1個億！成龍大哥吃了個大悶虧！

有媒體報導，成龍在北京東城區的豪宅被掛上京東司法網拍平臺，面積1200多平米，起拍價7000多萬元。報導稱是成龍大哥被開發商坑了，是開發商欠了錢，成龍大哥買了房但沒有過戶，最後法院執行了成龍大哥的房子。第一感覺就是事有蹊蹺，成龍這麼著名的人對於法院執行，不可能沒有反抗。仔細扒拉，事情果然沒那麼簡單，筆者扒拉出來一些信息，以饗讀者。

事情的原委還有從14年前講起，2006年成龍就以中泰成龍公司名義與御嘉置地公司籤訂書面房屋買賣合同，買下了該項目A座10層01、02號房及6個車位，建築面積1206.14平方米，總房款1300萬元。額外籤訂補充協議，購房總房款為3360萬元，約定成龍給NAGA上院項目做代言2年，參加4次宣傳活動，代言費2060萬元折抵購房款，額外再支付現金1300萬元。

2007年12月底，成龍辦理了入住手續，成龍本人、太太林鳳嬌及兒子陳祖明經常居住於此，及時向物業公司交納物業費和車位管理費等各項費用。但由於開發商御嘉置地公司公司名稱變更、欠稅等問題，導致未能辦理過戶手續，房屋一直登記在開發商名下。

2014年，因御嘉置地公司欠債未還，債權人天鴻公司北京仲裁委申請仲裁，北京仲裁委於2014年4月24日作出的（2014）京仲調字第0090號調解書對雙方債權債務予以確認。上述仲裁調解書生效後，天鴻公司向北京二中院申請強制執行，案號（2017）京02執238號。執行過程中，二中院查封了被執行人名下位於北京市東城區東直門內大街9號院的部分房產及車位，其中就包括成龍名下這兩套。

2018年6月，成龍向二中院提起案外人異議，請求中止對涉案房屋及車位的執行並解除查封。由于成龍並非適格當事人，法院釋明後，成龍撤回了異議申請。2018年12月，中泰成龍公司作為案外人再次向法院提起異議申請，法院認為在案證據無法確定異議人真實支付了房款，駁回了其異議請求。

該公司隨即提起執行異議之訴。經審理後，一審法院（二中院）認為，異議人的申請滿足《執行異議複議規定》第28條規定的四個條件：（1）在人民法院查封之前已經籤訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已經合法佔有該不動產；（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。最後判決：停止（2017）京02執238號執行案件對涉案房屋及車位的執行。

天鴻公司對一審判決不服，向北京高院上訴。二審法院另外查明，涉案房屋所在項目於2004年取得預售許可，於2009年1月6日辦理完大產權，後陸續為購房人辦理小產權證，大部分業主在2010年-2011年期間由買賣雙方配合辦理完小產權證。之後2012年，2013年因為已經銷售差不多了，故很少辦理小產權證。2014年因為一套尾房銷售，再去辦證時，發現辦不了了，開始得知是因為開發商名稱變更，與備案不一樣。2015年開發商名稱變更回去了，還是辦不了，發現還有欠稅問題，開不了購房發票，影響辦證。

通過買賣雙方配合辦理小產權證的最後一套房子時間為2013年，後續辦理小產權證的只能通過向法院起訴，由法院出具協助執行通知書。整個項目一共99戶，應辦理小產權證91戶左右，其中通過訴訟辦理的有7-8戶左右，2017年通過訴訟辦理了3-4戶。經詢問中泰成龍公司，該公司稱，查封之前成龍及助理多次要去辦理產權證，但沒有書面證據，開發商老闆李建國與成龍關係很好，也一直應允，說馬上辦。

還有一個就是成龍買房用2060萬元的代言費抵扣房款，所以購房合同約定的單價低（1萬多），小區內還有其他香港明星買房，給別人的價格是3萬多，辦產證需要信息公開，給成龍這麼便宜不合適，成龍的意思是想先解決合同單價低的問題再辦小產證，李建國也答應解決，但直到查封也沒有解決。申請人認為，對於涉案房屋未辦理產權轉移登記手續，中泰成龍公司存在明顯過錯。

二審法院認為，中泰成龍公司於2006年4月27日籤訂購房合同，開發商於2009年1月6日取得大產證，99戶業主中，大部分在2010年-2011年期間由買賣雙方配合辦理完產權轉移登記手續。即便是2014年之後，因開發商更名和欠稅問題，無法通過買賣雙方配合途徑辦理產權轉移登記手續，仍有業主通過訴訟辦理完產權登記手續。但遲至2017年12月19日涉案房屋被查封，中泰成龍公司仍未積極行使權利。

而拖延辦證的原因，從中泰成龍公司與開發商的表述來看，系因中泰成龍公司以成龍代言費抵扣部分房款，合同約定的購房價款過低，欲先解決價款低的問題再辦證，而拖延至房屋被查封，自身存在過錯。

並且中泰成龍公司類別為私人公司，唯一的股東為陳港生，公司董事為林鳳嬌、陳祖明，雖然購房合同籤訂的主體是中泰成龍公司，但實質上是成龍家庭購房，作為知名明星，相較於普通購房人，其理應對延遲辦證可能導致的不利後果具有更高的認知能力。

故，應認定中泰成龍公司系自身原因未辦理涉案房屋轉移登記，不符合執行異議複議第28條規定的「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」要件。

二審法院於2020年6月29日作出判決，撤銷了一審判決，駁回了中泰成龍公司的訴訟請求。2020年8月10日，天鴻公司再次申請恢復執行，然後就有了我們現在看到的這一幕。

行文至此，不禁唏噓，成龍大哥這樣的大明星竟然也栽了這麼大跟頭。儘管大哥很有錢，但一下子損一個億的資產，說不肉疼那也是不可能的。此外，這個房子就是成龍一家在北京的主要居住地，之前房祖名吸毒就是在這裡被查的，住了十多年了，說沒有感情那是假的。更為難受的是，原本是交了錢，買了房，還住了十多年，竟然因為沒有及時過戶，給別人頂債了，擱誰頭上都得憋屈的要死。

最後還是建議成龍大哥，吃個虧就當買個教訓吧，千萬不要跟法院置氣，雖然法拍房打了折扣，7000多萬的起拍價，但能夠拿下來的人也不多，如果真的喜歡，就自己再出錢買下來吧，這下可以踏踏實實通過法院啊辦理過戶，再也不用焦慮了。如果被別人買走了，當時候還得騰房，等同於再次受辱！心疼成龍大哥一分鐘！