自7月15日深圳發布樓市調控新政至今，已過去一個多月。新政一方面提高了購房準入門檻，另一方面重啟了「豪宅稅」，使得此前狂熱的樓市一夜之間「入冬」。這個被視為深圳史上最嚴的樓市調控政策給深圳樓市帶來多大衝擊？調控下深圳樓市展現怎樣的真實面貌？日前記者走訪市場了解到，從交易量和交易額來看，此前「高燒」的深圳樓市確實已大幅度降溫，但從價格上來看，卻未見明顯降幅，反而賣方惜售情緒更加濃厚，新房市場競爭愈發激烈。業內人士指出，今年四季度或將迎來新政後的第一個拐點。
二手房市場：業主越發惜售 750萬以下成交活躍
新政實施後的這一個月，不少購房者都感覺到，放出來的房源比之前更少了。「我每天都在刷各大房產中介平臺的APP，關注的幾個樓盤每天都是那幾套，一個月來都沒什麼新房源。」新政之前沒買成房子的吳女士，這一個月來仍在密切關注樓市的動態，繼續尋找合適的房子。
吳女士所言非虛，以此前被盛傳的南山前海「神盤」諾德假日花園為例，記者在貝殼APP上看到，整個樓盤僅有20套房源正在出售。「現在放盤量的確比新政前更少了，即使有新增，價格都會弔起來賣。」負責前海片區的房產中介小李對記者表示，現在業主的心態也在觀望，不需要換房不急用錢的，都不誠意放盤出售。此外，小李告訴記者，有些業主還在期待深圳經濟特區成立40周年的「大禮包」，屆時房價又可以漲一波。
「業主一方面害怕賣了買不回來，一方面又害怕市場會崩，所以但凡有新掛出來的房源，價格都比較高。」小李告訴記者，以他代理的一套房子為例，新政後以1280萬掛出來，一段時間後沒有人響應，業主就索性不賣了，撤盤放租，租金還高於市場價。
從價格上來看，除了急用錢的業主會大幅降價出售外，大部分業主的議價空間都不大。「誠心賣的業主，價格空間會比以前多，但多不了多少，比如新政前有5-10萬的空間，現在就10-20萬，因為誠意賣的業主本身也不會把價格掛得很高。」小李說，二手房市場的價格沒有所謂的指導價，哪怕有一個人掛了個天價，只要有成交，這個價格就會成立，同小區同戶型的房源也會依照這個成交價格去報價。這就是新政之前，某些樓盤業主所採用的聯合漲價的手法。
價格沒有鬆動，成交量卻是實打實地下降了。深圳房地產中介行業協會數據顯示，新政出臺後的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。「現在已經8月中了，我們公司的成交業績才1000多萬，上個月都破7000萬了。」深圳某房地產中介平臺經紀人小羅告訴記者。
事實上，成交量下降的同時，也出現了兩極分化。由於新政對總價在750萬以上的房子徵收豪宅稅，致使這部分商品房的稅費大幅提高，但750萬以下和144平方米以上的商品房卻不受影響，因此，這兩類商品房依舊正常交易。「我們這個片區的兩個分店，成交都挺多的，主要是750平米以下的上車盤，我自己手上也有成交，總價在四五百萬的。」小李告訴記者，首套房的剛需購房者依然不少，這部分購房者成為新政後的購房主力。
一手房市場：競爭更加激烈 開發商加快推盤節奏
新房市場方面，其緊俏程度有增無減。對新房來說，新政影響最大的是入戶不滿三年的購房者，不少人因此一夜之間失去了房票。在深工作多年後，張峰去年開始謀劃在深圳買房，因此去年把戶口遷到了深圳，但7.15新政實施，張峰失去了購房資格。據不完全統計，新政至少影響30%的意向購房群體。
此前朋友圈曾流傳一份深圳新房蓄客量的情況說明，華潤城四期、龍光玖悅臺、華強城等熱點盤，新政後目標客戶量整體都下降了40%以上。還傳聞光明網紅盤勤誠達正大城在新政後有三分之二的誠意登記客戶失去名額。
二手房價格居高不下，部分新房價格因政府限價而成為購房者爭搶的「香餑餑」。表面上看，新政使得許多人失去了購房資格，從而使新房市場競爭沒那麼激烈。但事實上，新房搖號方式的變化和購房者結構的變化，使得新房市場迎來更多競爭對手了。「當時收到通知說我沒有搖號資格，我都還不信，說要62分以上，原來大家分數都那麼高的。」原本打算參加華強城市花園（一期）積分搖號的鐘鑫（化名）在收到信息後表示很是失落。
