2012年2月15日，DTZ戴德梁行青島分公司在青島中心假日酒店隆重舉行主旨為「回顧2011，展望2012」的新聞發布會。在發布會現場DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞先生致歡迎詞。DTZ戴德梁行青島分公司總經理高炬先生、綜合住宅服務中國區主管蔣尚禮先生、大中化區商鋪部主管聶綺冰女士、華北區物業與設施管理部董事趙振興先生、DTZ戴德梁行大中華區策略發展顧問部董事馬康麟先生出席本次發布會，並分別作出詳細的專題報告。本次發布會由DTZ戴德梁行青島公司行政部王智主持。
一、2011年全年青島房地產市場回顧與展望
2011年青島市全市生產總值達到6615.6億元，同比增長11.7%，經濟運行平穩，主要經濟指標均快速增長，引入外資成果顯著， 129家世界500強外資企業進入青島投資，2011年前11個月，青島市實際利用外資額上升至34.56億美元，同比增長45.8%，經濟持續向好。青島市固定資產投資額同比增長23.6％至3,225.8億元, 其中房地產開發投資實現712.6億元，同比增長30.4%， 增速較去年小幅增長0.5個百分點。
2011年前11個月，青島市商品住宅銷售面積為801.4萬平方米，較去年同期下降了18.7%；住宅銷售均價同比上漲15.86%至每平方米7323.4元。限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由於在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍維持在高位。房貸利率7折優惠政策的取消以及央行的幾次連續加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也會受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛需用戶的觀望情緒。DTZ戴德梁行天津/青島分公司總經理高炬先生稱：「多套保障性住房的上市供應、加上在售項目促銷力度的加大以及多個新盤的推出，部分區域供不應求的狀況有望得到緩解，住宅成交量將有望得到提升。 但隨著調控政策的進一步加劇，買賣雙方對樓市的心理預期會做出調整，開發企業面臨的資金壓力會越來越大。」
作為藍色經濟區重要的港口城市和旅遊城市，青島市經濟持續向好，吸引了不少的內外資企業特別是貿易企業和物流業來青島投資，青島市的內外資租賃需求不斷得到有效釋放，2011年全年的吸納量達到1.96萬平方米，空置率則環比下跌3.9個百分點至11.54%。新供應的缺乏和市場需求的持續旺盛推動甲級寫字樓租金穩步上升，達到每月每平方米102.62元。由於一些項目推遲入市時間，這部分供應預計將在2012年得到釋放，屆時將會給市南CBD帶來15萬平方米的新增供應，青島甲級寫字樓市場存量將在現有501,975平方米的基礎上增至652,178平方米，市場存量將上升到一個新的水平，市場仍需一段時間消耗，空置率在短期內將繼續維持高位。由於2012年全球經濟的不明朗，預計作為寫字樓租戶主力的貿易企業和物流企業在制定擴租計劃時可能會更謹慎。DTZ戴德梁行天津/青島分公司總經理高炬先生表示，受住宅市場限購政策的影響，商業地產越來越受到投資者的關注， 再加上未來新增供應的寫字樓多是綜合體項目中的一部分，更容易聚合升值，預計青島市甲級寫字樓的租金在短期內繼續維持上漲態勢。
2011年前11個月，青島市社會消費品零售總額同比增長29.1%至813.65億元。2011年第四季度，位於李村商圈的城市綜合體項目李滄寶龍城市廣場正式開業，開業首月出租率達到80%以上，遠郊區的零售潛力開始彰顯。此外，位於李滄區的李滄萬達廣場和偉東樂客城項目預計也將於2012年開業，屆時將會給李滄區增加30萬平方米的新增供應，價格相近定位類似的商業項目或將導致遠郊區零售更為激烈的競爭。
得益於兩個大型基礎設施項目——海灣大橋和膠州灣隧道的竣工，地處偏遠的黃島、紅島等偏遠地區被開發商看好，橋隧貫通將會助推黃島等偏遠地區的招商引資工作，青島市商業將會呈現多元化格局，已有的成熟商業和新興商業的錯位發展將會促使青島市商業進入一個新的時期。
二、政策嚴控持續升級 樓市下行格局可期
