購買哪一類的公寓？只要研究一下南京浦口的毅達*和寶隆廣場，或許就有答案。毅達*自6月以來，兩次開盤，兩次快銷。而讓業界驚奇的是，2萬5到2萬8的價格，卻比南京公寓1萬8千元的平均價格高出將近47%，而比同一區域的寶隆時代廣場，高出50%以上。
8月30日下午，「老石看房」在現場發現，現場人氣爆棚，代理商同策地產忙得不亦樂乎。而2個月1億5的銷售額，很堅挺地成為浦口公寓銷售*，南京亞軍。毅達為什麼贏了寶隆呢？究其原因，一些買家認為，環境是決定因素。
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輸贏在大環境
「過了江，就出了一口氣」，現場的章小姐是個中年婦女。她從河西CBD，坐3站地鐵來到浦口新城，感覺很舒暢。
毅達*，位於浦口大道與浦珠南路的交匯處，該地段已屬於*新區的核心，處於黃金軸線上，項目具有很強的標誌性。但是，很多專家認為，這種「現代感」的區位優勢，並不是毅達*的*優勢。環境，才是毅達*的*優勢。
毅達*區位交通
從自然環境來看，浦口核心區相比河西新城，建築要疏朗很多。16平方公裡的總用地中，規劃只拿出7平方公裡作為建設用地。建設用地只佔總用地的40%幾，不像22平方公裡的河西CBD，建築密密匝匝，覆蓋了整個城區的3分之2以上。浦口核心區還拿出10%的土地，用來建設公園和廣場。還有，浦口新城的城市淨容積率是1以下，不像河西，高達1.5。
另外，再看看人口密度，河西目前每平方公裡的人口是10000人以上。而浦口核心區，目前的人口密度是1200人。有關專家說，浦口新城要趕上河西的人口密度，估計要到20年以後。銷售人員張先生說，住在毅達*的10樓以上，就能看到西北處的老山，還有東南方向的老山。
從人文環境來說，毅達*幾乎被「優質資源」包圍。西北對角就是佔地3000畝的南京工業大學，北側就是正在興建的20萬方的紅星美凱龍，西側有傳說即將興建的虹悅城。雖還只是傳說，項目西側的地塊權屬目前並未敲定，但是未來的充滿想像。又有「雙地鐵」，現狀10號線和未來13號線，雖然地鐵13號線南沿線的興建時間尚未敲定。而有一點是敲定的，在項目連接緯七路過江隧道的浦口大道，被稱為綠軸，兩旁有南京明發金融*、總部大廈、喬波冰雪世界、萬匯城等*項目。
不過，並不是所有浦口新城中的公寓都是*。比如，同在浦口新區的寶隆廣場，就要遜色很多。因為寶隆廣場的項目南側有一條城南河，是貫穿主城區的一條母親河，據環保部門2013年監測數據顯示，城南河的水質現為劣Ⅴ類，屬重度汙染，典型的「黑臭河」，「浦口的下水道」。另外，寶隆廣場「遠離地鐵」，交通環境有待於改善。特別是寶隆廣場周邊有較多的「老舊小區」。所以，只能以低廉的價格吸引周邊的*者。有關數據顯示，寶隆廣場80%為本地客戶，甚至連橋北的客戶都很少。而毅達*有75%都是河西及南京主城區的客戶。所以，兩個售樓處，買家的衣著、氣質、談吐明顯不同。
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輸贏在中環境
我們說的中環境，是指項目本身的環境。毅達*是一個佔地2萬5、建築面積12萬9、容積率3.5的超高層公寓。說實話，這樣的項目，和26萬規模的寶隆廣場一樣，建築密度都不低。但是，毅達*索性把建築做高，以留下大片的廣場。一個1000來戶的公寓，擁有一個20000平米的廣場，這在南京公寓中，是*的。毅達*的綠化率超過30%，而寶隆廣場的綠化率只有20%。寶隆廣場幾乎所有公寓的下面都有底商，除了道路，幾乎沒有綠化。
