工業遺產的保護與商業利益往往難以平衡，許多項目或是基於商業開發而忽視了價值保護，或是強調了保護卻無法實現相應的經濟收益。如何在設計中平衡工業遺產的保護及商業性空間的再利用，同時在各種保護性限制中實現當下商業建築對體驗性和時尚化的多重需求？
本文通過對西安大華1935項目詳實的記錄，探索工業遺產商業性再利用的重點問題、思路和策略，提出通過各個層面精細化的設計策略，為此類更新提供全景及清晰的認識。
百年曆程、大華重生
時代見證大華1935項目位於西安舊城區東北方向，其西側為唐大明宮國家遺址保護區。原為大華紗廠，始建於1935年，由石家莊大興紗廠遷址興建，中華人民共和國成立後共經歷6次較大的改造。作為西北首個現代紡織工廠，這裡曾產生西安市第一度工業用電，走出中國西北工業的第一批女性職工，也成為中國重要的棉紡織戰略物資生產商之一。
從1951年公私合營大華紡織股份有限公司秦廠，到1964年陝西公私合營大華紡織廠；從1966年國營陝西第十一棉紡織廠到陝西大華紡織有限責任公司，直至2008年10月宣布政策性破產；2011年，整體移交曲江大明宮投資集團，啟動「大華1935」項目工程。在近百年的歷史中，大華紗廠曾經見證了西安近代工業的開端和現代工業的發展，也見證了在西安城市迅速發展背景下，通過產業結構調整、新功能植入帶來的城市格局變化與復興。
漸進式更新大華1935項目通過與大明宮區域的協同整體性規劃，以保護性利用為出發點，分兩個階段更新，逐步激活了工業遺產的文化及商業價值，從而最終實現了工業遺產的物質性更新及商業與文化活動的內容性更新。
一期更新始於2011年，通過縝密的拆、改和介入式策略全面梳理了廠區的歷史脈絡，形成具有城市性的步行系統和公共空間，從而完成大華1935大部分廠區及環境的物質更新。藉由先期開放的具有公共性及文化價值的博物館及小劇場集群功能，實現了工業遺產向具有體驗性的城市街區的轉變。
隨著《西安城市總體規劃（2008—2020年）》的逐步實施，大明宮區域迅速發展，西安火車站北廣場落成及地鐵四號線、七號線開通運營，使大華1935的區位已逐漸由城市的邊緣轉化為中心地段。
2017年7月，復星蜂巢與西安曲江大明宮投資（集團）有限公司達成合作，集合了伍茲貝格建築設計事務所、華建集團華東建築設計研究總院等多家業界知名設計諮詢團隊，希望通過新一輪更新，以商業性再利用為目標，重新激活大華1935還未啟動運營的大部分空置區域，通過豐富活躍、年輕新鮮的業態引入，實現更深層次的價值體現。
工業遺產的商業性再利用面臨的挑戰與策略
2016年，華東總院研究團隊就開始關注一期更新後的大華1935。當時園區中南區餐飲商業聚集區、北區精品酒店、大華1935劇場和大華1935博物館正在運營；其他區域，如建築外牆和屋面等處雖改造過，但室內均空置且沒有任何設備設施，園區大部分暗淡冷清。同時工業遺產原有的震撼：沿太華南路主街正立面的三跨波浪造型構築物，延綿幾百米的大片灰色單坡鋸齒型屋面，富有韻律的玻璃採光頂木色格柵，尤其是在一期改造後已經梳理出的公共空間序列及基本形態，為商業空間的置換及商業氣氛的營造帶來豐富的想像空間和物質基礎。
2017—2018年二次更新設計伊始，大華1935就面臨比一般城市更新項目更多的保護性要求限制：一方面，項目位於大明宮的遺址緩衝區及建設控制地帶，地下範圍為大明宮東內院遺址，地上及地下均屬於文物重點保護範圍；另一方面，在2016年編制的《大華紗廠舊址保護管理規劃》中，明確規定其保護範圍和控制地帶，在風貌、高度及地下空間方面均不能有所突破。
大華紗廠舊址作為陝西省乃至中國具有代表性的工業遺產，文保管理部門對項目提出最小幹預的保護性要求：注重建築群文物價值和歷史價值內涵的闡釋和展現，減少對文物本體的幹擾程度，不宜過多使用新型建築裝修材料，確保新添設施與文物風貌相協調。