國際物業顧問DTZ戴德梁行今天回顧2011年中國商品住宅市場表現時指出，「十二五」開局之年，政府加碼強化房地產調控政策「工具包」的組合使用，定調更具針對性和靈活性的國家宏觀調控。受限購令、信貸緊縮、首套房置業利率提升、保障性住房供給增加等政策綜合作用的影響，整體新建商品住宅成交持續疲軟，價格漲幅收窄；多數城市去庫存時間升至兩年來歷史高位。預料2012年國內經濟增長平穩下行，整體通脹緩解趨勢可期，準備金率或存適度下調空間，商品住宅市場整體低迷格局持續，供需結構調整有望促使價格首現跌幅。
2011年國內生產總值逐季溫和回落，全年GDP的增速9.2%，較2010年的10.4%回落1.2個百分點。全年CPI漲幅總體高位運行，7月份達到年內「峰值」6.5％的漲幅後逐月回落，12月CPI同比漲幅4.1％，為15個月以來新低，目前實際利率水平跌至-0.6%。同時，雙雙創出年內新低的貨幣供應量增幅顯示當前經濟流動性維持偏緊格局，物價上漲的貨幣因素已明顯舒緩：2011年12月末M2同比增速為13.6 %；M1同比增速續跌至7.9%，M1-M2「倒剪刀差」繼續擴大至5.7%，意味著經濟下降趨勢仍在持續。 央行自2010年和2011年連續12次上調存款準備金率後，35個月以來首次下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，中國大型金融機構和中小金融機構從2011年12月5日起將分別執行21.0%和17.5%的存款準備金率，貨幣政策由「控通脹」轉「穩增長」趨勢明朗。 流動性縮進亦促房企融資平臺資金鍊高度緊繃， 2011年個人按揭貸款和國內貸款的增幅均低於同期房地產開發企業資金來源總增幅14.8%（YoY）：其中個人按揭貸款同比下跌9.2%（YoY）至8,360億元；而自籌資金同比增長27.7%達34,093億元，企業尋求多渠道融資局面持續。 預估短期內房企財務槓桿將持續受壓，成本高昂的海外融資、房地產信託、私募股權基金、民間借貸等形式依舊為房企的主要融資來源。
2011年房地產調控政策持續面臨從緊及深化的壓力：去年1月出臺的「新國八條」政策基本定調全年更具針對性及靈活性的國家宏觀調控，從政府監管、金融稅收、需求管理、房源供應等多方面延續並全面強化以往各項政策；地方政府亦相繼完善當地樓市的新政細則，全國目前47個城市推行地方限購令 ；去年12月召開的中央經濟工作會議亦明確，2012年將繼續堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。
外部經濟環境的惡化、長期嚴厲的樓市調控和剛性需求的承受力有限等多方因素抑制了市場上大量潛在購買力。 DTZ戴德梁行調查發現，2011年一線城市[1]的新建商品住宅的成交量環比下跌13.7%，二線城市[2]的成交量亦較2010年下跌8.6%。 青島方面，剛性需求受抑致2011年全市商品住宅成交同比回落14.5%；全年住宅市場供銷比為1.6， 較2009年的0.86及2010年的1.2 大幅上升。
樓市價格「泡沫」亦逐步消化，一、二線城市成交均價漲幅縮小：縱觀一線城市，新建商品住宅的價格環比微漲2.41%至每平方米19,570元； 二線城市同期商品住宅的成交均價同比增長8.75％，為7,653元/平方米 。
從十大樣本城市住宅庫存量上分析，市場去化節奏緩慢已成趨勢，多數城市因成交量銳減再次推高供求比值：2011年以來增長幅度最大的城市為武漢、深圳及廈門，去庫存時間（截至2011年12月末）分別為16.9、12.9及12.7個月；青島住宅庫存消耗時間由2010年底的7.8個月大幅升至2011年底的15.7個月；同時，上海及長沙的市場庫存狀態均已轉負為正。
預料2012年政府嚴控房地產政策將維持「穩中微調」基調，樓市將因多方博弈加劇進入深度低迷期。隨著今年上半年房企債務將集中到期，開發商面對庫存積壓步伐明顯加速及潛在需求新增有限市場，將大幅提速存貨去化周期，供求結構調整將促2012年總體價格首現跌幅。
三、中國商業地產的現狀與機遇
