前言：鋁合金門窗基本上是95.00%以上的住宅項目都會涉及到，但是如此平常的工程，你真的搞清楚他的成本要怎麼管麼？
本文從目標成本及控制要點，招標前置條件，招標過程中忽視的要點，遠期分判的材料調差，及優化案例等五大篇章來全面講述鋁合金門窗的成本控制要點；
目標成本編制及控制要點
1
1.1成本適配原則：
一般外立面門窗分以下三大類：塑鋼門窗，鋁合金門窗，系統門窗；
塑鋼門窗：一般用於保障房或者三四線城市的低端項目，單價一般從300-400左右。
鋁合金門窗：被大多數項目所採用，但是因為保溫節能要求和項目檔次，鋁合金門窗的價格也從450-600元/M2不等；
系統門窗：一般用於高端或者豪宅項目，一般情況下從800-2000元/m2不等。
1.2確定目標成本方法
確定窗地比：高層一般窗地比的指標是從0.20-0.24之間，不同的地區，不同的產品會有一定的差別。
確定窗地比有以下兩種方法：一是對標同地區同類型產品。二是建立自己公司內部不同產品的窗地比歷史數據指標，以供後期測算使用。三是，如果已有建築施工圖，則直接根據圖紙計算得來。
單方指標：單方指標從450-600元/M2不等，根據門窗型材和玻璃種類，對標競品，根據公司限額指標，綜合確定目標成本的單方指標。
1.3.鋁合金門窗目標成本雙指標控制原則
在鋁合金門窗定標指標，要符合雙指標控制原則，「窗地比」與「單方指標」要同時達標，都控制在目標成本範圍之內。
鋁窗招標前置條件
2
2.1.圖紙要求：先進行深化，後進行招標，切忌直接用建築施工圖中的門窗大樣圖直接招標。
需要的圖紙有：建築施工平面圖，建築門窗立面圖，門窗大樣圖，門窗節點圖；
2.2需要明確的要點：
2.2.1.明確型材種類：「普通鋁合金型材」、「斷橋隔熱型材」
2.2.2.明確表面處理：「陽極氧化」、「粉末噴塗」、「電泳塗裝」，表面處理方式對型材價格有一定影響；
2.2.3.鋼附框是否安裝：確定當地是否有安裝鋼附框的強制要求，鋼附框對價格的影響約30-35元/M2。
2.2.4.明確分判方式：是「遠期分判」還是「近期分判」，如果是遠期分判則涉及到鋁型材的材料調差。近期分判則可以採用總價包幹不予調差的方式進行。
2.2.5.明確招標範圍：
鋁合金百葉：鋁合金百葉一般跟鋁合金門窗一起招標，如果是鋅鋼百葉則不在招標範圍內；
玻璃雨棚工程：一般底商或者住宅入戶大堂會有玻璃雨棚，注意不要遺漏；
物業用房鋁窗：此處因為不在外立面，所以很有可能會忽略而導致後期需要進行籤證；
門窗改造工程：對於偷面積項目，如果精裝交付之前需要進行戶型改造，則很有可能出現鋁合金門窗需要進行改造，相應的改造工程需要納入招標範圍之中；
防火窗工程：需要確定防火窗是否跟鋁合金門窗一同招標；
鋁合金欄杆：有時候底商會出現一部分鋁合金玻璃欄杆，一般會跟鋁窗合併招標；
鋁合金格柵：對於某些項目底商外部的連廊會要求做一些鋁合金格柵吊頂，如果都是鋁合金材質，則建議納入鋁窗招標範圍。
【實戰案例1】：某項目做設計的時候沒有考慮到物業用房門窗，且招標的時候沒有考慮到底商的鋁合金吊頂格柵，最終需要進行籤證，籤證金額達15萬元以上，導致籤證比例超支；
鋁窗招標容易忽視的要點
3
3.1.關於洞口尺寸偏差的寬容度：
一般建築施工圖的洞口和實際預留的洞口總會有一定偏差，需要在招標清單中設置一定的洞口尺寸偏差寬容度。
在寬容度內，工程量及合同總價不予調整。一般寬容度設置為±50mm。
3.2.關於工期對造價的影響：
成本需要事前與工程溝通合同約定工期的相對準確性，因為鋁材價格有一定波動。
