加拿大是中國人海外地產投資的最熱門目的地之一，近一段時間，由於溫哥華、多倫多等中國人地產投資熱門城市對過熱的住宅市場進行了調控，針對外國人投資提高了門檻，用稅收等手段抑制當地房價的上漲，這些城市的快速上漲的房地產市場也漸漸冷了下來。那麼，這個時間點，對加拿大的房地產投資還是不是好的時機？投資加拿大地產還有什麼樣的機會？
近日，中國房地產報記者對加拿大新海岸地產集團銷售總監苟紅琳進行了專訪。苟紅琳女士在加拿大地產行業有十六年的從業經驗，是溫哥華地區十佳金牌地產經紀人之一。對於記者提出的問題，苟紅琳女士從另外一個意想不到的角度給予了回答：
加拿大的住宅投資已趨於理性，但隨著「一帶一路」倡議的深入，中國和國外包括加拿大之間在各個領域的合作和貿易、商業往來更加密切，商業和各個產業的機會更多，因此投資加拿大的商業地產以及旅遊地產、養老地產以及農業地產，當前機會更好，前景更加遠大。比如說，在加拿大，買個農場，幾百加元一英畝，上萬英畝的農場，只需要幾百萬加元，投資前景非常看好。
讓我們來看看，苟紅琳女士是怎麼說的。
加拿大的房價不是中國人炒高的
中國房地產報：能介紹一下現在的加拿大房地產市場嗎？您覺得現在像溫哥華、多倫多這些城市，中國人繼續再去投資合不合適？
苟紅琳：溫哥華的住宅地產這十年多以來，確實是進入了高速增長階段。
不去溫哥華都知道，溫哥華本身就是世界上宜居的城市，這麼多年都是排在前面的。
但我覺得中國人有一個誤區，因為我們只了解中國人，就覺得是中國人帶著錢去哪裡，把房子一步步炒高了，其實溫哥華的房價也不完全是中國人炒高的。
你想想溫哥華山水那麼好，各方面都是全世界最好的地方，有錢的人也來自全世界很多地方的，全世界的有錢人都會想，我在溫哥華能擁有一點什麼。這是自然的想法。所以，溫哥華房價那麼高，慢慢漲上來，也不是中國人把它推上去的。
溫哥華作為一個移民城市，加拿大作為一個移民國家，大家看得到的這樣漲上去的。
確實這幾年加拿大、溫哥華的房價在攀升，但政府也在相應控制。美國次貸危機發生的時候，加拿大也會受影響，它（房地產市場）也有一些停頓甚至下滑，但是很快又上來了。總的來講，它的房價水平跟中國一線城市，北京、上海、深圳比，可以說還是偏低的。所以為什麼中國有那麼多人過去，雖然不能說是買蘿蔔白菜，但就看著他們（中國人）那麼容易地把那麼大的、在外國人眼裡看起來那麼昂貴的東西就爭搶地買下來。這個跟中國的高速發展這幾年，大家積累的財富有關係，現在這個財富要找一個不同的地方去放置。從個人角度來講，確實是有這麼一個潮流，很多錢到那裡去買房子，幫助房價增長，這是不可否認的。
現在加拿大的住宅價格正在調整
但總的來講，溫哥華的房價還是處在一個很理性的水平。不是說它會永遠這麼攀升，現在有很多政策出來了，現在新的政黨上臺，他們在這方面也在調整，讓房地產的發展能夠更趨於平衡和更科學一些。他們（政府）現在推行的是可負擔的住宅，能滿足工薪階層或者年輕人的需求，讓他們在那裡就業，能買得起那裡的房子，能留住他們。因為如果他們買不起房子，到處都是貴的房子，他們可能就會跑到其他省去了。跑到隔壁的省，甚至跑到更偏的一些地方去，那裡他們能夠安居樂業。從政府的角度來說，這不是他們希望看到的，人才往其他地方流失這是不好的。
所以現在政府也有些策略，這些策略我相信每個國家都有類似的，中國也一樣，都是為了讓房地產健康發展。有一些政策，雖然有時候針對華人看起來尖銳了一點，我覺得這可能傷害到了某些人的利益，但是從整體來講，這不是一件壞事，是在這個過程中的一個調整，再平衡、再發展的過程。
