沉寂多年的「商業死地」終於迎來翻盤曙光，東直門交通樞紐的商業項目迎來新的接盤俠。
3月19日，北京商報記者獨家獲悉，益田集團正在參與東直門樞紐的商業項目籌備，該項目將是益田集團在北京落子的首個購物中心項目。
目前，東直門商圈的東方銀座MALL、來福士廣場都已度過了培育期，商圈氛圍基本形成。不過，面對長久荒廢，面對流動性人口較多的特性，這個體量近60萬平方米的巨量商業項目還有很多難題需要解決。
益田接手 首次落子北京
時隔2年多，東直門樞紐項目正式開啟。北京商報記者獨家獲悉，自2017年益田集團以收購部分股權的形式與中國信達資產管理股份有限公司（下稱「信達資產」）共同構建「北京東直門交通樞紐項目」（下稱「東直門項目」）後，在2019年底已取得復工證，目前該項目正處於緊鑼密鼓的改造中。
據業內知情人士透露，該項目未來運營方面或將由益田商業負責整體項目的規劃和招商。益田商業進京，也會拉動東直門商圈高端商業氛圍。上述人士透露，作為益田集團落子北京的重點項目，東直門項目將以「科技、藝術、生態、文化」四大主題為主，融合古韻與現代，同時引入國際品牌以及國粹精品。
按照規劃，益田商業希望能夠把東直門項目打造為國門地標，日後成為中國名片。據了解，益田集團旗下的商業標杆項目——深圳益田假日廣場已有多個國際品牌旗艦店入駐，如BURBERRY、ESCADA、ARMANI COLLEZIONI、HUGO BOSS等。這些品牌資源，也給北京項目的品牌引進帶來遐想。
對於上述內容，北京商報記者聯繫了益田集團相關負責人，對方表示，目前確實已有商業團隊進駐北京東直門項目，但更多的相關細節信息需待後續公布。
據悉，東直門項目總建築面積近60萬平方米，其中商業部分大約十萬餘平方米，商業項目將無縫接駁地鐵、機場快軌；未來還將連結住宅、寫字樓、酒店、商業四大業態。
多次轉手 項目難激活
今朝燒有眉目，但實際上歷經三年，益田集團才著手北京東直門項目。
早在2017年，益田集團開始布局進入北京市場，以收購部分股權的形式與信達資產共同操作東直門項目。在益田集團收購股權前，信達資產大約佔有90%項目股權。根據公開資料顯示，信達資產的90%權益是在2015年8月從國浩房地產（中國）有限公司（以下簡稱「國浩中國「）處購得，當時信達資產付出的價格高達105億元。
益田集團東直門項目的前身為國盛中心，在北京商報記者走訪過程中，該項目樓體上依舊還留有上家的痕跡。當時這個項目包括酒店、公寓、寫字樓和約16萬平方米的國盛時尚購物中心，但除了在2011年5月實現少數品牌短暫亮相外，這家商場始終處於關閉狀態。
這個項目之所以「爛尾「多年，與此前產權不明晰的因素分不開。國盛中心的產權糾紛起始點要追溯到2007年。
當時，國浩中國和北京北大青鳥公司籤訂協議，以全資收購海南京灝有限公司的方式，整體受讓國盛中心項目90%股權。2008年2月，因種種原因，國浩中國為股東的海南京灝外商投資企業登記被撤銷，海南京灝的所有權變更回北大青鳥所有，這也讓國盛中心項目一直處於停滯狀態。經過六年博弈後，國浩中國才奪回了國盛中心項目股權。
凸顯社交與商圈競合
雖然股權紛爭已經不復存在，但新入市項目需經歷更長的市場培育期。北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，益田集團在對項目的定位上是準確的，但如何讓消費者感受到 「科技、藝術、生態、文化」四大特色，還需對載體進行觀望。
益田集團此前深耕深圳市場，此次東直門項目首次進京，需要對本地消費者進行調查。賴陽指出，相比深圳，北京消費者更注重在商場內追求文化、藝術等消費體驗的感受，所以在業態配比上還需注重體驗類的消費，多一些文化、藝術類的展覽和活動，減少一些零售比重。同時，在相應引進的品牌組合上還要注意環境的營造。
此外，東直門項目位於交通樞紐，應多增加一些社交功能的消費。賴陽表示，東直門交通樞紐是機場快軌和往返郊區縣長途車的終點站位置，所以該區域周圍的人口密度並不大，反而流動性人口較多，這對於該商業項目是值得關注的問題之一。針對此問題，商場方面應多關注一下社交性消費，多數消費者會選擇樞紐地區與人會面，所以該區域的餐飲需求會相對旺盛，特別是輕食、咖啡，或一些擁有交流功能的場所等等。
東直門三大項目分別位於十字路口的不同區位，環島和立交橋也將各大項目分隔開來，三大商業項目之間互動的難度比較大。因此，建議與商圈內項目聯動，實現資源互補。
賴陽表示，當益田東直門項目進駐該商圈時，應考慮如何利用地鐵的地下聯通機會，與其餘兩大項目之間能夠更好的互動互補，相互的融合效果會更好的帶動項目和商圈發展。否則的話，分別獨立吸引人群的規模體量都比較小，經營效果也有一定的難度，所以項目與項目之間要形成錯位又互補的關係。
（來源：北京商報 記者：王曉然 劉卓瀾）
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