作者: 地產下半場最近發布的8月重點城市房價中位數榜單中，濟南房價中位數為16082元/平米，在北方城市中位列第四。
在這個中位數之下，是低價盤的層出不窮，不斷冒出1.3萬，1.2萬，1.1萬，甚至1萬單價的樓盤，降聲一片讓許多剛需購房者看到曙光。
而在這個中位數之上，則是樓市另一番景象，CBD、劉智遠、漢峪等片區林立著單價2萬+，甚至3萬+樓盤。像最近風頭正勁的舜山府，對外宣傳的是「一層一戶一千萬」，毛坯成交單價在2.8—3.3萬，這個價格幾乎是目前濟南最貴的毛坯房。
一方面是價格不斷下探，將價格戰打得不亦樂乎；另一方面則是價格不斷刷新高，賣得也風生水起。
兩極分化的價格，其實投射的是更真實的市場。前兩年，濟南樓市上行，新東站、張馬、雪山、唐冶等一些地段相對偏僻配套匱乏的樓盤，拔苗助長，價格虛高，降一降，才能更真實體現市場價格。
其實，即便在同一地段，也有差異。像我們前面說到的小漢峪，有的毛坯兩萬六七，有的毛坯賣2.8-3.3萬，有的精裝也不過3萬左右。價格差異背後是地段差異，比如賣毛坯2.8-3.3萬的舜山府，不但距離託馬斯國際學校最近，而且是片區內僅有的一個三面環山的樓盤，並且山體景觀保護的最好。
小漢峪鳳凰路兩側多處山體被開採嚴重，山體景觀一片突兀；而舜山府通過打造不同高差的臺地建房，對山體景觀保護的還不錯。從這一些小的細節，也反映出，在同一地段，還要比拼誰把地勢利用得更好，誰把細節做得更好。
當然濟南不缺山，依山而建的樓盤也有不少。像千佛山下、燕子山下，在濟南人們心目中還是比較有地位的，當年佛山靜院、燕璽臺、開元府的售價在濟南也是名列前茅。現在，陽光舜城南部也有依山而建的樓盤在售，為什麼價格上不去？這不是為了更親民，開發商沒有為了親民而降低價格的，其中一個很大原因是產品力不出眾。
這個原因不是單個樓盤問題。這些年不少知名開發商湧入濟南，豪宅遍地開花，但建成之後社區卻是平常，更沒有在產品上看到亮點。這也導致濟南這些年自稱豪宅的樓盤很多，但公認的卻是鳳毛麟角。不像之前，開元山莊、歷山名郡、全運村，基本都是公認的有錢人住的房子。有人說，全運村之後，濟南豪宅不進而退，說的就是產品不行。
這種現實大家也都看到眼裡，一些地產從業人員往其他城市考察一圈就會感嘆，濟南怎麼就做不出這樣的好產品呢？老百姓也能看出一二，尤其是有見識的置業者。前幾天一篇文章後面有讀者評論說，濟南有錢人都不在濟南買房子了。雖然言語之間有些誇張，但反應的問題卻是，濟南的房子配不上濟南的有錢人，濟南沒有好房子。作為一個有山有水還有4000年歷史文化的城市，沒有一個與之相匹配的社區。作為一個大省省會，沒有產品力出眾，至少能與時代同步的樓盤。
前兩天看一篇文章介紹臺灣一個豪宅——陶朱隱園。這個樓盤現在售價高達人民幣139萬元/平米，之所以這麼貴，地段不必多說，從產品上，以每層順時針向上攀升4.5度的螺旋建築造型，從2F至21F共旋轉90度，這造型就很具有地標性。從設計理念上，是與當下的生態城市理念相吻合，「城市就像一個生態系統，中心就像一片森林，而塔就像一棵有人居住的樹。」還有更震撼的，每層樓都配有7部電梯，其中一部甚至可乘載整部超跑，讓你的豪宅開進家裡，樓頂還有停機坪，每套面積也很大，900多平米，比一般的別墅還要大。如果濟南有這樣的房子，還有人說濟南有錢人都不在濟南買房了嗎？
當然，讓濟南建出這樣的樓盤，估計還不太現實。不過值得欣喜的是，當下樓市競爭激烈，平庸的產品在市場上註定平庸，所以一些開發商也開始在品質上做文章。像我們前面說到的舜山府，結合1.3—1.6的容積率，打造均好性的洋房產品，並且不只是龍湖高端產品系這麼簡單，僅全系幕牆落地窗，就給樓盤增添許多現代感和國際範，擺脫之前樓盤千篇一律的立面，至少有了與一線城市媲美的基礎。當然不只是外觀好看，它還可以讓更多陽光進入室內，凸顯室內寬敞，給人開闊之感。
不只是立面，一層一戶大尺度空間，尤其是270度落地窗觀景視野，從產品力上來說，確實帶給濟南與眾不同的居住體驗。據說女人看到這種270度落地窗，尤其喜歡。
正是因為產品力出眾，即便毛坯房，還是賣到2.8-3.3萬的價格。畢竟，對於真正的豪宅客戶，差的不是錢，而是你的產品是否足夠打動人。
還有一點就是，相對於精裝房，有錢人更喜歡毛坯。這不是價格多少的問題，更不是我們簡單計算，精裝房的精裝部分可以和房子一起貸款，而毛坯以後裝修還有不少費用。真正的豪宅客戶，不是算的價格，而是算的喜不喜歡。
像精裝房都是千篇一律，一個牌子的馬桶，一個牌子的水龍頭，一個牌子的花灑，連普通人穿衣服都不喜歡撞衫，你這麼有錢怎麼還住在和別人一樣風格的房子裡？而毛坯房可以根據業主喜好去裝修，像舜山府240平米戶型，有的人喜歡當四室用，有的人就喜歡換把其中一室和客廳打通，讓客廳空間更奢闊。不只是空間，裝修風格也是每個人都有不同喜好，就像不同的男人喜歡不同的女人，不同的女人卻又喜歡不同的顏色。
其實，在當下市場，很多真正的豪宅業主不喜歡裝修房還有一個現實問題。一些樓盤為了壓縮成本，在精裝上也是扣扣減減，不要看什麼國外品牌，也掩飾不了用材不夠講究，粗糙的痕跡。現實生活中也不乏一些有錢人買了精裝房後全部砸掉，重新裝修的例子。
回到本文題目，濟南最貴的毛坯房有多貴？其實不管有多貴，貴的不是價格，而是貴在土地價值的稀缺，貴在產品力的動人，貴在對業主審美權的尊重。