在各種條件及複雜因素的限制下，大華1935更新項目將關鍵性要素定義為如何平衡遺產的價值保護與商業性再利用的矛盾。總結就是重點解決四類突出矛盾：一是在文物及工業遺產的保護要求下，在最小幹預原則下最大限度利用工業遺產的內部空間尺度與工業感，為工業遺產植入最為合宜的商業活動功能；二是在今日的消費訴求下，商業空間的時效性與時尚感對新空間、新材料、新元素的期待，在舊工業遺產的歷史環境中實現；三是在遺產及文物保護的限制下通過精細化設計營造富有工業感的體驗式商業空間；四是工業遺產為商業功能提供了物質性載體，需要重新進行消防設計，新增機電系統，考慮建築的各類物理性能。
本文總結了以下四個主要的精細化設計策略，解讀大華1935的二次更新如何實現商業性再利用的目標。
策略一：精細化的評估與最小幹預大華1935項目定位始於對區域消費人群的研究，主要針對「潮人IN客娛樂玩家」、品質家庭及周邊遊客提供35%的餐飲，35%的娛樂體驗及30%的零售等時尚、新鮮的業態形式。總體定位為「文化+藝術+商業」跨界文藝商業街區。
伍茲貝格建築設計事務所為大華1935的整體更新策略確立了「線」的概念性主題，將現有的南北區域廠房劃分為六大獨立又串聯的主題空間，既寓意了西安的字母拼音，也發揚紗廠的絲線元素，打造有記憶的商業空間。
策略二：精細化考量下的新舊關係為了在舊工業遺產的歷史環境中實現商業空間的時效性與時尚感，以及對新空間、新材料、新元素的期待，將新舊關係作為重點進行審慎處理。
更新策略：在最小幹預原則下，更新措施依據單體建築建造年代久遠程度形成精細化差異，對1935年建造的E2館實施最嚴格的保護措施，通過修繕及更換局部材質實現商業注入；對較近年代建造的N1及N2採用有限的幹預，在一期完成效果的基礎上，拓展新的空間可能性。
修舊如舊：幾棟廠房中特有的混凝土預製裝配式結構梁架及混凝土箱型主梁，紡織工業特有的北側高窗採光單坡鋸齒型屋頂、標誌性的綠色牆裙、不同歷史時期遺留下來的文字等，通過一系列清水水泥漆、草籽漆及做舊工藝，被妥善修復並保留下來。
補新以新：在E1及E2的空間中，這種策略體現在通過材質的對比帶來空間的戲劇性特徵：木質線狀屋頂的溫暖的色彩、不鏽鋼扶手及鋼梁筆挺的構型與原混凝土材質的冷峻與粗糲形成對比。地面採用能夠反射光線的金剛砂地坪，加強屋頂帶來的光線對空間的滲透；新的店面採用大面積的玻璃隔斷，藝術展示及精緻的標識設計又為公共空間提供了生動的表達。
策略三：精細化的商業空間設計
途徑一：設計團隊根據原建築空間形式的相似性和差異性，針對合宜的商業定位，提煉出四種典型的商業空間模式。
一是集中式商業模式：以N1、N2為代表，即主體空間為多層的大體量建築，商業空間圍繞高大中庭採用「集中式」空間模式組織零售及餐飲等商業功能，主要通過中庭結合自動扶梯及迴廊等動感元素打造商業共享空間及引導人流活動。
二是街區式商業模式：以N3、N4為代表，即主體空間為單層的中等體量建築，採用「街區式」空間模式，以臨街邊區店鋪組織內外開放的零售餐飲空間，又結合建築中區自由業態帶活整棟建築。
三是影劇場模式：以E1為代表，適用於層高較高的單層高大空間廠房建築。由於東側已有包括「壹」「玖」「叄」「伍」四個劇場在內的大華1935劇場集合，在另一半增設十廳博悅匯影院，含一個300座IMAX影廳。院線補充在原有劇場定位的基礎上加強了文化功能，同時也充分利用了工業遺產的高大空間。
四是博物館+商業模式：以E2為代表，適用於層高適中的單層廠房。同樣是在東側一半已有一期完成更新的大華1935博物館，西側增補主力書店、零售及餐飲業態。