你剛才問的問題，我的一個回答，就是在住宅這一塊確實是高速發展，有個別比較離譜的，但是現在應該來講還是比較穩定。
別墅相對來說今年比較穩定，甚至還有一些調整。凡是調整的時候對一些真正為自己的生活安定下來住的房子那個購買者來講，就是很好的機會。對投資炒房的人來講，政策限制再加上市場冷靜下來了，這個時候對他就不是很好的機會了，他可能要等等。該賣的覺得價格比較低不想賣，該買的人他會買。做投資的人會想到我要緩一緩，因為有這麼多政策限制，再買這麼多房子也是一件危險的事情。大家都會跟著這個去考慮和思索。但是我覺得整個在溫哥華還是比較好的一個氛圍。
商業地產現機會：分享加拿大商業地產利潤的時代來了
苟紅琳：另外一方面商業開發，商業地產方面我覺得應該是一個新的機緣，應該是一個比較新的開始和機會。在房地產這方面的從業人員應該是另外一個臺階，我們有機會的話可以讓投資者進入到這個利益階段，去分享加拿大溫哥華商業地產的利潤時代。
中國房地產報：這個對國內投資者來說可能是一個相對陌生的領域。你想，我作為一個中國人，面對一個陌生的國家、一個陌生的城市，它的商業我就會覺得風險太高。
苟紅琳：中國一些大的集團、大的地產企業，包括綠地、包括王健林的萬達出國去投資，這已經不是新鮮事了，在美國、在溫哥華的投資，再早一點李嘉誠在二十年前就有那種眼光了，在溫哥華把最好的地段擁有了，今天做了很多商業地產開發。
我們就講一些普通投資者，很多已經不再考慮去住宅上增值或者是投資，他一定會把眼光放在商業這一塊。這個領域這幾年來我也經歷了，眼界也打開了，也看到了不同的一些機會。
商業地產領域含義其實很廣，不只是蓋寫字樓高樓，蓋商業的倉庫或者是輕工業的商業開發。也還有一些商業，我想特別提一提，比如在農業地產這一塊，也算商業地產，包括旅遊地產這一塊，養老地產這一塊，在溫哥華其實是有很多商機的，投資者不了解，所以他們需要我們。
中國房地產報：對中國的個人投資者來說，這一塊應該還是比較陌生和畏懼，因為商業地產都是需要經營的，而且需要投入成本，需要長期經營。
苟紅琳：炒房子很簡單，買了這是我的了，我感覺產權是我的，很安心，哪天把它賣了，賺到錢了，揣進口袋，這個過程就完成了。商業是這樣的，買了是你的，但是如果你不去經營它，你不把它運轉得很好的話，錢就等於砸一個失敗的投資裡面去了，沒有回報。
所以商業地產是要有現金流回報要求的，要去經營的。普通投資者，如果之前不是一個行業的，是會面臨很多問題。即使在中國做了這個行業的，到了外國去，他也不是馬上就能夠做的，還是需要跟當地一些專家，哪怕在這個行業裡面工作的經紀人相結合，去看清楚，把風險降到最低，去找到一條路，或者找到一個非常實在的解決方案，能讓他從投入剛開始就看到它的未來是一步一步是怎麼樣的，就是投入和產出，保證它持續發展這麼一個過程。應該在他買之前，有一個專家也好顧問也好，有人幫助他去把這條路理清楚。他要從後面倒過來看，我是不是能夠達到我預期的結果，有沒有人幫助我達到，我要經過什麼樣的努力才能達到，我現在該不該出發，我怎麼出發。
這些問題作為我原來是一個做買賣房子的經紀，到今天開始打開商業地產這個領域，開始在這個上面去實踐、去行動一邊學習、一邊成長。我們要跟當地的主流社會這方面的專業去結合，提供一套能夠讓我們中國人投資者放心的方案，拿給他們不光要是買賣結束了。