記者從一些中介人士處了解到，一些被高房價和高稅費擋在門外的購房者，開始轉戰新房市場，而這部分購房群體中不乏在深圳居住長達十年以上的購房者，甚至有不少深圳本地人，若按積分搖號的方式，這部分人具備很強的競爭力。
2017年1月19日，深圳出臺了新房限價政策，自此深圳樓市開始了二手房與新房價格倒掛的局面，「買到即賺到」的觀念掀起了深圳樓市「打新」的熱潮，這股熱浪也使得開發商對新房的參觀和銷售設置了重重門檻。記者日前前往位於南山西麗的新房遠洋天著踩盤，結果被保安攔下，還被告知看房採取預約制，沒有預約不得進入。隨後記者致電該樓盤的銷售員得知，若想參觀樣板間，不僅需要預約，還要驗資300萬元。
新房市場如此緊俏，除了一二手房價格倒掛的原因之外，供需失衡是根本的癥結。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳計劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，而據深圳房地產信息網數據，今年上半年深圳合計成交16727套新房住宅，也就是說，下半年還將有3萬多套新住宅入市。記者也從深圳一房地產開發商相關人士處了解到，公司也正在抓緊推出旗下樓盤，加快節奏開放樣板間。
業內人士：新政打壓「炒風」效果明顯 今年四季度或將迎來轉折點
記者留意到，新政之下，不少購房者將目光轉移至深圳周邊的惠州、東莞、中山、南沙等地區。「我們打算在南沙買一套了，房子很大很舒服，離深圳也不遠。」在深圳樓市新政中失去了購房資格的張智近期看中了廣州南沙的一套房子，因為家人也在廣州，因此打算全款買下，周末可以回去陪伴家人。
新政之下，像張智這樣的臨深購房者不在少數。記者了解到，原本只是深圳周邊的東莞、惠州、中山等城市的樓市因為某些企業的入駐，以及交通的建設而日漸熱起來，但這波樓市行情之下，連平時較少深圳客關注的廣州南沙、黃埔都開始升溫。比如，就在7月19日，廣州南沙恆大陽光半島首次開盤接受認籌，現場有上千名深圳客組團認籌。在價格上，還有一些臨深樓盤備案價格創下新高，如位於惠州的金山湖華潤萬象天匯最新備案價最高達到20271元，相比5月初的最高備案價18903元，短短兩個多月漲幅逾10%。
據記者了解，臨深購房群體主要分為兩類：一類是手裡有閒錢的投資者，另一類則是在深圳沒有購房資格或者買不起的剛需客。「除非有閒錢購買，不然真的不建議，會佔用貸款名額，日後不好出手，進退兩難。」房產中介小盧對記者表示，雖然自己也有代理一些深圳周邊新盤，但也建議購房者謹慎購買。美聯物業全國研究中心總監何倩茹也表示，臨深購房，自住肯定沒有問題；投資的話，先考慮二手房交易活躍的區域，否則恐怕會一直站崗。
深圳7.15樓市新政已落地一個月有餘，如何評價新政效果？何倩茹對記者表示，新政在當前所體現出來的效果，可以用「比較好」來形容，「炒風明顯比壓制住了，剛需客雖然受到的限制較少，但也陷入了觀望狀態，房價開始趨穩，市場進入冷靜期。」何倩茹說。
雖說剛需客受到政策的限制較少，但這一劑政策的「猛藥」，卻讓不少剛需客即使持幣也難以「上車」。何倩茹分析，由於限購條件收緊，部分業主擔心賣房後不能重新購買，封盤的業主變多，導致二手房市場放盤量較此前減少，供需不平衡的情況出現進一步惡化。她預計，未來半年，由於有價格優勢，新房市場將受到更多購房者的關注，尤其是網紅盤，去化率都將非常理想。二手房市場則將繼續沉寂，但總價較低的深圳東部二手房市場關注度或將高於西部。此外，今年第四季度會是第一個轉折點，政策的消化期或將結束，成交量有望回升，而農曆新年則會是第二個轉折點。總體來看，樓市更長期的變化，要看這兩個轉折點的實際變化才能進一步作出判斷。對於剛需購房者，何倩茹建議，今年下半年可認真考慮購房問題，預計下半年房價相對平穩，業主也不會坐地起價，是個不錯的置業窗口期。