2020-09-16 20:02 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
「我的蔡根花寶貝，我回家了。」一年前的影視劇《都挺好》裡，蘇家父親蘇大強為了不讓蘇家三兄妹阻撓自己和保姆結婚，將三兄妹合力出資為他買的房賣掉，打算與蔡根花租房度過餘生。
自認為「努力追求幸福」的提議，遭到了保姆的拒絕。
這正與蔡根花的那句「沒房沒錢你讓我跟你一塊喝西北風啊？」相互映照。本以為找到真愛，現實卻是，別人只是貪圖房產證上的名字。
不過，倘若《都挺好》的現實版發生在2021年，中國第一部民法典開始施行以後，蘇大強與蔡根花的結局也許會發生改變。
《民法典》新增的居住權，既滿足了蔡根花的安全感；又讓蘇大強的子女免除了後顧之憂，可謂一舉兩得。
《中華人民共和國民法典》（下稱《民法典》）已於2020年5月28日由全國人民代表大會審議通過，並將於2021年1月1日正式施行。其中，《民法典》第二編「物權」之第三分編「用益物權」部分專章規定了居住權。該居住權規定作為《民法典》物權編的一大亮點，已引起人們的廣泛關注。
一、《民法典》中的居住權制度
01
居住權指什麼？
《民法典》第三百六十六條規定 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
居住權通俗的理解就是在不改變住宅所有權的情況下，居住權人通過與所有權人訂立書面合同的形式，取得一定期限佔有、使用該住宅的權利。
居住權是民法典新增設的一種用益物權，居住權的權能為佔有、使用，不具備收益權能。居住權的設立是為了保障公民基本的生活居住需要，而並非收益營利。
02
居住權怎麼設立？
《民法典》第三百六十七條規定 設立居住權，當事人
應當採用書面形式
訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
《民法典》第三百七十一條規定 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
03
居住權的設立是否應經過登記？
《民法典》第三百六十八條規定 設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。註：不是長期居住就能獲得「居住權」居住權，須由房主以書面形式訂立合同，同時向登記機構進行登記設立。
04
居住權是無償的嗎？
《民法典》第三百六十八條規定 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。即居住權以無償為原則，有償為例外。
05
居住權可以轉讓、繼承嗎？
《民法典》第三百六十九條規定 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。（住宅所有權人與居住權人可以約定）
06
居住權何時消滅？
《民法典》第三百七十條規定 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。（居住權自居住權期限到期之時或居住權人死亡之時消滅）
07
居住權與租賃權有何不同？
居住權是一種用益物權，屬於對世權、絕對權；而租賃合同項下的租賃權是一種合同權利，屬於對人權、相對權。租賃權存在租賃期限最長不得超過二十年，超出部分無效的限制，但居住權則無這方面的限制。（註：在法律上居住權是沒有上限的）
二、居住權制度對生活的影響
1. 房產交易將變得更加複雜
居住權可以對抗包括所有權人在內的所有人，房屋所有權轉讓的，不影響居住權的行使。因此，《民法典》增設居住權制度後，在未來的房產交易過程中，除了需查詢房屋的權屬、司法查封、抵押、租賃等情況，還須注意查詢房屋是否登記有居住權，否則可能發生買了房卻住不進去的尷尬。
2. 「房產加名字」有了新解法
此前我們常聽到這句「不在房產證上加對方名字的婚姻，都是耍流氓！」房產加名字問題，堪稱一大世紀難題，一度引發熱議，同時也造成了不少家庭矛盾。如今《民法典》增設了居住權，為這個難題提供了一種新解法：約定另一方享有居住權，而不用讓出所有權。
3. 老年人「以房養老」有了更好的法律保障
過去我國老年人的「以房養老」，大多採用遺贈的方式進行，但由於老年人可以隨時變更遺囑，存在很大的不確定性。《民法典》增設的居住權，因其具有物權的對世效力，且方式更為靈活，可以為老年人的「以房養老」 提供更好的法律保障，使之成為一個更為安全可行的方案。
供稿：陳夢碧
審核：孔垂剛
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原標題：《民法典新增一制度可能會改變蘇大強和蔡根花寶貝的結局......》
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