一塊地也好、一個商業地產買下來了，帶著有現金流的商業，從別人手上接手過來了，這只是一個開始，這是一個冒險的開始。能不能達到投資的目的，能夠非常有持續發展，甚至這個產業會成為後代傳承的東西。這個真的不是一錘子買賣就能看得到的，給我們更多的要去經營和學習的機會，要去結合別人的經驗來為我們的投資者提供一個解決方案的機會。這是很有挑戰的，但是我非常喜歡。
商業地產：中國的回報率數字拿到國外去是不適用的
中國房地產報：在國內以前有一句話叫一鋪富三代，意思是買了一個商鋪，我子孫三代就指著這個商鋪生活了。但是近幾年國內其實很多人投資這種商鋪失敗的案例非常多。因為國內這些年網際網路商業的發展，對這種商業地產衝擊非常大，很多商鋪投資可能到最後完全收不回來了。我的意思是說商業地產這個領域，面臨風險是非常大的。像溫哥華或者加拿大的商業地產，它是什麼樣的情況？
苟紅琳：你講的這點很重要，確實我也認同，因為現在經濟的發展，或者這個經營模式，網際網路對實體經濟的衝擊，既是一種衝擊，也是升級，因為你要用新的模式來適應新的社會，尋求更大發展，如果你用好，把模式建立好了，把工具用好了，網際網路工具用好了，可能真是如虎添翼，你就完全擺脫了原來的作坊式的經營，必須要有一個店才能把這個進行下去的那種時代已經改變了。
這對商業地產很明顯的也是一種衝擊，就說是不是我必須要買一個店面，買一個店面就富三代，就吃三代。我覺得這種時代已經結束了，從我們在這個行業的人來看的話，實際上要賦予它更新的內容。
講到商業地產，我們在給客人提供商業地產的機會的時候，就要把這些想好。第一你蓋出來之後你住宅可能比較容易就把投資收回來，因為我蓋好我就把它賣了，有人住進去了，我錢就收回來了。商業的錢怎麼收回來？這就是一個經營的問題，下面的商業，開發商也好，或者投資者也好，把它自己留下了，把它出租出去了，在國外有一點還是比較穩定的，如果我們在蓋的時候，我們想到去把商業一塊招租進來，就應該算好是什麼樣的一個回報。它不是馬上能夠拿回來的回報，因為在國外有很好的一點，我們這樣的槓桿，銀行你知道很多人在國外買的房子，銀行也是很大的輔助的支持者，它會給你貸款 ，商業也好，如果你在商業的開發和建設你的企業是有那個經驗的，有良好的記錄的，銀行對你的商業也是會貸款的。
這個貸款就包括您在開發的階段，或者在後面建設的階段，你都能拿到銀行對你的支持，這樣對一個投資者來講，有限的投入能拿回更多回報。你沒有把你的資金在一個項目裡面，你有錢五千萬的項目你就砸五千萬進去，這種做法是不可取的。
充分的利用槓桿是對你的商業開發是一個很大的輔助，我們想辦法幫客人能夠達到這樣的槓桿，能夠撬動用它最小的基金、最合理的基金去撬動這個項目，這也是作為一個商業地產帶客人走進這個領域的時候跟他探討的問題，讓他意識到不是有錢堆進去就能把一個項目做好，而是要合理的利用你身邊的資源。你開發好了之後也一樣的，我們要知道賣掉的和要留下來經營的，你都要有長遠的計劃。
商業在那裡你如果把未來這塊做好，它的回報不是那麼高，可能在中國有些數字拿到那邊去是不適用的。在溫哥華的話，你下面的經營有5%的回報，投進去的錢你有5%的回報。就像你招租一樣的，你每個月能拿回5%的，就很不錯了。反而偏遠的地方拿過來的回報還高一些，你在中心城市裡面有些達不到。它的意義不一樣，在中心的城市，這種商業它每年增值是比較高的。當你把它經營好了，有個品牌，或者你把這個店開好了，最後你連裡面經營的商業的內容，加上這業務本身你再拿出去，兩年以後經營好了，把它再拿出去賣的時候，你可能把前面的都賺回來了。為什麼這樣講呢？商業有時候是需要經營的，買賣結束的，你把錢收回來了，但是有些商業，現金流的你需要去經營。這種經營的話確實需要當地做更深的調研，能夠更有把握地去保證投入能夠得到一個回報。
