來源：法人雜誌
◎文《法人》全媒體記者 曹萌
屋外北風呼嘯，零下20度的北京讓人感覺有些不適。「馬上就要過年了，這個時候，這麼冷的天兒，我去哪兒找新的租戶啊！」華姨焦慮地說到。
通過一番交談，《法人》記者得知，華姨的焦慮來自於不久前房屋中介我愛我家向她提出了解除《房屋委託管理合同》的要求，並且在解約的過程中，我愛我家又以「疫情期間難以經營」為由，不按合同約定的違約條款承擔責任。
在過去的一年裡，各行各業多少都受到了新冠肺炎疫情的困擾，其中房屋租賃市場的影響更為顯著。隨著租賃業務熱度下降、需求萎縮，導致長租公寓出租難度加大、空置率提升，「爆雷」事件時有發生，房東和租客權益也因此受到損害。
不過，長租行業在2020年遭遇「滑鐵盧」，因而導致的違約「過錯」可否都歸咎於疫情？行業本身是否存在漏洞或自律問題，這是對房屋租賃行業的一個「靈魂拷問」。
2021年元旦，華姨收到了我愛我家旗下房屋資產管理品牌相寓的工作人員來電。「他們說現在市場環境不好，房子租不出去，要求我把原來每月5000元的房租降到4100元，要不就只能解除合同。」
據了解，華姨的房子位於北京市朝陽區石佛營東裡小區，曾在2018年6月與相寓籤訂了一份長達五年零五個月的資產管理合同。其中，合同約定相寓以月付形式每月向華姨支付房屋租金5000元，而華姨則要在每個資產管理周期向相寓支付一定的資產管理服務費和空置保障服務費。
「這是一份13付12的委託合同，在長租行業裡十分普遍。簡單來說，就是受託方（相寓）會以13個月作為一個資產管理周期，在每個周期內僅向委託方（華姨）支付12個月的房屋租金，剩餘一個月則作為服務費。」某房屋中介的服務人員對記者表示，如果現在解除合同，估計短期內很難再找到合適的租客。年前這個時間點，人們都準備返鄉回家，租房需求明顯下降。而一般在每年的6月至8月，才是全年價格最高且好出租的月份。
通過相寓與華姨的溝通記錄，記者發現，相寓工作人員因此前租客在12月底提前退租，故迫切希望與華姨解除這份房屋託管合同，並表示即日起將停止向華姨支付房租。
北京市東元律師事務所合伙人律師李松對記者表示，作為合同的一方，在任何情況下都應該履行合同約定的義務，不應該違約。關於相寓是否有合同解除權，要看合同中是否對解除權有約定。如果有約定，相寓享有合同解除權；如果沒有約定其有解除權，相寓作為違約的一方，不享有合同的法定解除權。即使發出解除合同通知，也不發生解除合同的效力。這種情況下，只能與業主協商，協商不成的，業主享有法定解除權，以及提起訴訟或仲裁的權利。
記者仔細查看華姨與相寓的《房屋委託合同》發現，再次合同中，對於解除合同的條件表述，僅包括協商解除和違約解除兩種情況，並賦予相寓其他單方面提前解約的特權。
對於提前解除合同，華姨表示，如果相寓能夠按照合同上約定的違約條款執行，她也不會這麼焦慮。「合同上約定是以兩個月房租作為違約金，但是他們說經營困難，只能支付一個月的房租。」華姨氣憤地說。
分析來看，租客從房屋租賃平臺租房，租金支付周期一般分為季付、半年付和年付。其中季付普遍居多，但需要多支付一個月的房租作為押金，這也就是人們常說的「押一付三」。如果委託期內發生變化，如相寓所說——華姨房子的租戶提前退租，那麼相寓便得到了一個月房租押金的賠償，而在與華姨解除合同的過程中，相寓也僅願意支付一個月的違約金。這就意味著，在與華姨解除合同的過程中，相寓只是將租客的違約金轉交給了華姨，而並不沒有對自身違約行為支付任何賠償費用。
李松指出，相寓應該遵守合同約定，合同上簽署的賠償條款為2個月違約金，就應賠償給委託方2個月違約金。而在雙方協商一致的情況下，相寓可以將未到期的租金當作違約金，但剩餘部分仍應予以補足。
其實，近年來，網絡上時有媒體對我愛我家以及相寓的違約事件進行報導。如2017年9月，我愛我家收取了杭州蕭山區美哉美城小區80餘套房源，與房東陸續籤訂了租期5年的《房屋出租託管合同》。但在2020年3月底，80多名房東卻陸續收到了我愛我家單方面決定違約的電話或簡訊通知。除杭州外，北京、太原等省會城市也出現了我愛我家單方面違約現象。
