[公告]無錫市錫西新城產業發展集團有限公司:19錫西債:2019年江蘇...

2020-12-22 中國財經信息網

[公告]無錫市錫西新城產業發展集團有限公司:19錫西債：2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融合發展專項債券募集說明書

時間：2019年05月15日 16:55:12&nbsp中財網

2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展

集團有限公司農村產業融合發展專項債券

募集說明書

發行人

無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

主承銷商

調整大小 LOGO

天風證券

股份有限公司

二〇一

九

年

月

聲明及提示

一、發行人董事會聲明

發行人董事會已批准本次債券募集說明書，發行人全體董事承諾

其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確

性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。

發行人不承擔政府融資職能，發行本次債券不涉及新增地方政府

債務。

二、發行人相關負責人、會計機構負責人聲明

發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證本

次債券募集說明書中財務報告真實、完整。

三、主承銷商勤勉盡責聲明

主承銷商根據《中華人民共和國證券法》、《企業債券管理條例》、

《農村產業融合發展專項債券發行指引》及其他相關法律法規的有關

規定，遵循勤勉盡責、誠實信用的原則，獨立地對發行人進行了盡職

調查，對本次債券募集說明書進行了核查，確認其中不存在虛假記載、

誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確性和完整性承擔相應的

法律責任。

四、律師事務所及律師聲明

本次債券律師事務所及經辦律師已經審閱並同意發行人在募集

說明書中引用的法律意見書的內容，確認募集說明書不致因上述內容

出現虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏引致的法律風險，並對其真實

性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。

五、投資提示

凡欲認購本次債券的投資者，請認真閱讀本次債券募集說明書及

其有關的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對本次債券

發行所作出的任何決定，均不表明其對債券風險做出實質性判斷。

凡認購、受讓並持有本次債券的投資者，均視同自願接受本次債

券募集說明書對本次債券各項權利義務的約定。

凡認購、受讓並持有本次債券的投資者，均視為同意本次債券債

權代理協議、本次債券持有人會議規則、本次債券帳戶及資金監管協

議中的安排。

債券依法發行後，發行人經營變化引致的投資風險，投資者自行

負責。投資者在評價本次債券時，應認真考慮本募集說明書中列明的

各種風險。

六、其他重大事項或風險提示

為維護本次債券投資者的權益，發行人及本次債券債權代理人已

訂立了本次債券債權代理協議。協議約定，如發行人未按本次債券募

集說明書中的規定履行其在本次債券項下的相關義務，本次債券債權

代理人將代理投資者行使相應的權利。

除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人或實

體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任何說

明。

投資者若對本募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀

人、律師、專業會計師或其他專業顧問。

七、本次債券基本要素

（一）債券名稱：2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集團有

限公司農村產業融合發展專項債券。

（二）發行總額：人民幣9.50億元。本次債券2.54億元用於有機

生態高新農業產業項目，2.42億元用於有機生態（茶）產業提升項目，

4.54億元用於補充營運資金。

（三）債券期限：7年期。

（四）債券利率：本次債券採用固定利率形式，單利按年計息，

不計複利。本次債券的發行票面年利率將根據簿記建檔結果確定，並

報國家有關主管部門備案，在本次債券存續期內固定不變。簿記建檔

區間根據有關法律法規，由發行人和主承銷商根據市場情況充分協商

後確定。

（五）還本付息方式：每年付息一次，分次還本，在第3至第7

個計息年度末每年分別償還本次債券發行總額的20%。償還本金時，

本金按照債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所

持債券面值佔當年債券存續餘額的比例進行分配（每名債券持有人所

受償的本金金額計算取位到人民幣分位，小於分的金額忽略不計）。

在第3至第7個計息年度末，利息隨本金的兌付一起支付，每年付息

時按債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有人所持債

券面值所應獲利息進行支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，

本次債券的本金自其兌付日起不另計利息。

（六）發行方式：本次債券採用簿記建檔、集中配售的方式，通

過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者（國家法律、法規另

有規定除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構投資者（國家法

律、法規禁止購買者除外）公開發行。

（七）債券形式：本次債券為實名制記帳式企業債券，在中央國

債登記公司及中國證券登記公司上海分公司登記託管。

（八）發行範圍及對象：通過承銷團成員設置的發行網點的發行

對象為在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內合格機構

投資者（國家法律、法規另有規定的除外）；在上海證券交易所市場

的發行對象為在中國證券登記公司上海分公司開立合格基金證券帳

戶或A股證券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。

（九）信用級別：經上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司綜合

評定，本次債券信用等級為AAA，發行人的主體長期信用級別為AA。

（十）債券擔保：本次債券由江蘇省信用再擔保集團有限公司提

供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

（十一）上市或交易流通安排：本次債券發行結束後，發行人將

儘快向有關證券交易場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。

（十二）稅務事項：根據國家稅收法律、法規，投資者投資本次

債券應繳納的有關稅款由投資者自行承擔。

釋義

................................

.........

第一條

債券發行依據

................................

............

第二條

本次債券發行的有關機構

................................

........................

第三條

發行概要

................................

.................

第四條

認購與託管

................................

.............

第五條

債券發行網點

................................

..........

第六條

認購人承諾

................................

.............

第七條

債券本息兌付辦法

................................

第八條

發行人基本情況

................................

......

第九條

發行人業務情況

................................

......

第十條

發行人財務情況

................................

......

第十一條

已發行尚未兌付的債券

................................

......................

第十二條

募集資金用途

................................

......

第十三條

償債保證措施

................................

......

第十四條

投資者保護

................................

........

109

第十五條

風險與對策

................................

........

110

第十六條

信用評級

................................

...........

115

第十七條

法律意見

................................

...........

118

第十八條

其他應說明的事項

................................

............................

120

第十九條

備查文件

................................

...........

