前灘名邸這個市中心的毛坯項目,很值得買

2020-12-20 中華網河南

1.

越秀·前灘名邸終於來了。

果然,備案價就是3.84萬元/㎡。這與之前,根據周邊雙限地塊4.24萬精裝限價,推斷的結論完全一致。

▲越秀·前灘名邸鳥瞰圖

現在的人,都說想買毛坯的樓盤,原因便是大眾對精裝修實在是毫無信心。前灘名邸作為毛坯交付,非常吸引人。

杭州一共才20個現房項目,每一個都值得被搶。而前灘名邸,是市中心的第一個現房項目,也是離擁江中心最近的項目。

要知道,這裡離錢江新城二期只有僅僅600米左右的距離,離錢江新城的地標項目——江河匯流地塊,也只有約3公裡。

一頭6.98萬元/㎡的最高限價,另一頭,3.84萬元/㎡不到,1公裡差1萬元/㎡,至少在單價的差價上,恐怕你很難找到,能與之一較長短的項目。

有人可能會覺得,這樣比不公平。一個是精裝,一個是毛坯。的確,光看差價似乎這樣比有失公平。

但反過來想想,對於想要住在市中心的人來說,不管精裝還是毛坯,真金白銀掏出去的錢,能夠變成買回來的房子,的的確確,就是1公裡至少少花1萬/㎡。

換句話說,這可能是你花最少錢,買到離擁江中心最近的地方了。

前灘名邸作為最接近擁江中心的現房項目,實在是大家買在市中心的大好機會。

2.

在我看來,越秀·前灘名邸,毛坯+現房的優勢,使得它的性價比,完全可以和艮北的兩個TOD紅盤項目並駕齊驅,毫不遜色。

我來給大家算算這筆帳,你們就會搞明白,前灘名邸的性價比究竟有多高。

艮北其他精裝項目價格為4.04萬元/㎡,包含裝修費用4000元/㎡。而前灘名邸毛坯價格3.84萬元/㎡。

但我們都知道,實際上,精裝是包含了政府給的部分利潤的。也就是說,實際上,大部分開發商對外4000元/㎡的精裝報價,成本也就2000元//㎡左右。

因此,毛坯的前灘名邸若是按2000元/㎡的精裝修成本進行裝修,實際價格為4.04萬元/㎡,與艮北其他在售的精裝修樓盤完全持平。

有人要問,如果前灘名邸和艮北兩個TOD項目比呢?價格一樣,是不是應該優先考慮後者。

那我反問你,如果實際購買花費,前灘名邸要便宜4000元/㎡,130㎡左右面積,總價相差50萬以上,你選哪個?

要記得前灘名邸是現房。

我們根據測算,期房比現房,每年在資金上的沉沒成本要多約8%左右。那麼對比21年底交房的期房,前灘名邸今年8月交房,時間上要提早1年零4個月左右。如果折算成銀行利息+房屋租金等資金成本,實際相當於要便宜10%左右。

上面的分析你沒看懂,沒關係,我給大家一個計算結果。

目前在售的艮北的期房,等到交房時,以4萬元/㎡左右的均價為基礎計算,比今年8月交房的前灘名邸,成本上要貴近4000元/㎡。

我想,這麼大的差價,足以彌補TOD與非TOD之間的差距了。

3.

什麼樣的房子增值快?

好地段。前灘名邸所在的艮北,就是緊挨著擁江中心的好地段。

前面就說過, 這裡離錢江新城二期不過就600米左右,離江河匯流地塊也只有約3公裡。

我一直強調:絕對的地理位置決定絕對的價值

如果你去過現場,就會發現,大部分對艮北的偏見,主要因為目前整體是個工地的現狀。

▲越秀·前灘名邸南向眺望錢江新城實景圖

然而,你若是翻開地圖,對比擁江中心和杭州版圖,這裡分明就是無縫對接杭州錢江新城的第一大純居住板塊。

至於現狀,大家可以先看看下面這張曾經的錢江新城,與目前的艮北何其的相似。

▲多年前的錢江新城地塊實景圖

而不久的將來,大家可以對比一下的,是比艮北建設快一步的錢江世紀城。

▲正在建設中的錢江世紀城實景圖

我將這裡定義為:杭州城市中央居住區。

從規劃上看,艮北西南和正南面分別是錢江新城一期和二期。這兩個地方的定位是城市中央商務區以及擴容區。正西面則是城東新城,定位為城市交通樞紐。

這些都是為這座城市所配置的核心資源,是杭州城市級別的配套。

相比較其他區域城市副中心或是區一級中心的配套,這裡的配套級別最高。而這些給整座城市配置的核心資源,事實上為誰所用呢?

全市人民當然都可以享受。但最方便,最能第一時間享受的,就是整個艮北的居住人群。

這也就是為什麼艮北其實根本不需要大量大型商業配套的原因。

因為這裡的居民,出門一兩站地鐵,兩三公裡車程,就能享受到整個城市最高級別的配套資源,何必重複設置呢?

