美國經濟到處都是信用卡債務,房屋債務、學生債務,汽車債務和醫療債務,難以找到工作的人,信譽欠佳的人或無法獲得貸款以開展業務的企業家,經濟學家Michael Pento在6月23日在媒體上討論了美聯儲資產負債表擴張狀況和當前的經濟狀況時指出,新冠狀病毒加劇了美國經濟的每個問題和存在的差距,並指出中產階級正在快速減少,雖然,美國股市正在逼近歷史新高,然而每周都有上百萬人正在申請失業保險。
雖然,美國勞工部6月發布的非農就業報告報告顯示,美國5月失業率意外下降,裁員人數減少,這是新冠狀病毒造成的經濟衰退正在觸底的最新跡象,雖然這些數字是積極的,但是就業水平仍然很低,失業人數繼續加速增長,我們注意到,上周提出新的失業救濟要求的美國人的數量遠高於預期。
為了更好地理解這一點,讓我們再次提醒讀者,在2020年之前,單周的最高紀錄僅為69.5萬人,然而,在過去的十二周以來,已有近4600萬美國人申請了初次失業金,這是自美國經濟大蕭條以來美國從未見過的數字,但仍有足夠多的新人失業,這是1982年創下紀錄的兩倍還多。
正如美國媒體所承認的那樣,美國的經濟蕭條已經來臨,沒人能想像會這麼快就變得如此糟糕。據亞特蘭大聯儲銀行的最新預計, 第二季度GDP將萎縮42.8%。
根據美國金融網站ZeroHedge在6月22日援引公寓租賃網站Apartment List的最新調查顯示,有超過30%的美國人拖欠6月份的房屋貸款,其中有三分之一僅支付了部分款項,另外三分之二則是沒有費用能用來還房貸。
所以,在接下來的幾個月中,投資者將需要密切關注美國商業房地產市場,因為,隨著空置率的飆升,幾乎所有與商業房地產相關的資產類別都承受著巨大的下行壓力,作為應對措施,在過去的26個工作日內,財政部和美聯儲已向市場投放達超過13萬億美元的流動性和經濟刺激方案來彌補系統的脆弱性,不少經濟學家認為,這次新冠狀病毒危機比2008年因美國樓市次貸危機引起的經濟後果更甚,而這也是樓市投資者不想看到的情況。
根據全美房地產經紀人協會6月22日發布的最新調查顯示,儘管抵押貸款利率創下歷史新低,抵押貸款申請激增以及新房銷售溫和反彈,但5月份的現有房屋銷售與4月份相比下降了9.7%(預期為環比下降5.6%),銷售額也下降26.6%,這是自1982年以來最大的年度降幅,當時下降率為18%,且今年到目前為止,美國的商業地產已下跌了近28%,5月二手房的銷量下降17.8%至433萬套,且為十年來的最大降幅。
即使抵押貸款利率接近歷史低位也無法促進銷售。同時,新冠狀病毒已經導致數以千萬計的人失業,也將導致許多資金短缺的投資者出售房屋,從而使市場供過於求。
該協會的數據還顯示,自去年第四季以來,中國人(企業)對美國地產的諮詢數據同比下降32.5%,值得一提的是,許多中國買家已提前從美國樓市撤離,截止5月的12個月內,中國買家拋售了至少約45億美元的美國房產,有分析認為,雖然中國買家只是美國樓市的一小部分投資者,但這部分買家往往是美國高價房的客戶,他們淨拋售房產或退出將進一步助推美國商業地產陷入困境。
據路透社在5月25日援引行業數據預計,到二季度末,中國人購買美國房屋的數量將跌至8年低點,對應的金額或將降至120億美元之間,遠低於2018年的300億,事實上,早在數周前,喬治·索羅斯就警告說,由於美國當局努力提高美元風險資產的努力,美國市場可能會走進雷區,專家分析,隨著美國多個地區出現騷亂,及新冠狀病毒的二次傳播風險,因此使至少17萬億美元(約合計121萬億人民幣)將從美國資本市場逃離出來,轉向收益更高的市場。
而對於美國樓市投資者而言,在美國進入滯漲期的跡象越來越明確的環境下,除了借貸成本和公共衛生危機,更需要關注碎片化的全球經濟趨勢,比如,目前,全球範圍內國際資本和人員流動、勞動力及技術流動的門檻已經築高,換句話說,過去受益於經濟全球化而對房價有利的因素都正在慢慢消失,這就意味著美國一些最先受益於全球化的城市,美國印出來的樓市盛宴或將戛然而止。(完)