探索商業地產的軌跡：1990年之前，中國商業以百貨為主，基本無購物中心。1991至1999年，購物中心萌芽期，國貿商城、天河城等開業。 2000至2006年，購物中心加速期，正大廣場、東方廣場 、港匯、 萬象城等開業。2006年後，購物中心主導期，大型開發商展開連鎖購物中心的開發: 華潤萬象城、中糧大悅城、 凱德嘉茂、 恒隆廣場、 深國投等。 2008年，購物中心向二三線城市 迅速發展。 2012年，購物中心開發領軍企業在二三線城市提速開發。 目前，商業地產的現狀就是階段供應過量；「大體量」成為優勢；租金兩極化嚴重； 銷售型物業仍存在。對於與商業相關的消費者來講，需要關注的就是傳統住宅開發商加強商業開發力度；大型開發商跨區發展綜合項目；檔次預期普遍偏高；本地百貨不斷提升檔次, 迎戰大型購物中； 更多的尋求與專業顧問機構的合作。而目前商業地產的現狀就是城市的外擴、整體升級需求、土地價格上漲、汽車保有量提升、 消費者收入持續增長、品牌豐富度提升。商業地產服務中國區主管及董事聶綺冰女士認為未來商業地產發展的方向就是區域型購物中心漸熱 、大型主力店減少、 郊區購物中心出現主題化發展、奧特萊斯成為熱點。
首先回顧了山東省的商業地產發展軌跡，就是在2006-2010年，以百貨公司為主的山東濟南貴和商廈、銀座商城；青島海信廣場、陽光百貨、嶗山百貨；煙臺振華百貨。2010年就是國際品牌先進駐在百貨商場或酒店，如Gucci2010年5月進駐銀座、Ermenegildo Zegna進駐貴和PRADA 、 CARTIER等進駐海信廣場、外資連鎖商業/外埠商業地產集團進入恒隆廣場、萬達廣場。綜合性購物中心開始出現如青島百麗廣場。2011年購物中心集中開發，如遠雄國際廣場、萬邦中心、鵬利南華項目等，青島未來幾年有大量的新增供應，引領未來商業地產的趨勢就是區域購物中心供應旺盛，將更加滿足消費人群便利、一站式的購物休閒需求；開發企業隨著行業的發展日益成熟，更加注重專業顧問機構的意見以避免在激烈的競爭中被淘汰出局； 隨著階段性供應的旺盛，購物中心主題定位及個性化服務將成為吸引消費者的關鍵因素。
四、優質的物業管理為客戶帶來價值
作為從事物業管理服務行業的國際性公司，物業的保值與增值，始終是DTZ戴德梁行透過日常專業化團隊的努力，並通過系統管理與操作實現的長遠願景。從前期策劃到產品銷售，再到最後的物業管理，一切都是圍繞著客戶而展開的，優質的物業管理的關鍵點是品牌和服務，這就需要在整個服務過程制定以客戶及產品可持續發展的目標。華北區物業與設施管理部董事趙振興先生表示，在當今快速發展的市場大環境下，要想樹立產品形象，增強產品的市場競爭力就得需要從四個方面入手：產品的優化設計、服務系統的制訂、培養專業的團隊以及國際品牌的推動銷售。
根據項目規劃建築設計、工程施工與市場銷售各階段之專業需求，DTZ 戴德梁行從物業管理專業服務及客戶使用角度參與物業管理專業顧問服務，可按照如下階段設置提供服務：DTZ戴德梁行從獲得正式委託日開始，進入前期物業管理顧問服務（包括產品擴初設計：施工圖紙，產品電氣、暖通、給排水 ，設備專業設計論證； 產品施工、建設安裝階段；產品推廣與銷售階段 ；擬定產品管理服務方案 ；產品竣工驗收階段 ）、物業管理啟動階段（交付使用前3-6個月，物業管理團隊進駐項目現場），運營期物業管理服務包括綜合性專業客戶服務、秩序維護服務、環境園藝保潔服務和工程設施設備運行維護。作為國際化的專業顧問公司，我們擁有物業管理的專業素養和專業的人才培訓系統。DTZ戴德梁行的專業優勢就在於DTZ 戴德梁行將視客戶賦予之專業服務需求， 積極整合專業資源參與服務、 對中國房地產及物業管理市場具備充分了解與認識 、國際環球品牌對行業市場有較強的專業影響力 、全國一級資質物業管理企業、擁有豐富高端商業地產項目物業管理服務經驗與案例分享、強大之中央團隊支持 / 全天候之專業巡訪、高層管理核心直接參與本項目之監控系統、完善之不間斷性培訓服務體系、國際化全球性房地產服務網絡與資源、對本項目之關注與重視程度。
DTZ戴德梁行擁有國際質量管理體系標準9001, ISO 14001 & OHSAS18001，我們擁有資深的團隊：英國皇家特許測量師學會成員 、中國物業管理 協會培訓講師 、國際職業培訓師 、 全國物業管理企業經理 。DTZ戴德梁行在大中華區的服務面積為90,000,000平方米，大中華區管理項目為分布在65個城市的436個項目。DTZ戴德梁行曾被評為全國一級物業管理企業資質，中國物業管理協會常務理事單位，全國物業服務行業百強企業。