艮北發展的方向就是宜居的大型居住區。一旦目前在售的期房項目逐步交付,城市宜居界面呈現,這裡的價值會快速向錢江新城靠近。

3公裡外6.98萬/㎡與這裡3.84萬/㎡之間3萬+的差價,這就是前灘名邸未來向上的巨大空間。

或許有人遺憾這裡離地鐵站不夠近。但我想,真實的生活場景中,你不論是去萬象城、來福士還是未來的漁人碼頭購物,總不會拎著大包小包過安檢,坐地鐵吧。

對開車的人來說,前灘名邸距離錢江新城的距離,比地鐵更方便的TOD項目要近約1公裡。

住在這裡,你佔據的正是城市中央的地理位置,擁有的是這座城市核心的資源。

4.

什麼樣的房子保值?

好房子。

艮北遍地都是好房子。無論戶型、配置還是外立面,艮北的新盤明顯上優於杭州整體平均水平。

這裡新樓盤外立面不是鋁板就是石材,幾乎極少見用塗料的。

前灘名邸用的就是鋁板+玻璃幕牆,這種改善標準配置外立面。

艮北戶型起步100㎡以上,套均總價400萬起步,可以說,這裡沒有便宜的房子,面對的都是標準的改善客群。無論過程如何,大家用真金白銀堆出來的財富,今後就會定義這個區域的價值。

前灘名邸的戶型段是約117㎡-135㎡,特別適合中端改善人群。

項目一共638戶,由10幢高層、9幢7-8層的疊墅(洋房)組成,將於今年8月交房。

高層主力戶型約為117㎡、132㎡、135㎡。

▲越秀·前灘名邸樓幢、戶型分布示意圖

其中約117㎡舒適三房,拓展面積不少,對於初改的人群,可以算是個神戶型了。毛坯的售價,能讓不少人踮起腳尖,住進市中心。

▲越秀·前灘名邸117戶型示意圖

約132㎡的大橫廳樣板房,我相信,你看過就會愛上它。

三開間朝南,那麼大一個客廳加上飄窗臺,滿滿的拓展空間,既滿足了我們對今後美好生活的憧憬,又讓人覺得佔到了大便宜。

▲越秀·前灘名邸132戶型樣板房實景圖

約135㎡是個真正的好戶型。南北通透,四房朝南,雙陽臺,這在錢江新城,都能算是絕版的神戶型了。餐廳客廳為全明的獨立空間,整體布局動靜分離,特別適合居家生活。

▲越秀·前灘名邸135戶型示意圖

除此之外,前灘名邸還配置了約148㎡的疊墅。1-2層為下疊,3-5層為大平層,6-7層為上疊。

▲越秀·前灘名邸下疊戶型示意圖

也正是因為這樣的設置,這裡和未來科技城的明星產品湖畔雲廬一樣,政府限價體系下,實際只給了洋房的批價係數。

對於中間層來說,這個享受洋房價格是物有所值。但對於上下疊的業主來說,那就成了物超所值。

用洋房的價格買帶院子的疊墅,這種產品,不被搶才怪呢。

5.

在杭州,你很難再找到如此市中心,又是毛坯,又是現房的項目了。

關鍵是真便宜。

哪怕不與周邊項目比較,這種位置,單價3.84萬元/㎡,你在主城區擁江中心,打著燈籠也找不到這麼低的價格了。

117㎡-135㎡的面積段,套均總價才460-540萬,就能入住杭州的市中心,門檻之低,難以想像。

這種機會要是錯過,下一次你再想要買到類似地段的,總價預算肯定還得往上拔一拔。

更何況,根據之前的計算,這個毛坯的現房,現房一項,相當於購買初期,就給大家減免了4000元/㎡的成本,毛坯一項,又減免了2000元/㎡的裝修溢價。整體算下來,買到的人就好比拿了個6000元/㎡的大禮包。

政府今年給艮北限價漲了2000元/㎡,說明政府覺得之前價格低了。

漲完之後,再對比三公裡開外6.98萬元/㎡的江河匯流地塊限價,1公裡還要相差1萬元/㎡;一路之隔,城東新城4.6萬元/㎡的限價,700米仍相差7000元/㎡。

如此驚人的價差,意味著,前灘名邸具有巨大的上漲空間。我甚至可以預判,亞運後前後,這裡衝上5萬/㎡不是夢。

對於投資的人來說,自然更喜歡現房,一到手,無論租還是賣,都能很快產生現金流。可以說,花出去的錢,立馬看到回報。

而對於自住的人來說,這樣的核心位置,買了就可以住,能在杭州市中心擁有一套房子,不正是一個大好的機會嗎?

準備好Money,用現金兌換現房,是一筆划算的買賣。

前灘名邸,真的很值得買。

免責聲明:市場有風險,選擇需謹慎!此文僅供參考,不作買賣依據。

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