如果因為甲方的原因造成工期延期，但是剛好延期期間鋁材價格大漲，則很有可能導致承包方的索賠。
3.3.關於全砼外牆+鋼附框：
如果全砼外牆，且需要製作鋼附框，則鋼附框需要預埋在混凝土牆體裡面。
所以一般需要工程進度達到預售樓層前一個月確定門窗單位，方便門窗單位進行鋼附框的下料，以跟上主體結構的施工進度；
但是鋼附框預埋在主體結構中有滲水的風險，如果決定不做取消鋼副框，需要在招標之前與各投標單位言明，能夠確保驗收通過的單位才能夠納入入圍。
3.4.設置計算規則範例：
鋁合金門窗中型材和玻璃不同的理解有不同的計算方法，不管何種計算方法，都需要設置一個範例，後期如果有相應的變更，也按照同樣的計算規則進行計算；
3.5.圖紙相互矛盾的情況：
由於深化圖紙的問題，有時候會出現平面圖，立面圖，大樣圖，節點圖不一致的情況。不一致的情況有：
大樣圖的樘數和平面圖的樘數不一致，這種情況是門窗深化單位統計錯誤。且諮詢在統計清單的時候，有可能沒有按照建築平面圖去統計，而直接按照大樣圖的數據計入清單，導致樘數出錯。
立面圖的門窗分隔和大樣圖的門窗分隔不一致，此種情況一般是在深化設計過程中，改變了門窗分隔樣式。
【實戰案例2】：某項目招標的時候，由於諮詢公司統計清單按照大樣圖的數據直接統計，且大樣圖樘數比實際施工圖樘數少40樘，該項目是總價包幹，根據公司制度無法進行籤證；
但是施工單位認為：清單是甲方提供的，甲方數量出錯，則默認為此40樘門窗不用施工。
而且對甲方圖紙總價包幹的反駁竟然是：圖紙中五棟樓，你難不成五棟樓的總包也包括在我的合同裡面麼？
最終導致不得不給施工單位進行籤證；
後期雙保險的解決方案：
清單編制階段進行強調：在讓諮詢編制清單的時候，特別提醒，注意核對圖紙相互矛盾的情況，且必須提出答疑。平面圖和大樣圖樘數不一致的情況也必須在清單編制階段提出答疑；
招標階段的再次明確：且此種情況在招標清單中進行特別註明，在定標之前再次約談，在承包範圍內圖紙總價包幹，以上幾種情況合同價款皆不予調整。
3.6.稅票的約定：在清單或者合同中應進行約定，安裝增值稅發票和材料增值稅發票的開具比例，否則到最終會因為比例的問題，導致結算時稅金額扯皮事宜；
例如不管綜合單價分析表如何計算，結算金額的60.00%開具材料供貨增值稅發票，40.00開具安裝增值稅發票；
鋁窗遠期分判的材料調差
4
4.1避免「早早定標，遲遲不進場」：
一般情況下，鋁合金門窗是不需要進行「遠期分判」的，也不允許進行「遠期分判」。
而且在實際過程中，開工時間需要跟項目工程部討論清楚，不允許出現「早早定標，遲遲不進場」的情況。
4.2.遠期分判的情況：
有個別情況，鋁窗需要進行「遠期分判」，例如，如果報建圖陽臺不封窗的，建築面積按照一半計算。
但是精裝交付公司承諾客戶可以給客戶進行封窗，為了避免計算全面積，一般都會在驗收之後才進行封窗。
但是這種情況一般不能在商品房銷售合同中進行明確，只能在預售階段讓門窗單位和客戶籤訂封窗的合同。
但是驗收後才進行施工，此時就會出現預售前確定中標單位，驗收後施工的情況。
4.3.遠期分判的材料調差案例：
4.3.2.調差條件:鋁錠價格漲跌≥1000元/噸。
4.3.3調整時間：施工期間按照開工日前15天起到開工後15天止，計1個月平均價。
4.3.4調差計算方法：鋁錠補償金額調整公式＝（施工期間上海有色金屬網公布鋁的現貨均價－2019年3月5日上海有色金屬網公布鋁的現貨均價±1000）元/噸；僅調整鋁材的差價，計取稅金，不計取管理費、利潤等
鋁窗型材及鋁窗系列的優化案例
5
5.1優化前提：明確型材含量指標的計算口徑