121

釋義

在本次債券募集說明書中，除非上下文另有規定，下列詞彙具有

以下含義：

發行人

/公司

/錫

西新城

指

無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

無錫經開區

指

江蘇無錫經濟開發區

管委會

指

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

濱湖區財政局

指

無錫市濱湖區財政局

胡埭資產

指

無錫市濱湖區胡埭資產經營公司

西溪村委會

指

無錫市濱湖區胡埭鎮西溪村民委員會

龍延村委會

指

無錫市濱湖區胡埭鎮龍延村民委員會

經貿中心

指

無錫市濱湖區胡埭鎮經濟貿易服務中心

九龍灣公司

指

無錫市九龍灣農業生態園有限公司

城鄉一體化公司

指

無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司

本次債券

指

發行總額為人民幣9.50億元的「2019年江蘇省無

錫市錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融

合發展專項債券」

本次發行

指

本次債券的發行

募集說明書

指

發行人根據有關法律、法規為發行本次債券而制

作的《2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集

團有限公司農村產業融合發展專項債券募集說明

書》

主承銷商

/簿記管

理人

/債權代理人

天風證券

指

天風證券

股份有限公司

副主承銷商

/開源

證券

開源證券股份有限公司

分銷商

指

廣州證券股份有限公司

上海

新世紀

指

上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司

中興華

指

中興華會計師事務所（特殊普通合夥）

江蘇漫修

指

江蘇漫修律師事務所

江蘇再擔保

指

江蘇省信用再擔保集團有限公司

債券持有人

指

本次債券的投資者

簿記建檔

指

由發行人與簿記管理人確定本次債券的票面利率

簿記建檔區間，投資者直接向簿記管理人發出申

購意向函，簿記管理人負責記錄申購意向函，最

終由發行人與簿記管理人根據申購情況確定本次

債券的最終發行利率的過程

承銷團

指

主承銷商為本次債券發行組織的、由主承銷商和

其他承銷團成員組成的承銷團

承銷協議

指

發行人與代表承銷團的主承銷商

天風證券

股份有

限公司和副主承銷商開源證券股份有限公司為本

次債券的發行籤訂的《2018年江蘇省無錫市錫西

新城產業發展集團有限公司農村產業融合發展專

項債券主承銷協議》

承銷團協議

指

主承銷商與承銷團其他成員籤署的《2018年江蘇

省無錫市錫西新城產業發展集團有限公司農村產

業融合發展專項債券承銷團協議》

餘額包銷

指

承銷團成員按照承銷團協議所規定的承銷義務銷

售本次債券，並承擔相應的發行風險，即在規定

的發行期限內將各自未售出的本次債券全部自行

購入，並按時、足額劃撥本次債券各自承銷份額

所對應的款項

募集和償債資金

專項帳戶監管人

監管銀行

指

寧波銀行

股份有限公司無錫分行

國家發改委

指

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中央國債登記公

司

指

中央國債登記結算有限責任公司

中國證券登記公

司上海分公司

指

中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

上交所

指

上海證券交易所

《債權代理協

議》

指

發行人與債權代理人籤署的《2018年江蘇省無錫

市錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融合

發展專項債券債權代理協議》

《債券持有人會

議規則》

指

發行人與債權代理人籤署的《2018年江蘇省無錫

市錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融合

發展專項債券持有人會議規則》

《募集和償債資

金專項帳戶監管

協議》

指

發行人與監管銀行籤署的《2018年江蘇省無錫市

錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融合發

展專項債券募集和償債資金專項帳戶監管協議》

募集和償債資金

專項帳戶

/監管帳

戶

指

發行人在監管銀行營業網點開立的專項用於存放

本次債券募集資金和用於歸集償付本息資金的帳

戶

審計報告

指

中興華會計師事務所（特殊普通合夥）出具的《無

錫市錫西新城產業發展集團有限公司審計報告》

法定節假日或休

息日

指

中華人民共和國的法定及政府定節假日或休息日

（不包括香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣

省的法定節假日和/或休息日）

工作日

指

中國境內的商業銀行的對公營業日（不包括國家

法定節假日及休息日）

元

指

人民幣元

本次債券募集說明書中部分合計數若出現與各加數直接相加之

和在尾數上有差異

，

均為四捨五入所致

。

第一條

債券發行依據

本次債券業經國家發展和改革委員會發改企業債券

[2019]29號文批

準公開發行。

本次債券業經江蘇省發展和改革委員會蘇發改財金髮

[2018]636號

文件轉報國家發展和改革委員會。

2018年1月16日，公司召開董事會，決定公開發行本次債券，

並提交公司股東會審議。

2018年1月31日，公司股東會作出決議，同意公司公開發行本

次債券。

第二條

本次債券發行的有關機構

一、發行人：

無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

住所：無錫市濱湖區胡埭鎮振胡路

2號

法定代表人：惠震東

聯繫人：楊瀟錦

聯繫地址：無錫市濱湖區胡埭鎮張舍新街

47號

聯繫電話：

0510-85585196

傳真：

0510-85581692

郵政編碼：

214161

二、承銷團

（一）主承銷商：

天風證券

股份有限公司

住所：湖北省武漢市東湖新技術開發區關東園路

2號高科大廈四樓

法定代表人：餘磊

聯繫人：俞子耀、張江峰、俞敏鑫

聯繫地址：上海浦東新區蘭花路

333號

333世紀大廈

20樓

聯繫電話：021-68812687

傳真：

021-68812989

郵政編碼：

201204

（二）副主承銷商：開源證券股份有限公司

住所：陝西省西安市高新區錦業路1號都市之門B座5層

法定代表人：李剛

聯繫人：畢佳明

聯繫地址：北京西城區西外大街18號金貿大廈C2座9層

聯繫電話：010-58549991

傳真：010-58549958

郵政編碼：100044

（三）分銷商：廣州證券股份有限公司

住所：廣州市天河區珠江西路5號廣州國際金融中心主塔19層、

20層

法定代表人：胡伏雲

聯繫人：劉瑩

聯繫地址：廣州市天河區珠江西路5號廣州國際金融中心10樓

聯繫電話：020-23385005

傳真：020-23385006

郵政編碼：510623

三、託管機構

（一）中央國債登記結算有限責任公司

住所：北京市西城區金融大街

10號

法定代表人：水汝慶

聯繫人：李皓、畢遠哲

聯繫地址：北京市西城區金融大街10號

聯繫電話：

010-88170745、

010-88170731

傳真：

010-66061875

郵政編碼：

100033

（二）中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

住所：上海市浦東新區

陸家嘴

東路

166號

法定代表人：聶燕

聯繫人：王博

聯繫地址：

上海市浦東新區

陸家嘴

東路

166號中國保險大廈

3樓

聯繫電話：

021-68870172

傳真：

021-58754185

郵政編碼：

200120

四、交易所系統發行場所：上海證券交易所

住所：上海市浦東新區浦東南路

528號

法定代表人：黃紅元

聯繫人：孫治山

聯繫地址：上海市浦東新區浦東南路

528號

聯繫電話：

021-68809228

傳真：

021-68807177

郵政編碼：

200120

五、審計機構：中興華

會計師事務所（特殊普通合夥）

主要經營場所：北京市西城區阜外大街

1號東塔樓

15層

執業事務合伙人：李尊農

聯繫人：李璐璐、沈婷婷

聯繫地址：南京市建鄴區嘉陵江東街

50號康緣智匯港

17樓

電話：

025-83206026

傳真：

025-83248772

郵編：

210019

六、信用評級機構：上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司

住所：上海市楊浦區控江路1555號A座103室K-22

法定代表人：朱榮恩

聯繫人：李葉

聯繫地址：上海市黃浦區漢口路398號華盛大廈14樓

電話：021-63500711

傳真：021-63610539

郵編：200001

七、發行人律師：江蘇漫修律師事務所

住所：江蘇省無錫市五愛路五愛人家

2號

7樓

負責人：王卉青

聯繫人：陸蕾

聯繫地址：江蘇省無錫市蠡園開發區吟白路

1號研創大廈

22樓

聯繫電話：

0510-82821395

傳真：

0510-82826565

郵政編碼：

214000

八、債權代理人：

天風證券

股份有限公司

住所：湖北省武漢市東湖新技術開發區關東園路

2號高科大廈四樓

法定代表人：餘磊

聯繫人：俞子耀、張江峰、俞敏鑫

聯繫地址：上海浦東新區蘭花路333號333世紀大廈20樓

聯繫電話：021-68812687

傳真：021-68812989

郵編：201204

九、

募集和償債資金專項帳戶監管人

/監管銀行

：

寧波銀行

股份有限

公司無錫分行

住所：無錫市中山路666號

負責人：譚明華

聯繫人：楊志頌

聯繫地址：無錫市濱湖區萬順道29-9號

聯繫電話：0510-85068601

傳真：0510-85161250

郵編：214121

十、擔保人：江蘇省信用再擔保集團有限公司

住所：南京市建鄴區江東中路

311號中泰廣場

16樓

法定代表人：瞿為民

聯繫人：張杰

聯繫地址：無錫市中山路

333號華光大廈

6層

聯繫電話：

0510-82704382

傳真：

0510-82704385

郵編：

214000

第三條

發行概要

一、發行人：

無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

。

二、債券名稱：

2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集團有限

公司農村產業融合發展專項債券（簡稱「19錫西專項債」）。

三、發行總額：

人民幣

9.50億元。

本次債券

2.54億元用於有機

生態高新農業產業項目，

2.42億元用於有機生態（茶）產業提升項目，

4.54億元用於補充營運資金。

四

、債券期限：

7年期。

五

、債券利率：本次債券採用固定利率形式，單利按年計息，不

計複利。本次債券的發行票面年利率將根據簿記建檔結果確定，並報

國家有關主管部門備案，在本次債券存續期內固定不變。簿記建檔區

間根據有關法律法規，由發行人和主承銷商根據市場情況充分協商後

確定。

六、還本付息方式：每年付息一次，分次還本，在債券存續期內

的第3至第7個計息年度末每年分別償還本次債券發行總額的20%。

償還本金時，本金按照債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債

券持有人所持債券面值佔當年債券存續餘額的比例進行分配（每名債

券持有人所受償的本金金額計算取位到人民幣分位，小於分的金額忽

略不計）。在第3至第7個計息年度末，利息隨本金的兌付一起支付，

每年付息時按債權登記日日終在託管機構名冊上登記的各債券持有

人所持債券面值所應獲利息進行支付。年度付息款項自付息日起不另

計利息，本次債券的本金自其兌付日起不另計利息。

七、發行價格：本次債券面值100元，平價發行，以1,000元為

一個認購單位，認購金額必須是人民幣1,000元的整數倍且不少於

1,000元。

八、發行方式：本次債券採用簿記建檔、集中配售的方式，通過

承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者（國家法律、法規另有

規定除外）公開發行和通過上海證券交易所向機構投資者（國家法律、

法規禁止購買者除外）公開發行。

九、發行範圍及對象：通過承銷團成員設置的發行網點的發行對

象為在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內合格機構投

資者（國家法律、法規另有規定的除外）；在上海證券交易所市場的

發行對象為在中國證券登記公司上海分公司開立合格基金證券帳戶

或A股證券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）。

十、簿記建檔日：本次債券的簿記建檔日為2019年4月24日。

十一、發行首日：本次債券的發行首日為發行期限的第一日，即

2019年4月25日。

十二、發行期限：本次債券的發行期限為2個工作日，自發行首

日起至2019年4月26日止。

十三、起息日：本次債券自發行首日開始計息，本次債券存續期

限內每年的4月25日為該計息年度的起息日。

十四、計息期限：本次債券的計息期限自2019年4月25日起至

2026年4月24日止。

十五、付息日：2020年至2026年每年的4月25日為上一個計

息年度的付息日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個

工作日）。

十六、兌付日：本次債券的兌付日為2022年至2026年每年的4

月25日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個工作日）。

十七、本息兌付方式：通過本次債券託管機構辦理。

十八、認購與託管：投資者通過承銷團成員設置的營業網點認購

的本次債券，由中央國債登記結算有限責任公司登記託管；通過上海

證券交易所發行的本次債券，在中國證券登記公司上海分公司登記託

管。

十九、承銷方式：承銷團餘額包銷。

二十、信用級別：經上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司評定，

本次債券信用等級為AAA，發行人主體長期信用等級為AA。

二十一、債券擔保：本次債券由江蘇省信用再擔保集團有限公司

提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

二十二、上市或交易流通：本次債券發行結束後，發行人將向有

關交易場所或有關主管部門提出上市或交易流通申請。

二十三、重要提示：根據國家稅收法律、法規，投資者投資本次

債券應繳納的有關稅金由投資者自行承擔。

第四條

認購與託管

一、本次債券採用實名制記帳式發行，投資者認購的本次債券在

證券登記機構託管記載。本次債券採用簿記建檔、集中配售的方式發

行，具體申購區間和投資者申購提示性說明請見發行前在相關媒體上

刊登的《2019年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集團有限公司農村產

業融合發展專項債券申購區間與投資者申購提示性說明》。

二、本次債券通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者

公開發行部分由中央國債登記公司登記託管，具體手續按中央國債登

記公司的《實名制記帳式企業債券登記和託管業務規則》的要求辦理，

該規則可在中國債券信息網（http://www.chinabond.com.cn）查閱或在

本次債券承銷團成員設置的發行網點索取。認購辦法如下：

境內法人憑加蓋其公章的營業執照（副本）或其他法人資格證明

複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本次債券；境內非法人機構

憑加蓋其公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本

次債券。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。

三、本次債券通過上海證券交易所發行部分由中國證券登記公司

上海分公司登記託管，具體手續按《中國證券登記結算有限責任公司

債券登記、託管與結算業務細則》的要求辦理，該規則可在中國證券

登記公司網站（http://www.chinaclear.cn）查閱。認購辦法如下：

通過上海證券交易所認購本次債券的投資者須持有中國證券登

記公司上海分公司的合格基金證券帳戶或A股證券帳戶，在發行期間

與本次債券主承銷商設置的發行網點聯繫，憑加蓋其公章的營業執照

（副本）或其他法人資格證明複印件、經辦人身份證及授權委託書、

在中國證券登記公司上海分公司開立的合格基金證券帳戶卡或A股

證券帳戶卡複印件認購本次債券。

四、投資者辦理認購手續時，無需繳納任何附加費用；在辦理登

記和託管手續時，須遵循債券託管機構的有關規定。

五、本次債券發行結束後，投資者可按照國家有關法律、法規進

行債券的轉讓和質押。

第五條

債券發行網點

一、本次債券通過承銷團成員設置的發行網點公開發行。具體發

行網點見附表一。

二、本次債券部分通過上海證券交易所向在中國證券登記公司上

海分公司開立合格證券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止購買

者除外）公開發行，具體發行網點為本次債券主承銷商設置的發行網

點（附表一中標註「▲」的發行網點）。

第六條

認購人承諾

認購本次債券的投資者（包括本次債券的初始購買者和二級市場

的購買者，下同）被視為作出以下承諾：

一、接受本募集說明書對本次債券項下權利義務的所有規定並受

其約束；

二、本次債券的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，

在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者

同意並接受這種變更；

三、投資者同意

天風證券

股份有限公司作為債權代理人代表本次

債券持有人與發行人籤訂《債權代理協議》並制定《債券持有人會議

規則》，投資者接受該等文件對本次債券項下權利義務的所有規定並

受其約束，投資者購買本次債券即被視為接受上述協議之權利及義務

安排；

四、投資者同意

寧波銀行

股份有限公司無錫分行作為募集和償債

資金專項帳戶監管人，與發行人籤訂《募集和償債資金專項帳戶監管

協議》，接受該等文件對本次債券項下權利義務的所有規定並受其約

束，投資者購買本次債券即被視為接受上述協議之權利及義務安排；

五、本次債券的債權代理人依據有關法律、法規的規定發生合法

變更，在經國家有關主管部門批准並依法就該等變更進行信息披露時，

投資者同意並接受這種變更；

六、本次債券的募集和償債資金專項帳戶監管人依據有關法律、

法規的規定發生合法變更，在經國家有關主管部門批准並依法就該等

變更進行信息披露時，投資者同意並接受這種變更；

七、對於債券持有人會議所做出的有效決議，所有投資者（包括

出席會議、未出席會議、反對決議或放棄投票權，以及在相關決議通

過後受讓本次債券的投資者）均接受該決議；

八、本次債券發行結束後，發行人將儘快向經批准的有關證券交

易場所或其他主管部門提出交易流通申請，並由主承銷商代為辦理相

關手續，投資者同意並接受這種安排；

九、在本次債券的存續期限內，若發行人依據有關法律法規將其

在本次債券項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全

部滿足的前提下，投資者在此不可撤銷地事先同意並接受這種債務轉

讓：

（一）本次債券發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對

本次債券項下的債務轉讓承繼無異議；

（二）就新債務人承繼本次債券項下的債務，有資格的評級機構

對本次債券出具不次於原債券信用級別的評級報告；

（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務

轉讓承繼協議，新債務人承諾將按照本次債券原定條款和條件履行債

務；

（四）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓

承繼進行充分的信息披露；

（五）債權代理人同意債務轉讓，並承諾將按照原定條款和條件

履行義務。

十、投資者認購本次債券時，應籤署書面文件，承諾具有相應的

風險識別和風險承受能力，自行承擔相關風險。

第七條

債券本息兌付辦法

一、利息的支付

（一）本次債券在存續期限內每年付息一次，從

2022年開始應

付利息隨當年兌付的本

金一起支付。每年付息時按債權登記日日終在

託管機構託管名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所應獲利息

進行支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，本金自兌付日起不

另計利息。本次債券的付息日為

2020年至

2026年每年的

4月

25日

（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第

1個工作日）。

（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；上市債券利

息的支付通過證券登記機構和有關機構辦理。利息支付的具體事項將

按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上刊登的付息公告中加以說

明。

（三）根據國家稅收法律法規，投資者投資本次債券應繳納的有

關稅金由投資者自行承擔。

二、本金的兌付

（一）本次債券分次還本，從

2022年至

2026年每年償還本次債

券本金的

20%。每年還本時，本金按照債權登記日日終在託管機構名

冊上登記的各債券持有人所持債券面值佔當年債券存續餘額的比例

進行分配（每名債券持有人所受償的本金金額計算取位到人民幣分位，

小於分的金額忽略不計）。

（二）本次債券本金的兌付日為

2022年至

2026年每年的

4月

25日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第

1個工作日）。

（三）未上市債券本金

的兌付通過債券託管人辦理；上市債券本

金的兌付通過證券登記機構和有關機構辦理。本金兌付的具體辦法將

按照國家有關規定，由發行人在相關媒體上發布的公告中加以說明。

第八條

發行人基本情況

一、發行人概況

公司名稱：無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

住所：無錫市濱湖區胡埭鎮振胡路

2號

成立日期：

2003年

05月

21日

註冊資本：

100,000萬元

法定代表人：惠震東

公司類型：有限責任公司

統一社會信用代碼：

913202117494395333

經營範圍：市政公共設施管理；利用自有資金對外投資；土地平

整；商業配套及基礎設施建設；水汙染治理；防洪除澇設施管理；農

業生態園的開發及觀光服務（不含旅遊）；企業管理諮詢服務；科技

中介服務；房屋租賃（不含融資性租賃）；物業管理；建築裝飾裝潢

工程施工；工程管理服務；苗木、花卉的培育；綠化工程施工；農業

技術推廣服務；國內貿易。（依法須經批准的項目，經相關部門批准

後方可開展經營活動）

截至

2017年

12月

31日，公司經審計的合併口徑的資產總額為

1,624,487.86萬元，負債總額為

791,401.70萬元，所有者權益為

833,086.16萬元；

2017年實現營業收入

85,392.37萬元，淨利潤

11,193.86萬元，其中歸屬於母公司所有者的淨利潤

10,904.86萬元。

截至

2018年

9月

30日，公司未經審計的合併口徑資產總額為

1,736,948.00萬元，負債總額為

900,682.06萬元，所有者權益為

836,265.94萬元；

2018年

1-9月實現營業收入

68,865.82萬元，淨利

潤

3,179.77萬元，其中歸屬於母公司所有者的淨利潤

3,074.83萬元。

二、歷史沿革

無錫市錫西新城產業發展集

團有限公司成立於

2003年

05月

日，原名為無錫市胡埭投資發展集團有限公司，系由無錫市濱湖區胡

埭資產經營公司、無錫市濱湖區胡埭鎮西溪村民委員會共同出資成立，

註冊資本為

5,000.00萬元，實收資本為

5,000.00萬元，其中，西溪村

委會出資

4,200.00萬元，持股比例為

84.00%；胡埭資產出資

800.00

萬元，持股比例為

16.00%。本次出資由無錫信達會計師事務所有限

公司出具驗資報告（錫信會所內驗

[2003]第

074號）。

2006年

06月

05日，公司召開股東會並通過決議，公司股東西

溪村委會名稱變更為

無錫市濱湖區胡埭鎮龍延村民委員會。

2008年

12月

09日，公司召開股東會並通過決議，由無錫市濱

湖區胡埭鎮經濟貿易服務中心以貨幣資金方式出資

10,000.00萬元。

本次增資後註冊資本變更為

15,000.00萬元，其中：胡埭資產出資

800.00萬元，持股比例為

5.33%；龍延村委會出資

4,200.00萬元，持

股比例為

28.00%；經貿中心出資

10,000.00萬元，持股比例為

66.67%。

本次出資由無錫信達會計師事務所有限公司出具驗資報告（錫信會所

內驗

[2008]第

187號）。

2009年

02月

16日，公司召

開股東會並通過決議，由股東經貿

中心以貨幣資金方式增資

10,000.00萬元。本次增資後註冊資本變更

為

25,000.00萬元，其中：胡埭資產出資

800.00萬元，持股比例為

3.20%；龍延村委會出資

4,200.00萬元，持股比例為

16.80%；經貿中

心出資

20,000.00萬元，持股比例

80.00%。本次出資由無錫信達會計

師事務所有限公司出具驗資報告（錫信會所內驗

[2009]第

016號）。

2009年

07月

09日，公司召開股東會並通過決議，由股東經貿

中心以貨幣資金方式增資

15,000.00萬元。本次增資後註冊

資本變更

為

40,000.00萬元，其中：胡埭資產出資

800.00萬元，持股比例為

2.00%；龍延村委會出資

4,200.00萬元，持股比例為

10.50%；經貿中

心出資

35,000.00萬元，持股比例為

87.50%。本次出資由無錫信達會

計師事務所有限公司出具驗資報告（錫信會所內驗

[2009]第

121號）。

2010年

03月

03日，公司召開股東會並通過決議，同意胡埭資

產和龍延村委會將其持有的公司股權分別作價

800萬元和

4,200萬元

轉讓給無錫市九龍灣農業生態園有限公司。

2014年

12月

22日，公司召開股東會並通

過決議，同意公司名

稱變更為無錫市錫西新城產業發展有限公司；同意九龍灣公司將其持

有的公司

2.50%的股權作價

1,000.00萬元轉讓給無錫錫西新城城鄉一

體化發展有限公司。

2016年

07月

29日，根據無錫市濱湖區人民政府文件（錫濱政

復

[2016]17號），九龍灣公司、城鄉一體化公司和經貿中心分別將其

持有的發行人

10.00%、

2.50%和

67.50%的股權無償轉讓給濱湖區財

政局。本次變更後，濱湖區財政局持股比例為

80.00%；經貿中心持股

比例為

20.00%。

2016年

08月

22日，公司召開股東會並通過決議，同

意公司名

稱變更為無錫市錫西新城產業發展集團有限公司。

2019年

3月

19日

，公司召開股東會並通過決議，由股東

濱湖區

財政局

和經貿中心共同

以貨幣資金方式增資

30,000.00萬元。本次增

資後註冊資本變更為

70,000.00萬元，其中：

濱湖區財政局

出資

56,000

萬元，持股比例為

80.00%；

經貿中心

出資

14,000.00萬元，持股比例

為

20.00%。本次出資由

江蘇蘇亞金誠會計師事務所

（

特殊普通合夥

）

出具驗資報告（

蘇亞錫驗

[2019]4號

）。

2019年

4月

9日

，公司召開股東會並通過決議，由股東

濱湖區

財政局

和經貿中心共同

以貨幣資金方式增資

30,000.00萬元。本次增

資後註冊資本變更為

100,000.00萬元，其中：

濱湖區財政局

出資

80,000

萬元，持股比例為

80.00%；

經貿中心

出資

20,000.00萬元，持股比例

為

20.00%。

截至本次債券募集說明書出具日，

發行人註冊資本為

100,000.00

萬元，實收資本為

100,000.00萬元。其中，濱湖區財政局出資

80,000.00

萬元，持股比例為

80.00%；經貿中心出資

20,000.00萬元，持股比例

為

20.00%。

三、公司控股股東及實際控制人情況

發行人系由濱湖區財政局和經貿中心共同設立的有限責任公司，

其控股股東和實際控制人為濱湖區財政局。截至

2018年末

，發行人

股權結構圖如下所示：

C:\Users\22281\AppData\Local\Temp\1512791101(1).png

四、發行人治理和組織結構

（一）公司治理結構

發行人根據《中華人民共和國公司法》及其他法律法規的規定，

制定了《無錫市錫西新城產業發展集團有限公司章程》（以下簡稱《公

司章程》）。根據《公司章程》的規定，發行人設立了符合現代企業

制度要求的法人治理結構，已建立健全股東會、董事會、監事和經理

制度。自公司成立以來，公司股東會、董事會、監事和經理均能按照

有關法律、法規和公司章程的規定獨立運作。

1、股東會

公司設立股東會，由全體股東組成，是公司的權力機構。

股東會行使下列職權：

（

1）決定公司的經營方針和投資計劃；

（

2）選舉和更換由非職工代表擔任的董事、監事，決

定有關董

事、監事的報酬事項；

（

3）審議批准董事會的報告；

（

4）審議批准監事的報告；

（

5）審議批准公司的年度財務預算方案、決算方案；

（

6）審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損的方案；

（

7）對公司增加或者減少註冊資本作出決議；

（

8）對公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決

議；

（

9）修改公司章程。

2、董事會

公司設董事會，成員為

3人，由股東會選舉產生，董事任期三

年，任期屆滿，可連選連任。董事會設董事長一人，由董事會選舉產

生。

董事會對股東會負責，行使下列職權：

（

1）負責召集股東會，並向

股東會議報告工作；

（

2）執行股東會的決議；

（

3）決定公司的經營計劃和投資方案；

（

4）制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；

（

5）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（

6）制訂公司增加或者減少註冊資本的方案；

（

7）制訂公司合併、分立、變更公司形式、解散的方案；

（

8）決定公司內部管理機構的設置；

（

9）決定聘任或者解聘公司經理及其報酬事項，並根據經理的提

名決定聘任或者解聘公司副經理、財務負責人及其報酬事項；

（

10）制定公司的基本管理制度。

3、監事

公司不設監事會，設監事

1名，由股東會選舉產生。監事的任期

每屆為三年，任期屆滿，可連選連任。

監事行使下列職權：

（

1）檢查公司財務；

（

2）對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對

違反法律、行政法規、公司章程或者股東會決議的董事、高級管理人

員提出罷免的建議；

（

3）當董事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求董

事、高級管理人員予以糾正；

（

4）提議召開臨時股東會會議，在董事會不履行公司法規定的

召集和主持股東會會議職責時召集和主持股東會會議；

（

5）向股東會會議提出提案；

（

6）依照《公司法》第一百五十一條的規定，對董事、高級管理

人員提起訴訟。

4、經理

公司設經理，由董事會決定聘任或者解聘，經理對董事會負責。

經理行使下列職權：

（

1）主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；

（

2）組織實施公司年度經營計劃和投資方案；

（

3）擬訂公司內部管理機構設置方案；

（

4）擬訂公司的基本管理制度；

（

5）制定公司的具體規章；

（

6）提請聘任或者

解聘公司副經理、財務負責人；

（

7）決定聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘以外的

負責管理人員；

（

8）董事會授予的其他職權。

（二）公司組織結構

發行人內設

10個職能部門，分別為工業一部（安置房建設）、

工業二部（園區建設）、工業三部（農業生態建設）、規劃設計部、

工程審核部、財務審計部、倉儲物流部、招商引資部、勞動人事部和

行政部。發行人各職能部門間分工明確且保持著良好的協作關係。

截至

2018年末，發行人組織結構如下圖所示：

C:\Users\22281\AppData\Local\Temp\1513085240(1).png

五、發行人對其他企業的重要權益投資情況

截至

2017年末，發行人納入合併範圍的子公司共

15家，具體情

況如下：

截至

2017年末發行人合併範圍內子公司基本情況表

單位：萬元、

序號

企業名稱

註冊資本

合併範圍內

持股比例

無錫胡埭工業園有限公司

48,500.00

97.73

無錫市胡埭物流園有限公司

35,000.00

100.00

江蘇無錫經濟開發區發展有限公司

100,000.00

100.00

無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司

30,000.00

99.96

無錫市永昌資產管理有限公司

20,000.00

100.00

無錫恆豐物流有限公司

8,000.00

98.58

無錫富悅經濟貿易有限公司

5,000.00

99.92

無錫市十八灣農業生態旅遊發展有限公司