這些方面我覺得都是我們能夠把那個價值帶進去的部分，因為我們有專業的經驗，有資源，我們可以為客人在這方面提供的很多一些解決方案或者提供很好的建議。這樣的話確保他在這個投資上不會很盲目的，看到好就投進去，沒有想的很明白。
商業地產複雜一些 但更有魅力
苟紅琳：所以商業這塊我覺得複雜一些，並不會阻礙人們去投商業，因為商業確實是很有魅力，因為它既有傳承的作用，你不管是租給別人還是自己在商業裡面經營也好，它都是代表了有一個平臺一樣的，商業的一個載體。比普通的賣一棟房子，賣一個單元。對投資者來講更長遠一些，他也會往這個方面去做更大的一些設想。
我們接觸到的現在很多中國投資者，到加拿大很關注商業地產這一塊的發展，也就是在看我現在用我的資源，我的資金也好，我投進去，多少年以後我首先能掙到什麼樣的利潤，多少年以後傳給我的下一代之後他的價值就更不一樣了。這個都是我們可以去為客人打開的，看到更長遠的，也減少他們的擔憂。
海外地產投資不要只盯在住宅上 商業、旅遊、農業地產方面機會更多
中國房地產報：我想還問一個問題，現在國內有很多房地產開發商，他們也想在國外進行一個投資，儘管說國內對資金的流入流出會有一些控制，但是作為開發商來說，他們也想有一些平衡的投資，在國外，現在很多走出去的包括萬達、萬科這些公司，他們都走出去了。我想提問一下，假如這些公司他們要到加拿大去發展，或者是投資，他們要去開發什麼項目，您對他們有什麼樣的一些建議？
苟紅琳：你知道像這些大的，中國就是以大著稱，這些企業走出去都是百億的這樣一些規模。他們一定有自己的方式，其實這就是它的一個資產配置，他把中國也好、美國也好、加拿大也好，他是縱觀全局的，這種投資也不是輕易做出來的。我想我們在那裡也能夠感受到這些大的開發商進入到溫哥華，進到多倫多，進到各個地方去，對這個市場的影響很好的。我們哪怕是在做經紀，在相對比較接地氣的這塊，每一個到溫哥華去的人，可能第一個就跟我們打交道的，在這塊比較接地氣領域的話，他們這些動作對我們來講是一個很好的消息，也是對溫哥華房地產在這塊的一個肯定。在規劃上面他們的那種出發點當然跟我們在當地的生活者或者普通的移民走到那邊去考慮的角度是不一樣的。
現在中國有這麼好的一個倡議：「一帶一路」。溫哥華雖然不在「一帶一路"那個上面，"一帶一路"的思想對溫哥華、對加拿大也在產生影響，都在感受到這樣一種機會。兩國之間的互動，在元首級，在最高層的互動，也已經表明了其實現在溫哥華、加拿大也是開放的，中國更是，中國走出去、引進來，這些方面都為我們在商業地產這一塊打開了很多的機會，所以我們不要再只盯在住宅這個方面去了，不要再只盯在普通的老百姓(603883,股吧)住的房子上。應該還有更廣闊的領域。
農業領域也是可以打開的，農業也是一個大的地產，農業領域打開了之後，因為我在農業這個上面的銷售是一塊很大的量。這幾年在農業地產上面我已經銷售了好幾萬英畝了，在農業的賣的土地大小上，我也是數一數二的。這能看得到這塊在某一些的眼光裡面，在農業這個行業裡面，他們也能看到加拿大的資源在哪裡，如何去經營這也是他們要探索的。你剛剛提到的那些大的開發商，他們主要是在城市的建設，這一塊上面的。
中國房地產報：還沒有考慮到農業這個行業。
