣委、縣政府提出司法建議，推動建立企業破產「府院聯動」常態化機制。
萍鄉中院院長張雪群在蘆溪調研時表示，怡和源公司破產重整案是萍鄉首例涉房地產企業破產重整成功案件，下一步，萍鄉市兩級法院將及時總結提煉，形成可複製、可推廣、可借鑑的工作經驗，進一步優化萍鄉市營商環境。
來源 | 今日萍鄉
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