96,000.00

100.00

無錫太湖花都花木市場管理有限公司

2,000.00

75.00

無錫市胡興物業管理有限公司

300.00

100.00

無錫環湖建設開發有限公司

57,000.00

99.80

無錫久安

房地產

有限公司

28,000.00

99.80

無錫胡埭工業園物業管理有限公司

11,500.00

97.73

無錫環湖物業服務有限公司

50.00

99.98

無錫市欣潔

新能源

科技有限公司

50.00

51.00

截至2017年12月31日，發行人主要子公司基本情況如下：

1、無錫胡埭工業園有限公司

無錫胡埭工業園有限公司成立於

2001年5月24日，註冊資本

48,500.00萬元，經營範圍：市政公共設施管理；園區招商引資及園區

管理；園區土地綜合開發（憑資質經營）；基礎設施建設管理；金屬

材料、化工原料及產品（不含危險化學品）、通用機械、電氣機械及

器材、電子產品及通信設備（不含衛星電視廣播地面接收設施和發射

裝置）、汽車（不含乘用車）、建築材料、五金交電、針紡織品、百

貨、裝飾裝潢材料、電子計算機及配件的銷售。

截至

2017年末，該公司總資產

2,042,592.67萬元，總負債

1,637,065.70萬元，所有者權益

405,526.98萬元；

2017年度，該公司

實現營業收入

68,930.80萬元，淨利

潤

13,720.86萬元。

2、無錫市胡埭物流園有限公司

無錫市胡埭物流園有限公司成立於

2004年5月18日，註冊資本

為35,000.00萬元，經營範圍：道路普通貨物運輸；搬運裝卸；機械

設備、五金交電及電子產品、金屬材料、建材批發、零售。

截至

2017年末，該公司總資產

54,631.81萬元，總負債

14,496.06

萬元，所有者權益

40,135.75萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

0.00萬元，淨利潤

-1,271.50萬元。

3、江蘇無錫經濟開發區發展有限公司

江蘇無錫經濟開發區發展有限公司成立於

2012年8月9日，注

冊資本100,000.00萬元，經營範圍：市政公共設施管理；利用自有資

金對外投資；水汙染治理；防洪除澇設施管理；企業管理諮詢服務；

科技中介服務；物業管理；土地平整；建築裝飾裝潢工程施工；工程

管理服務；苗木、花卉的培育；綠化工程施工；農業技術推廣服務；

金屬材料、化工原料及產品（不含危險化學品）、通用機械、電氣機

械及器材、電子產品及通訊設備、建築材料、五金交電、家庭用品、

裝飾裝潢材料的銷售。

截至

2017年末，該公司總資產

231,308.57萬元，總負債

115,673.80

萬元，所有者權益

115,634.76萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

12,469.28萬元，淨利潤

828.79萬元。

4、無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司

無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司

成立於2013年4月10

日，註冊資本30,000.00萬元，經營範圍：市政基礎設施建設；新農

村的改造、建設、管理；汙水處理工程、園林綠化工程施工；防洪除

澇設施管理；農業生態園的開發與觀光服務（不含旅遊）；花卉、苗

木的種植、銷售；利用自有資金對外投資。

截至

2017年末，該公司總資產

171,312.61萬元，總負債

142,307.96

萬元，所有者權益

29,004.65萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

0.00萬元，淨利潤

-36.93萬元。

5、無錫市十八灣農業生態旅遊發展有限公司

無錫市十八灣農業生態旅遊發展有限公司

成立於2002年10月

16日，註冊資本96,000.00萬元，經營範圍：苗木、花卉的科研培育、

農作物種植和銷售；特種觀賞魚的科研培育和銷售；園林綠化服務；

農業生態園的開發和觀光服務；沿湖景觀工程建設和生態環境的修復

養護；農業技術的推廣；商業配套及基礎設施建設；利用自有資金對

外投資；貿易諮詢服務；工藝品、日用品及農畜產品的銷售。

截至

2017年末，該公司總資產

240,668.37萬元，總負債

124,141.47

萬元，所有者權益

116,526.90萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

136.01萬元，淨利潤

-1,702.72萬元。

6、無錫環湖建設開發有限公司

無錫環湖建設開發有限公司成立於

2010年

1月

21日，註冊資本

57,000.00萬元，經營範圍：商業配套及基礎設施建設；土地平整；市

政公共設施管理；利用自有資金對外投資；物業管理；貿易諮詢服務；

金屬材料、化工產品及原料（不含危險化學品）、通用機械、電氣機

械及器材、電子產

品及通訊設備（不含衛星電視廣播地面接收設施和

發射裝置）、建材、五金產品、家庭用品的銷售。

截至

2017年末，該公司總資產

368,082.33萬元，總負債

282,429.87

萬元，所有者權益

85,652.46萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

538.53萬元，淨利潤

75.72萬元。

7、無錫久安

房地產

有限公司

無錫久安

房地產

有限公司成立於

2009年

12月

23日，註冊資本

28,000.00萬元，經營範圍：

房地產

開發、經營；物業管理；新農村的

改造、建設、管理；市政設施管理；水汙染治理；防洪除澇設施管理；

土地平

整；園林綠化服務；利用自有資金對外投資；苗木種植。

截至

2017年末，該公司總資產

70,454.38萬元，總負債

10,201.68

萬元，所有者權益

60,252.70萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

264.42萬元，淨利潤

168.02萬元。

8、無錫胡埭工業園物業管理有限公司

無錫胡埭工業園物業管理有限公司成立於

2003年

11月

21日，

註冊資本

11,500.00萬元，經營範圍：園區物業管理（三級）；房屋

租賃（不含融資性租賃）百貨、五金交電、日用雜品、建築材料、裝

飾裝潢材料的銷售。

截至

2017年末，該公

司總資產

24,350.60萬元，總負債

10,456.77

萬元，所有者權益

13,893.83萬元；

2017年度，該公司實現營業收入

1,697.76萬元，淨利潤

-52.29萬元。

六、發行人董事、監事及高級管理人員情況

發行人董事、監事及高級管理人員名單表

序號

姓名

性別

出生年月

職務

是否公務員兼職

惠震東

男

1963年9月

董事長、總經理

否

賈明澤

男

1982年11月

董事、副總經理

否

倪琳

女

1985年8月

監事

否

楊瀟錦

女

1987年8月

董事、副總經理

否

秦琴燕

女

1983年1月

財務負責人

否

（一）董事會成員

惠震東，男，1963年9月出生，中國共產黨黨員，助理會計師。

歷任無錫市萬向軸廠主辦會計、胡埭張舍村經管站長、胡埭財政所副

所長、胡埭財政科副科長，現任子公司無錫胡埭工業園有限公司財務

審計部部長、發行人董事長兼總經理。

賈明澤，男，1982年11月出生，中國共產黨黨員。歷任胡埭建

設管理辦公室職員、胡埭建設管理辦公室主任助理、胡埭建設管理辦

公室副主任、胡埭建設科副科長，現任發行人董事兼副總經理。

楊瀟錦，女，1987年8月出生，中國共產黨黨員。歷任無錫市濱

湖區胡埭財政所職員、江蘇無錫經濟開發區財務審計部職員，現任發

行人董事兼副總經理。

（二）監事

倪琳，女，1985年8月出生，中國共產黨黨員。從開始工作至今

任發行人監事。

（三）高級管理人員

惠震東，總經理，詳見董事介紹。

賈明澤，副總經理，詳見董事介紹。

楊瀟錦，副總經理，詳見董事介紹。

秦琴燕，女，1983年1月出生，群眾。歷任中國電子系統工程第

二建設有限公司會計、強茂電子（無錫）有限公司會計、胡埭農村工

作辦公室辦事員，現任發行人財務負責人。

截至2018年末，發行人董事、監事及高級管理人員中不存在公

務員兼職情況。

第九條

發行人業務情況

一、發行人主營業務情況

發行人主要負責無錫經開區基礎設施建設、土地整理開發及安置

房建設，主營業務收入由工程建設、一級土地整理開發、安置房建設、

房產銷售和物業及租賃五大板塊組成，明細情況如下表所示：

發行人

2015-2017年

及

2018年

1-9月

主營業務收入、成本、利潤明細情況

單位：萬元、

年度

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利潤

毛利率

2018年

1-9月

工程建設

7,141.67

6,492.43

649.24

9.09

一級土地整理開發

33,322.07

30,292.79

3,029.28

9.09

安置房建設

24,237.22

22,033.84

2,203.38

9.09

物業及租賃

4,164.86

2,440.69

1,724.18

41.40

合計

68,865.82

61,259.74

7,606.08

11.04

2017年

工程建設

12,469.28

11,335.71

1,133.57

9.09

一級土地整理開發

36,567.98

33,243.62

3,324.36

9.09

安置房建設

31,265.31

28,423.00

2,842.30

9.09

房產銷售

977.99

703.84

274.15

28.03

物業及租賃

3,455.60

2,234.74

1,220.87

35.33

合計

84,736.16

75,940.91

8,795.25

10.38

2016年

工程建設

22,094.62

20,086.02

2,008.60

9.09

一級土地整理開發

35,313.28

32,102.98

3,210.30

9.09

安置房建設

38,610.58

35,100.52

3,510.05

9.09

房產銷售

1,636.45

1,572.83

63.62

3.89

物業及租賃

5,270.65

3,593.58

1,677.07

31.82

合計

102,925.57

92,455.93

10,469.64

10.17

2015年

工程建設

21,862.99

19,875.44

1,987.54

9.09

一級土地整理開發

33,663.92

30,603.56

3,060.36

9.09

安置房建設

40,063.07

36,420.97

3,642.10

9.09

房產銷售

145.07

135.61

9.46

6.52

物業及租賃

4,454.30

2,972.99

1,481.32

33.26

合計

100,189.35

90,008.57

10,180.78

10.16

2015-2017年及2018年1-9月，公司實現主營業務收入分別為

100,189.35萬元、102,925.57萬元、84,736.16萬元和68,865.82萬元。

2017年，發行人主營業務收入較2016年下降18,189.41萬元，降幅

為17.67%，主要系發行人2017年工程結算量減少導致工程建設業務

收入減少所致。2015-2017年及2018年1-9月，發行人主營業務成本

分別為90,008.57萬元、92,455.93萬元、75,940.91萬元和61,259.74

萬元，與主營業務收入變動方向一致。2015-2017年及2018年1-9月，

發行人主營業務毛利潤分別為10,180.78萬元、10,469.64萬元、

8,795.25萬元和7,606.08萬元，主營業務毛利率分別為10.16%、10.17%、

10.38%和11.04%，主營業務毛利潤保持平穩趨勢，盈利狀況穩定。

二、發行人主營業務模式

（一）代建業務

1、工程建設業務

經江蘇無錫經濟開發區管理委員會《關於授權無錫經濟開發區發

展有限公司承建區市政基礎設施項目的通知》文件授權，發行人經營

無錫經開區範圍內道路、雨汙管網、河道、綠化等基礎設施的建設業

務。根據《江蘇無錫經濟開發區管理委員會與無錫市錫西新城產業發

展集團有限公司關於市政工程項目之委託代建協議書》，發行人自籌

資金作為項目建設工程款，待項目建成後，由管委會按成本加成模式

支付建設資金，加成比例為10%。發行人工程建設業務由子公司無錫

經濟開發區發展有限公司負責實施。

2015-2017年及2018年1-9月，發行人實現工程建設收入分別為

21,862.99萬元、22,094.62萬元、12,469.28萬元和7,141.67萬元，呈

現出一定的周期性。

2、土地整理開發業務

經江蘇無錫經濟開發區管理委員會《關於授權無錫胡埭工業園有

限公司承建區安置房開發建設及一級土地整理開發等市政設施項目

的通知》文件授權，發行人經營無錫經開區範圍內的土地整理開發業

務。根據《土地一級整理開發協議》，發行人自籌資金支付土地開發

整理中的土地徵收、房屋拆遷和市政基礎設施等相關費用，待土地整

理完畢並具備招拍掛上市條件，由管委會在土地驗收移交完成後的十

二個月內按成本加成模式支付建設資金，加成比例為10%。發行人土

地整理開發業務由子公司無錫胡埭工業園有限公司負責實施。

2015-2017年及2018年1-9月，發行人土地整理開發收入分別為

33,663.92萬元、35,313.28萬元、36,567.98萬元和33,322.07萬元，

2015-2017年發行人土地整理開發收入呈現穩步上升趨勢。

3、安置房建設業務

經江蘇無錫經濟開發區管理委員會《關於授權無錫胡埭工業園有

限公司承建區安置房開發建設及一級土地整理開發等市政設施項目

的通知》文件授權，發行人經營無錫經開區範圍內的安置房代建業務。

根據《江蘇無錫經濟開發區管理委員會與無錫市錫西新城產業發展集

團有限公司關於安置房項目之委託代建協議書》，發行人自籌工程建

設資金用於安置房建設，待項目建成後，由管委會按成本加成模式支

付建設資金，加成比例為10%。發行人安置房建設業務由子公司無錫

胡埭工業園有限公司負責實施。

2015-2017年及2018年1-9月，發行人安置房建設收入分別為

40,063.07萬元、38,610.58萬元、31,265.31萬元和24,237.22萬元。

發行人主要代建項目運營情況如下：

發行人主要代建項目運營情況

單位：億元

項目名稱

總投資

已投資

已確認收入

已回款金額

經濟開發區拆遷支出

45.00

43.21

17.66

9.52

富安三期BC地塊

18.00

16.65

1.58

1.33

富安三期EF地塊

21.00

13.71

富安二期

14.25

15.37

8.78

3.88

東擴地塊

17.28

2.77

合計

115.53

91.71

28.02

14.73

（二）其他業務

1、房產銷售業務

2015-2017年及2018年1-9月，發行人房產銷售收入分別為145.07

萬元、1,636.45萬元、977.99萬元和0.00萬元。

發行人房產銷售收入來源於商業房產銷售及廠房銷售。發行人

2015-2016年實現的房產銷售收入均來自於商業房產銷售，即子公司

無錫久安

房地產

有限公司於2012年開發完成的富安商業廣場項目；

發行人2017年實現的房產銷售收入來自於廠房銷售。截至2016年

末，富安商業廣場項目已銷售完畢。截至2018年末，公司暫無在建

及擬建的商業房產項目。

2、物業及租賃業務

2015-2017年及2018年1-9月，發行人物業及租賃業務收入分別

為4,454.30萬元、5,270.65萬元、3,455.60萬元和4,164.86萬元。

發行人租賃業務收入主要來自於富安商業廣場和太湖花都等項

目。其中，富安商業廣場是集購物、餐飲、娛樂於一體的綜合性商業

場所；太湖花都項目是以花卉種植、培育、經營為特色的現代農業科

技園區，通過租賃商鋪、室外場地等取得收入。發行人物業收入主要

來自於無錫胡埭工業園物業管理有限公司和無錫市胡興物業管理有

限公司對廠房配套區的物業管理。

三、發行人所在行業的現狀及前景

（一）城市基礎設施建設行業的現狀及前景

1、我國城市基礎設施建設行業的現狀及前景

城市基礎設施建設是城市發展的基石，對於強化城市功能、擴大

有效投資、優化調整

產業和人口結構、推動城市可持續發展具有重要

支撐和引領作用。

近年來，我國城市化進程不斷加快，城市人口持續增加。根據國

家統計局

2018年

2月

28日發布的《中華人民共和國

2017年國民經

濟和社會發展統計公報》，截至

2017年末，我國城市化率為

58.52%。

相比美國、歐洲等發達國家超過

80%的城市化率，我國城市化水平仍

有較大的提升空間。隨著我國城市化水平不斷提高，我國城市基礎設

施總量不足、標準不高、運行管理粗放等問題逐漸顯現。據國務院發

展研究中心預測，我國城市化率每提高

1個百分點，城市基礎設施投

資將新增

1,400.00億元。因此，在未來較長一段時間內我國的城市基

礎設施建設投資規模仍將不斷擴大。

城市基礎設施建設一直受到各級政府的高度重視。黨的十九大報

告提出，深化供給側結構性改革必須加強水利、鐵路、公路、水運、

航空、管道、電網、信息、物流等基礎設施網絡建設。

2017年

5月

日，住房和

城鄉建設

部以及國家發展和改革委員會聯合發布《全國城

市市政基礎設施建設

「十三五

」規劃

》，

指出各級政府要把加強和改善

城市基礎設施建設作為重點工作，推進基礎設施建設投融資體制和運

營機制改革。

從總體上看，我國城市基礎設施行業將有著較大的發展空

間。進

一步改善城市基礎設施環境，擴大投資規模已成為我國現階段城市化

發展進程中的重要議題。隨著政府支持城市基礎設施建設的政策不斷

落地，城市基礎設施建設行業將有更廣闊的發展空間。

2、無錫經開區城市基礎設施建設行業的現狀及前景

過去五年，無錫經開區堅持城鄉共建，努力發展城市基礎設施建

設，效益顯著。

2017年以來，西溪路、紅楓路等

3條道路完工通車，

胡埭路南延、環鎮南路建設等方案不斷優化，新胡埭中學建成啟用，

新衛生院年內投用，新農貿市場規劃布點、張舍農貿市場改造、大數

據服務平臺建設、區域交通提優規劃等一系列工作有序開展。同時，

建設

「美麗鄉村

」，

以張野

、

中灣等

5個村莊為試點

，

大力實施自然村

改造提升工程，推動全域

75個自然村市政基礎設施、立面形象、環

境面貌全提升；積極落實城鄉管理各項創新措施，努力推動村莊物業

服務市場化探索。

未來，無錫經開區還將完善基礎設施建設。加快完善總體規劃修

編，加快實現區域主幹路網一體化互聯互通，繼續完善園區道路交通、

標識導視、綠化覆蓋等綜合配置，大力提高全區域美化、亮化和標準

化水準；加快重點配套推進；著力優化區域功能，以新中學、新衛生

院啟用為契機，

加強高端化、品質化配置，推動教育醫療、養老健康、

商務社交、文體娛樂等一系列民生配套不斷完善；深度調優綜合治理；

創新方式方法，借力現代化管理手段，推動信息化管理高覆蓋，打造

市場化管理新成效，統籌解決垃圾、停車等管理難題，實現城鄉面貌

和內涵特質雙提升。未來，無錫經開區城市基礎設施建設行業仍有較

大的增長空間。

（二）土地整理開發行業的現狀及前景

1、我國土地整理開發行業的現狀及前景

土地整理開發是指按照城市規劃、土地利用總體規劃、城市功能

定位和經濟發展要求，由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍

內的城市國有土地

、鄉村集體土地進行統一的徵地、拆遷、安置、補

償，並進行適當的市政配套設施建設，使建設用地實現宗地平整、市

政配套的狀態，以達到出讓標準的土地開發行為。土地整理開發既包

括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用範圍，也包括

對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。

改革開放以來，我國城市化進入加速發展階段，隨著社會發展和

經濟的增長及人民生活水平的提高，人們對居住用地、商業用地及工

業用地的需求越來越多，城市建設用地需求將會不斷擴大。

「十三五

」規劃提出

「有序推進城鎮低效用地再開發和低丘緩坡土

地

開發利用，推進建設用地多功能開發、地上地下立體綜合開發利用，

促進空置樓宇

、

廠房等存量資源再利用

」。

「十三五

」期間

，

國土資源部

實行建設用地總量控制和減量化管理

，

通過對建設用地總量

「瘦身

」，

倒逼存量建設用地的盤活，進一步提高土地資源節約集約利用水平。

低效用地再開發將促進土地開發整理業務的增長。

2、無錫經開區土地整理開發行業的現狀及前景

無錫經開區以新興產業和配套型服務產業為主

，

強化

「空間有限

，

發展無限

」理念

，

打造先進位造業發展核心區和產城融合示範區

。

無

錫經開區在抓好太湖新城、蠡湖新城搬遷企業安置的基礎上，圍繞

擴

大產業優勢、完善產業鏈、促進高效環保，優先引進與園區產業發展

相適應的先進裝備製造業企業。隨著招商引資的力度加大，未來無錫

經開區將有較大的建設用地需求。

根據無錫經開區規劃，未來將努力破解發展空間制約，加快推動

胡埭東擴區和陸馬路以西用地規劃調整，以供地盤活、現有建設用地

提高容積率等方式深入開展閒置土地處置和存量土地盤活工作，實現

土地利用效率和產出效益同步提升。

無錫經開區對建設用地的需求和對存量土地的再利用將為該區

土地整理開發行業提供堅實的經濟基礎。

（三）安置房建設行業的現狀及前景

1、我國安置房建設行業

的現狀及前景

安置房，是政府因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置

給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

繼國發〔

2007〕

24號文出臺後，國務院、國土資源部和住房和城

鄉建設部等多部門又相繼發布《國務院辦公廳關於促進

房地產

市場健

康發展的若干意見》、《關於加強保障性安居工程質量管理的通知》、

《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》，財政

部、國家稅務總局等部門對保障性住房建設的配套優惠政策也逐步公

布。

2017年

5月

24日，國務院常務會議提出實施

2018年至

2020年

3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶

區

1,500萬套，加大中央財政補

助和金融、用地等支持。

未來，我國安置房建設行業將隨著國民經濟的增長和政府的支持

不斷發展。

2、無錫經開區安置房建設行業的現狀及前景

近五年來，濱湖區新開工建設安置房近

600萬㎡，竣工

870萬

㎡，完成安置

2.7萬戶，其中無錫經開區佔較大比重。為加快舊住宅

整治改造，改善居民居住條件，無錫經開區的安置房建設在用地審批、

規劃設計等方面都存在政策優惠，對於無錫經開區安置房建設的支持

力度不斷加大。無錫經開區在工作目標中提出，要科學有序推進安置

房建設

，

加快安置房在建項目竣工交付進度

，

基本完成拆遷安置

「零

過渡

」。

隨著無錫開發區內胡埭路延伸等市、區重大項目徵收，東區地塊

非住宅拆遷安置工作和馬鞍村相關地區住宅拆遷工作不斷推進，無錫

經開區安置房需求仍將維持一定規模。未來，無錫經開區安置房建設

行業仍有較大發展空間。

四、發行人競爭優

勢和發展規劃

（一）發行人的競爭優勢

1、區域壟斷優勢

發行人為無錫經開區內重要開發建設主體，主要負責無錫經開區

範圍內的基礎設施建設、土地開發整理和安置房建設等，區域壟斷優

勢明顯。伴隨著無錫經開區城市擴展步伐的加快，發行人的實力將不

斷增強，在行業中的地位也將進一步鞏固。

2、發行人成熟的運作優勢

發行人成立以來，在基礎設施建設、一級土地整理開發和安置房

建設等領域積累了豐富的運作經驗，建立了嚴密的管理和風險控制體

系，具備完整的盈利鏈條和有效的成本控制方法。發行人成熟的運作

優勢將在其未來的發展過程中起到積極的促

進作用。

（二）發行人發展規劃

1、總體發展思路

「十三五」時期，是無錫經開區打造現代產業發展新高地的攻堅

期、推動產業與生態融合發展的加速期、大有可為的重要戰略機遇期。

「十三五」期間，發行人將以智能化、綠色化、服務化、高端化為引領，

建設經開區成為無錫西部地區門戶型、樞紐型現代化中心城鎮。

2、具體發展計劃

（1）工程建設方面，發行人將緊緊抓住無錫經開區城鎮化進程加

快、產業提升、空間拓展的黃金髮展期，進一步發揮經開區基礎設施

建設和投融資主體作用，依託城鎮建設和老鎮區改造，加快完善核心

鎮區基礎設施，全面提升商業、餐飲、休閒、娛樂等配套設施建設，

滿足多元化消費需求。「十三五」期間，發行人將在路網建設等傳統工

程建設業務的基礎上，著力開展農業生態園等配套設施建設業務，培

育公司未來新的增長點。

（2）土地整理開發方面，發行人將依託無錫經開區「推進低效用

地再開發」的機遇，通過土地整理開發挖掘和盤活存量建設土地，推

動各類閒置土地和空置載體加快利用，提高城市土地利用率和產出

率。發行人將進一步加強資本運作能力，科學靈活高效地調配資金，

加快推進重點項目建設，逐步提升公司的資金周轉能力和盈利能力。

（3）安置房建設方面，發行人將積極響應無錫經開區「拆遷安置

基本零過渡」的工作要求，科學有序推進安置房建設。發行人在安置

房建設過程中將以高質量、高速度的高標準嚴格要求自己，確保安置

房這項重大民生工程保質保量地完成。在無錫經開區對安置房建設的

政策支持和引導下，迎接新的發展機遇，從而取得長足的發展。

（4）農業產業體系建設方面，發行人將堅持以《無錫市「十三五」

（2016-2020年）現代農業發展專項規劃》為指導，以產業轉型為方向，

深入推進農業調結構轉方式促升級，依託城市生產要素的集聚和輻射

效應，大力加快農業

結構調整

優化，推進農村一二三產業融合，加快

無錫經開區現代農業發展，全面拓展農業生產、生活和生態功能，有

力助推城鄉一體化進程，加快建設現代農業產業體系。

五、發行人地域經濟情況

（一）發行人所處的經營環境

1、無錫市經濟情況概述

無錫市地處長江三角洲平原腹地、蘇錫常都市圈，位於江蘇省東

南部，屬太湖流域片區，東鄰蘇州，距上海128公裡；南瀕太湖，與

浙江省交界；西接常州，距南京183公裡；北臨長江，與泰州市所轄

的靖江市隔江相望。無錫市現屬於江蘇省地級市，全市總面積4,628

平方公裡，戶籍人口486.20萬人，下轄5個區，2個縣級市，7個鎮。

2017年，全市實現地區生產總值10,511.8億元，同比增長7.4%,

按常住人口計算人均生產總值達到16.10萬元。其中：第一產業實現

增加值135.18億元，同比增長0.8%；第二產業實現增加值4,964.44

億元，同比增長7.3%；第三產業實現增加值5,412.18億元，同比增

長7.7%。無錫市三次產業比例由1.5:47.2:51.3調整為1.3:47.2:51.5。

第三產業對無錫市經濟發展的貢獻增大。

2017年，無錫市規模以上工業企業實現增加值為3,382.77億元；

全市完成社會消費品零售總額3,458.04億元，同比增長10.9%；完成

固定資產投資4,967.51億元，同比增長4.7%，其中，完成第二產業

投資2,089.73億元，同比增長5.7%；完成第三產業投資2,867.52億

元，同比下降4.1%。

2、濱湖區經濟情況概述

濱湖區位於江蘇省東南部，無錫市西南部。南依太湖，北靠長江，

東臨上海，西接常州。濱湖區於2001年初由原無錫市郊區整體、馬

山區整體和錫山市部分鄉鎮合併而成，面積628平方公裡，區域歷史

文化悠久，風景秀麗，名勝眾多，是中國吳文化和近代民族工商業的

發源地。

2017年，全區實現地區生產總值954.86億元，同比增長7.6%。

濱湖區固定資產投資增速較快。2017年，全區完成固定資產投資

636.62億元，同比增長6%。其中，第二產業投資55.23億元，同比下

降52%；第三產業投資577.98億元，同比增長19.5%。

2015-2017年，濱湖區全區分別實現地方公共財政預算收入90.1

億元、92.8億元及96億元，同比口徑分別較上年度增長8.5%、3.0%

及3.5%；全區執行公共財政預算支出分別為55.6億元、66.9億元和

61.3億元。全區政府性基金收入分別為15億元、55.1億元及45.0億

元，全區政府性基金支出分別為14.3億元、54.6億元和44.9億元。

從整體上看，濱湖區的經濟保持著穩步發展的趨勢。

3、無錫經開區經濟情況概述

無錫經開區位於無錫市西南郊胡埭鎮,東接中心城區,南臨太湖,

西連宜興,北臨錫宜高速公路,是經江蘇省政府批准的省級經濟開發

區。無錫經開區設管委會，負責開發區開發建設的統籌管理工作。

無錫經開區以建設無錫西部地區門戶型、樞紐型現代化中心鎮為

方向，力圖打造成為錫西地區現代化中心城鎮，對周邊區域形成更大

虹吸效應。無錫經開區在承接太湖新城、蠡湖新城產業轉移的同時，

引進與園區產業發展相適應的先進裝備製造業企業。目前，無錫經開

區已基本形成「一園（航空動力科技產業園）、一港（物流港）、一城

（汽車城）和四大聚集區（高端製造產業聚集區，新興產業產業化聚

集區，現代服務產業聚集區，傳統優勢產業聚集區）」的產業體系。

（二）發行人所在區域其他基礎設施建設主體情況

發行人所在的無錫市濱湖區其他主要基礎設施建設主體情況如

下所示：

1、無錫市城開實業發展

集團有限公司

無錫市城開實業發展集團有限公司成立於

2005年

8月

11日，注

冊資本

70,300萬元，經營範圍：利用自有資金對外投資；房屋租賃服

務；物業管理；建築、市政工程施工圖及抗震設計服務；水汙染治理；

水資源管理；

水生態

修復；市政設施管理；工程項目管理；綠化管理；

貿易諮詢服務；裝飾裝潢服務；家庭用品、金屬材料、金屬製品、建

材、五金產品、建築專用設備的銷售；五金加工。（依法須經批准的

項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）

截至

2017年

12月

31日，該公司總資產

1,187,912.22萬元，總

負債

604,526.56萬元，所有者權益

583,385.67萬元；

2017年度，該公

司實現營業收入

29,826.75萬元，淨利潤

11,385.55萬元。

截至

2018年末，該公司無已發行企業債券。

2、無錫市濱湖城市投資發展有限責任公司

無錫市濱湖城市投資發展有限責任公司成立於

2003年

06月

日，註冊資本

200,000萬元，經營範圍：利用自有資產對城市建設項

目進行投資；

房地產

開發；公用基礎設施項目的設計、開發；建築材

料、建築專用設備的銷售。（依法須經批准的項目，經相關部門批准

後方可開展經營活動）

截至

2017年

12月

31日，該公司總資產

1,495,142.39萬元，總

負債

1,038,507.51萬元，所有者權益

456,634.88萬元；

2017年度，該

公司實現營業收入

59,290.66萬元，淨利潤

9,494.03萬元。

截至

2018年末，該公司無已發行企業債券。

第十條

發行人財務情況

一、發行人財務概況

中興華會計師事務所（特殊普通合夥）已對發行人2015-2017年

度財務報告進行了審計，並出具了「中興華審字[2018]第020438號」標

準無保留意見審計報告。本募集說明書中發行人的財務數據，如非經

特別說明，引自上述審計報告及2018年1-9月未經審計的財務報表。

投資者在閱讀以下財務信息時，應當參照發行人經審計的財務報表和

附註、2018年1-9月未經審計的財務報表以及本募集說明書中其他部

分對發行人的歷史財務數據的注釋。

財務數據部分計算結果與各數直接加減後的尾數可能出現差異，

該等差異系由四捨五入造成，並不影響投資者對發行人信息的正常使

用。

發行人2015-2017年及2018年1-9月主要財務數據

單位：萬元

項目

2018年1-9月/末

2017年度/末

2016年度/末

2015年度/末

合併資

產負債

表主要

數據

資產總額

1,736,948.00

1,624,487.86

1,652,989.28

1,557,202.39

其中：流動資產

1,502,037.93

1,388,389.13

1,417,893.92

1,324,239.99

非流動資產

234,910.06

236,098.74

235,095.36

232,962.40

負債總額

900,682.06

791,401.70

829,069.99

751,445.07

其中：流動負債

239,128.39

211,209.65

372,832.59

628,503.89

非流動負債

661,553.67

580,192.04

456,237.40

122,941.18

所有者權益

836,265.94

833,086.16

823,919.29

805,757.32

合併利

潤表主

要數據

營業收入

68,865.82

85,392.37

102,930.52

100,218.17

營業利潤

4,625.92

12,827.35

4,115.34

6,803.96

利潤總額

4,659.01

12,077.16

22,157.50

14,375.87

淨利潤

3,179.77

11,193.86

20,331.97

11,916.99

歸屬於母公司所有者的淨利潤

3,074.83

10,904.86

14,425.71

11,080.79

合併現

金流量

表主要

數據

經營活動現金流量淨額

-14,040.47

-71,737.05

-199,883.62

4,370.04

投資活動現金流量淨額

-258.02

-2,860.66

-9,335.67

-7,332.66

籌資活動現金流量淨額

14,533.44

34,158.28

212,563.18

22,191.37

現金流量淨增加額

234.95

-40,439.43

3,343.89

19,228.75

發行人2015-2017年及2018年1-9月主要財務指標

項目

2018年1-9月/末

2017年度/末

2016年度/末

2015年度/末

流動比率（倍）

6.28

6.57

3.80

2.11

速動比率（倍）

2.13

1.98

1.29

0.74