苟紅琳：每個不同的商業地產所針對的人群是不一樣的 我們有沒有可能，他們選擇一樣產品有幾種可能。第一，這個產品是一個發展的趨勢，在這塊有很大的商業利潤。第二，他們可能還不知道，或者還沒有看到另外的領域。我覺得這塊領域我們有機會能夠至少展示給大家，看到說還有這些領域是有合作的全景的。
旅遊地產也是一塊很大的領域，中國有這麼多人富起來了要走出去，你在國內能享受到的理由都玩遍了，現在該到國外去了，這個早就走出去了。但是溫哥華這塊它有自然的風光，有很有名的。比如在溫哥華往北邊再開有落基山脈下面的非常美的一些風景，在這個周邊，剛才跟你聊到特色的小鎮，打造這些，這種概念中國現在是在做一個比較大的事情，但是在加拿大，在溫哥華，其實這種概念，這種生活的方式，在溫哥華可能一百年前就有了很多，幾十年前就有了，只是我們沒有走進去老外的那個圈子，他們在旅遊上的生活的方式和態度和他們對於旅遊成為生活很大的部分，他們其實早就在這些特色的事情上有很多的感受，很多的經驗了，很多的體驗了。
比如說兩年前一個投資者投到溫哥華，就是加拿大最大的最古老的馬場。這塊有很多投資者都去看過了，看了都喜歡，但是都不敢投，為什麼呢？他覺得是很好，土地也不貴，也非常便宜，非常想買，但是回頭想一想買下來了誰來管。
中國房地產報：這是很大的問題。
苟紅琳：我們能住到農村去嗎？我們到了溫哥華是享受溫哥華的城市繁華，我們會到偏遠一些地方去經營，做一個農場主嗎？他們根本就沒有這麼想的，再好我可以去玩玩，但是我投嗎？他可能不會投。
中國房地產報：我前一段時間看了一篇報導，也是中國人到澳大利亞去投資牧場，養鴕鳥、養羊、養牛這些，當時他去考察的時候就說這個好美、這種生活才是我想要的生活，其實他到了那邊之後，發現到處都是問題，我怎麼樣去放牛，怎麼樣去放羊，怎麼樣去養鴕鳥，怎麼樣從安全考慮，怎麼樣防止盜賊，各種各樣的問題，還有稅務的問題。他後來做了一段時間，賠錢了，再轉讓也不太好轉讓，然後就心灰意冷地回國了。好像就是遇到這樣的問題。
我不知道在加拿大，比如說做這種農業、農場這種情況到底是什麼樣的？
苟紅琳：你剛才講的那種總結一句應該講就是一個失敗的投資。那這種失敗的投資，作為我們行業的從業者在這個商業地產，地產方面的從業者，這也是我們的失敗。為什麼這麼講呢？如果多了這樣的失敗案例，我們在向投資者去推薦這東西的時候，他們就越來越退後了，不敢去了。你哪怕在國內做農業的，哪怕在國內做房地產的，你做到多大還是多小，這只是一個規模的問題。但是到了一個新的地方，真的是有水土不服的問題，文化的差異，還有你想像的美好的東西，到了你去落不了地，回頭你會發現你是完全不能控制的，你不能把它經營好的，這個問題也是對我們從業者的挑戰。
像你剛才講的就是一個失敗的投資，當初可能他投資的只是憑著他個人的感受，對沒有經歷過的生活的嚮往，就像說大草原、大草地，它是一種想像，但是真正你去經營的時候，你會發現那根本不是你想像的那麼美。你投資的結果你要想到最後是有利潤的。你如果不賺錢，你一直往裡面投錢那你就是失敗的，你一定要有進要有出。到哪一個階段的時候你還出來的很漂亮，別人接手的人還心甘情願的能夠成倍的給你一個回報之後，他還心甘情願的接進去的，那才是一個成功的投資。
中國房地產報：您覺得怎麼樣做到呢？
苟紅琳：這個對於我們這個行業的人，不是我一個人能做的，這個一定是一個系統的工程。這個系統的工程是多方面的。第一，投資者本身要投在這個行業它一定要有充分的，是有一點點內行的，他不是看到好就要買，而是他知道他在做什麼，所以很多投資者當我們接觸的時候，他一看這麼大一片土地不貴，不可以想像的這麼便宜，我先買了再說。