▲我愛我家發出的違約簡訊通知
據天眼查數據顯示，目前相寓所屬的北京愛家營企業管理有限公司（以下簡稱「愛家營公司」）的風險等級為較高。具體來看，愛家營公司在2020年和2019年的涉案信息量均達上百條，其中絕大部分為房屋租賃合同糾紛。而就在2021年開始不足半個月的時間裡，愛家營公司已有7條新的涉案信息。
▲愛家營公司年度涉案信息統計圖 來源：天眼查
知名地產分析師嚴躍進對記者表示，受疫情影響，在過去一年裡，我國房屋租賃市場可以用不景氣來形容。幾年前房屋租賃中介以較高價格收取的房源，如今大多面臨無法出租的困境，這些因素給長租行業帶來了較大壓力。未來，租賃中介「強行」解約是否會成為一種趨勢？這些問題目前還不得而知，但「房屋租賃」的風險因素似乎愈加顯著。
由於長租行業不景氣，租賃中介違約風險或隨之增加。對此，李松特別提示，無論房主還是租戶，在今後的房屋租賃市場中，都應當在合同內儘可能地詳細約定違約責任的承擔條款。這樣，在一方違約的情況下才能儘可能不受損失。同時，一旦明確了違約責任，違約方應該履行自己的義務。
在上述事件中，相寓將提前解除合同的違約責任全部甩給了疫情，那麼這個違約的「鍋」，疫情該背嗎？
記者通過線下走訪租賃中介門店和線上查閱資料發現，目前北京的房屋出租價格較之前的確有所回落，普遍兩居室下降了1000元左右，一居室則下降了500元左右。
據貝殼研究院數據顯示，2020年我國重點40城平均月租金為37.8元/平米，同比下降9.9%。其中一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。而一、二線城市租金降幅較大的主要原因，在於2020年上半年疫情對大部分企業以及各類商戶產生了衝擊，致使原先應返城的流動人口減少。而一、二線城市的租賃需求中，外來流動人口佔比更高。
▲2019年-2020年全國重點40城平均租金變化數據來源：貝殼研究院
不僅如此，在疫情衝擊下，租賃市場遇冷，長租企業出租率下降、違約率提升，現金流普遍吃緊。據公開信息不完全統計，2020年有超40家長租企業陷入了經營糾紛或資金鍊斷裂。
但是，疫情是否為影響租賃機構生存的直接原因？長租行業的租賃模式是否存在風險？
從長租行業近10年的發展歷程來看，2010年至2014年期間，該行業開始增長，少量企業試水租賃業務，逐漸探索商業模式的可行性；2015年至2017年，行業處於起跑階段，不少企業加大了對該領域業務的投入；2017年至2019年，行業發展加速且大量企業試水租賃業務，並擴大房屋管理規模；2019年至今，長租行業則經歷了陣痛，由於前期大規模擴張，陸續有經營不善的長租公寓企業陷入了經營糾紛、資金鍊斷裂或倒閉。
貝殼研究院指出，疫情之下，長租公寓企業產生風險的內在原因在於：第一、長租公寓商業模式單一、靈活性差；第二、包租模式的中小企業融資困難，企業容易傾向於使用租金貸擴張；第三、行業進入門檻過低，魚龍混雜，前期一些不具備經營和資金實力的企業盲目進入，在市場下行時期，風險係數增加。
因此，長租公寓企業把所有問題一股腦地歸咎於疫情，恐怕疫情很難「背動這個鍋」。業內專家強調，隨著租賃市場管理和資金監管政策的推出，對於使用「長周期預收」資金作為主要經營資金來源的長租公寓企業，面臨著加速「去槓桿化」，倒逼租賃企業提升資金鍊管理以及精細化運營能力。而長租公寓企業調整精細化經營模式、聚焦單店盈利是行業健康發展的必然趨勢。同時，房屋租賃行業應規範資金使用制度，審查自身合規性；做好「以出定收」的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。
嚴躍進認為，未來房屋租賃中介，應該從市場化角度出發，考慮房源的收取及客源獲取，避免惡意競爭，積極了解租客需求。除租金收入外，真正擴大長租公寓的收入來源，才能推動房屋租賃行業向健康軌道發展，避免經營性的風險出現。