資產負債率（%）

51.85

48.72

50.16

48.26

應收帳款周轉率（次）

0.47

0.64

0.83

0.87

存貨周轉率（次）

0.07

0.08

0.10

總資產周轉率（次）

0.04

0.05

0.06

淨利潤率（%）

4.62

13.11

19.75

11.89

淨資產收益率（%）

0.38

1.35

2.50

1.48

總資產收益率（%）

0.19

0.68

1.27

0.77

註：2018年1-9月財務指標未經年化

1、流動比率=流動資產/流動負債

2、速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債

3、資產負債率=總負債/總資產

4、應收帳款周轉率=營業收入/應收帳款平均餘額，2015年以當年年末數據為準

5、存貨周轉率=營業成本/存貨平均餘額，2015年以當年年末數據為準

6、總資產周轉率=營業收入/總資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

7、淨利潤率=淨利潤/營業收入

8、淨資產收益率=淨利潤/淨資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

9、總資產收益率=淨利潤/總資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

二、發行人財務分析

（一）概述

截至2017年末，公司資產總額為162.45億元，負債總額為79.14

億元，所有者權益為83.31億元，其中歸屬於母公司所有者權益為

82.46億元。截至2018年9月末，公司資產總額為173.69億元，負

債總額為90.07億元，所有者權益為83.63億元，其中歸屬於母公司

所有者權益為82.77億元。2015-2017年及2018年1-9月，公司實現

營業收入分別為10.02億元、10.29億元、8.54億元和6.89億元，實

現淨利潤1.19億元、2.03億元、1.12億元和0.32億元，近三年平均

淨利潤為1.45億元。

（二）資產負債結構分析

2015-2017年及2018年9月末發行人資產負債結構

單位：萬元、%

項目

2018年9月末

2017年度/末

2016年度/末

2015年度/末

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

資產總額

1,736,948.00

100.00

1,624,487.86

100.00

1,652,989.28

100.00

1,557,202.39

100.00

其中：流動資產

1,502,037.93

86.48

1,388,389.13

85.47

1,417,893.92

85.78

1,324,239.99

85.04

非流動資產

234,910.06

13.52

236,098.74

14.53

235,095.36

14.22

232,962.40

14.96

負債總額

900,682.06

100.00

791,401.70

100.00

829,069.99

100.00

751,445.07

100.00

其中：流動負債

239,128.39

26.55

211,209.65

26.69

372,832.59

44.97

628,503.89

83.64

非流動負債

661,553.67

73.45

580,192.04

73.31

456,237.40

55.03

122,941.18

16.36

資產負債率

51.85

48.72

50.16

48.26

2015-2017年及2018年9月末，發行人資產總額分別為

1,557,202.39萬元、1,652,989.28萬元、1,624,487.86萬元和1,736,948.00

萬元。從資產構成上看，發行人資產主要以流動資產為主。2015-2017

年及2018年9月末，發行人流動資產分別為1,324,239.99萬元、

1,417,893.92萬元、1,388,389.13萬元和1,502,037.93萬元，佔總資產

的比重分別為85.04%、85.78%、85.47%和86.48%。2015-2017年及

2018年9月末，發行人非流動資產分別為232,962.40萬元、235,095.36

萬元、236,098.74萬元和234,910.06萬元，佔總資產的比重分別為

14.96%、14.22%、14.53%和13.52%。

2015-2017年及2018年9月末，發行人負債總額分別為751,445.07

萬元、829,069.99萬元、791,401.70萬元和900,682.06萬元。從負債

構成來看，2015年發行人負債主要以流動負債為主，2016年、2017

年和2018年9月末主要以非流動負債為主。2015-2017年及2018年

9月末，發行人流動負債分別為628,503.89萬元、372,832.59萬元、

211,209.65萬元和239,128.39萬元，佔負債總額的比重分別為83.64%、

44.97%、26.69%和26.55%；非流動負債分別為122,941.18萬元、

456,237.40萬元、580,192.04萬元和661,553.67萬元，佔負債總額的

比重分別為16.36%、55.03%、73.31%和73.45%。2015-2017年及2018

年9月末，發行人非流動負債穩步上升，債務結構趨於合理，短期償

債壓力逐年減小。

2015-2017年末及2018年9月末，發行人資產負債率分別為

48.26%、50.16%、48.72%和51.85%，資本結構合理且較為穩定，發

行人總體償債壓力較小。

1、資產結構分析

2015-2017年及2018年9月末發行人資產構成明細表

單位：萬元、%

項目

2018年9月30日

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

資產總額

1,736,948.00

100.00

1,624,487.86

100.00

1,652,989.28

100.00

1,557,202.39

100.00

流動資產合計

1,502,037.93

86.48

1,388,389.13

85.47

1,417,893.92

85.78

1,324,239.99

85.04

其中：貨幣資金

78,707.87

4.53

103,772.92

6.39

187,172.35

11.32

175,328.46

11.26

應收票據

1,688.00

0.10

6,820.00

0.42

4,571.00

0.28

6,857.68

0.44

應收帳款

161,710.85

9.31

131,877.63

8.12

133,100.74

8.05

115,836.89

7.44

預付款項

20,675.01

1.19

20,039.20

1.23

16,192.76

0.98

14,421.66

0.93

其他應收款

247,568.39

14.25

155,700.86

9.58

140,952.06

8.53

154,185.43

9.90

存貨

991,668.14

57.09

970,158.68

59.72

935,887.13

56.62

857,609.86

55.07

其他流動資產

19.67

0.00

19.83

0.00

17.88

0.00

非流動資產合計

234,910.06

13.52

236,098.74

14.53

235,095.36

14.22

232,962.40

14.96

其中：可供出售

金融資產

1,160.00

0.07

1,160.00

0.07

1,160.00

0.07

960.00

0.06

投資性

房地產

205,262.77

11.82

205,262.77

12.64

201,691.71

12.20

197,046.79

12.65

固定資產

18,064.33

1.04

19,622.18

1.21

21,903.22

1.33

22,128.20

1.42

在建工程

1,021.86

0.06

251.00

0.02

65.00

0.00

1,992.00

0.13

無形資產

9,213.93

0.53

9,613.57

0.59

10,148.39

0.61

10,683.21

0.69

長期待攤費用

0.33

0.00

2.36

0.00

10.77

0.00

17.01

0.00

遞延所得稅資產

186.85

0.01

186.85

0.01

116.27

0.01

135.19

0.01

截至2018年9月末，發行人流動資產為1,502,037.93萬元，非

流動資產為234,910.06萬元，資產總額為1,736,948.00萬元，主要包

括貨幣資金、應收帳款、其他應收款、存貨和投資性

房地產

。

（1）貨幣資金

2015-2017年及2018年9月末，發行人貨幣資金分別為175,328.46

萬元、187,172.35萬元、103,772.92萬元和78,707.87萬元，佔資產比

重分別為11.26%、11.32%、6.39%和4.53%。其中，發行人2015-2016

年末貨幣資金保持穩定，2017年末貨幣資金較2016年末下降

83,399.43萬元，降幅為44.56%，主要系償還借款所致。2018年9月

末貨幣資金較2017年末下降，主要系償還借款所致。

2015-2017年末發行人貨幣資金明細情況表

單位：萬元

項目

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

現金

14.05

54.12

88.57

銀行存款

39,758.88

69,882.71

63,779.89

其他貨幣資金

64,000.00

117,235.52

111,460.00

合計

103,772.92

187,172.35

175,328.46

（2）應收款項

1）應收帳款

2015-2017年及2018年9月末，發行人應收帳款帳面價值分別為

115,836.89萬元、133,100.74萬元、131,877.63萬元和161,710.85萬

元，佔資產比重分別為7.44%、8.05%、8.12%和9.31%，主要為對江

蘇無錫經濟開發區管理委員會的應收工程款。

截至2017年末，發行人應收帳款中對政府及其部門的應收帳款

合計131,822.63萬元，均為對江蘇無錫經濟開發區管理委員會的應收

帳款。

2015-2017年，發行人應收帳款回款金額分別為20,293.62萬元、

76,459.11萬元和83,441.53萬元，回款情況良好。發行人應收帳款主

要對手方為無錫市濱湖區人民政府派出機構，信用較好，償還能力較

強，相關欠款將在三年內償還完畢。

2017年末發行人應收帳款明細情況表

單位：萬元

序號

欠款單位

金額

帳齡

性質

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

131,822.63

2年以內

應收工程款

無錫晶富酒店管理有限公司

55.00

1年以內

應收租金

合計

131,877.63

2015-2017年發行人應收帳款回款情況

單位：萬元

序號

欠款單位

2015年

2016年

2017年

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

20,238.62

76,404.11

83,386.53

序號

欠款單位

2015年

2016年

2017年

無錫晶富酒店管理有限公司

55.00

合計

20,293.62

76,459.11

83,441.53

發行人應收帳款回款計劃

單位：萬元

序號

欠款單位

2018年

2019年

2020年

合計

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

48,117.54

40,492.54

43,212.54

131,822.63

無錫晶富酒店管理有限公司

55.00

2）其他應收款

2015-2017年及2018年9月末，發行人其他應收款帳面價值分別

為154,185.43萬元、140,952.06萬元、155,700.86萬元和247,568.39

萬元，佔資產比重分別為9.90%、8.53%、9.58%和14.25%。發行人其

他應收款主要為應收往來款。

2017年末發行人前五大其他應收款明細表

單位：萬元

序號

欠款單位

金額

帳齡

款項性質

無錫胡埭汙水處理有限公司

27,000.00

3年以上

往來款

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

26,020.10

1-2年

往來款

無錫市金盛綠化有限公司

25,000.00

3年以上

往來款

無錫市九龍灣建設發展有限公司

17,030.88

3年以上

往來款

無錫市胡埭鎮財政所

14,673.28

1年以內

往來款

合計

109,724.26

2017年末發行人其他應收款明細表

單位：萬元

序號

欠款單位

款項性質

金額

經營性/非經營性

無錫胡埭汙水處理有限公司

往來款

27,000.00

非經營性

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

往來款

26,020.10

非經營性

無錫市金盛綠化有限公司

往來款

25,000.00

非經營性

無錫市九龍灣建設發展有限公司

往來款

17,030.88

非經營性

無錫市胡埭鎮財政所

往來款

14,673.28

非經營性

無錫市金盛綠化有限公司

往來款

9,330.55

非經營性

無錫市濱湖區胡埭鎮農業服務中心

往來款

8,880.00

非經營性

無錫市胡埭水泥廠

往來款

6,854.15

非經營性

無錫十八灣太湖花都發展有限公司

往來款

5,732.78

非經營性

無錫市眾安商品混凝土有限公司

往來款

4,000.00

非經營性

無錫市十八灣綠化有限公司

往來款

5,500.00

非經營性

無錫市濱湖區胡埭資產經營公司

往來款

3,400.00

非經營性

中信金融租賃有限公司

保證金

1,750.00

經營性

江蘇省電力公司無錫供電公司

往來款

1,020.33

非經營性

無錫市濱湖商旅文化發展有限公司

往來款

1,000.00

非經營性

無錫金龍補償器有限公司

往來款

1,000.00

非經營性

無錫胡埭村鎮辦公室

往來款

949.50

非經營性

無錫市匯新經濟發展有限公司

往來款

700.00

非經營性

無錫市濱湖區土管所

往來款

600.00

非經營性

無錫市濱湖區區建設局

往來款

400.00

非經營性

無錫濱湖企業投資擔保有限公司

往來款

200.00

非經營性

胡埭鎮醫院

往來款

123.69

非經營性

無錫市胡埭鎮村建辦

往來款

57.45

非經營性

無錫市劉塘茶林場

往來款

50.00

非經營性

聊城新源集團有限公司

往來款

50.00

非經營性

無錫市國土局濱湖分局

往來款

33.10

非經營性

利星汽車維修公司

往來款

31.74

非經營性

雲南國際信託有限公司

保證金

30.00

經營性

無錫市九龍灣農副產品合作社

往來款

19.74

非經營性

無錫市九龍灣鄉村家園有限公司

往來款

15.00

非經營性

無錫中路生態工程有限公司

往來款

11.80

非經營性

無錫市超美

有色金屬

製造有限公司

往來款

9.17

非經營性

其他

往來款

395.49

非經營性

合計

161,868.74

截至2017年末，發行人其他應收款中非經營性往來款項合計

160,088.74萬元，經營性往來款項合計1,780.00萬元，均為保證金。

截至2017年末，發行人其他應收款中對政府及其部門的應收款

合計51,633.18萬元，明細如下：

對方單位名稱

款項性質

金額

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

往來款

26,020.10

無錫市胡埭鎮財政所

往來款

14,673.28

對方單位名稱

款項性質

金額

無錫市濱湖區胡埭鎮農業服務中心

往來款

8,880.00

無錫胡埭村鎮辦公室

往來款

949.50

無錫市濱湖區土管所

往來款

600.00

無錫市濱湖區建設局

往來款

400.00

無錫市胡埭鎮村建辦

往來款

57.45

無錫市國土局濱湖分局

往來款

33.10

無錫市九龍灣農副產品合作社

往來款

19.74

合計

51,633.18

2015-2017年，發行人其他應收款回款金額分別為173,644.98萬

元、233,146.95萬元和319,580.14萬元，回款情況良好。發行人其他

應收款主要對手方為無錫市濱湖區人民政府派出機構及相關國有企

業，信用較好，償還能力較強，相關欠款將在三至四年內償還完畢。

2015-2017年發行人大額其他應收款回款情況

單位：萬元

序號

欠款單位

2015年

2016年

2017年

無錫胡埭汙水處理有限公司

59,983.18

105,410.00

10,400.00

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

14,000.00

23,337.49

無錫市金盛綠化有限公司

28,817.00

55,462.00

17,124.00

無錫市九龍灣建設發展有限公司

30,629.80

41,668.00

257,676.95

無錫市胡埭鎮財政所

29,500.00

28,600.00

8,937.07

無錫市金盛綠化有限公司

1,795.06

1,000.00

合計

162,929.98

232,935.06

318,475.52

發行人大額其他應收款回款計劃

單位：萬元

序號

欠款單位

2018年

2019年

2020年

2021年

合計

無錫胡埭汙水處理有限公司

8,250.00

8,200.00

5,345.00

5,205.00

27,000.00

江蘇無錫經濟開發區管理委員會

9,735.47

9,331.17

6,953.47

26,020.10

無錫市金盛綠化有限公司

9,400.00

8,300.00

8,330.55

34,330.55

無錫市九龍灣建設發展有限公司

4,320.55

4,200.00

4,300.00

4,210.32

17,030.88

無錫市胡埭鎮財政所

4,350.00

4,250.00

6,073.28

14,673.28

合計

36,056.02

34,281.17

30,971.75

17,745.87

119,054.81

3）決策權限和程序

發行人對往來佔款及資金拆借採取如下決策程序：

公司大額往來款在支出前均需由借款單位向公司提出申請，由財

務部門審核後提交到董事長最終審批確認。

公司對外拆藉資金需由借款單位向公司提出申請，由財務部門審

核後提交到董事長最終審批確認，並由借款雙方籤訂借款合同，明確

拆借利率，償還期限等事項。

與關聯方往來佔款及資金拆借等非經營性其他應收款的決策程

序亦根據上述標準執行。

發行人子公司往來佔款及資金拆借等非經營性其他應收款的決

策程序亦根據上述標準執行。

4）定價機制

發行人對往來款項均不收取利息。

發行人資金拆借將按借款合同收取利息。截至2018年末，發行

人其他應收款中均為往來款項及保證金，未發生資金拆借事項。

（3）存貨

2015-2017年及2018年9月末，發行人存貨帳面價值分別為

857,609.86萬元、935,887.13萬元、970,158.68萬元和991,668.14萬

元，佔資產總額的比重分別為55.07%、56.62%、59.72%和57.09%。

發行人存貨主要由原材料、開發產品和開發成本組成，且以開發成本

為主。2015-2017年末，發行人存貨構成明細情況如下所示：

2015-2017年末發行人存貨明細構成情況

單位：萬元

項目

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

原材料

6.06

4.38

4.96

開發產品

1,572.83

開發成本

970,152.61

935,882.75

856,032.07

合計

970,158.68

935,887.13

857,609.86

截至2017年末發行人開發成本明細情況表

單位：萬元

項目

帳面價值

工程成本

959,048.45

土地開發成本

11,104.16

合計

970,152.61

截至2017年末工程成本明細情況表

單位：萬元

項目

帳面價值

項目類型

是否為政府代建

芙蓉小區

8,779.66

安置房

代建

富安二期

73,863.53

安置房

代建

富安三期

BC地塊

152,179.00

安置房

代建

富安三期

EF地塊

137,064.81

安置房

代建

濱湖區經濟開發區拆遷支出

271,594.33

土地整理

代建

小湖山地塊

8,249.63

土地整理

代建

2000畝供地

20,999.97

土地整理

代建

東擴地塊

27,664.40

土地整理

代建

萬頃良田建設

16,509.79

土地整理

代建

胡埭拆遷

25,512.25

土地整理

代建

西拓區基礎設施項目

15,115.59

基礎設施

代建

農業示範園項目

3,956.64

基礎設施

代建

614外圍道路

267.97

基礎設施

代建

安置房道路

1,980.33

基礎設施

代建

安置房配套

5,671.88

基礎設施

代建

北區道路

4,412.51

基礎設施

代建

黨員服務中心裝修

86.40

基礎設施

代建

鎮區道路

13,317.61

基礎設施

代建

電信遷移、移位

619.26

基礎設施

代建

飛鴿路

307.35

基礎設施

代建

高速公路匝道工程

105.75

基礎設施

代建

河道改造、整治工程

713.60

基礎設施

代建

橫三路

14.28

基礎設施

代建

鴻雁路、環園路

1,417.34

基礎設施

代建

胡埭環城路

2,864.58

基礎設施

代建

胡埭路

2,226.41

基礎設施

代建

胡陽路

70.00

基礎設施

代建

護欄工程

61.40

基礎設施

代建

項目

帳面價值

項目類型

是否為政府代建

花匯幼兒園

367.62

基礎設施

代建

環城路

24.62

基礎設施

代建

環鎮

西路

946.21

基礎設施

代建

環鎮北路、芙蓉路

2,965.41

基礎設施

代建

胡埭鎮交通設施

545.40

基礎設施

代建

金桂路

76.00

基礎設施

代建

九龍變工程

363.19

基礎設施

代建

九龍灣農業生態工程

46.92

基礎設施

代建

九龍灣汙水處理設備

8.50

基礎設施

代建

科創三路、新科一路

1,387.44

基礎設施

代建

科創四路、新科三路

734.10

基礎設施

代建

垃圾中轉站

103.90

基礎設施

代建

聯合路

1,728.14

基礎設施

代建

劉閭路工程

717.33

基礎設施

代建

龍騰路

157.63

基礎設施

代建

龍延鴻路

182.68

基礎設施

代建

陸藕路、胡陸路

3,956.34

基礎設施

代建

陸藕路工程

317.33

基礎設施

代建

開發區路燈工程

1,810.82

基礎設施

代建

開發區綠化工程

4,813.86

基礎設施

代建

馬巷浜整治

471.32

基礎設施

代建

南區路燈

110.46

基礎設施

代建

南區綠化

50.00

基礎設施

代建

南區圍牆

430.56

基礎設施

代建

南新街

89.65

基礎設施

代建

配套房建設

3,874.39

基礎設施

代建

錢胡路

1,173.03

基礎設施

代建

橋梁工程

863.75

基礎設施

代建

三灣藍澡池

269.47

基礎設施

代建

停車場

386.12

基礎設施

代建

汪家路、農科路

797.13

基礎設施

代建

圍牆工程

224.06

基礎設施

代建

緯四路

118.49

基礎設施

代建

項目

帳面價值

項目類型

是否為政府代建

汙水廠工程

1,415.90

基礎設施

代建

汙水管網

16,230.94

基礎設施

代建

西園路、環園路

3,792.43

基礎設施

代建

錫通土地

2,646.74

基礎設施

代建

錫宜高速

68.79

基礎設施

代建

夏瀆路

60.25

基礎設施

代建

園區現場奠基、土方清理

514.37

基礎設施

代建

箱變租賃、線路遷移

5,610.18

基礎設施

代建

翔鴿路、北飛路

766.17

基礎設施

代建

消防站

1,443.84

基礎設施

代建

新科四路、環冊路等

1,535.21

基礎設施

代建

新科五路

1,328.62

基礎設施

代建

園區辦公樓改造

489.21

基礎設施

代建

園區零星工程

210.79

基礎設施

代建

園中路

2,758.56

基礎設施

代建

張舍農貿市場

4.00

基礎設施

代建

直湖港汙水工程

38.58

基礎設施

代建

智能化工程

746.87

基礎設施

代建

姚胡路

17,969.49

基礎設施

代建

342省道工程支出

2,466.70

基礎設施

代建

花匯苑三期

B公建配套（醫院）

3,917.30

基礎設施

代建

立人高中

11,976.79

基礎設施

代建

胡埭第二中心幼兒園

5,720.50

基礎設施

代建

胡埭第二中心小學

13,477.07

基礎設施

代建

西部工業區

15,195.92

基礎設施

代建

胡埭鎮社區衛生服務中心

504.15

基礎設施

代建

立人中學

15,262.54

基礎設施

代建

十八灣水利工程

1,381.24

基礎設施

代建

水環境綜合整治工程

4,178.98

基礎設施

代建

其他零星工程

1,598.19

基礎設施

代建

合計

959,048.45

截至2017年末土地開發成本明細情況表

單位：萬元，㎡

序

號

取得

方式

權證號

坐落

土地

性質

土地

用途

面積

帳面價值

入帳

方式

是否

抵押

是否繳納

出讓金

招拍

掛

錫濱國用

（2009）第

050號

胡埭路與小胡山

南路交叉口東北

側（A塊）

出讓

商業

用地

18,529.90

11,104.16

成本

法

否

是

招拍

掛

錫濱國用

（2009）第

052號

胡埭路與小胡山

南路交叉口東北

側（B塊）

出讓

商業

用地

27,500.10

否

是

招拍

掛

錫濱國用

（2009）第

051號

胡埭路與小胡山

南路交叉口東北

側（C塊）

出讓

商業

用地

16,479.00

否

是

合計

62,509.00

11,104.16

（4）投資性

房地產

2015-2017年及2018年9月末，發行人投資性

房地產

分別為

197,046.79萬元、201,691.71萬元、205,262.77萬元和205,262.77萬

元，佔總資產的比重分別為12.65%、12.20%、12.64%和11.82%。2017

年末投資性

房地產

明細情況如下：

截至2017年末投資性

房地產

明細情況表

單位：萬元，㎡

序號

權證編號

取得

方式

土地用途

坐落

建築面積

土地證編號

土地面積

帳面價值

入帳

方式

抵押

情況

是否

出租

蘇（2017）無錫市不動

產權第0009488號

出讓

商業、金

融、信息

姚胡路1號

11,591.64

房地合一證

35,897.00

14,254.92

評估

法

否

是

蘇（2017）無錫市不動

產權第0153256號

出讓

批發零售

用地

錢胡路1025號

50,179.16

房地合一證

43,924.40

43,793.49

評估

法

否

是

蘇（2017）無錫市不動

產權第0032952號

出讓

商務金融

用地

歸山路8號

15,514.21

錫濱國用

（2013）第

025647號

28,511.30

17,537.02

評估

法

否

是

錫房權證字第

WX1000542946號

出讓

商業

富安商業廣場A區17

42,770.49

錫濱國用

（2010）

第028號

37,481.80

49,115.53

評估

法

是

錫房權證字第

WX1000542951號

出讓

商業

富安商業廣場A區18

16,525.03

10,781.46

評估

法

是

蘇（2017）無錫市不動

產權第0080241號

出讓

批發零售

用地

/商

業、金

融、信息

安泰路19號

36,510.66

房地合一證

15,090.20

46,026.64

評估

法

是

蘇（2017）無錫市不動

產權第0007855號

出讓

工業用地

其他

錢胡路1100號

18,010.16

房地合一證

12,716.20

2,874.83

評估

法

否

是

蘇（2017）無錫市不動

產權第0045502號

出讓

工業用地

工業、交

通、倉儲

鴻翔路26號

73,340.79

房地合一證

87,747.70

14,799.85

評估

法

否

是

蘇（2016）無錫市不動

產權第0011979號

出讓

工業用地

龍柏路1號

31,475.92

房地合一證

21,749.20

6,079.03

評估

法

是

合計

283,117.80

205,262.77

（5）在建工程

2015-2017年及2018年9月末，發行人在建工程分別為1,992.00

萬元、65.00萬元、251.00萬元和1,021.86萬元，佔總資產的比重分

別為0.13%、0.00%、0.02%和0.06%。

2017年末發行人在建工程明細表

單位：萬元

項目

帳面價值

物業監控系統

251.00

合計

251.00

（6）無形資產

2015-2017年及2018年9月末，發行人無形資產分別為10,683.21

萬元、10,148.39萬元、9,613.57萬元和9,213.93萬元，佔總資產的比

重分別為0.69%、0.61%、0.59%和0.53%。

2017年末發行人無形資產明細表

單位：萬元

項目

帳面價值

土地使用權

9,611.93

商標

1.64

合計

9,613.57

2017年末無形資產中土地使用權明細情況如下：

單位：平方米、萬元

取得

方式

權證編號

座落地

土地性

質

土地

用途

面積

帳面價

值

入帳

方式

是否

抵押

是否繳納

出讓金

招拍

掛

錫濱國用

（2014）第

017785號

濱湖區胡

埭工業園

西拓一期

出讓

倉儲

用地

188,030.10

9,611.93

成本

法

否

是

2、負債結構分析

2015-2017年及2018年9月末發行人負債構成明細表

單位：萬元、%

項目

2018年9月30日

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

負債總額

900,682.06

100.00

791,401.70

100.00

829,069.99

100.00

751,445.07

100.00

流動負債合計

239,128.39

26.55

211,209.65

26.69

372,832.59

44.97

628,503.89

83.64

其中：短期借款

81,100.00

9.00

53,401.00

6.75

59,400.00

7.16

162,085.05

21.57

應付票據

45,800.00

5.09

23,500.00

2.97

72,105.00

8.70

110,300.00

14.68

應付帳款

30,447.31

3.38

33,464.92

4.23

88,436.78

10.67

139,567.79

18.57

預收款項

4.78

0.00

4.78

0.00

13.06

0.00

221.01

0.03

應付職工薪酬

0.16

0.00

應交稅費

6,228.55

0.69

4,456.95

0.56

3,242.15

0.39

1,642.51

0.22

應付利息

601.89

0.08

510.99

0.06

317.09

0.04

其他應付款

49,570.20

5.50

44,299.42

5.60

36,434.28

4.39

160,570.28

21.37

一年內到期的非

流動負債

25,977.56

2.88

51,480.70

6.51

112,690.34

13.59

53,800.00

7.16

非流動負債合計

661,553.67

73.45

580,192.04

73.31

456,237.40

55.03

122,941.18

16.36

其中：長期借款

498,581.00

55.36

463,641.00

58.58

330,001.00

39.80

102,600.00

13.65

長期應付款

145,960.75

16.21

99,442.45

12.57

109,242.14

13.18

3,484.32

0.46

專項應付款

96.68

0.01

163.68

0.02

205.37

0.03

遞延所得稅負債

17,011.92

1.89

17,011.92

2.15

16,830.57

2.03

16,651.49

2.22

截至2017年末，發行人流動負債合計211,209.65萬元，非流動

負債合計580,192.04萬元，負債總額合計791,401.70萬元；截至2018

年9月末，發行人流動負債合計239,128.39萬元，非流動負債合計