中國房地產報：我想問一下便宜到什麼程度？
苟紅琳：這麼說吧，舉個例，你現在農業的地產可能在遠一點的地方，當然在溫哥華周圍的農業的地產已經不便宜了，很貴了。因為那個農業是打上了一個商業的烙印，大家都覺得買了之後能不能商業化。所以賣家也是這種心理來賣，買家也是帶著這種期望去買，那個土地當然就越來越貴了。如果又能夠商業化、又有這個前景，那個就不要說了，那個是十萬、二十萬加元一英畝那都是很普通的事情，幾個英畝就上百萬加元了，這是很正常的。
我們講農業的地產，再往遠一點走，往往北邊往更所謂的生產糧食的那些區域，土地那邊去看的話，那邊可以到什麼程度呢？你看起來很便宜，八百加元一個英畝。
中國房地產報：英畝比國內的畝要大。
苟紅琳：所以你想想你就拿出幾百萬元，你就可以擁有了上千個英畝，這是一個多大的產業，看起來是很好看的，也是很好聽的，但是不好玩的。為什麼那麼講？如果你在上千個英畝，上萬個英畝還養著牛，這是一個全新的系統。如果你沒有這個打算，你不會懂得怎麼去經營，這是很容易失敗的。當我們跟投資者去推薦這些東西的時候，我們也都非常慎重，我們也都帶著一種方案去給他，就是要排除他的一些顧慮，讓他意識到這條路，這個到底是什麼樣一個回報，是什麼樣一個過程，它的價值是在那裡，價值是不是在每天得到的收入裡面體現，還是在你做了一件農業的投資，看的是在這個產業上你今後發展的方向。
從這個角度來看，如果這個投資者有長遠的眼光，或者他已經有一套他自己的解決方案和運營的機制，能保證他這個投資能夠達到他所滿意的回報他就可以去走，我們只是一個輔助的作用，把這些文件都弄好，讓它沒有風險，不要出現買下來發現哪裡不對，這是我們從業人員要做的，要去把關的，因為在加拿大是很正規的，有律師，有會計師也有房地產的協會，這些東西都能讓一個交易在一個法律所保障的情況下去完成，這是我們能做到的，但是對於經營和管理那是另外一個話題，我們能不能做到呢，我們能夠輔助的去給我們投資者去做一些，剛才提到我說賣掉過的這些農場也好，或者我提到過我們賣掉過的馬場，現在經營的不錯，經營的很好，那就是基於我們做過的充分的調研，我們給出來了一個可以靈活，也是非常堅定的一個方案。
這個方案還得到了銀行的支持，給了我們貸款，我們還有一幫隊伍一個團隊，了解當地的運營情況的一個團隊在那裡去經營，這種情況下我就會非常自信的給我的合作者去推薦這樣的投資。他們買下來之後，人在中國他也能夠享受到這個投資給他帶來的回報。不管是短期的、中期的、長期的都是可期待的，而且是很現實的。這種對我們來講要求就更高了，所以這個領域不是普通的經紀一個交易所能體現的，還有更多的後續內容，一些工作要去做。這部分我有些經驗，也有成功的案例。
中國房地產報：說服客戶也不是很容易的事情。
苟紅琳：不是很容易的事情。客戶也必須有基本的這個方面投資的知識。
中國房地產報：都願意投資一個住宅，可以看得到，可以很方便把它出手賣掉。
苟紅琳：但是你想為一個國家的經濟你能帶來一個促進也好，在這裡面是一個很好的參與者也好，能夠從大的層面來講，一個國家在房地產每一個國家都是蠻大的一塊，如果我們能夠在這個裡面起到一種積極、正面的作用而不是讓投資者也失敗了，套不出來了，讓國家也對這件事情反對了。這就是我們不想看到的大環境。這個方面是一個互動的是一個調整的，大家一起共同努力的過程。
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（責任編輯：趙然 HZ002）