毅達*綠化效果圖
南京的很多公寓，都是建在城市的邊角料地塊上。要麼空間十分狹窄，要麼環境有問題。說毅達*環境好，還有一個原因，毅達*的環境乾淨。不像很多公寓，建在化工毒地上。這一點，很多買家心知肚明。比如，目前正在大興土木的鼓樓濱江，就有很多公寓的地塊都是化工用地，正因為做住宅有風險，才不得已改為公寓。而公寓是一種特殊的住宅，買公寓的人一樣不敢冒這個風險。
同樣在浦口，寶隆廣場的價格就賣不過毅達*，原因是寶隆廣場的前身是化工項目，一個叫四力公司的化工廠多年在這裡生產「苯胺」，2004年前後因汙染搬遷後，土地降解了10年。但是太陽一出就會聞到刺鼻的味道，長期低濃度接觸可引起中毒性肝病，甚至「癌症」。所以銷售也逐漸放緩，因為更多的人不貪便宜貨。
毅達*的中環境好，還體現在停車空間上。毅達*1100多套公寓和1棟寫字樓為主，車位卻又1600多個。這麼充足的車位，也為南京公寓所少見。一個朋友在河西萬達買了公寓，*讓他遺憾的，就是車位太少，花多少錢都弄不到1個車位，結果它的租金就沒有那麼理想。而有人前幾年一直在奧體紫金西城租寫字樓，租金倒不貴，停車就十分困難，有時候索性不開車了。
還有一點，毅達*是綠城物管，也讓買家對後期的小區環境充滿信心。而寶隆廣場只是自己管理，讓綠城掛名做顧問。
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輸贏在小環境
小環境，指的是自己的家。走進毅達*的樣板房，首先給人明亮的感覺。比如，毅達*每層走廊雖然是中間走廊，但是兩頭都有明亮的大窗，白天走廊不開燈也是明亮的。寬度也好，2米左右，比一般公寓的走道敞亮。而走進毅達*的A1戶型35平米的樣板房，有一扇高4米，寬2米5的大窗戶。一個建築面積35平米的公寓，窗戶的面積就達到10平米以上。這麼高的窗牆比，在南京幾乎是*的。
毅達*4米高玻璃窗
正因為大窗戶，所以客廳很明亮。走進A1戶型的客廳，4米高的窗戶，幾乎佔了整個一面牆。值得一提的是客廳的尺度。面寬3米2，進深3米。雖然緊湊，但是顯得很從容。也使得大窗戶有了意義。白天的客廳陽光充足，夜晚可以看到星空，十分愜意。而進入客廳需要踏上兩個臺階，做到了較好的空間劃分。
毅達A1戶型客廳
登梯進入2樓，進深為8米左右。南側是臥室，玻璃的圍隔，不但很明亮，而且層次分明，既可以和樓下客體的家人互動，又可以感受室外的環境。北側是一個榻榻米，可以住人，也可以作為儲物間。總之，毅達**的戶型亮點，就是大窗戶。大窗戶，把房間裡所有的空間都點亮了。比如另一個主力戶型A2戶型，也是35平米。同樣是的窗戶。只不過採用餐廳中間挑空，大窗戶是被樓板隔開的。下面是客廳，2米4左右的層高，上面是主人房，2米2左右的層高。這種10平米左右的大窗戶。
A1戶型二樓榻榻米
毅達*A2戶型樣板間
反觀寶隆廣場，同樣是4米8的層高，卻只有一點點的小窗戶，只有毅達*的3分之1，甚至4分之1，成本也比毅達*捨不得花。價錢便宜，也就有些道理。寶隆廣場12、13、14棟開盤以1萬5的低價*一陣子以後，現在5、6、9號樓的銷售開始放緩。當然，寶隆廣場是毛坯房，而毅達*採用的是精裝修。毅達*有科勒衛浴、阿里斯頓熱水器、*波羅瓷磚，還有開發商定製的一些家用電器。
毅達*效果圖
正因為兩個公寓的地段不一樣，產品定位也就不一樣，市場買家也就不一樣，價格也就懸殊。就有輸贏，開發商和買家的*就一定不一樣。關於*，怎麼算帳？「老石看房」將有跟蹤研究。