661,553.67萬元，負債總額合計900,682.06萬元。發行人負債主要為

短期借款、應付票據、應付帳款、其他應付款、一年內到期的非流動

負債、長期借款和長期應付款。

（1）短期借款

2015-2017年及2018年9月末，發行人短期借款分別為162,085.05

萬元、59,400.00萬元、53,401.00萬元和81,100.00萬元，佔負債比重

分別為21.57%、7.16%、6.75%和9.00%。2016年末短期借款較2015

年末下降102,685.05萬元，降幅為63.35%，主要系調整債務結構所

致。2017年末短期借款較2016年末保持穩定。

2015-2017年末發行人短期借款明細表

單位：萬元

性質

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

信用借款

1.00

5,890.05

保證借款

24,400.00

31,900.00

112,900.00

抵押借款

500.00

13,000.00

20,000.00

質押借款

28,500.00

14,500.00

23,295.00

性質

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

合計

53,401.00

59,400.00

162,085.05

（2）應付票據

2015-2017年及2018年9月末，發行人應付票據分別為110,300.00

萬元、72,105.00萬元、23,500.00萬元和45,800.00萬元，佔負債的比

重分別為14.68%、8.70%、2.97%和5.09%。2015年末，發行人應付

票據餘額較多，主要系發行人業務規模擴大、供應商應付款項增多且

發行人較多採用票據結算方式所致。2016-2017年末應付票據餘額快

速下降，主要系償還部分應付票據所致。2018年9月末，發行人應付

票據餘額增加較多，主要系發行人業務規模擴大、供應商應付款項增

多且發行人較多採用票據結算方式所致。

2015-2017年末發行人應付票據明細表

單位：萬元

項目

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

銀行承兌匯票

72,105.00

98,300.00

商業承兌匯票

13,500.00

12,000.00

信用證

10,000.00

合計

23,500.00

72,105.00

110,300.00

（3）應付帳款

2015-2017年及2018年9月末，發行人應付帳款分別為139,567.79

萬元、88,436.78萬元、33,464.92萬元和30,447.31萬元，佔負債的比

重分別為18.57%、10.67%、4.23%和3.38%。發行人近三年應付帳款

逐年下降主要系發行人與供應商逐步結清工程款所致。

2015-2017年末發行人應付帳款帳齡分析表

單位：萬元、%

帳齡

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

金額

比例

金額

比例

金額

比例

1年以內

9,039.32

27.01

58,283.12

65.90

42,178.14

30.22

1－2年

15,853.32

47.37

19,696.82

22.27

20,675.77

14.81

2－3年

1,014.91

3.03

2,871.77

3.25

11,875.92

8.51

3年以上

7,557.38

22.58

7,585.07

8.58

64,837.96

46.46

帳齡

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

金額

比例

金額

比例

金額

比例

合計

33,464.92

100.00

88,436.78

100.00

139,567.79

100.00

2017年末發行人應付帳款前五名明細情況表

單位：萬元

單位名稱

與本公司關係

欠款金額

備註

無錫市久安砼業有限公司

非關聯方

2,990.00

工程款

江蘇武進建工集團有限公司

非關聯方

2,525.88

工程款

江蘇龍海建工集團有限公司

非關聯方

1,900.00

工程款

江蘇錦匯建築安裝工程有限公司

非關聯方

1,542.78

工程款

無錫市永鑫電力安裝有限公司

非關聯方

1,150.00

工程款

合計

10,108.66

（4）其他應付款

2015-2017年及2018年9月末，發行人其他應付款分別為

160,570.28萬元、36,434.28萬元、44,299.42萬元和49,570.20萬元，

佔負債比重分別為21.37%、4.39%、5.60%和5.50%。發行人2016-2017

年末的其他應付款較2015年末大幅下降，主要系發行人償還較多往

來單位拆借款所致。

2015-2017年末發行人其他應付款性質

單位：萬元、%

款項性質

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

押金、保證金

1,823.28

1,825.23

1,941.80

代收款

124.16

249.64

163.14

往來款

42,351.99

34,359.41

158,465.35

合計

44,299.42

36,434.28

160,570.28

2017年末發行人前五大其他應付款明細表

單位：萬元

單位名稱

與本公司關係

金額

性質

無錫市富潤高效農業科技有限公司

非關聯方

10,087.00

往來款

無錫市濱湖城市投資發展有限責任公司

非關聯方

10,000.00

往來款

江蘇富安投資集團有限公司

非關聯方

8,450.85

往來款

無錫市濱湖區商旅文化公司

非關聯方

2,020.00

往來款

無錫埃迪

房地產

開發有限公司

非關聯方

1,750.61

往來款

合計

32,331.08

（5）一年內到期的非流動負債

2015-2017年及2018年9月末，發行人一年內到期的非流動負債

分別為53,800.00萬元、112,690.34萬元、51,480.70萬元和25,977.56

萬元，佔負債比重分別為7.16%、13.59%、6.51%和2.88%。近三年及

一期末，發行人一年內到期的非流動負債波動較大。

2015-2017年末發行人一年內到期的非流動負債明細表

單位：萬元

項目

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

一年內到期的長期借款

41,681.00

103,115.00

53,800.00

一年內到期的長期應付款

9,799.70

9,575.34

合計

51,480.70

112,690.34

53,800.00

（6）長期借款

2015-2017年及2018年9月末，發行人長期借款分別為102,600.00

萬元、330,001.00萬元、463,641.00萬元和498,581.00萬元，佔負債

的比重分別為13.65%、39.80%、58.58%和55.36%。近三年末，發行

人長期借款逐漸增加，主要系近年來發行人投資項目所需資金增多，

籌資需求增加以及調整債務結構所致。

2015-2017年末發行人長期借款明細表

單位：萬元

類別

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

保證借款

213,190.00

153,400.00

50,000.00

抵押借款

30,000.00

40,650.00

52,600.00

質押借款

195,951.00

135,951.00

保證+抵押借款

24,500.00

合計

463,641.00

330,001.00

102,600.00

（7）長期應付款

2015-2017年及2018年9月末，發行人長期應付款分別為3,484.32

萬元、109,242.14萬元、99,442.45萬元和145,960.75萬元，佔負債的

比重分別為0.46%、13.18%、12.57%和16.21%。2016-2017年及2018

年9月末發行人長期應付款較2015年末上升幅度較大，主要系通過

融資租賃、信託和資管計劃融資所致。

2015-2017年末發行人長期應付款明細表

單位：萬元

項目

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

永贏資產管理有限公司

45,000.00

64,242.14

3,484.32

貴陽貴銀金融租賃有限責任公司

40,000.00

45,000.00

0.00

中信金融租賃有限公司

14,442.45

0.00

合計

99,442.45

109,242.14

3,484.32

（三）營運能力分析

2015-2017年及2018年1-9月發行人主要營運能力指標

項目

2018年1-9月/末

2017年度/末

2016年度/末

2015年度/末

應收帳款

161,710.85

131,877.63

133,100.74

115,836.89

存貨

991,668.14

970,158.68

935,887.13

857,609.86

總資產

1,736,947.99

1,624,487.86

1,652,989.28

1,557,202.39

營業收入

68,865.82

85,392.37

102,930.52

100,218.17

營業成本

61,259.74

76,516.97

92,455.93

90,008.57

應收帳款周轉率（次）

0.47

0.64

0.83

0.87

存貨周轉率（次）

0.07

0.08

0.10

總資產周轉率（次）

0.04

0.05

0.06

註：發行人2018年1-9月財務數據未經年化

1、應收帳款周轉率=營業收入/應收帳款平均餘額，2015年以當年年末數據為準

2、存貨周轉率=營業成本/存貨平均餘額，2015年以當年年末數據為準

3、總資產周轉率=營業收入/總資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

2015-2017年及2018年1-9月，發行人應收帳款周轉率分別為

0.87、0.83、0.64和0.47，存貨周轉率分別為0.10、0.10、0.08和0.07，

總資產周轉率分別為0.06、0.06、0.05和0.04。發行人資產周轉率較

低且較為穩定，這與發行人所屬的城市基礎設施建設、一級土地開發

整理和安置房建設行業投資規模大、開發成本高、投資資金回收期較

長的行業特點相吻合。

近年來，發行人因代建工程增加使其運營效率有所下降，但總體

仍保持在合理水平。

（四）盈利能力分析

2015-2017年及2018年1-9月發行人主要盈利能力指標

單位：萬元、%

項目

2018年1-9月/末

2017年度/末

2016年度/末

2015年度/末

營業收入

68,865.82

85,392.37

102,930.52

100,218.17

淨利潤

3,179.77

11,193.86

20,331.97

11,916.99

淨利潤率

4.62

13.11

19.75

11.89

淨資產收益率

0.38

1.35

2.50

1.48

總資產收益率

0.19

0.68

1.27

0.77

註：發行人2018年1-9月財務數據未經年化

1、淨利潤率=淨利潤/營業收入

2、淨資產收益率=淨利潤/淨資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

3、總資產收益率=淨利潤/總資產平均餘額，2015年以當年年末數據為準

發行人承擔無錫經開區區域範圍內的基礎設施建設、一級土地開

發整理及安置房建設。2015-2017年及2018年1-9月，發行人營業收

入分別為100,218.17萬元、102,930.52萬元、85,392.37萬元和68,865.82

萬元。2017年，發行人營業收入較2016年下降17,538.15萬元，降幅

為17.04%，主要系發行人2017年工程結算量減少導致工程建設業務

收入減少所致。2015-2017年及2018年1-9月，發行人淨利潤分別為

11,916.99萬元、20,331.97萬元、11,193.86萬元和3,179.77萬元。2017

年，發行人淨利潤較2016年減少9,138.11萬元，降幅為44.94%，主

要系發行人2017年補貼收入較2016年減少所致。

2015-2017年及2018年1-9月，發行人淨利潤率分別為11.89%、

19.75%、13.11%和4.62%；淨資產收益率分別為1.48%、2.50%、1.35%

和0.38%；總資產收益率分別為0.77%、1.27%、0.68%和0.19%。近

三年，發行人盈利能力存在一定的波動，總體盈利能力較強。

2015-2017年，發行人補貼收入分別為7,572.00萬元、18,010.80

萬元和12,000.00萬元。最近三年，發行人總補貼收入/（總營業收入

+總補貼收入）為12.69%，低於30%，符合《國家發展改革委辦公廳

關於進一步規範地方政府投融資平臺公司發行債券行為有關問題的

通知》（發改財金〔2010〕2881號）文件的要求。

（五）償債能力分析

2015-2017年末發行人主要償債能力指標

項目

2018年9月末

2017年末

2016年末

2015年末

流動比率（倍）

6.28

6.57

3.80

2.11

速動比率（倍）

2.13

1.98

1.29

0.74

資產負債率（%）

51.85

48.72

50.16

48.26

註：

1、流動比率=流動資產/流動負債

2、速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債

3、資產負債率=總負債/總資產

2015-2017年及2018年9月末，發行人流動比率分別為2.11、

3.80、6.57和6.28，速動比率分別為0.74、1.29、1.98和2.13。發行

人流動比率和速動比率較高，發行人短期償債能力較好。

2015-2017年及2018年9月末，發行人資產負債率分別為48.26%、

50.16%、48.72%和51.85%，在行業內處於較低水平。發行人資本結

構合理，長期償債能力有較好的保障。綜合來看，發行人償債能力較

強。

（六）現金流量分析

2015-2017年及2018年1-9月發行人現金流量主要指標

單位：萬元

項目

2018年1-9月

2017年度

2016年度

2015年度

經營活動現金流入小計

106,172.58

566,640.62

352,122.08

338,889.51

經營活動現金流出小計

120,213.05

638,377.67

552,005.69

334,519.48

經營活動產生的現金流量淨額

-14,040.47

-71,737.05

-199,883.62

4,370.04

投資活動現金流入小計

0.04

0.02

0.00

投資活動現金流出小計

258.06

2,860.68

9,335.67

7,332.66

投資活動產生的現金流量淨額

-258.02

-2,860.66

-9,335.67

-7,332.66

籌資活動現金流入小計

134,675.00

322,321.65

618,564.73

293,790.42

籌資活動現金流出小計

120,141.56

288,163.37

406,001.55

271,599.05

籌資活動產生的現金流量淨額

14,533.44

34,158.28

212,563.18

22,191.37

現金及現金等價物淨增加額

234.95

-40,439.43

3,343.89

19,228.75

經營活動方面，2015-2017年及2018年1-9月，發行人經營活動

產生的現金流量淨額分別為4,370.04萬元、-199,883.62萬元、-

71,737.05萬元和-14,040.47萬元。2016-2017年，發行人經營活動產

生的現金流量淨額較2015年呈大幅下降，主要系近年來發行人業務

發展迅速，承建政府工程較多，投資金額較大所致。此外，2016-2017

年公司支付較多往來款，導致支付其他與經營活動有關的現金增多，

因此2016-2017年經營活動產生的現金流出額較2015年有所增加。

投資活動方面，2015-2017年及2018年1-9月，發行人投資活動

現金流量淨額分別為-7,332.66萬元、-9,335.67萬元、-2,860.66萬元和

-258.02萬元，主要為購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付

的現金。其中，2015年和2016年投資活動現金流出主要為物流園建

設支出，2017年投資活動現金流出為收購久安

房地產

股權支出。

2015-2017年及2018年1-9月，發行人籌資活動現金流量淨額分

別為22,191.37萬元、212,563.18萬元、34,158.28萬元和14,533.44萬

元。發行人於2016年取得了興業國際信託有限公司、

建設銀行

、光

大興隴信託有限責任公司和雲南國際信託有限公司等多個金融機構

的融資，融資規模大幅增加。因此發行人2016年籌資活動現金流量

淨額較2015年大幅上升。

近年來，外部融資成為平衡公司資金需求的主要來源。近三年，

發行人籌資活動現金流量淨額保持較高水平，顯示出公司良好的融資

能力。

三、發行人有息債務情況

2015-2017年末及2018年9月末發行人有息負債明細情況表

單位：萬元

項目

2018年9月30日

2017年12月31日

2016年12月31日

2015年12月31日

短期借款

81,100.00

53,401.00

59,400.00

162,085.05

一年內到期的非流動負債

25,977.56

51,480.70

112,690.34

53,800.00

長期借款

498,581.00

463,641.00

330,001.00

102,600.00

長期應付款

145,960.75

99,442.45

109,242.14

3,484.32

合計

751,619.31

667,965.15

611,333.48

321,969.37

註：有息負債=短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+長期應付款

2015-2017年及2018年9月末，發行人有息負債分別為321,969.37

萬元、611,333.48萬元、667,965.15萬元和751,619.31萬元，呈逐年

上升的趨勢，主要系近年來業務規模增大導致籌資需求增加所致。

截至2018年末，發行人無超過同期、同期限銀行貸款基準利率

2倍的高利融資。

（一）有息負債前十大明細情況

2017年末發行人有息負債前十大明細情況

單位：萬元

序號

債權人

債務類型

債務規模

利率

期限

抵質押情況

永贏資管

資管計劃

45,000.00

6.21%

2016/01/27-2021/01/27

保證

+抵押

貴陽貴銀金融租賃

融資租賃

45,000.00

4.75%

2016/11/10-2021/11/10

質押

興業國際信託

信託

32,200.00

4.70%

2016/11/25-2019/11/24

質押

國開行江蘇省分行

貸款

32,100.00

4.90%

2013/10/28-2023/10/27

保證+抵押

雲南國際信託

信託

30,000.00

5.20%

2016/09/29-2022/09/29

質押

雲南國際信託

信託

30,000.00

5.13%

2017/03/02-2023/09/29

質押

雲南國際信託

信託

30,000.00

5.13%

2017/03/02-2024/09/29

質押

江蘇國際信託

信託

28,000.00

4.45%

2017/02/27-2022/09/29

保證

江蘇銀行

錫西支行

貸款

27,000.00

4.99%

2017/01/03-2020/01/02

保證

浦發銀行

無錫分行

貸款

26,000.00

4.99%

2017/02/10-2021/12/10

保證

合計

325,300.00

（二）債務償還壓力測算

單位：萬元

項目

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

有息負債當年償付規模

73,231.70

270,850.00

66,590.00

157,751.00

28,000.00

32,100.00

25,000.00

其中：銀行借款償還規模

63,432.00

88,650.00

66,590.00

35,000.00

32,100.00

25,000.00

信託借款償還規模

182,200.00

37,751.00

28,000.00

已發行債券償還規模

其他債務償還規模

9,799.70

99,442.45

本次債券償付規模

23,000.00

合計

73,231.70

270,850.00

66,590.00

195,193.45

51,000.00

55,100.00

48,000.00

23,000.00

四、發行人關聯交易情況

（一）關聯方及關聯關係

1、公司的控股股東和實際控制人

詳見第八條中的「三、公司控股股東及實際控制人情況」。

2、公司的子公司、合營企業及聯營企業

詳見第八條中的「五、發行人對其他企業的重要權益投資情況」。

3、本公司的其他關聯方情況

除上述披露的關聯方之外，公司不存在其他關聯方。

（二）關聯方交易

報告期內，公司不存在關聯交易情況。

（三）關聯方往來

截至2017年末，發行人無關聯方往來。

（四）關聯方擔保

截至

2017年

12月

31日關聯方擔保明細情況表

單位：萬元

擔保人

擔保類型

被擔保方

擔保金額

開始日

結束日

無錫市錫西新城產業

發展集團有限公司

貸款

無錫市十八灣農業生

態旅遊發展有限公司

6,100.00

2017-12-16

2026-12-15

合計

6,100.00

五、發行人或有事項

（一）擔保事項

1、集團內擔保

截至

2017年

12月

31日，發行人共存在

6筆集團內擔保，合計

147,550.00萬元，明細情況如下：

截至

2017年

12月

31日集團內擔保明細情況表

單位：萬元

序號

擔保人

擔保類型

被擔保方

擔保金額

起始日

結束日

無錫錫西新城城鄉一體

化發展有限公司

貸款

無錫環湖建設開發有

限公司

49,850.00

2016-07-01

2019-07-05

無錫市錫西新城產業發

展集團有限公司

貸款

無錫市十八灣農業生

態旅遊發展有限公司

6,100.00

2017-12-16

2027-12-15

無錫市十八灣農業生態

旅遊發展有限公司

貸款

江蘇無錫經濟開發區

發展有限公司

18,000.00

2016-09-28

2019-09-19

無錫市胡埭物流園有限

公司

貸款

無錫環湖建設開發有

限公司

9,400.00

2017-08-09

2018-08-08

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

貸款

無錫胡埭工業園有限

公司

45,000.00

2017-01-03

2020-01-02

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

融資租賃

無錫市十八灣農業生

態旅遊發展有限公司

19,200.00

2016-07-28

2021-07-28

合計

147,550.00

2、對外擔保

截至

2017年

12月

31日，發行人共存在

11筆對外擔保，合計

484,500.00萬元，明細情況如下：

截至

2017年

12月

31日對外擔保明細情況表

單位：萬元

序號

擔保人

擔保類型

被擔保方

擔保金額

起始日

結束日

無錫市錫西新城產業發

展集團有限公司

貸款

無錫市九龍灣建設

發展有限公司

120,000.00

2017-03-21

2027-03-28

無錫市錫西新城產業發

展集團有限公司

貸款

無錫山水產業投資

發展有限公司

100,000.00

2016-01-15

2028-01-14

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

貸款

無錫市濱湖商旅文

化發展有限公司

54,000.00

2017-02-06

2019-02-05

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

貸款

無錫金源源力建設

工程有限公司

50,000.00

2016-06-29

2025-06-27

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

貸款

無錫金源產業投資

發展集團有限公司

50,000.00

2016-09-28

2023-09-27

無錫市十八灣農業生態

旅遊發展有限公司

融資租賃

無錫胡埭汙水處理

有限公司

30,000.00

2015-12-03

2020-10-10

無錫錫西新城城鄉一體

化發展有限公司

貸款

無錫榮巷歷史街區

投資管理有限公司

29,000.00

2015-12-23

2020-12-23

無錫市十八灣農業生態

旅遊發展有限公司

融資租賃

無錫胡埭汙水處理

有限公司

19,000.00

2014-01-09

2021-01-09

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

融資租賃

無錫胡埭汙水處理

有限公司

15,000.00

2015-05-22

2020-05-22

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

貸款

無錫胡埭汙水處理

有限公司

12,000.00

2016-11-24

2018-11-24

江蘇無錫經濟開發區發

展有限公司

融資租賃

無錫金源產業投資

發展集團有限公司

5,500.00

2015-07-28

2018-07-20

合計

484,500.00

發行人與被擔保企業均不存在關聯關係，其中，前五大被擔保客

戶擔保金額合計

374,000.00萬元，佔對外擔保總額比例為

77.19%。

前五大被擔保企業基本情況如下：

（

1）無錫市九龍灣建設發展有限公司

無錫市九龍灣建設發展有限公司成立於

2006年

01月

17日，注

冊資本

80,000.00萬元，控股股東和實際控制人均為無錫市濱湖區胡

埭鎮村鎮建設管理服務所，經營範圍：新農村的改造、建設、管理；

水汙染治理；防洪除澇設施管理；利用自有資金對外投資；土地平整；

市政公共設施管理；苗木種植；良種技術開發服務；園林綠化服務；

工藝美術品、

農產品

的開發及銷售。（依法須經批准的項目，經相關

部門批准後方可開展經營活動）

截至

2017年末，無錫市九龍灣建設發展有限公司總資產為

42.72

億元，總負債為

30.19億元，所有者權益為

12.53億元。

2017年，該

公司營業收入為

5.85億元，淨利潤為

0.47億元。

無錫市九龍灣建設發展有限公司主要實施水環境整治及部分基

礎設施建設業務。

2017年，該公司

營業利潤率為

8.03%，

淨資產收益

率為

3.75%，盈利能力較強

，發行人對該公司的代償風險較小。

（

2）無錫山水產業投資發展有限公司

無錫山水產業投資發展有限公司成立於

2000年

12月

27日，注

冊資本

400,000.00萬元，主體評級

AA+，控股股東及實際控制人均

為無錫市濱湖區人民政府，經營範圍：利用自有資金對外投資；土地

整理；水利工程的建設、施工；基礎建設和配套設施建設施工；建築

材料、專用設備、五金、交電、化工產品及原料

的銷售；資產管理（不

含國有資產）。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展

經營活動）

截至

2017年末，無錫山水產業投資發展有限公司總資產為

263.37

億元，總負債為

165.99億元，所有者權益為

97.38億元。

2017年，該

公司營業收入為

21.42億元，淨利潤為

2.81億元。

無錫山水產業投資發展有限公司主要實施工程代建業務、房屋租

賃業務、房屋銷售業務、物業管理業務及影視文化業務等。

2017年，

該公司

營業利潤率為

13.12%，

淨資產收益率為

2.89%，

該公司業務較

為多元化，

盈利能力較強

，發行人對該公

司的代償風險較小。

（

3）無錫市濱湖商旅文化發展有限公司

無錫市濱湖商旅文化發展有限公司成立於

2009年

01月

08日，

註冊資本

40,000.00萬元，控股股東為無錫市城開實業發展集團有限

公司，實際控制人為無錫市濱湖區財政局，經營範圍：文化交流活動

的組織策劃；旅遊線路策劃；旅遊景點建設；企業營銷策劃；利用自

有資產對外投資；市政公共設施管理；工程項目管理；公用基礎設施

項目的設計、施工、管理；農村基礎設施投資管理與建設；河道環境

治理工程的施工；綠化服務；土地平整；貿易諮詢服務；酒店管理；

物業管理；旅遊工藝品的設計

、開發、銷售；家庭用品、針紡織品、

金屬材料、建材、建築專用設備的銷售；室內外裝飾服務。（依法須

經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）

截至

2017年末，無錫市濱湖商旅文化發展有限公司總資產為

24.75億元，總負債為

14.70億元，所有者權益為

10.05億元。

2017

年，該公司營業收入為

6.12億元，淨利潤為

0.86億元。

該公司

主要實施水

環境治理

業務，

2017年，該公司

營業利潤率為

14.05%，

淨資產收益率為

8.56%，盈利能力較強

，發行人對該公司的

代償風險較小。

（

4）無錫金源源力建設工程有限公

司

無錫金源源力建設工程有限公司成立於

2008年

11月

10日，注

冊資本

40,000.00萬元，控股股東為無錫金鈴集團有限公司，實際控

制人為無錫市濱湖區經濟發展總公司管理委員會，經營範圍：市政工

程、土石方工程、綠化工程、水利工程、環保工程、建築裝飾工程、

房屋建築工程的施工；工程管理服務；貿易諮詢服務；市政公共設施

管理；環境科學技術研究、技術開發、技術服務、技術諮詢；環境工

程的技術諮詢；建築材料、金屬材料、五金產品、金屬製品、電氣機

械及器材、通用機械及配件、專用設備及配件、儀器儀表、家庭用品

的銷售。（依法須經批

準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活

動）

截至

2017年末，無錫金源源力建設工程有限公司總資產為

15.50

億元，總負債為

11.37億元，所有者權益為

4.13億元。

2017年，該公

司營業收入為

2.14億元，淨利潤為

0.12億元。

該公司

主要實施工程代建業務，

2017年，該公司

營業利潤率為

5.61%，

淨資產收益率為

2.91%，盈利能力較強

，發行人對該公司的

代償風險較小。

（

5）無錫金源產業投資發展集團有限公司

無錫金源產業投資發展集團有限公司成立於

2008年

12月

25日，

註冊資本

200,000.00萬元，控

股股東與實際控制人均為無錫市經濟發

展總公司管理委員會，經營範圍：利用自有資產對外投資；物業管理；

綠化工程、水利工程、市政工程、環保工程的施工；

房地產

中介服務；

工程管理服務；規劃管理；市政公共設施管理；城市綠化管理；科技

中介服務；技術推廣服務；社會經濟諮詢服務（不含投資諮詢）；金

屬材料及製品、建築材料、五金產品的銷售。（依法須經批准的項目，

經相關部門批准後方可開展經營活動）

截至

2017年末，無錫金源產業投資發展集團有限公司總資產為

44.27億元，總負債為

19.43億元，所有者權益為

24.84億元。

2017

年

，該公司營業收入為

4.12億元，淨利潤為

0.31億元。

該公司

主要實施工程代建業務，

2017年，該公司

營業利潤率為

7.52%，

淨資產收益率為

1.25%，盈利能力較強

，發行人對該公司的

代償風險較小。

除上述大額的對外擔保以外，發行人其他對外擔保主要為對融資

租賃借款的保證擔保，由於融資租賃借款均有同等價值的租賃資產，

當該類借款出現償付風險時，融資租賃公司將優先處置租賃資產，因

此發行人的代償風險較小。

（二）受限資產情況

截至

2017年末，公司受限資產為抵押的存貨、投資性

房地產

和

使用受限的貨幣資金，受限資產帳面價值合計

182,179.48萬元。其中，

抵押的存貨帳面價值合計

8,176.82萬元，抵押的投資性

房地產

帳面價

值合計

112,002.66萬元；受限的貨幣資金帳面價值為

62,000.00萬元。

受限的存貨、投資性

房地產

具體情況如下：

截至

2017年末受限存貨明細情況表

單位：萬元

序

號

取得

方式

權證編號

座落

使用權

類型

土地

用途

面積（平

方米）

帳面價

值

入帳

方式

是否

抵押

是否繳納

出讓金

招拍

掛

錫濱國用

（2009）

第050號

胡埭路與小胡山

南路交叉口東北

側（A塊）

出讓

商業

用地

18,529.90

8,176.82

成本

法

是

招拍

掛

錫濱國用

（2009）

第052號

胡埭路與小胡山

南路交叉口東北

側（B塊）

出讓

商業

用地

27,500.10

是

合計

46,030.00

8,176.82

截至

2017年末受限投資性

房地產

明細情況表

單位：萬元

權證編號

土地用途

建築面積

（㎡）

土地證編號

土地面積

（㎡）

帳面價值

入帳

方式

抵押

情況

是否

出租

錫房權證字第

WX1000542946號

商業

42,770.49

錫濱國用

（2010）第

028號

37,481.80

49,115.53

評估

法

是

錫房權證字第

WX1000542951號

商業

16,525.03

10,781.46

評估

法

是