5.1.1.門窗面積：按照建築施工圖門窗洞口面積計算；
5.1.2.外框型材計算：按照外框型材外邊線的周長*型材線密度
注意：不要按照門窗洞口周長計算，因為門窗洞口邊線與型材外框邊線還有一定的距離，如果計算口徑出錯會導致型材含量指標統計異常。
5.1.3.中挺型材計算：按照中挺淨長度*型材線密度
注意：不要按照洞口高度計算，同樣也會導致統計出來的型材含量指標偏高；
5.1.4.窗扇型材計算：按照門扇外框線周長*型材線密度
5.2.七大優化案例助力降低型材含量
案例一：TM2723「四推拉90系列」改「兩固定+兩推拉85系列」
案例二：TM2423「四推拉90系列」改「兩推拉85系列」
案例三：TM1823「兩推拉90系列」改「兩推拉85系列」
案例一至案例三的優化總結：
案例一：「兩固定+兩推拉」成本比「四扇推拉」更為經濟，且對房間的通透性及視野並無影響；
案例二：推拉扇寬度不易設置太窄，容易導致型材含量偏高。在可能的情況下，可將兩扇小推拉扇，合併為一扇大推拉扇，但是前提條件是，門扇不能過重，導致客戶難以推拉。
案例三：對於常見的門窗系列成本要有一定認知，出現門窗系列偏高的情況，要敢於提出質疑；
案例四：「三軌推拉門」改「雙軌推拉門」
案例四總結：
如果對於純剛需定位的項目，則不建議採用三軌推拉門；
如果對於剛改或者改善型項目，則可以建議採用三軌推拉門；
如果對於同一個項目中，有高價值改善戶型（例如沿江大戶型）售價較高，也有剛需戶型（景觀視野一般）售價交底，且同時出現了大陽臺的情況，則可建議區分對待；
案例五：「轉換框」的優化
案例五總結：
轉換框只是對於後期玻璃破碎業主更換玻璃相對簡單，但是一般情況下，不值得犧牲40多塊錢一個平方來增加這個功能。一般情況下可以取消。
案例六：消除線密度虛高的影響
案例六總結:
對於型材線密度的虛高，可以從兩個方面來著手避免和解決；
在事前向設計單位聲明，必須按照理論線密度進行設計，不考慮實際生產過程中模型變形的偏差；並且出圖後讓型材廠家進行核實；
可以考慮在招標過程中，清單的線密度由投標單位自行填報，而不固定；圖紙中的線密度僅供投標單位參考；
案例七：開啟扇「雙開」變「單開」
案例七總結：
建築設計規範中明確：外窗可開啟面積（含陽臺門面積）不應小於外窗所在房間地面面積的1/12.
普通外平開窗的尺寸：規範上並沒有對外開窗的寬度做出要求，但是一般考慮到五金件的荷載和使用方便性，開啟扇寬度儘量不要大於800mm。
房間面積零界點：如果高度按照1.2米計算，則根據規範進行反算，相應的房間地面面積零界點為：0.8*1.2*12=11.52m2。
也就是說，一般大於12m2的房間基本上只能做雙開的開啟扇。如果低於11m2的房間，可以核實做成單開的開啟扇；
END
五個篇章解決鋁窗成本管控事宜 ：
篇章一、目標成本編制及控制要點：解決成本適配，確定窗地比與單方指標，按照雙指標原則進行控制；
篇章二、清楚招標前置條件：圖紙深化、明確型材種類、型材表面處理方式、鋼附框的安裝、分判方式、招標範圍；
篇章三、招標中容易忽視的要點：尺寸偏差的寬容度、工期對成本的影響、全砼外牆+鋼附框、設置計算規則範例，圖紙相互矛盾的情況處理、稅票的約定；
篇章四、鋁窗遠期分判的材料調差：避免「早早定標，遲遲不進場」、產生遠期分判的情況以及材料調差案例；
篇章五、門窗型材及系列優化案例：七大案例助力降低型材含量從而降低成本。
作者：黃海濱；來源：地產成本微觀察（ID：HHBcbwgd）；轉載已獲授權，對原作者表示衷心感謝。
猛戳下圖，讓動態成本「動」起來！