在鄭州樓市摸爬滾打有幾年了，也買了兩套房，專業度還是可以的，年底了，丈母娘想在鄭州買套房，我這女婿不得好好表現下，一把攬下這個活。整個過程大概有小半年時間，在年底終於出手了，丈母娘十分滿意，我也賺足了面子，我覺得幫她買房的這次經歷比較有代表性，是一個買房過程的整體思維邏輯拓撲，就拿出來給大家分享下。
1
明確真實需求。
這一步是最關鍵的一步，你想不買錯房子，首先要有個明確的真實需求，只要能滿足自己的需求，那都是好房子，正所謂鞋合不合適腳知道，買房子是買給自己的，自己必須要有一個準確的需求。
丈母娘需求：
1 三環內住宅，儘可能離東區近。
2 相對保值，地鐵、醫院、商圈、學校儘可能都佔，個人比較喜歡曼哈頓那片。
3 預算240萬以內，120平左右三室。
4 儘可能大開發商新房、品質二手次新小區也可以。
2
根據需求定片區。
結合需求一、三：
三環內住宅，儘可能離東區近+預算240萬以內，120平左右三室。
這個預算在東區（三環內）買不到像樣的好小區，只能是周邊的樓盤，而且是偏南，偏西的樓盤，偏東的如高鐵東廣場片區、龍子湖北片區都超過了這個預算限制，正北就是北龍湖北岸，這個預算更不用看了。
所以基本限定在老經開片區、金水區東部、管城區北部。
結合需求二、四：
基本把管城區北部排除掉，老經開目前雖然配套不是特別完善，但是距離東區近，潛力較大，目前大開發商在此拿地熱度不減，所以保留下來。
3
根據片區找核心地段。
買房子永遠繞不開的話題就是地段。
老經開區核心地段
1 中原福塔片區
有朝鳳路小學（經開區最好小學），有水系（待開發的七裡河），有地鐵（5號線），距離鄭州市七院（三級專科醫院）不遠，片區內有丹尼斯（航海天地店）。
2 經開中心廣場片區
距離東區高鐵片區近，能吃到部分外溢，地鐵5、11號線交會處（11號線未建），片區內有萬錦城、康橋天階（在建）商業。
金水區東部核心地段
1 花園路商圈片區
名校雲集，文一、農科路小學等，省實驗初中、47中等。
商業氛圍濃厚，老牌商業巨頭國貿360，新派商業正弘城+凱旋廣場+萬達金街。
交通資源豐富，8號線（在建）、2號線地鐵。
東風渠水系景色靚麗。
2 曼哈頓商圈片區
距離東區十分便利，能吃到東區利好外溢。
商業氛圍濃厚，不過不是啥高級商業。
交通便利，1號線，6號線（在建）。
金水河在其旁邊，不過景色相對一般。
3 省醫片區
周邊有緯五路二小名校。
交通便利，有5號線地鐵。
距離省醫等省內著名三甲醫院比較近。
有瀚海璞麗商業中心，距離花園路商圈不遠。
4
根據地段找樓盤。
根據上述分析的地段，結合需求三、四，找到相應預算內且符合要求的樓盤
老經開區：華潤凱旋門、保利天匯、綠城誠園
金水區東部：常綠東風宸院
省醫片區：融創蘭園
曼哈頓片區：金林雙璽、鑫苑金水觀城
說到這肯定有人就質疑了：
Q1： 常綠那個盤，還算花園路商圈範圍麼？
A： 當然不算，只能說近花園路商圈，因為這個片區太好了，好點的房子預算根本不夠看，只能相對往東看看找找。
Q2： 你咋找的都是新盤，二手的咋不列舉？
A： 文章末尾我將實際舉例，當前受行情影響，新房相對更撿漏，且丈母娘對於即時居住要求不高，所以新房性價比更高。
5
根據意向樓盤實地探盤。