蘇（2017）無錫市不

動產權第0080241號

批發零售用地

/商

業、金融、信息

36,510.66

房地合一證

15,090.20

46,026.64

評估

法

是

蘇（2016）無錫市不

動產權第0011979號

工業用地

31,475.92

房地合一證

21,749.20

6,079.03

評估

法

是

合計

74,321.20

112,002.66

（三）未決訴訟及仲裁事項

截至

2017年末，發行人無重大未決訴訟及仲裁事項。

（四）重大承諾事項

截至

2017年末，發行人無重大承諾事項。

（五）其他或有事項

截至

2017年末，發行人無其他或有事項。

六、發行人

2015-2017年

經審計及

2018年

1-9月

未經審計

的合

並資產負債表（見附表二）

七、發行人

2015-2017年

經審計及

2018年

1-9月

未經審計

的合

並利潤表（見附表三）

八、發行人

2015-2017年

經審計

及

2018年

1-9月

未經審計

的合

並現金流量表

（

見附表四

）

第十一條

已發行尚未兌付的債券

截至2018年末，本公司通過信託、融資租賃、資管計劃等方式

融資405,433.74萬元，具體情況如下：

截至2017年末發行人信託、融資租賃、資管計劃等方式融資明細表

單位：萬元

序號

借款銀行

債務類型

借款金額

借款日

貸款利率

擔保方式

永贏資管

資管計劃

45,000.00

2016/01/27-2021/01/27

6.21%

保證

+抵押

貴陽貴銀租賃

融資租賃

40,000.00

2016/11/10-2021/11/10

4.75%

質押

興業國際信託

信託

32,200.00

2016/11/25-2019/11/24

4.70%

質押

雲南國際信託

信託

30,000.00

2017/03/02-2024/09/29

5.13%

質押

雲南國際信託

信託

30,000.00

2017/03/02-2023/09/29

5.13%

質押

雲南國際信託

信託

30,000.00

2016/09/29-2022/09/29

5.20%

質押

江蘇國際信託

信託

28,000.00

2017/02/27-2022/02/26

5.23%

保證

光大興隴信託

信託

19,000.00

2016/01/28-2021/01/28

5.40%

保證

雲南國際信託

信託

22,500.00

2016/09/29-2021/09/29

5.20%

質押

雲南國際信託

信託

22,500.00

2016/09/29-2020/09/29

5.20%

質押

中信金融租賃

融資租賃

14,442.45

2017/07/29-2022/07/28

4.75%

保證

雲南國際信託

信託

15,000.00

2016/09/29-2019/09/29

5.20%

質押

光大興隴信託

信託

13,751.00

2016/02/03-2021/02/03

4.75%

質押

蘇銀金融租賃

融資租賃

12,969.43

2018/03/02-2023/03/02

5.45%

保證

永贏金融租賃

融資租賃

12,042.60

2018/01/25-2022/08/25

5.43%

保證

永贏金融租賃

融資租賃

8,028.27

2018/02/07-2022/09/07

5.43%

保證

五礦國際信託

信託

30,000.00

2018/05/08-2021/05/08

6.40%

保證

合計

405,433.74

截至2018年末，除前述融資事項外，發行人無其他已發行未兌

付的債券、中期票據、短期融資券、資產證券化產品、信託計劃、保

險債權計劃、理財產品及其他各類私募債權品種情況，無售後回租等

方式融資情況。

第十二條

募集資金用途

本次債券募集資金95,000.00萬元人民幣，其中25,400.00萬元用

於有機生態高新農業產業項目，24,200.00萬元用於有機生態（茶）產

業提升項目，其餘45,400.00萬元用於補充營運資金。具體投資總額

及擬用募集資金如下：

募集資金投資情況表

單位：萬元

序

號

項目名稱

總投資

擬用募集資金

佔總投資比例

佔募集資金

總額比例

有機生態高新農業產業項目

43,970.79

25,400.00

57.77%1

26.74%

有機生態（茶）產業提升項目

41,948.76

24,200.00

57.69%

25.47%

補充營運資金

45,400.00

47.79%

合計

85,919.55

95,000.00

100.00%

有機生態高新農業產業項目實施主體為無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司，發行人持有其

99.96%

的

股權。計算該項目擬用募集資金佔總投資比例時，

以

項目實際總投資的

99.96%

來測算

。

發行人不承擔政府融資職能，發行本次債券不涉及新增地方政府

債務。

一、募集資金投資項目

（一）

有機生態高新農業產業項目

1、項目規模和內容

該項目對有機果蔬園、苗木基地實施場地平整、土壤改良，建設

智能化標準鋼架大棚和大棚配套的數控式灌溉、遮陽、覆蓋、水暖、

降溫系統、培育養育床架等配套設施，以及農田水利工程、農用道路

工程等基礎設施配套工程。

該項目總建設用地面積為1,242畝，包括1,100畝有機果蔬園和

142畝苗木基地。其中，有機果蔬園中智能化標準鋼架大棚用地面積

為1,045畝，配套設施用地面積為55畝；苗木基地種植面積為110

畝，配套設施用地面積為32畝。

該項目種植內容主要為果菜類、葉菜類、菌類三大類19個品種

和苗木8個品種。

2、項目審批情況

該項目實施主體：無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司。

發行人持有該子公司99.96%的股權。

該項目已獲批覆文件如下表：

批覆文件名稱

文號

發文/備案單位

印發時間

主要內容

無錫市社會穩定風險評估

審批表

無錫市濱湖區胡

埭鎮綜合治理科

2017年9

月5日

項目風險低

情況說明

無錫市規劃局濱

湖分局

2017年10

月31日

項目不涉及新增建

設用地，無需辦理

規劃手續

關於有機生態高新農業產

業項目的用地審核意見

無錫市國土資源

局濱湖分局

2017年11

月6日

項目不涉及新增建

設用地

固定資產投資項目節能承

諾表

無錫錫西新城城

鄉一體化發展有

限公司

2017年11

月8日

承諾項目嚴格按照

國家相關節能法律

法規政策實施

建設項目環境影響登記表

備案號：

201732021100000298

無錫錫西新城城

鄉一體化發展有

限公司

2017年11

月13日

項目環境影響登記

表完成備案

關於無錫錫西新城城鄉一

體化發展有限公司實施有

機生態高新農業產業項目

可行性研究報告的批覆

錫濱發改許

[2017]187號

無錫市濱湖區發

展和改革局

2017年11

月16日

原則同意項目可行

性研究報告

3、項目投資構成、項目資金來源構成及實施情況

項目總投資金額為43,970.79萬元，其中工程費用36,081.00萬

元，工程建設其他費用2,790.03萬元，預備費2,332.26萬元，建設期

利息2,767.50萬元。

項目所需建設資金中25,400.00萬元由本次債券融資解決，其餘

由發行人自籌。該項目無政府補貼。

該項目於2018年3月動工，計劃2020年3月完工，建設期2

年。截至2018年末，項目累計已投資2,300萬元，佔總投資的5.23%，

在項目實施過程中，不存在強拆、強建等情況。

4、項目土地情況

項目位於無錫市濱湖區胡埭鎮劉閭路以東、胡埭邊界線（生態農

業示範園）以南，共佔地1,242畝，項目所涉用地為項目實施主體以

租賃方式取得，原土地用途即為農用地。本次債券募投項目不涉及新

增建設用地。

5、運營模式

該項目主要種植果蔬、苗木、花卉、盆景，均由項目實施主體購

置種苗並種植、培育。項目種植果蔬，並用自種果蔬生產農副產品。

項目生產的果蔬和農副產品均批發給超市，而苗木、花卉、盆景均採

取零售和批髮結合的方式進行銷售。

6、經濟效益

該項目建設期2年，運營期18年。項目具有良好的經濟效益，

項目收入主要由果蔬、苗木、花卉、盆景的銷售收入、農副產品銷售

收入以及鄉村體驗收入構成，各產品銷量均與產量一致，銷售單價均

按市場價保守預計，項目收入具體明細如下：

（1）果蔬

根據現有區域內土地情況以及計劃所採用的種植技術，由於現代

化大棚培育方式可以有效延長農作物的生命期，抵禦一定的自然災

害，增加農作物畝產量，但有機種植方式培育周期較長且不施化肥農

藥，大棚培育方式不足以明顯增加畝產量。因此該項目中有機果蔬產

量普遍低於普通果蔬產量。

該項目中果蔬均以有機方式培育，但培育成功前需經歷一定的輪

作期。因此，在該項目運營期內，第一年以普通果蔬價格銷售，第二

年以無公害果蔬價格銷售，第三年以有機轉換果蔬銷售，第四年及以

後以有機果蔬價格銷售。

該項目中果蔬和菌類的預計銷量如下：

序號

名稱

生產農副產品對果蔬

的消耗量（kg/年）

預計年銷量（萬kg）

普通果蔬

無公害果蔬

有機轉換果蔬

有機果蔬

甘藍

28,333.125

9.183

9.667

水果黃瓜

42,349.125

17.352

18.265

絲瓜

21.375

22.500

水果番茄

39,912.750

45.608

48.009

土豆

42,048.000

1.705

1.795

日本南瓜

42,048.000

1.705

1.795

秋葵

21,024.000

3.703

3.898

小青菜

28,333.125

10.608

11.167

芥藍

18,888.750

8.893

9.361

球生菜

103,888.125

5.331

5.611

芹菜

28,333.125

23.908

25.167

芝麻菜

37,777.500

2.111

2.222

菠菜

28,333.125

14.408

15.167

菜苔

28,333.125

20.108

21.167

油麥菜

28,333.125

8.708

9.167

舞茸

34,492.500

3.373

3.551

榛蘑

68,985.000

5.986

6.302

口蘑

45,990.000

12.256

12.901

銀耳

80,482.500

2.329

2.452

合計

747,885.000

218.653

230.162

該項目中果蔬和菌類的預計銷售單價及達產年銷售收入如下：

序號

名稱

預計銷售單價（元/kg）

達產年銷售收入

普通果蔬

無公害果蔬

有機轉換果蔬

有機果蔬

甘藍

9.80

12.25

24.50

35.00

338.33

水果黃瓜

8.40

10.50

21.00

30.00

547.95

絲瓜

7.00

8.75

17.50

25.00

562.50

水果番茄

7.00

8.75

17.50

25.00

1,200.22

土豆

5.60

7.00

14.00

20.00

35.90

日本南瓜

8.40

10.50

21.00

30.00

53.86

秋葵

7.00

8.75

17.50

25.00

97.44

小青菜

4.20

5.25

10.50

15.00

167.50

芥藍

5.60

7.00

14.00

20.00

187.22

球生菜

5.60

7.00

14.00

20.00

112.22

芹菜

5.60

7.00

14.00

20.00

503.33

芝麻菜

4.20

5.25

10.50

15.00

33.33

菠菜

5.60

7.00

14.00

20.00

303.33

菜苔

5.60

7.00

14.00

20.00

423.33

油麥菜

5.60

7.00

14.00

20.00

183.33

舞茸

58.32

64.80

72.00

80.00

284.06

榛蘑

43.74

48.60

54.00

60.00

378.09

口蘑

36.45

40.50

45.00

50.00

645.05

銀耳

58.32

64.80

72.00

80.00

196.14

合計

6,259.16

債券存續期內，該項目中果蔬及菌類銷售收入合計為22,393.93

萬元，包括果菜銷售收入9,404.86萬元，葉菜銷售收入6,345.55萬

元，菌類銷售收入6,618.53萬元；運營期內，該項目中果蔬及菌類銷

售收入合計為103,660.01萬元，包括果菜銷售收入46,275.52萬元，

葉菜銷售收入31,222.55萬元，菌類銷售收入26,161.95萬元。

（2）苗木、花卉、盆景

根據無錫市花卉市場的銷售情況，全年銷量較好的主要為花類、

盆栽等，因此該項目根據地區氣候特徵、土壤特質及銷售情況選擇蝴

蝶蘭、大花蕙蘭、杜鵑、澳洲松、玫瑰作為重點種植品種。

假設該項目產量即為項目預計銷量。該項目在運營期第2年至第

18年的預計銷量保持不變，其中，花木在運營期第1年預計銷量為

第2年及以後預計銷量的75%2，其餘品種在運營期第1年預計銷量

均為第2年及以後預計銷量的95%。該項目所種植的苗木、花卉、盆

景運營期內預計銷量、單價及達產年銷售收入明細如下：

花木對光照、肥料和溼度要求較高，人員配合不足、栽種經驗不足等均會導致花木栽種失敗。因此該項

目中花木在運營期第

年預計銷量為運營期第

年及以後的

75%

。

該項目每年生產花茶

.825

萬袋，每袋

，

則年

消耗鮮玫瑰

,562.50

（

預計乾鮮比為

）。

預計

損耗

序號

名稱

第1年銷量

（萬株/盆/支）

第2-18年銷量

（萬株/盆/支）

單價

達產年銷

售收入

綠化苗木

0.380

0.400

300元/株

120.00

花木

0.675

0.900

200元/株

180.00

盆栽綠植

76.000

80.000

30元/盆

2,400.00

蝴蝶蘭

28.500

30.000

20元/株

600.00

大花蕙蘭

11.875

12.500

140元/株

1,750.00

杜鵑

19.000

20.000

30元/株

600.00

澳洲松

0.713

0.750

60元/株

45.00

各色玫瑰3

70.983

74.719

1.2元/支

89.66

率為

，每

鮮玫瑰含有

支，則每年生產花茶將消耗

752,812.50

支玫瑰。

用於親子農業的

畝地仍屬於果蔬銷售用地，棚內放置各個蔬

果

名牌及性能說明，用於農業知識傳播。

合計

5,784.66

債券存續期內，該項目中苗木、花卉、盆景銷售收入合計為

28,598.08萬元；運營期內，該項目中苗木、花卉、盆景銷售收入合計

為103,798.69萬元。

（3）農副產品

農副產品主要用於抵禦部分

農產品

鮮品銷售風險並拓展市場。該

項目在運營期第2年至第18年的預計銷量保持不變，運營期第1年

預計銷量為第2年及以後預計銷量的95%。該項目在運營期內單價保

持不變。該項目在運營期內預計銷量、單價及達產年銷售收入明細如

下：

序號

名稱

包裝規

格（g）

運營期年銷量（萬袋）

單價

（元/袋）

達產年銷

售收入

第1年

第2-18年

袋裝沙拉

300

52.013

54.750

821.25

凍乾果蔬幹

27.740

29.200

584.00

淨菜

300

52.013

54.750

547.50

菌類乾貨

150

27.740

29.200

1,606.00

花茶

1.734

1.825

27.38

合計

3,586.13

債券存續期內，該項目銷售收入合計為17,751.34萬元；運營期內，

該項目銷售收入合計為64,370.94萬元。

（

4）鄉村體驗

該項目鄉村體驗收入主要來自於果蔬採摘體驗和親子農業。其中，

有機果蔬園中

20畝果蔬可供市民採栽體驗，

40畝

4果蔬作為親子農業

教育用地，以此促進城市家庭互動，成為有利孩子成長的

大自然

課堂。

親子農業項目預計

人均消費

30元

。

根據現有區域人流量測算，

預計運營期第

2年

至第

18年

參與親子農業項目的人數為

1.6萬人，

預計

運營期第

1年參與親子農業項目的人數

較少，

為

運營期第

2年及

以後參與人數的

95%，即

1.52萬人。運營期第

2年及以後，該項目

年收入為

48.00萬元。

果蔬採摘體驗

預計

人均消費

40元

。

果蔬採摘體驗進入感強，人

數較親子農業項目將有所增加，預計運營期第

2年

至第

18年

參與果

蔬採摘體驗項目的人數為

3萬人，

預計

運營期第

1年參與果蔬採摘體

驗項目的人數

較少，

為

運營期第

2年及以後參與人數的

95%，即

2.85

萬人。

運營期第

2年及以後，該項目年收入為

120.00萬元。

債券存續期內，該項目中鄉村體驗收入合計為

831.60萬元

；運營

期

內，該項目中鄉村體驗收入合計為

3,015.60萬元

。

綜上，在本次債券存續期內，有機生態高新農業產業項目預計經

營性收入合計

69,549.96萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

33,273.77萬元，稅金及附加合計

0.005萬元，項目經營性淨收益合計

36,276.19萬元。

5根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》，農業生產者銷售的自產

農產品

免徵增值稅

。該項目

中僅鄉村體驗收入需繳納增值稅。由於項目進項稅較多，經抵扣後，項目在債券存續期內無需

繳納增值稅，因此該項目的稅金及附加為

。

該項目擬使用募集資金

25,400.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,890.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

在本次債券

運營

期內

，

該項目淨收益為

142,025.74萬元，可覆蓋

項目總投資。

該項目在

運營期

內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第1年

第2年

第3年

第4-18年

果菜銷售收入

754.43

992.67

1,985.34

2,836.20

46,275.52

9,404.86

葉菜銷售收入

509.02

669.77

1,339.53

1,913.62

31,222.55

6,345.55

菌類銷售收入

1,041.14

1,217.71

1,353.01

1,503.34

26,161.95

6,618.53

苗木、花卉、盆景銷

售收入

5,459.43

5,784.66

103,798.69

28,598.08

農副產品銷售收入

3,406.82

3,586.13

64,370.94

17,751.34

鄉村體驗收入

159.60

168.00

3,015.60

831.60

項目收入

11,330.44

12,418.94

14,216.67

15,791.95

274,845.25

69,549.96

運營成本及費用

5,313.56

5,836.48

6,809.00

7,657.36

132,819.51

33,273.77

經營稅金及附加（含

增值稅）

淨收益

6,016.88

6,582.46

7,407.67

8,134.59

142,025.74

36,276.19

7、壓力測試

（1）加壓30%

假設果蔬、菌類、苗木、花卉、盆景、農副產品銷量均下降30%，

各產品銷售單價下降30%，鄉村體驗人數及單價均下降30%，則該項

目在運營期內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第1年

第2年

第3年

第4-18年

果菜銷售收入

369.67

486.41

972.82

1,389.74

22,675.00

4,608.38

葉菜銷售收入

249.42

328.19

656.37

937.67

15,299.05

3,109.32

菌類銷售收入

510.16

596.68

662.97

736.64

12,819.36

3,243.08

苗木、花卉、盆景銷

售收入

2,675.12

2,834.48

50,861.36

14,013.06

農副產品銷售收入

1,669.34

1,757.20

31,541.76

8,698.15

鄉村體驗收入

78.20

82.32

1,477.64

407.48

項目收入

5,551.91

6,085.28

6,966.17

7,738.05

134,674.17

34,079.47

運營成本及費用

2,554.96

2,811.19

3,287.72

3,703.42

64,205.21

16,060.71

經營稅金及附加（含

增值稅）

淨收益

2,996.96

3,274.09

3,678.44

4,034.63

70,468.97

18,018.75

在本次債券存續期內，有機生態高新農業產業項目預計經營性收

入合計

34,079.47萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

16,060.71萬

元，稅金及附加合計

0.00萬元，項目經營性淨收益合計

18,018.75萬

元。

該項目擬使用募集資金

25,400.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,890.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

該項目運營期內淨收益為

70,468.97萬元，可覆蓋項目總投資。

（2）加壓40%

假設果蔬、菌類、苗木、花卉、盆景、農副產品銷量均下降40%，

各產品銷售單價下降40%，鄉村體驗人數及單價均下降40%，則該項

目在債券存續期內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第1年

第2年

第3年

第4-18年

果菜銷售收入

271.59

357.36

714.72

1,021.03

16,659.19

3,385.75

葉菜銷售收入

183.25

241.12

482.23

688.90

11,240.12

2,284.40

菌類銷售收入

374.81

438.37

487.08

541.20

9,418.30

2,382.67

苗木、花卉、盆景銷

售收入

1,965.39

2,082.48

37,367.53

10,295.31

農副產品銷售收入

1,226.45

1,291.01

23,173.54

6,390.47

鄉村體驗收入

57.46

60.48

1,085.62

299.38

項目收入

4,078.96

4,470.81

5,118.00

5,685.10

98,944.29

25,037.98

運營成本及費用

1,877.11

2,065.36

2,415.47

2,720.88

47,171.17

11,799.71

經營稅金及附加（含

增值稅）

淨收益

2,201.85

2,405.45

2,702.53

2,964.22

51,773.12

13,238.27

在本次債券存續期內，有機生態高新農業產業項目預計經營性收

入合計

25,037.98萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

11,799.71萬

元，稅金及附加合計

0.00萬元，項目經營性淨收益合計

13,238.27萬

元。

該項目擬使用募集資金

25,400.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,890.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

該項目運營期內淨收益為

51,773.12萬元，可覆蓋項目總投資。

（二）

有機生態（茶）產業提升項目

1、建設規模和內容

有機生態（茶）產業提升項目對原有種植區域內的老茶樹進行挖

除並對土地進行整理、修復，經過修整坡臺後進行新茶樹種植，同時

修建整體澆灌設施、育苗基地以及田間的品茶休憩場所。

項目總建設用地面積為1,015畝，包括種植用地801.53畝、水域

46.69畝、育苗基地用地126.71畝和公共服務配套用地40.07畝。

2、項目審批情況

該項目實施主體：無錫市十八灣農業生態旅遊發展有限公司。

發行人持有該子公司100.00%的股權。

該項目已獲批覆文件如下表：

批覆文件名稱

文號

發文/備案單位

印發時間

主要內容

無錫市社會穩定風險評估審批表

無錫市濱湖區

胡埭鎮綜合治

理科

2017年9月

5日

項目風險低

情況說明

無錫市規劃局

濱湖分局

2017年10

月31日

項目不涉及新增建

設用地，無需辦理

規劃手續

關於有機生態（茶）產業提升項目

的用地審核意見

無錫市國土資

源局濱湖分局

2017年11

月6日

項目不涉及新增建

設用地

固定資產投資項目節能承諾表

無錫市十八灣

農業生態旅遊

發展有限公司

2017年11

月8日

承諾項目嚴格按照

國家相關節能法律

法規政策實施

建設項目環境影響登記表

備案號：

201732021100000299

無錫市十八灣

農業生態旅遊

發展有限公司

2017年11

月13日

項目環境影響登記

表完成備案

關於無錫市十八灣農業生態旅遊發

展有限公司實施有機生態（茶）產

業提升項目可行性研究報告的批覆

錫濱發改許

[2017]189號

無錫市濱湖區

發展和改革局

2017年11

月16日

原則同意項目可行

性研究報告

3、項目投資構成、項目資金來源構成及實施情況

項目總投資金額為41,948.76萬元，其中建設工程費22,928.40萬

元，工程建設其他費用12,844.23萬元，不可預見費1,788.63萬元，

建設期利息4,387.50萬元。

項目所需建設資金中24,200.00萬元由本次債券融資解決，其餘

由發行人自籌。該項目無政府補貼。

該項目於2018年3月動工，計劃2021年3月完工，建設期3

年。截至2018年末，項目累計已投資1,900萬元，佔總投資的4.53%，

在項目實施過程中，不存在強拆、強建等情況。

4、項目土地情況

項目東臨太湖、西接胡埭鎮新城區、北臨環山路，共佔地1,015

畝，項目所涉用地為項目實施主體以租賃方式取得，原土地用途即為

農用地。本次債券募投項目不涉及新增建設用地。

5、運營模式

該項目主要由項目實施主體購買茶苗並培育。項目生產的茶葉採

用批發或零售的方式進行銷售，項目培育的茶苗將出售給項目周邊茶

廠。

6、經濟效益

該項目建設期3年，運營期17年。項目具有良好的經濟效益，

項目收入主要由幹茶銷售收入、茶苗銷售收入以及茶文化體驗收入構

成，產品銷量與產量一致，銷售單價均按市場價保守預計，項目收入

具體明細如下：

（1）幹茶銷售收入

該項目茶葉種植用地為801.53畝，其中包括耕種用地785.50畝

和田間道路用地16.03畝。

該項目區域為無錫太湖湖濱地區，無錫區域產地以太湖翠竹、陽

羨雪芽、惠山銀毫、碧螺春等品種為主，該項目擬栽種的茶葉品種為

翠竹、白茶、碧螺春等，根據採摘時間長短與採摘方式難易程度對茶

葉分級。該項目茶園擬產出一級、二級、三級茶葉。

該項目茶葉預計產量、單價及達產年銷售收入明細如下：

序

號

名稱

佔地比

例

畝產量

（kg）

產量（kg）

單價

（元/500g）

達產年銷

售收入

一級茶葉

20%

2,356.49

900

424.17

二級茶葉

50%

125

49,093.56

400

3,927.48

三級茶葉

30%

200

47,129.82

200

1,885.19

合計

100%

98,579.86

6,236.85

茶樹種植產量高峰期一般處於種植中期，因此預計運營期第1年

至第3年茶葉產量分別為達產年產量的85%、90%和95%，運營期第

4年達產。假設該項目產量與銷量保持一致。

債券存續期內，該項目中幹茶銷售收入合計為23,076.33萬元；

運營期內，該項目中幹茶銷售收入合計為104,155.32萬元。

（2）茶苗銷售收入

該項目建有育苗區126.71畝，其中育苗耕種用地101.37畝，田

間道路用地25.34畝。

育苗區域內預計栽種密度為75株/平方米，進區苗齡為1年左右，

出區苗齡為3.5年左右，進苗價格平均約為1元/株，出苗價格約為

10.75元/株。育苗區每年的出苗率約為33%。

假設該項目產量與銷量保持一致。該項目在運營期第1年按正常

年份茶苗銷售收入6的60%計算，運營期第2年按正常年份茶苗銷售

收入的80%計算，第3年至第17年按正常年份茶苗銷售收入計算。

該項目正常年份茶苗銷售收入為1,630.76萬元。

茶苗銷售收入

育苗面積

栽種密度

出苗率

（出苗價格

進苗價格）

債券存續期內，該項目中茶苗銷售收入合計為5,544.57萬元；運

營期內，該項目中茶苗銷售收入合計為26,744.45萬元。

（3）茶文化體驗收入

該項目設有田間品茶休憩場所，佔地共計16.03畝，品茶休憩場

所建有木質體驗館，可供茶藝展示、茶文化傳播、品茶、鑑茶等。

根據無錫經開區區域內人流量以及周邊景點日均人流量數據，該

項目運營期內每天的參觀人數保守預計為40人，其中每年開放時間

定為250天。因此，該項目運營期內每年參觀人數預計為1萬人，且

在運營期內保持不變。

預計運營期第1年人均消費為34元，運營期第2年人均消費為

36元，運營期第3年人均消費為38元，運營期第4年及以後人均消

費為40元。該項目在運營期第4年及以後年銷售收入為40.00萬元。

債券存續期內，該項目中茶文化體驗收入合計為148.00萬元；運

營期內，該項目中茶文化體驗收入合計為668.00萬元。

綜上，在本次債券存續期內，有機生態（茶）產業提升項目預計

經營性收入合計

28,768.90萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

10,965.51萬元，稅金及附加合計

0.007萬元，項目經營性淨收益合計

17,803.39萬元。

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》，農業生產者銷售的自產

農產品

免徵增值稅

。該項

目中茶苗為初級

農產品

，無需繳納增值是。由於

該項目進項稅較多，經抵扣後，在債券存續期

內無需繳納增值稅

，稅金及附加為

。

該項目擬使用募集資金

24,200.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,470.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

該項目運營期內經營性

淨收益為78,285.12萬元，可覆蓋項目總

投資。

該項目在

運營

期內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第3年

第1年

第2年

第3年

第4-17年

幹茶銷售收入

5,301.32

5,613.16

5,925.00

6,236.85

104,155.32

23,076.33

茶苗銷售收入

978.45

1,304.60

1,630.76

26,744.45

5,544.57

茶文化體驗收入

34.00

36.00

38.00

40.00

668.00

148.00

項目收入

6,313.77

6,953.77

7,593.76

7,907.60

131,567.77

28,768.90

運營成本及費用

2,446.29

2,658.24

2,870.18

2,990.80

49,845.89

10,965.51

經營稅金及附加

（含增值稅）

3,436.76

淨收益

3,867.48

4,295.53

4,723.58

4,916.80

78,285.12

17,803.39

7、壓力測試

（1）加壓20%

假設各產品銷量及單價均下降20%，茶文化體驗人數及單價均下

降20%，則該項目在運營期內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第3年

第1年

第2年

第3年

第4-17年

幹茶銷售收入

3,392.84

3,592.42

3,792.00

3,991.58

66,659.41

14,768.85

茶苗銷售收入

782.76

1,043.68

1,304.61

21,395.56

4,435.66

茶文化體驗收入

21.76

23.04

24.32

25.60

427.52

94.72

項目收入

4,197.36

4,659.14

5,120.93

5,321.79

88,482.49

19,299.23

運營成本及費用

1,531.51

1,681.76

1,832.02

1,909.22

33,844.93

6,954.51

經營稅金及附加

（含增值稅）

1,194.16

淨收益

2,665.85

2,977.38

3,288.91

3,412.57

53,443.39

12,344.71

本次債券存續期內，有機生態（茶）產業提升項目預計經營性收

入合計

19,299.23萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

6,954.51萬

元，稅金及附加合計

0.00萬元，項目經營性淨收益合計

12,344.71萬

元。

該項目擬使用募集資金

24,200.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,470.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