DTZ戴德梁行管理服務包括：寫字樓物業——大唐集團大廈（2009年1月評為「全國物業管理示範大廈」）、華能大廈（全權物業管理服務）；商業物業——火神廟商業中心（京南最大購物商城）、石家莊勒泰中心（河北省重點項目）；住宅物業——中新生態城 季景豪庭（全權委託管理）、遠洋萬和城（物業顧問服務）。在青島的綜合物業管理業務包括諾德廣場和好望海岸項目；別墅物業包括青島香山別墅和青島熙湖別墅。在山東的綜合物業業務還包括煙臺世茂海灣1號、山東商會大廈、煙臺新天地都市廣場、德州陽光新天地、威海九龍城休閒廣場、泰安至高國際，高端居住物業包括壽光晨鳴威尼斯小鎮 、濰坊盛唐御苑、泰安大安綠視界、日照海上明月城。
DTZ戴德梁行物業及實施部的專業與實力：全權代理的辦公及商業類型物業包括通贏中心、國際企業大廈以及理想國際大廈 ，還包括做顧問服務的華電集團大廈、主語國際、凱晨廣場、中青大廈、斯普瑞斯奧特萊斯、北京 ONE。住宅類型物業包括做顧問服務的御湯山別墅、西城晶華苑、壹瓶、主語家園、奧體東居、恆大金碧天下、中鐵青秀城、中鐵長陽國際城以及世奧國際中心別墅等。綜合性物業包括唐山梧桐大道、山西大同府四合家園、唐山新華一號、唐山渤海新世界、唐山瑞宮別墅、煙臺世茂海灣一號、太原雙喜城、瀋陽世茂五裡河城、秦皇島金夢海灣第一觀等。
五、青島市酒店及寫字樓市場動態監測與展望
酒店市場: 截至2011年底，青島市接待旅客逾5000萬人次，近五年旅遊人次年平均增速約15%，假設以此速度增長，2012年旅遊人次將突破5700萬。日趨成熟的旅遊及酒店市場由於旅遊人次的不斷增加，又開始了新一輪的市場開拓及轉型。
青島市原有的旅遊特質是以市區沿海一線的旅遊觀光為主，儘管以此帶來的旅遊人次旺盛，但遊客留宿時間短，旅遊消費有限，諸多因素制約了青島旅遊及酒店業的進一步發展。
此外，隨著京滬高鐵線開通，到達沿線城市的交通時間大為縮短，對這些城市旅遊發展有一定推動作用，以北京上海出發為例， 按3小時高鐵車程，能到達部分山東高鐵沿線城市，但相同3小時車程不一定能到達青島；原因是青島並非京滬高鐵沿線城市，中間從濟南到青島段有膠濟線速度限制； 對青島旅遊市場帶來新的挑戰，從外地到山東旅遊的角度出發，青島將出現新的競合關係，預計旅遊路線和青島本地新的旅遊產品上需要推出新的安排，以增加吸引更多遊客到青島。
針對目前市場的瓶頸，DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事馬康麟先生表示，青島市旅遊市場開發已經進入由旅遊觀光轉向休閒度假的轉型期，同時青島市旅遊及酒店市場的開發重心也已經突破原有的地域限制，由市內四區逐步擴至青島市的「兩翼」，南部的西海岸和北部的即墨溫泉兩大旅遊度假區已現雛形。
休閒度假項目的開發對酒店業的發展產生極大的帶動。2012年，位於黃島區和膠南市的希爾頓、喜來登、博鰲澳艾美等七家高檔酒店將紛紛面市，為青島市高檔酒店市場帶來近50萬平米的新增供應，酒店供應與新的旅遊項目配合，如未來兩到三年間，唐島灣遊艇會、海上嘉年華等大型旅遊項目仍會有新的酒店工程先後動工。但從長遠來看，青島旅遊人次的增長仍有能力消化酒店供應：以五星級酒店市場為例，2011年青島五星級酒店入住人次達70萬，以青島市旅遊人次的增長速率，預計至2016年入住人次可達150萬，客房需求旺盛，對酒店市場的未來前景判斷可保持樂觀態度。
寫字樓市場: 預計至2016年總吸納量約為90萬㎡，對比2011年增長約一倍。
從全市甲級寫字樓市場表現看，2011年無新增甲級寫字樓供應，市場租賃需求消耗現有存量，佔用率接近九成，空置率下降至小於12%。與2010年年末相比，2011年甲級寫字樓平均租金小幅上揚5%至每月每平方米超過100元。
2012年，在新一輪全球經濟低迷影響下，有一定市場風險，但在全市經濟形勢平穩發展基礎上，預計本地市場未來仍可能保持穩定增長。
差異化發展也是寫字樓市場值得關注的趨勢，除傳統甲級寫字樓外，產業型、交通樞紐型寫字樓產品也值得重點關注。嶗山科技城 、膠州灣北岸高新區 、西海岸經濟區拓展區等一批園區及城陽空港經濟區 、膠州國際物流中心 、膠南董家口臨港產業區等大型交通樞紐將有望成為新型寫字發展的重點區域。
其中，空港經濟區是指依託大型樞紐機場的綜合優勢，發展具有明顯的航空樞紐指向性的產業集群而在空港周邊所形成的經濟區，其核心特徵表現為傳統港區與經濟開發區雙重功能的統一。將現代工業與現代服務業有機結合的空港經濟是未來的區域競爭焦點。
（來源：搜狐焦點網）