途徑二：商業流線精細化設計。一期已為整個園區梳理出一條連續的魚骨狀公共空間，通過拆除局部樓板形成若干中庭。但當商業功能植入各空間之後，過多的中庭往往對商業空間連續性構成相應的破壞，同時對經營面積造成了一定的損失。而另一方面，對於尺度較大的廠房內外空間，以一條公共空間軸線難以控制全局。綜上，遵循商業邏輯對公共空間的格局及中庭的位置進行了整體及局部調整，形成更密集的商業流線結構。
途徑三：空間潛力的深度挖掘。一是高度潛力挖掘：N3極限運動場和E1影院由於原始建築風管梁底標高較低，相對於使用功能淨高都偏低，通過剖面分析，與結構工程師的反覆探討，對原有建築立柱結構及建築整體安全性覆核驗算，同時經過歷保專家的多次論證，決定充分利用原有地面管溝空間下挖發掘空間潛力，以滿足新業態的使用要求。
二是面積潛力挖掘：在廠房中植入新的機電系統，全面實現建築的舒適性，要求為龐大的機電系統尋求布置空間，同時不影響營業空間的使用效率，通過對廠房本體空間進行詳細的勘察，梳理出原廠房側高窗的下部空間，通過增設夾層實現大部分機電設備隱蔽、高效的布置。
途徑四：立面更新的精細化設計。在立面更新設計方面，通過拆除及替換部分立面構件或材質的方式實現其煥新。設計將更新內容分為拆除和增加兩部分，詳細梳理了各種設計要素。
途徑五：屋頂與天窗的精細化設計。單坡採光的鋸齒天窗是紡織工業廠房最重要的建築標誌，設計中，對涉及自然排煙窗和屋頂設備進排風處均按照現行規範要求更新了天窗，通過自然排煙開啟面積細緻覆核，兼顧控制成本，結合自動開窗設備的能級和數量進行精細化核實，重新梳理了開啟天窗的設計規則。
策略四：消防安全技術精細化設計消防設計難度：一是單層面積較大，如置換為多種業態的綜合使用空間，設計依據和標準不同為更新帶來複雜性；二是空間進深較大，位於工業遺產中心空間的區域疏散距離較長，為安全疏散帶來阻力；三是工業遺產空間形式及結構形式多樣，其屋頂也往往形態多樣，常常存在主樓與輔樓，主體建築空間、加層空間及屋頂空間等不同高度的空間，這些為防火分區、疏散樓梯及防火構造的設計帶來諸多的困難；四是在保護的前提下，新加的消防系統不應對空間設計造成二次影響。
四大消防設計策略：一是「主」「輔」分置。在防火分區的劃分上，充分考慮工業廠房特殊的空間變化，將主樓與輔樓的防火分區分開，邏輯清晰。
二是「輕」「重」切分。重餐與輕餐及商業的防火分區要求不同，為了實現更經濟的防火分區設計，避免未來因功能調整帶來的設計反覆或策劃失誤引發的招商困局。與此同時，由防火分區的面積及位置劃分反推商業及重餐業態的布置落位，儘量集中布置，劃分獨立的防火分區。
三是區分邊區與中區。針對單層大空間廠房，將大空間劃分為直接對外的邊區店鋪和內部的公共空間兩類分區，形成兩種疏散方式，邊區直接向外疏散，大大減少了中部的疏散壓力。
四是中庭擴大化分區。按標準將中庭空間劃分為一個獨立的防火分區，但不以中庭的邊界為分區的界限，而是結合店鋪的布置，以隱蔽、經濟為設計原則，將分區儘可能劃定在店鋪的後隔牆處，既可使用連續的防火牆劃分店鋪，同時可以兼做中庭處的防火分區隔斷，實現工業遺產空間純粹的表達。
結語
2019年10月25日，大華1935正式煥新亮相，西安人記憶中的蕭條許久的老紗廠變身為人氣頗旺、多元業態的潮玩商業綜合體。數據統計，目前已實現了出租率85%、籤約7個西北首家旗艦店及多家年輕時尚的新業態，吸引著大量的消費人群。截至2019年底，累計客流148萬人次，銷售額已達1.1億元，成為這個時代的又一「網紅」打卡聖地。
參考文獻：
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本文發表於《當代建築》2020年04期，微信編輯 /《A+》雜誌 孫佳爽，版權歸原作者所有，侵權請聯繫刪除，謝謝。