該項目運營期內經營性淨收益為

53,443.39萬元，可覆蓋項目總

投資。

（2）加壓25%

假設各產品銷量及單價均下降25%，茶文化體驗人數及單價均下

降25%，則該項目在運營期內預計資金回流情況如下所示：

項目預計資金回流情況

單位：萬元

項目

建設期

運營期

合計

債券存續

期合計

第1年

第2年

第3年

第1年

第2年

第3年

第4-17年

幹茶銷售收入

2,981.99

3,157.40

3,332.81

3,508.23

58,587.37

12,980.44

茶苗銷售收入

733.84

978.45

1,223.07

20,058.34

4,158.43

茶文化體驗收入

19.13

20.25

21.38

22.50

375.75

83.25

項目收入

3,734.95

4,156.10

4,577.26

4,753.80

79,021.46

17,222.11

運營成本及費用

1,358.90

1,495.24

1,631.58

1,699.43

30,348.28

6,185.14

經營稅金及附加

（含增值稅）

711.38

淨收益

2,376.06

2,660.87

2,945.68

3,054.37

47,961.80

11,036.98

本次債券存續期內，有機生態（茶）產業提升項目預計經營性收

入合計

17,222.11萬元，經營成本（不含折舊攤銷）合計

6,185.14萬

元，稅金及附加合計

0.00萬元，項目經營性淨收益合計

11,036.98萬

元。

該項目擬使用募集資金

24,200.00萬元，假設發行利率

7.0%，則

債券存續期內預計利息為

8,470.00萬元。因此，該項目債券存續期經

營性淨收益能覆蓋項目所使用的債券利息。

該項目運營期內經營性淨收益為

47,961.80萬元，可覆蓋項目總

投資。

（三）項目建設背景

2016年，國務院辦公廳發布《關於推進農村一二三產業融合發展

的指導意見》，指出必須以新型城鎮化為依託，推進農業供給側結構

性改革，著力構建農業與二三產業交叉融合的現代產業體系。據此，

江蘇省

、

無錫市先後在

「十三五

」規劃中強調必須大力發展現代農業

，

構建現代農業產業體系，包括發展設施園藝業，培育壯大設施蔬菜、

應時鮮果

、

花卉苗木等高效農業產業

，

推進

「菜籃子

」工程蔬菜基地和

園藝作物標準園建設，以形成生物育種、優質水稻、精細蔬菜、花卉

苗木等一批現代農業主導產業

。

為實現

「十三五

」規劃提出的走出一條

新型農業現代化道路

，

無錫市於

2017年發布

《

無錫市

「十三五

」（

2016-

2020年）現代農業發展專項規劃》，提出將結合無錫經濟社會現狀，

著力構建

「5+2」式的現代農業產業布局

，

包括優質糧食

、

精細蔬菜

、

精

品園藝、特色漁業和健康牧業等五大傳統優勢產業和生物農業、休閒

農業等兩大新興產業。

同時

，

根據

《

中國茶葉產業

「十三五

」發展規劃

》，

「十三五

」期間

，

茶葉產業發展重點之一為強化基礎建設，提升產業優勢，並持續推進

生態有機茶園建設，打造

綠色生態

茶產業，推動以茶葉為代表的中國

傳統特色農業產業和茶區經濟支柱產業，實現茶葉產業經濟長期平穩

較快發展。

（四）項

目建設的必要性和意義

1、促進區域一二三產業融合發展

該項目通過對區域內現有耕地的有效整合，對區域內農業項目採

用產業聯動、要素集聚、技術滲透、體制創新等方式，將資本、技術

和資源要素進行跨界集約化配置，促進農業生產和銷售並將農業種植

與休閒以及其他類型服務業有機整合，實現區域內一二三產業的緊密

相連和協同發展。

募投項目用地均為租賃用地，其中有機生態高新農業產業項目用

地

1,242畝，由無錫市濱湖區胡埭鎮富安村民委員會代表當地農民與

該項目實施主體無錫錫西新城城鄉一體化發展有限公司以

800元

/畝

的年租賃單價籤署

10年期租賃協議，每年租金為

99.36萬元；有機

生態（茶）產

業提升項目用地為

1,015畝，由無錫市濱湖區胡埭鎮劉

塘村民委員會和馬鞍村民委員會代表當地農民與該項目實施主體無

錫市十八灣農業生態旅遊發展有限公司以

1,200元

/畝的年租賃單價

籤署

10年期租賃協議，每年租金為

121.80萬元。

同時，有機生態高新農業產業項目和有機生態（茶）產業提升項

目在建設及運營過程中，將聘用當地農民種植和培育果蔬苗木及茶葉

茶苗等

農產品

，並由當地農民宣傳茶文化，引導遊客完成果蔬採摘、

種植等親子農業項目。因此，本次債券募投項目通過租賃農民土地並

返聘農民，在項目運營期內增加約

600個就業崗位，為

當地農民創造

多種就業機會。項目每年促進當地農民增收約

1,500萬元，從而實現

與當地農民利益的緊密連結，促進當地經濟發展。

2、實現當地鄉村振興

無錫經開區處於吳文化發源地，瀕臨太湖，背靠馬山太湖國際旅

遊度假區，擁有豐富的文化底蘊和優美的自然景觀。無錫經開區堅持

以科學規劃為先導，以現代農業為支撐，以歷史文化為底蘊，以鄉村

旅遊為重點，積極推動美麗鄉村建設，促進產融結合，加速推進富美

發展，全面助力農村振興。本項目通過租賃農民土地，種植多種高品

質蔬果、觀賞樹種花卉及茶葉等，集中經營，快速發展現代農業。項

目通過高端運作，匠心打造農業生態園，為無錫及其周邊城市輸送大

量優質果蔬、苗木花卉及優質茶葉，提升周邊群眾生活質量，並通過

推出親子參農活動，普及農耕及茶葉知識，為當地群眾提供可覽、可

學、可棲的生態度假空間，從而最終實現鄉村振興的宏偉藍圖。

3、促進當地特色產業多樣化發展

該項目所在的無錫經開區瀕臨太湖，水系豐富、土壤肥沃、氣候

宜人，是無錫市傳統的農業經濟發達地區及湖山農林觀光名勝地。無

錫經開區依託當地特色經濟和產業優勢，大力發展現代化高新科技農

業產業經濟，並延伸發展湖濱農林觀光業，以取得更高及更持久穩定

的經濟效益。該項目的實施可促進項目當地民宿、餐飲、農業親子教

育、農事體驗、農副產品及特色商品銷售等旅遊經濟的發展。項目規

範有序地發展休閒觀光、鄉村體驗等農業新業態，通過農旅結合、農

教結合、農文結合，將農業功能向經濟、社會、教育、文化、生態等

方面拓展，從而實現農業生產與二三產業的融合發展。

4、加強土地節約集約利用

該項目的實施，通過場地平整、土壤改良等工程，將實現有限土

地資源的「再生」利用，實現土地節約集約利用的目的，有利於未來的

城市規劃發展，為項目所在的無錫經開區、濱湖區乃至無錫市未來城

市發展提供「土地節約、集約、高效利用」的示範模式。

5、實現當地生態平衡

隨著化肥、農藥等現代技術的應用與推廣，農業生產得到了極大

發展，但也衝擊了生態系統，造成生態環境汙染，產品質量下降。隨

著人們生活水平的提高和健康意識的增強，人們對

農產品

數量和質量

的需求也逐漸增加與提高，對

農產品

的多樣性、優質和安全提出了更

高要求。該項目通過增加套種植被，採用生物方法實現病蟲害防治，

以大力發展環保型、健康型、生態型的有機

農產品

，推進生態有機農

產品建設，打造

綠色生態

農業產業，滿足人們對高質量生活的需求。

該項目以有機方式生產果蔬菌菇及茶葉，項目的實施具有資源的可持

續利用及優化配置特徵，有利於優化當地生態環境，促進人與自然和

諧發展。

（五）募投項目符合《農村產業融合發展專項債券發行指引》

本次債券募投項目為有機生態高新農業產業項目和有機生態（茶）

產業提升項目，有利於培育壯大有機茶葉、有機蔬果及花卉苗木等高

效農業產業，通過推動農業循環發展、茶文化傳播、農業教育以及發

展農事體驗等

，

來促進農業與二三產業深度交叉融合

，

是對

「十三五

」

規劃提出的構建農村現代產業體系的重要嘗試。因此，本次債券募投

項目均符合《農村產業融合發展專項債券發行指引》第一條第（六）

項

「多業態複合型農村產業

融合發展項目

」的規定

。

發行人總資產為

162.45億元，有機生態高新農業產業項目總投

資約為

4.40億元，有機生態（茶）產業提升項目總投資約為

4.19億

元，滿足申請發行農村產業融合發展專項債券的條件。

二、募集資金使用計劃及管理制度

（一）募集資金使用計劃

公司將嚴格按照國家發展和改革委員會批准的本次債券募集資

金用途對資金進行支配，實行專款專用。本次債券募集資金投資項目

將根據工程進度情況和項目資金預算情況，統一納入公司年度投資計

划進行管理。

（二）募集資金管理制度

為確保本次債券募集資金專款專用，按照安全性、收益性原則，

公司建立了投資建設項目管理制度和資金使用管理制度。根據公司與

監管銀行及主承銷商籤訂的《募集和償債資金專項帳戶監管協議》，

公司將在銀行設立專用帳戶存儲債券募集資金，並按照項目建設進度

與營運實際需要分批次撥付債券募集資金，在項目建設過程中，公司

將加強投資預算管理，控制建設費用，提高工程建設質量，最大限度

保證項目如期完工投產並產生預期效益。

同時，公司將依據《中華人民共和國會計法》、《企業財務會計

報告條例》以及國家其他法律、法規，結合企業管理模式的特點，建

立有效的內部財務控制體系，保證正常生產和經營活動，以向投資者

和公司決策層、管理層提供真實、完整的會計信息為目的，設立財務

管理機構、確定會計核算體系和資金管理政策。

此外，公司將不定期對募集資金使用項目的資金使用情況進行現

場檢查核實，確保資金做到專款專用。公司的內部審計將對募集資金

使用情況進行日常監查，切實保證募集資金的安全、高效使用。

如改變募集資金用途，公司將根據《債券持有人會議規則》召集

債券持有人會議，經會議審議通過後，報省級發展改革部門同意後方

可實施，並報國家發改委備案且及時進行信息披露。

第十三條

償債保證措施

公司經營狀況良好，收入來源穩定，具有較強的償債能力。能夠

依靠自身穩定的經營收益按本募集說明書的約定償付本次債券本息。

同時，公司已經針對本次債券的後續償付制定了嚴密的償債計劃和切

實可行的償債保障措施，切實保障債券本息的按時兌付，維護投資者

的權益。公司認為制定的償債計劃及保障措施足以滿足本次債券還本

付息的要求。

一、本次債

券擔保情況

江蘇省信用再擔保集團有限公司為本次債券提供無條件不可撤

銷連帶責任保證擔保。

（一）擔保機構基本情況

成立日期：2009年12月18日

住所：南京市建鄴區江東中路311號中泰廣場16樓

法定代表人：瞿為民

註冊資本：人民幣630,763.1萬元整

公司類型：有限責任公司

經營範圍：再擔保業務，擔保業務，投資和資產管理，財務顧問，

市場管理，商務服務，社會經濟諮詢，資產評估，機械設備租賃。（依

法須經批准的項目，經批准後方可展開經營活動）

江蘇省信用再擔保集團有限公司系江蘇省委、省政府為支持地方

中小企業

融資和發展而組建的有限公司，公司正式成立於2009年12

月18日，控股股東為江蘇省人民政府，江蘇省國有資產監督管理委

員會代表江蘇省人民政府履行出資人職責。

江蘇再擔保股東背景較好，組織機構設置較為完善，並建立了完

整的治理體系和管理制度，能夠滿足現階段經營管理和業務開展需要。

江蘇再擔保建立了相應的風險管理制度和機制，再擔保和直保業務發

展較快，但代償率較低，體現出較高的風險管理水平。

（二）擔保機構資信狀況

江蘇再擔保資信狀況優良，經營管理規範、財務狀況健康，保持

著良好的信用等級。

根據鵬元資信評估有限公司2018年7月10日出具的評級報告

（鵬信評[2018]跟蹤第[1297]號01），鵬元資信評估有限公司確定江

蘇再擔保主體信用等級為AAA，評級展望為穩定。

根據聯合資信評估有限公司2018年6月29日出具的評級報告

（聯合[2018]1451號），聯合資信評估有限公司確定江蘇再擔保主體

信用等級為AAA，評級展望為穩定。

根據中誠信國際信用評級有限責任公司2017年11月3日出具

的評級報告（信評委函字[2017]1918M號），中誠信國際信用評級有

限責任公司確定江蘇再擔保主體信用等級為AAA，評級展望為穩定。

江蘇再擔保資金實力雄厚、資信狀況良好，具有較好的擔保能力，

為本次債券本息的償付提供了較強的保障。

（三）擔保機構累計擔保餘額

截至2017年12月31日，江蘇再擔保所有者權益為71.73億元，

融資性擔保責任餘額為616.408億元，為本次債券擔保後的融資性擔

保責任餘額未超過其2017年末淨資產的10倍。

融資擔保責任餘額包括直保責任餘額和再擔保責任餘額。《融資擔保公司監督管理條例》四項配套制度

《融資擔保責任

餘額計量辦法》相關規定於

2018

年

月

日發布，

2017

年末融資擔保責任餘額執行原有

監管制度相關規定。

（四）擔保機構財務狀況

投資者在閱讀江蘇再擔保的相關財務信息時，應同時查閱江蘇再

擔保經審計的財務報告附註。

江蘇再擔保

2018年主要財務數據情況表

單位：萬元

項目

2018年末

/度

資產總額

1,439,296.61

負債總額

686,627.62

所有者權益

752,668.99

營業收入

133,070.87

利潤總額

50,390.34

淨利潤

37,842.72

經營活動產生的現金流量淨額

50,669.07

投資活動產生的現金流量淨額

-35,220.83

籌資活動產生的現金流量淨額

122,932.01

截至2018年末，江蘇再擔保資產總額為1,439,296.61萬元，所

有者權益為752,668.99萬元，資產負債率47.71%。2018年度擔保機

構實現營業收入133,070.87萬元，淨利潤37,842.72萬元。

江蘇再擔保2018年經審計的合併資產負債表、合併利潤表、合

並現金流量表見附表五至附表七。

（五）擔保機構發行債券情況

江蘇再擔保於2017年10月20日發行了5億元

公司債

券，發行

利率為4.95%，期限為5（3+2）年。

除上述債券外，江蘇再擔保無其他已發行尚未兌付的企業債券、

公司債

券、中期票據、短期融資券等。

（六）擔保函主要內容

江蘇再擔保公司已出具擔保函，擔保函的主要內容為：

1、被擔保的債券種類、數額：本次債券為七年期的農村產業融

合發展專項債券，發行面額不超過人民幣玖億伍仟萬元（含玖億伍仟

萬元）。擔保人同意為發行人履行其在2018年江蘇省無錫市錫西新

城產業發展集團有限公司農村產業融合發展專項債券項下不超過玖

億伍仟萬元（小寫：950,000,000.00元）本息兌付義務而向債券持有

人（以下簡稱「債權人」）提供不可撤銷的連帶責任保證（債券名稱、

金額等以國家發展和改革委員會最終核准的發行方案為準）。

2、被擔保的債券還本付息方式：每年付息一次，同時設置本金

提前償付條款，從第3個計息年度開始，逐年分別按照發行總額20%、

20%、20%、20%和20%的比例償還債券本金，本期債券存續期後五

年每年的應付利息隨當年兌付的本金部分一起支付。年度付息款項自

付息首日起不另計利息，本金自兌付首日起不另計利息。

3、債券的到期日：本擔保函項下的本期債券到期日為本期債券

正式發行時規定的債券期限截止日。發行人應於債券到期日前清償全

部債券本金和利息。

4、保證方式：擔保人承擔保證的方式為在2018年江蘇省無錫市

錫西新城產業發展集團有限公司農村產業融合發展專項債券項下不

超過玖億伍仟萬元（小寫：950,000,000.00元）本息兌付義務而向債

券持有人（以下簡稱「債權人」）提供不可撤銷的連帶責任保證。

5、保證責任的承擔：在本擔保函項下保證範圍及保證期間內，

如發行人不能全部兌付債券本息，擔保人應主動承擔擔保責任，將兌

付資金劃入債券登記託管機構或主承銷人指定的帳戶。債券持有人可

分別或聯合要求擔保人承擔保證責任。債券持有人的代理人有義務代

理債券持有人要求擔保人履行保證責任。如本擔保函所規定的擔保期

間內，債券持有人對擔保人負有同種類、品質的到期債券的，可依法

將該債務與其在本擔保函項下對擔保人的債權相抵銷。

6、保證範圍：擔保人承擔保證責任的期間為債券存續期及債券

到期之日起二年。債券持有人在此期間內未要求擔保人承擔保證責任

的，擔保人免除保證責任。

7、保證期間：擔保人承擔保證責任的期間為債券存續期及債券

到期之日起二年。債券持有人在此期間內未要求擔保人承擔保證責任

的，擔保人免除保證責任。

8、財務信息披露：國家發展和改革委員會及有關省級發展改革

部門或債券持有人及其代理人有權對擔保人的財務狀況進行監督，並

要求擔保人定期提供會計報表等財務信息。

9、債券的轉讓或出質：債券認購人或持有人依法將債權轉讓或

出質給第三人的，擔保人在本擔保函第六條、第七條規定的範圍和期

間內繼續承擔保證責任。

10、主債權的變更：經國家發展和改革委員會批准，本期債券利

率、期限、還本付息方式等發生變更時，在不增加擔保人義務的前提

下繼續承擔本擔保函下的保證責任。

11、加速到期：在本擔保函項下的債券到期之前，擔保人發生分

立、合併、停產停業等足以影響債券持有人利益的重大事項時，債券

發行人應在一定期限內提供新的保證，債券發行人不提供新的保證時，

債券持有人有權要求債券發行人、擔保人提前兌付債券本息。

（七）擔保人與發行人、債權代理人、債券持有人之間的權利義

務關係

債券存續期間和債券到期時，如發行人不能兌付債券利息和/或

本金，擔保人應主動承擔擔保責任，將兌付資金劃入債券登記託管機

構或主承銷人指定的帳戶。債券持有人可分別或聯合要求擔保人承擔

保證責任。債權代理人可以代理債券持有人要求擔保人履行保證責任。

（八）擔保協議及程序的合法合規性

發行人及擔保人均已完成擔保協議的內部審批流程，且已經籤署

擔保協議，擔保協議及程序均合法合規。

（九）擔保函的合法合規性

江蘇再擔保為依法設立且合法存續的公司法人，具備為本次債券

發行提供擔保的主體資格，《擔保函》內容合法有效，並可依條款執

行。本次債券發行所取得的擔保符合《中華人民共和國擔保法》、《企

業債券管理條例》等法律、法規及規範性文件的規定，合法有效。

二、償債計劃

（一）本次債券償債計劃概況

本次債券發行規模為9.50億元，在存續期內每年付息一次，同時

設置本金提前償還條款，於本次債券的第3至第7個計息年度末每年

分別償還發行總額的20%。

為了充分、有效地維護債券持有人的合法權益，發行人為本次債

券的按時、足額償付制定了一系列工作計劃，包括設立償債專戶並成

立債券償付工作小組，專門負責募集資金投放、償付資金安排、償債

帳戶管理、信息披露等工作。公司將嚴格按照計劃完成償債安排，保

證本息按時足額兌付。

（二）設立償債資金專項帳戶

按照發行人與

寧波銀行

股份有限公司無錫分行及

天風證券

籤訂

的《募集和償債資金專項帳戶監管協議》，發行人將開立償債資金專

項帳戶，該償債資金專項帳戶將專門用於歸集償還本次債券的本金和

利息，除本次債券的本金兌付和支付債券利息以及銀行結算費用外，

償債資金專項帳戶資金不得用於其他用途。同時，發行人將在本次債

券兌付期前定期提取一定比例的償債專項資金，專項用於支付到期的

債券本金。

（三）償債計劃的人員安排

自本次債券發行起，公司將成立償債工作小組負責管理還本付息

工作。償債工作小組自成立起至付息期限或兌付期限結束，全面負責

利息支付、本金兌付及相關事務，並在需要的情況下繼續處理付息或

兌付期限結束後的有關事宜。

（四）償債計劃的財務

安排

針對發行人未來的財務狀況、本次債券自身的特徵、募集資金用

途的特點，公司將建立一個多層次、互為補充的財務安排，以提供充

分、可靠的資金來源用於還本付息，並根據實際情況進行調整。

二、償債保證措施

（一）本次債券募投項目的收益是本次債券本息償還的重要來源

1、有機生態高新農業產業項目

該項目收入來源於果蔬和苗木銷售、農副產品銷售及鄉村體驗收

入。該項目在債券存續期內預計可實現收入69,549.96萬元，扣除運

營成本及相關稅費33,273.77萬元後，該項目淨收益為36,276.19萬

元。該項目擬使用募集資金25,400.00萬元，假設發行利率7.0%，則

債券存續期內預計利息為8,890.00萬元，項目債券存續期經營性淨收

益能覆蓋項目所使用的債券利息。該項目在運營期內淨收益為

142,025.74萬元，可覆蓋項目總投資。良好的募集資金投向為本次債

券本息到期償付提供了有力支撐。

2、有機生態（茶）產業提升項目

該項目收入來源於幹茶銷售、茶苗銷售和茶文化體驗收入。該項

目在債券存續期內預計可實現收入28,768.90萬元，扣除運營成本及

相關稅費10,965.51萬元後，該項目淨收益為17,803.39萬元。該項目

擬使用募集資金24,200.00萬元，假設發行利率7.0%，則債券存續期

內預計利息為8,470.00萬元，項目債券存續期經營性淨收益能覆蓋項

目所使用的債券利息。該項目在運營期內淨收益為78,285.12萬元，

可覆蓋項目總投資。良好的募集資金投向為本次債券本息到期償付提

供了有力支撐。

綜上，本次債券募投項目在債券存續期內項目淨收益為54,079.58

萬元。本次債券募投項目擬使用募集資金60,000.00萬元，假設發行

利率7.0%，則債券存續期內預計利息為21,000.00萬元，用於募投項

目建設的債券本息合計為81,000.00萬元。則用於募投項目建設的債

券本息與債券存續期內項目淨收益之間的資金缺口為26,920.42萬元。

發行人對上述資金缺口安排如下：

（1）截至2017年末，發行人授信餘額為13.13億元，外部融資

能力較強；

（2）截至2017年末，發行人流動資產為1,388,389.13萬元，佔

總資產比例為85.47%，其中包括應收帳款為131,877.63萬元，其他

應收款為155,700.86萬元，存貨為970,158.68萬元；截至2018年9

月末，發行人流動資產為1,502,037.93萬元，佔總資產比例為86.48 %，

其中包括應收帳款為161,710.85萬元，其他應收款為247,568.39萬

元，存貨為991,668.14萬元。發行人流動資產較多，可變現能力較強；

（3）截至2017年末，發行人應收政府及其相關部門的款項合計

18.34億元，江蘇無錫經濟開發區管理委員會將在未來數年內償付完

畢；

（4）截至2017年末，公司貨幣資金為10.38億元；截至2018年

9月末，公司貨幣資金為7.87億元。

發行人上述應急保障安排足以彌補26,920.42萬元的資金缺口。

（二）發行人良好的盈利狀況是本次債券按期償付的堅實基礎

公司的日常經營收入主要來源於工程建設收入、土地整理開發收

入和安置房建設收入等。2015-2017年度及2018年1-9月，發行人實

現營業收入分別為100,218.17萬元、102,930.52萬元、85,392.37萬元

和68,865.82萬元，實現淨利潤分別為11,916.99萬元、20,331.97萬

元、11,193.86萬元和3,179.77萬元。未來隨著發行人業務的進一步拓

展，發行人盈利能力將進一步增強，從而為本次債券按期償付提供堅

實的基礎。

（三）擔保機構提供擔保為本次債券按時償付提供有力保證

為保障本次債券的按時償付，確保債券持有人的合法權益不受損

害，本次債券由江蘇再擔保提供無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

在發行人不能全部兌付債券本息時，擔保機構將主動承擔擔保責任，

將本次債券當期兌付資金劃入債券登記託管機構或主承銷商指定的

帳戶，以確保本次債券當期應付本息能夠完全償付。

（四）良好的外部融資渠道為本次債券按期償還提供進一步支持

發行人經營情況良好，擁有較高的市場聲譽和企業信譽，與多家

商業銀行和其他金融機構建立了長期、穩固的合作關係，具有良好的

資信和較強的融資能力。良好的銀企關係為本次債券按期償還提供進

一步支持。

（五）《債權代理協議》、《債券持有人會議規則》、《募集和

償債資金專項帳戶監管協議》的籤訂保障了募集資金使用和債券兌付

的安全性

1、債權代理協議

為了維護本次債券全體債券持有人的利益，發行人聘請

天風證券

股份有限公司作為本次債券全體債券持有人的代理人，並籤署《債權

代理協議》。根據上述協議，

天風證券

股份有限公司代理債券持有人

監督發行人經營狀況，代理債券持有人與發行人之間的談判、訴訟事

項及債券持有人會議授權的其他事項。債權代理人應履行下列職責：

（1）債權代理人為履行債權代理職責，有權代表債券持有人查

詢債券持有人名冊及相關登記信息、專項帳戶中募集資金的存儲與劃

轉情況。

（2）債權代理人應持續關注發行人和保證人的資信狀況及償債

保障措施的實施情況。

（3）債權代理人應當對發行人專項帳戶募集資金的接收、存儲、

劃轉與本息償付進行監督。在本次債券存續期內，債權代理人應當每

年檢查發行人募集資金的使用情況是否與募集說明書約定一致。

（4）債權代理人應當督促發行人在募集說明書中披露《債權代

理協議》和《債券持有人會議規則》主要內容，並通過有效途徑向債

券持有人披露債權代理事務報告、本次債券到期不能償還的法律程序

以及其他需要向債券持有人披露的重大事項。

（5）債權代理人應當每年對發行人進行回訪，監督發行人對募

集說明書約定義務的執行情況，並做好回訪記錄，出具債權代理事務

報告。

（6）出現《債權代理協議》第3.4條情形且對債券持有人權益有

重大影響情形的，在知道或應當知道該等情形之日起五個工作日內，

債權代理人應當問詢發行人或者保證人，要求發行人或者保證人解釋

說明，提供相關證據、文件和資料，並向市場公告臨時債權代理事務

報告。發生觸發債券持有人會議情形的，召集債券持有人會議。

（7）債權代理人應當根據法律、法規和規則、《債權代理協議》

及債券持有人會議規則的規定召集債券持有人會議，並監督相關各方

嚴格執行債券持有人會議決議，監督債券持有人會議決議的實施。

（8）債權代理人應當在債券存續期內持續督促發行人履行信息

披露義務。債權代理人應當關注發行人的信息披露情況，收集、保存

與本次債券償付相關的所有信息資料，根據所獲信息判斷對本次債券

本息償付的影響，並按照《債權代理協議》的約定報告債券持有人。

（9）債權代理人預計發行人不能償還債務時，應當要求發行人

追加擔保，督促發行人履行《債權代理協議》第3.7條和第3.8.3條約

定的償債保障措施，或者可以依法申請法定機關採取財產保全措施。

（10）本次債券存續期內，債權代理人應當勤勉處理債券持有人

與發行人之間的談判或者訴訟事務。

（11）發行人為本次債券設定擔保的，擔保人應當在本次債券發

行前或者募集說明書約定的時間內取得擔保的權利證明或者其他有

關文件，並在擔保期間妥善保管。

（12）發行人不能償還債務時，債權代理人應當督促發行人、增

信機構和其他具有償付義務的機構等落實相應的償債措施，並可以接

受全部或部分債券持有人的委託，以自己名義代表債券持有人提起民

事訴訟、參與重組或者破產的法律程序。

（13）發行人信息披露文件存在虛假記載、誤導性陳述或者重大

遺漏，致使債券持有人遭受損失的，或者綠色債券出現違約情形或風

險的，債權代理人應當及時通過召開債券持有人會議等方式徵集債券

持有人的意見，並勤勉盡責、及時有效地採取相關措施，包括但不限

於與發行人、增信機構、承銷機構及其他責任主體進行談判，提起民

事訴訟，申請仲裁，參與重組或者破產的法律程序等。

（14）債權代理人對債權代理相關事務享有知情權，但應當依法

保守所知悉的發行人商業秘密等非公開信息，不得利用提前獲知的可

能對綠色債券持有人權益有重大影響的事項為自己或他人謀取利益。

（15）債權代理人應當妥善保管其履行債權代理事務的所有文件

檔案及電子資料，包括但不限於《債權代理協議》、債券持有人會議

規則、債權代理工作底稿、與增信措施有關的權利證明（如有），保

管時間不得少於債券到期（或本息全部清償）之日後五年。

2、債券持有人會議規則

為維護全體債券持有人的合法權益，本次債券特設債券持有人會

議，對《債券持有人會議規則》中約定的事項進行決策。本次債券持

有人會議由全體債券持有人組成，代表全體持有人的利益。出現下列

情形之一時，應當按照《債券持有人會議規則》召開債券持有人會議：

（1）擬變更債券募集說明書的約定；

（2）擬修改債券持有人會議規則；

（3）擬變更債權代理人或債權代理協議的主要內容；

（4）發行人不能按期支付本息；

（5）發行人減資、合併、分立、解散或者申請破產；

（6）保證人或者其他償債保障措施發生重大變化；

（7）發行人、單獨或合計持有本次債券總額百分之十以上的債

券持有人書面提議召開；

（8）發行人管理層不能正常履行職責，導致發行人債務清償能

力面臨嚴重不確定性，需要依法採取行動的；

（9）發行人提出債務重組方案的；

（10）發行人任何其他債務在到期（包括被宣布提前到期）後未

能清償，或者發行人不履行、不完全履行或違反在其他借款協議項下

的義務，已經或可能影響到本次債券的償付的；

（11）《債權代理協議》規定的其他情形；

（12）發生其他對債券持有人權益有重大影響的事項。

除上述第（3）項外，發行人應在上述事項發生之日起3個工作

日內書面通知債權代理人及債券持有人，債權代理人應在收到發行人

的書面通知之日起15個工作日內通知債券持有人召開債券持有人會

議。發行人未及時通知債權代理人的，債權代理人應在知悉該情形之

日起15個工作日內召集債券持有人會議。債權代理人未在規定期限

內發出債券持有人會議通知的，視為債權代理人不召集和主持債券持

有人會議，單獨和/或合計代表10%以上未償還的本次債券張數的債

券持有人有權自行召集和主持。債券持有人會議決議須經所有代表有

表決權的未償還的本次債券的債券持有人或其代理人所持表決權的

50%以上通過方能形成有效決議。

3、募集和償債資金專項帳戶監管協議

發行人與

寧波銀行

股份有限公司無錫分行及

天風證券

籤訂《募集

和償債資金專項帳戶監管協議》，並建立資金帳戶專門用於接收募集

資金及歸集償債資金，為本次債券還本付息的順利進行提供了保障。

本次債券存續期內，當發行人發生償債困難時，監管銀行在符合國家

法律法規、銀行規章制度以及監管銀行信貸政策、授信條件允許的前

提下，優先給予發行人信貸資金支持。

第十四條

投資者保護

詳見本募集說明書第十三條「二、償債保障措施」之「（五）《債權

代理協議》、《債券持有人會議規則》以及《募集和償債資金專項帳

戶監管協議》的籤訂保障了募集資金使用和債券兌付的安全性」關於

「投資者保護」的表述。

第十五條

風險與對策

一、與本次債券有關的風險及對策

（一）利率風險及對策

風險：受國民經濟運行狀況、國家調控政策以及國際環境變化的

影響，市場利率存在波動的可能性。由於本次債券期限較長，且採用

固定票面利率形式，存續期間內市場利率的波動會相應引起債券價值

的重估，從而給投資本次債券的投資收益帶來一定的不確定性。

對策：本次債券的利率水平已充分考慮了對利率風險的補償。同

時，發行結束後，公司將向有關主管部門提出上市或交易流通申請，

以提高本次債券的流動性，本次債券流動性的增加可使投資者在一定

程度上規避利率風險。

（二）兌付風險及對策

風險：在本次債券存續期內，公司的經營狀況可能受到市場環境

和政策環境的影響。如果公司經營狀況下滑，或資金周轉出現困難，

將可能導致本次債券不能按期足額兌付，對投資者到期收回本息構成

影響。

對策：發行人將進一步提高管理與經營效率，嚴格控制成本支出，

不斷提升其持續發展能力。同時，公司將加強募集資金投資項目的管

理，保證項目如期完工，儘早實現效益，降低本次債券的兌付風險；

此外，發行人還制定了切實可行的償債計劃，設置了有效的償債保障

措施，為本次債券本息的及時足額償付提供了足夠的保障，最大限度

地保護投資者的利益。

（三）流動性風險及對策

風險：本次債券發行結束後，發行人將向有關證券交易場所或其

他主管部門提出上市或交易流通申請，但無法保證本次債券一定能夠

按照預期上市交易，亦不能保證本次債券上市後一定會有活躍的交易。

對策：本次債券發行結束後，發行人將儘快向經批准的證券交易

場所或其他主管部門提出債券上市、交易流通申請。同時，隨著債券

市場的發展，債券交易的活躍程度也將增強，本次債券未來的流動性

風險將會降低。

二、與發行人行業相關的風險與對策

（一）經濟周期風險與對策

風險：發行人主要從事城市基礎設施建設業務、一級土地開發整

理業務和安置房建設業務，而前述業務的規模及運營效益與經濟周期

的相關性較強。近年來，我國經濟保持了平穩、快速的增長態勢，但

未來宏觀經濟的周期性波動有可能對我國經濟形勢造成較大影響。本

次債券存續期限較長，如果未來經濟增長放緩、政府對基礎設施、土

地整理、安置房等投資力度下降，將可能造成發行人業務規模縮減，

經營效益下降，從而影響本次債券按時足額兌付。

對策：發行人在工程建設及土地整理領域積累了豐富的運作經驗，

建立了嚴密的管理制度和風險控制體系。公司將依託其綜合實力有效

抵禦外部環境變化帶來的不利影響，實現長期的可持續發展。

（二）產業政策風

險與對策

風險：現階段城市基礎設施建設業務屬於國家支持發展的行業，

但是在我國國民經濟發展的不同階段，國家和地方產業政策會有不同

程度的調整。相關產業政策的變動可能會影響發行人的經營管理活動，

從而對盈利能力產生不利影響。

對策：針對未來產業政策變動風險，發行人將與主管部門保持密

切的聯繫，加強相關行業及政策信息的收集與研究，及時了解判斷政