期間，我帶丈母娘實地看了下老經開區，由於丈母娘覺得老經開區既有工廠用地較多，目前現狀屬於欠開發狀態，所以PASS掉，個人覺得目前老經開區性價比較高，最大優勢就是離東區近，特別是綠城誠園，建標在老經開區第一，離高鐵片區十分近，但是買主不喜歡，那就直接PASS，這裡也不再過多分析老經開，下面各個片區優勢也不再贅述可參考上述片區分析。
曼哈頓片區：金林雙璽
優點：價格，1.7W單價買通透三房邊戶。
缺點：為啥叫雙璽呢，因為是兩棟孤樓，小區可以說沒啥環境、景觀製作空間可言，且開發商為金林，後期物業也為金林物業，品質不受保障。
曼哈頓片區：鑫苑金水觀城
優點：尾盤銷售，單價1.85左右
缺點：容積率過高，7點多，舒適度受影響較大，目前剩餘三室為138平，超預算十餘萬。
金水區東部：常綠東風宸院
優點：近花園路商圈，地鐵8號線（在建）地鐵口距離項目700米左右，戶型相對不錯，容積率只有3.29，旁邊為緯五路二小分校（原棗莊小學），在售單價2W。
缺點：此地塊原來為老牌爛尾樓，現常綠接手，接手後扒了重建，常綠在平頂山項目口碑不錯，在鄭州尚屬首秀，後期物業如何不得而知。
▲常綠東風宸院緊挨緯五路二小明鴻路校區
省醫片區：融創蘭園
優點：籤約緯五路二小總校。
缺點：戶型太多太雜，還有兩棟筒子樓，容積率為5。
結合片區+探盤分析，我將具體報告呈送至丈母娘，個人而言，在她的需求範圍內，我首推常綠東風宸院，這個項目離北龍湖更近，除了後期物業品質未知外，其他都還相對不錯；其次就是融創蘭園，這是一個優缺點都很突出的盤，讓人又愛又恨。
最終，丈母娘排除了鑫苑金水觀城、金林雙璽外，其餘兩個項目都在考慮範圍內，排除鑫苑的理由是，容積率過高+房源總價超預算；排除金林雙璽的理由是，後期物業沒有保障，孤盤小區景觀等沒有製作空間。
6
等待合適價格，哪個性價比高選哪個。
通過上述一頓操作，丈母娘已經很明確自己想要什麼樣的樓盤，也已經將自己的意向樓盤確定，剩下的就是等待，等待合適的價格出現，接近年底，開發商都在最後的衝刺，哪個漏更大就選哪個，只要大漏出現，下手就是穩準狠！
12月初，常綠遲遲沒有更大的優惠力度出現，融創蘭園給了一個更誘人的價格，我也給丈母娘選了一個樓層、戶型相對不錯的房源，所以丈母娘一把敲定，就是你了，直接全款買入。
7
總結
明確自己真實需求，根據需求定片區，根據片區找核心地段，根據地段找樓盤，根據意向樓盤實地探盤，等待合適的價格，哪個性價比更高選哪個。
這一套操作就是買房的真實有效流程，根據這個流程走，你不會買錯！希望大家能從我這套操作中找到自己的買房節奏，買房最怕買錯，不買房也比買錯房強，買房可能動用的是你半輩子的積蓄以及半輩子的未來居住選擇，容錯率很低，請大家務必上心，祝你選到自己稱心如意的房子！
PS：我當然不會留坑啦，為啥沒有列舉二手房，意向片區內，品質二手價格太高，價格合適的二手房又大多為老破小區。
就拿曼哈頓片區舉例，這個片區內做的比較不錯的是銀基王朝和廣匯PAMA，廣匯雖然小區建的較早，但是小區景觀還真是不賴，也能做到人車分流，價格也比較堅挺，三室價格基本在2W+，且三室面積都在140平左右；銀基王朝一二期不是純人車分流，三期戶型較雜地塊也小，整體來說4期相對不錯，4期同時又受到大部分戶型都有硬傷，較好戶型價格也比較高。
整體來說，丈母娘意向的片區內二手撿漏空間不大，且受到行情影響，目前年底開發商甩貨力度較大，一正一負，在不急著入住的前提下，當然首選新房。