策的變化，積極制定應對策略。同時，發行人將對可能產生的政策風

險予以充分考慮，並在現有政策條件下加強綜合經營能力，提高企業

整體運營效率，儘量降低政策變動為企業經營帶來的不確定性影響。

三、與發行人相關的風險與對策

（一）運營風險與對策

風險：發行人作為無錫經開區的地方國有企業，在無錫經開區

土地整理及城市基礎設施建設中具有重要的地位。如果發行人市場

信譽下降、融資能力不足或管理不善，將對公司正常的業務收益產

生一定的影響。此外，土地整理及基礎設施建設作為發行人收入來

源的重要組成部分，發行人的持續運營能力較易受到宏觀調控的影

響，進而影響本次債券按時償付。

對策：發行人將不斷提高管理效率，增強公司整體運營實力，

爭取持續獲得穩定的營業收入。未來隨著無錫經開區城鎮化進程的

加快，基礎設施建設及土地整理等需求將進一步增加，發行人也將

進一步拓展營業範圍，擴大營業收入規模。同時，發行人將不斷優

化產業結構，積極應對經濟周期波動及政策環境變動可能帶來的不

利影響。

（二）投融資風險與對策

風險：發行人所在地區發展速度較快，對基礎設施建設的需求較

為迫切，且發行人作為當地相關業務的主要從事者，目前在建項目的

投資額較大，未來資本支出需求較大，存在較大的融資壓力。

對策：發行人保持著良好的資信記錄，與

江蘇銀行

、

民生銀行

、

恆豐銀行、

浦發銀行

等多家商業銀行建立了良好、長期的合作關係。

目前發行人正積極、靈活地利用各種融資手段開展融資工作，提高企

業的融資效率，拓寬融資渠道。

（三）項目建設風險與對策

風險：本次債券募集資金投向為有機生態高新農業產業項目和有

機生態（茶）產業提升項目，項目總投資規模大、投資回收期長。在

項目建設和運營期間，若出現意外事故、自然災害或其他不可預見的

情況，將有可能導致項目無法正常完工、總成本上升等不利情況出現，

從而影響發行人盈利水平。

對策：發行人具有豐富的項目管理經驗，且制定了完善的項目管

理和財務管理制度。在項目建設期間，發行人將嚴格按照計劃合理安

排項目進度，同時做好安全防護措施，確保工程按時按質完工。

（四）對外擔保風險與對策

風險：發行人對外擔保金額較大，或有風險較高。

對策：發行人的擔保對象主要為經營狀況良好的國有企業，且均

為對貸款及融資租賃的融資擔保，被擔保人均存在實際經營業務，盈

利能力較強，到期償付風險較低。同時，發行人制定了擔保管理辦法，

對擔保對象、決策權限及審議程序進行了嚴格的規定，且在實際操作

中能夠按照規定嚴格執行，規範了公司對外擔保行為，有效降低了對

外擔保風險。另外，根據發行人承諾未來將不新增對外擔保規模，不

對民營企業提供擔保，同時採取有效措施大幅壓縮對外擔保規模。

（五）應收款項餘額較大風險

風險：報告期內，發行人應收帳款餘額及其他應收款餘額較大。

發行人應收帳款主要系應收工程款，其他應收款主要系應收政府部門

及國有投資主體的往來款項，和發行人業務特徵吻合。如果上述款項

未能及時回收，可能影響公司資產流動性和資產質量。

對策：公司應收帳款及其他應收款的對象主要為政府部門及國有

投資主體，信用度較高，發生壞帳的可能性較低，該部分應收款項的

質量較高，公司也將在未來制定合理的應收款催收制度，加強應收款

項管理。

（六）募投項目收益實現的不確定性風險

風險：本次債券募投項目均為農業項目，

農產品

受季節因素、氣

候因素等影響，在產量和定價方面存在一定的波動性，因此募投項目

收益的實現存在不確定性。

對策：本次債券募投項目中

農產品

產量均按保守估計，且考慮了

季節因素、氣候因素等影響。

農產品

培育人員具有豐富的農業種植技

術，將有效提高

農產品

產出效率，儘量降低外在因素對

農產品

產量帶

來的不確定性影響。本次債券募投項目的

農產品

定價均按當地超市的

市場價保守估計，並在運營期前三年分別按照普通蔬菜、無公害蔬菜

和有機轉換蔬菜的較低售價來銷售，儘量降低市場價格波動對本次債

券募投項目收益產生的影響。

第十六條

信用評級

經上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司（以下簡稱「上海新世

紀」）對本次債券發行主體及債項進行綜合評估後，評定本次債券的

信用等級為AAA；評定企業主體長期信用等級為AA，評級展望為穩

定。

一、評級結論及標誌所代表的涵義

根據評級報告對信用等級符號的定義，本次債券的信用等級為

AAA，表示本次債券安全性很高，違約風險很低；發行人主體長期信

用等級為AA，表示發行人償還債務的能力很強，受不利經濟環境的

影響不大，違約風險很低；評級展望為穩定，表示本次債券情況穩定，

未來信用等級大致不變。

二、基本觀點

（一）優勢

1、良好的外部環境。無錫經開區是承接太湖新城和蠡湖新城產

業轉移的重要載體，近年來規模效益顯現，產業集聚能力增強，為發

行人的業務發展提供了良好的外部環境。

2、主業地位突出。發行人作為濱湖區主要的建設主體之一，主

要負責無錫經開區開發建設，具備一定區域專營優勢，主業地位突出。

3、第三方擔保。本次債券由江蘇再擔保提供無條件不可撤銷連

帶責任保證擔保，有助於提升本次債券到期償付的安全性。

（二）關注

1、區域土地市場波動風險。土地整理業務是發行人收入和利潤

的重要來源。近年來濱湖區及無錫經開區土地市場波動較大，公司業

績易受區域土地市場行情影響。

2、債務償付壓力大。近三年發行人剛性債務規模增長快速，且

期限結構較為集中，債務償付壓力加大。

3、資產流動性一般。以基礎設施建設、土地整理和安置房項目

成本為主的存貨在發行人資產中的佔比高，資產流動性受項目結算和

資金回籠進度影響大。

4、擔保代償風險。發行人對外擔保規模大，存在擔保代償風險。

三、跟蹤評級安排

根據監管部門有關規定和

新世紀

資信的評級業務管理制度，新世

紀資信在主體信用等級有效期內密切關注發行人的經營管理狀況、財

務狀況及可能影響信用質量的重大事項，實施定期跟蹤評級和不定期

跟蹤評級。

定期跟蹤評級每年進行一次；不定期跟蹤評級在

新世紀

資信認為

可能存在對受評主體信用質量產生重大影響的事項時啟動。

跟蹤評級期間，

新世紀

資信將向發行人發送跟蹤評級聯絡函並在

必要時實施現場盡職調查，發行人應按照聯絡函所附資料清單及時提

供財務報告等跟蹤評級資料。如發行人未能提供相關資料導致跟蹤評

級無法進行時，

新世紀

資信將有權宣布信用等級暫時失效或終止評

級。

新世紀

資信出具的跟蹤評級報告將根據監管要求披露和向相關

部門報送。

四、發行人銀行授信情況

截至2017年12月31日，發行人授信總額68.56億元，已提款

55.43億元，剩餘授信13.13億元。

五、發行人信用記錄

根據發行人《企業信用報告》，截至2018年3月22日，發行人

有2筆欠息事項。根據中國

建設銀行

股份有限公司無錫濱湖支行出具

的說明，此兩筆欠息是由於銀行員工未核對企業帳戶餘額，且欠息後

未及時通知企業所致，此兩筆欠息已於欠息當月全部結清。最近三年

公司不存在債務違約情況。

第十七條

法律意見

本次債券的發行人律師江蘇漫修律師事務所已出具法律意見書，

認為：

一、發行人依法設立並有效存續，不存在根據法律、行政法規及

公司章程規定需要予以終止的情形，具備發行本次債券的主體資格。

二、發行人已取得了關於本次債券發行現階段所需的批准和授權。

三、發行人具備《公司法》、《證券法》、《企業債券管理條例》、

《農村產業融合發展專項債券發行指引》等法律、行政法規及規範性

文件規定的申請發行農村產業融合發展專項債券的實質條件。

四、發行人本次債券發行資金的使用符合國家產業政策及有關行

業發展方向，並經相關政府部門核准。

五、發行人已聘請信用評級機構對本次債券發行進行信用評級。

六、發行人已聘請主承銷商並由主承銷商組織承銷團承銷本次債

券。

七、發行人《募集說明書》詳細說明了債券當事人的權利和義務，

在重大事實方面包含了相關法律法規要求披露的主要事項，且不存在

因引用法律意見書的內容而出現虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏的

情形。發行人《募集說明書》引用的法律意見書內容適當。

八、發行人與相關機構共同籤署或制定的有關本次發行的債權代

理協議、募集和償債資金專項帳戶監管協議、債券持有人會議規則符

合法律、法規及國家發改委有關規定的要求，內容合法有效，對本次

發行債券持有人的合法權益提供了有效的保障。

九、本次債券的擔保人具備為本次債券擔保的資質，擔保函、擔

保協議的內容符合相關法律法規和規範性文件規定，擔保人的擔保集

中度和擔保責任餘額等指標符合《融資擔保公司監督管理條例》及四

項配套制度的相關規定。

十、截至法律意見書出具之日，發行人不存在尚未了結的或可預

見的重大訴訟、仲裁和行政處罰。

十一、為本次債券發行提供服務的中介機構均合法設立並有效存

續，具備相關業務資質。

江蘇漫修律師事務所律師認為，發行人發行本次債券符合《公司

法》、《證券法》、《企業債券管理條例》、《農村產業融合發展專

項債券發行指引》等法律、法規及規範性文件規定的主體資格和實質

條件，發行人的行為不存在重大違法違規的情形，擔保人擔保本次債

券符合《融資擔保公司監督管理條例》及四項配套制度等相關法律法

規和規範性文件的規定，《募集說明書》引用法律意見書的內容恰當，

不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏引致的法律風險。本次債券

發行尚須取得國家發展和改革委員會核准。

第十八條

其他應說明的事項

一、稅務說明

根據國家稅收法律、法規的規定，投資者投資本次債券所應繳納的

稅款由投資者自行承擔。

二、上市安排

本次債券發行結束後，發行人將儘快向有關證券交易場所或其他主

管部門提出交易流通申請。

第十九條

備查文件

一、備查文件清單

（一）國家有關部門對本次債券的批准文件；

（二）《募集說明書》；

（三）發行人2015-2017年度經審計的財務報告；

（四）發行人2018年1-9月未經審計的財務報表；

（五）上海

新世紀

資信評估投資服務有限公司出具的信用評級報

告；

（六）江蘇漫修律師事務所出具的法律意見書；

（七）《債權代理協議》；

（八）《持有人會議規則》；

（九）《募集和償債資金專項帳戶監管協議》；

（十）江蘇省信用再擔保集團有限公司出具的《擔保函》；

二、查詢地址

（一）投資者可以在本次債券發行期限內到下列地點或網際網路站

查閱上述備查文件：

1、無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

聯繫人：楊瀟錦

聯繫地址：無錫市濱湖區胡埭鎮張舍新街

47號

聯繫電話：

0510-85585196

傳真：

0510-85581692

郵政編碼：

214161

2、

天風證券

股份有限公司

聯繫人：俞子耀、張江峰、俞敏鑫

聯繫地址：上海浦東新區蘭花路333號333世紀大廈20樓

聯繫電話：021-68812687

傳真：021-68812989

郵編：201204

網際網路地址：www.tfzq.com

（二）投資者還可以在本次債券發行期限內到下列網際網路網址查

閱募集說明書全文：

1、中國債券信息網

網址：http://www.chinabond.com.cn/

2、中國貨幣網

網址：http://www.chinamoney.com.cn/

（三）如對本募集說明書或上述備查文件有任何疑問，可以諮詢

發行人或主承銷商。

附表一：

2018年江蘇省無錫市錫西新城產業發展集團有限公司

農村產業融合發展專項債券發行網點表

序號

承銷團成員

銷售網點

地址

聯繫人

電話

天風證券

股份

有限公司

▲

北京證券承銷

分公司

北京市西城區

佟麟閣路

號

丁子靜

010-59833042

開源證券股份

有限公司

固定收益部

北京西城區西

外大街

18號

金貿大廈

座

9層

畢佳明

010-58549991

廣州證券股份

有限公司

債券融資事業

部

廣州市天河區

珠江西路

5號

廣州國際金融

中心

10樓

劉瑩

020-23385005

附表二：

發行人

2015-2017年

及

2018年

9月末

的合併資產負債表

單位：萬元

項目

2018年9月末

2017年末

2016年末

2015年末

流動資產：

貨幣資金

78,707.87

103,772.92

187,172.35

175,328.46

應收票據

1,688.00

6,820.00

4,571.00

6,857.68

應收帳款

161,710.85

131,877.63

133,100.74

115,836.89

預付款項

20,675.01

20,039.20

16,192.76

14,421.66

其他應收款

247,568.39

155,700.86

140,952.06

154,185.43

存貨

991,668.14

970,158.68

935,887.13

857,609.86

其他流動資產

19.67

19.83

17.88

0.00

流動資產合計

1,502,037.93

1,388,389.13

1,417,893.92

1,324,239.99

非流動資產：

可供出售金融資產

1,160.00

960.00

投資性

房地產

205,262.77

201,691.71

197,046.79

固定資產

18,064.33

19,622.18

21,903.22

22,128.20

在建工程

1,021.86

251.00

65.00

1,992.00

無形資產

9,213.93

9,613.57

10,148.39

10,683.21

長期待攤費用

0.33

2.36

10.77

17.01

遞延所得稅資產

186.85

116.27

135.19

非流動資產合計

234,910.06

236,098.74

235,095.36

232,962.40

資產總計

1,736,948.00

1,624,487.86

1,652,989.28

1,557,202.39

流動負債：

短期借款

81,100.00

53,401.00

59,400.00

162,085.05

應付票據

45,800.00

23,500.00

72,105.00

110,300.00

應付帳款

30,447.31

33,464.92

88,436.78

139,567.79

預收款項

4.78

13.06

221.01

應付職工薪酬

0.00

0.16

應交稅費

6,228.55

4,456.95

3,242.15

1,642.51

應付利息

601.89

510.99

317.09

其他應付款

49,570.20

44,299.42

36,434.28

160,570.28

一年內到期的非流動負債

25,977.56

51,480.70

112,690.34

53,800.00

流動負債合計

239,128.39

211,209.65

372,832.59

628,503.89

非流動負債：

長期借款

498,581.00

463,641.00

330,001.00

102,600.00

長期應付款

145,960.75

99,442.45

109,242.14

3,484.32

專項應付款

96.68

163.68

205.37

遞延所得稅負債

17,011.92

16,830.57

16,651.49

非流動負債合計

661,553.67

580,192.04

456,237.40

122,941.18

負債合計

900,682.06

791,401.70

829,069.99

751,445.07

所有者權益：

實收資本

40,000.00

資本公積

687,125.63

642,511.03

其他綜合收益

45,400.45

43,408.98

未分配利潤

55,131.93

52,057.11

41,152.25

26,726.53

歸屬於母公司所有者權益

合計

827,658.01

824,583.19

767,072.26

752,646.54

少數股東權益

8,607.92

8,502.98

56,847.04

53,110.78

所有者權益合計

836,265.94

833,086.16

823,919.29

805,757.32

負債和所有者權益總計

1,736,948.00

1,624,487.86

1,652,989.28

1,557,202.39

附表三：

發行人2015-2017年及2018年1-9月的合併利潤表

單位：萬元

項目

2018年1-9月

2017年度

2016年度

2015年度

一、營業收入

68,865.82

85,392.37

102,930.52

100,218.17

減：營業成本

61,259.74

76,516.97

92,455.93

90,008.57

稅金及附加

153.35

393.78

491.27

549.53

管理費用

3,813.01

5,415.85

5,804.03

2,916.73

財務費用

13.80

2,902.90

3,390.00

3,147.50

資產減值損失

-93.86

-2,609.73

2,783.68

加：公允價值變動收益

571.02

716.34

5,991.81

資產處置收益（損失以

「－」號填列）

-0.41

0.00

其他收益

1,000.00

12,000.00

0.00

二、營業利潤

4,625.92

12,827.35

4,115.34

6,803.96

加：營業外收入

33.57

0.00

18,073.09

7,572.00

減：營業外支出

0.48

750.19

30.93

0.09

三、利潤總額

4,659.01

12,077.16

22,157.50

14,375.87

減：所得稅費用

1,479.23

883.30

1,825.52

2,458.88

四、淨利潤

3,179.77

11,193.86

20,331.97

11,916.99

歸屬於母公司所有者的

淨利潤

3,074.83

10,904.86

14,425.71

11,080.79

少數股東損益

104.95

289.00

5,906.26

836.20

五、其他綜合收益的稅後

淨額

（一）以後不能重分類進

損益的其他綜合收益

0.00

（二）以後將重分類進損

益的其他綜合收益

0.00

其中1.投資性

房地產

公

允價值變動損益

1,991.47

0.00

六、綜合收益總額

3,179.77

13,184.72

20,331.97

11,916.99

（一）歸屬於母公司所有

者的綜合收益總額

3,074.83

12,896.33

14,425.71

11,080.79

（二）歸屬於少數股東的

綜合收益總額

104.95

288.39

5,906.26

836.20

附表四：

發行人2015-2017年及2018年1-9月的合併現金流量表

單位：萬元

項目

2018年1-9月

2017年度

2016年度

2015年度

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

39,032.61

86,815.48

85,666.67

21,346.53

收到其他與經營活動有關的現金

67,139.97

479,825.14

266,455.40

317,542.98

經營活動現金流入小計

106,172.58

566,640.62

352,122.08

338,889.51

購買商品、接受勞務支付的現金

21,603.06

147,612.92

119,816.13

107,888.63

支付給職工以及為職工支付的現金

930.57

1,131.51

824.40

694.93

支付的各項稅費

341.80

516.72

838.71

871.52

支付其他與經營活動有關的現金

97,337.61

489,116.51

430,526.46

225,064.40

經營活動現金流出小計

120,213.05

638,377.67

552,005.69

334,519.48

經營活動產生的現金流量淨額

-14,040.47

-71,737.05

-199,883.62

4,370.04

二、投資活動產生的現金流量：

處置固定資產、無形資產和其他長

期資產收回的現金淨額

0.04

0.02

0.00

投資活動現金流入小計

0.04

0.02

0.00

購建固定資產、無形資產和其他長

期資產支付的現金

258.06

860.68

9,335.67

7,332.66

投資支付的現金

2,000.00

0.00

投資活動現金流出小計

258.06

2,860.68

9,335.67

7,332.66

投資活動產生的現金流量淨額

-258.02

-2,860.66

-9,335.67

-7,332.66

三、籌資活動產生的現金流量：

取得借款收到的現金

110,800.00

244,201.00

452,515.00

231,485.05

收到其他與籌資活動有關的現金

23,875.00

78,120.65

166,049.73

62,305.37

籌資活動現金流入小計

134,675.00

322,321.65

618,564.73

293,790.42

償還債務支付的現金

51,086.00

191,944.00

281,089.00

137,400.00

分配股利、利潤或償付利息支付的

現金

25,046.97

50,811.60

62,445.71

36,604.28

其中：子公司支付給少數股東的股

利

0.00

支付其他與籌資活動有關的現金

44,008.59

45,407.76

62,466.84

97,594.77

籌資活動現金流出小計

120,141.56

288,163.37

406,001.55

271,599.05

籌資活動產生的現金流量淨額

14,533.44

34,158.28

212,563.18

22,191.37

四、匯率變動對現金及現金等價物

的影響

0.00

五、現金及現金等價物淨增加額

234.95

-40,439.43

3,343.89

19,228.75

加：期初現金及現金等價物餘額

41,772.92

82,212.35

78,868.46

59,639.71

六、期末現金及現金等價物餘額

42,007.87

41,772.92

82,212.35

78,868.46

附表五

江蘇再擔保2018年經審計的合併資產負債表

單位：萬元

項目

2018年末

2017年末

流動資產：

貨幣資金

376,603.01

237,731.16

以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產

2,000.00

應收票據

9.66

135.15

應收帳款

619.89

35.15

應收代位追償款

38,045.45

41,061.39

預付款項

1,170.01

1,047.87

應收利息

1,204.56

應收股利

其他應收款

3,104.07

1,402.46

存貨

307.85

183.38

抵債資產

582.00

發放貸款及墊款

105,582.43

14,606.93

短期貸款

84,509.83

應計投保聯動資產

劃分為持有待售的資產

一年內到期的非流動資產

88,800.00

35,500.00

其他流動資產

136,201.71

180,569.70

流動資產合計

753,026.08

600,534.44

非流動資產：

可供出售金融資產

178,292.38

142,954.67

應收款項類投資

70,200.00

67,700.00

長期應收款

340,601.76

322,187.07

長期股權投資

4,278.89

3,525.89

固定資產

1,140.86

1,073.21

在建工程

7,614.37

187.04

無形資產

437.23

164.77

商譽

3,882.72

項目

2018年末

2017年末

長期待攤費用

132.08

195.56

遞延所得稅資產

3,194.11

2,526.70

其他非流動資產

76,496.13

77,510.78

非流動資產合計

686,270.54

621,908.40

資產總計

1,439,296.61

1,222,442.84

流動負債：

短期借款

31,790.00

49,286.50

應付帳款

20.24

31.91

預收款項

15,861.58

7,238.35

應付職工薪酬

10,816.37

7,595.32

應交稅費

3,526.03

2,857.32

應付利息

480.18

應付股利

684.14

其他應付款

133,262.18

27,943.98

擔保賠償準備金

136,564.37

118,810.28

未到期責任準備金

34,429.05

28,732.52

劃分為持有待售的負債

一年內到期的非流動負債

45,416.67

39,202.00

存入保證金

5,250.00

3,550.00

預計投保聯動收益

其他流動負債

6,000.00

流動負債合計

422,936.48

286,412.49

非流動負債：

長期借款

160,595.92

125,592.27

應付債券

50,000.00

長期應付款

50,112.62

39,958.44

遞延所得稅負債

2,982.60

3,156.02

非流動負債合計

263,691.14

218,706.73

負債合計

686,627.62

505,119.22

所有者權益（或股東權益）：

實收資本（或股本）

630,763.10

573,421.00

項目

2018年末

2017年末

資本公積

261.69

22,968.69

其他綜合收益

10,674.84

9,940.30

盈餘公積

15,495.04

11,391.38

未分配利潤

43,218.43

48,039.38

歸屬於母公司的股東權益

700,413.10

665,760.75

少數股東權益

52,255.89

51,562.86

所有者權益合計

752,668.99

717,323.61

負債和所有者權益總計

1,439,296.61

1,222,442.84

附表六

江蘇再擔保2018年經審計的合併利潤表

單位：萬元

項目

2018年度

2017年度

一、營業收入

133,070.87

112,564.11

其中：擔保業務收入

55,802.55

50,813.02

再擔保業務收入

9,878.41

4,417.44

減：營業成本

20,010.02

16,387.34

其中：擔保賠償支出

7,073.22

4,100.90

提取擔保賠償準備金淨額

25,183.34,

25,390.00

提取未到期責任準備金淨額

5,696.53

5,008.24

營業稅金及附加

693.61

651.87

銷售費用

17,522.86

14,697.90

管理費用

10,726.30

9,483.03

財務費用

1,449.73

-817.47

資產減值損失

8,153.75

6,407.24

加：公允價值變動收益（損失以「-」號填列）

投資收益

5,571.97

7,470.42

其中：對聯營企業和合營企業的投資收益

753.00

-546.39

資產處置收益

44.18

-48.14

其他收益

508.14

169.23

二、營業利潤（虧損以「-」號填列）

49,759.02

42,947.46

加：營業外收入

767.14

1,268.30

減：營業外支出

135.82

105.99

三、利潤總額（虧損總額以「-」號填列）

50,390.34

44,109.77

減：所得稅費用

12,547.62

12,184.02

四、淨利潤（淨虧損以「-」號填列）

37,842.72

31,925.75

歸屬於母公司所有者的淨利潤

33,917.81

29,189.55

少數股東損益

3,924.91

2,736.20

五、其他綜合收益的稅後淨額

1,541.69

4,135.29

歸屬於母公司所有者的其他綜合收益的稅後淨額

734.54

4,090.87

項目

2018年度

2017年度

歸屬於少數股東的其他綜合收益的稅後淨額

807.14

44.42

六、綜合收益總額

39,384.40

36,061.05

歸屬於母公司所有者的綜合收益總額

34,652.35

33,280.43

歸屬於少數股東的綜合收益總額

4,732.05

2,780.62

附表七

江蘇再擔保2018年經審計的合併現金流量表

單位：萬元

項目

2018年度

2017年度

一、經營活動產生的現金流量

銷售商品、提供勞務收到的現金

121,237.57

96,500.03

收到的稅費返還

49.97

收到的其他與經營活動有關的現金

116,658.81

103,197.20

經營活動現金流入小計

237,896.38

199,747.19

購買商品、接受勞務支付的現金

22,566.94

16,899.27

客戶貸款及墊款淨增加額

23,475.00

89,304.98

支付給職工以及為職工支付的現金

18,335.65

18,543.52

支付的各項稅費

19,988.49

21,476.45

支付的其他與經營活動有關的現金

102,861.24

119,820.79

經營活動現金流出小計

187,227.31

266,045.01

經營活動產生的現金流量淨額

50,669.07

-66,297.82

二、投資活動產生的現金流量

收回投資所收到的現金

29,114.10

14,298.00

取得投資收益所收到的現金

4,771.97

8,271.13

處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金淨額

52.81

113.05

處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額

收到的其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流入小計

33,938.88

22,682.18

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金

9,927.95

361.50

投資所支付的現金

59,231.76

65,874.32

取得子公司及其他營業單位支付的現金淨額

支付的其他與投資活動有關的現金

投資活動現金流出小計

69,159.71

66,235.82

投資活動產生的現金流量淨額

-35,220.83

-43,553.63

三、籌資活動產生的現金流量

吸收投資所收到的現金

98,500.00

500.00

項目

2018年度

2017年度

其中：子公司吸收少數股東投資收到的現金

500.00

取得借款所收到的現金

152,061.00

175,829.17

發行債券收到的現金

49,583.30

收到其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流入小計

250,561.00

225,912.47

償還債務所支付的現金

120,545.38

145,485.35

分配股利、利潤或償付利息所支付的現金

7,083.62

17,282.24

其中：子公司支付給少數股東的股利、利潤

4,039.03

1,899.00

支付的其他與籌資活動有關的現金

籌資活動現金流出小計

127,628.99

162,767.59

籌資活動產生的現金流量淨額

122,932.01

63,144.88

四、匯率變動對現金的影響

五、現金及現金等價物淨增加額

138,380.24

-46,706.58

加：期初現金及現金等價物的餘額

237,910.47

284,617.05

六、期末現金及現金等價物的餘額

376,290.72

237,910.47

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